我國居住權制度探究

焦 莉

吉首大學，湖南 吉首 416000

一、居住權制度的基本理論

（一）居住權的概念

關于居住權的概念，不同的部門法，解釋會出現差異。首先，民法中的居住權主要是從維護人類的基本生存尊嚴和維持基本的居住安全出發，強調的是人之所以為人，基本的居住保障是必不可少的，我們有選擇去哪居住的自由，并且不會受到他人的干涉。我國《憲法》中也對人權做出了明確的規定，這充分說明了人權對于人民的重要性。其次，社會保障法中的居住權強調的是人類有基本的要求適當住所的權利，同時，從維護弱勢群體利益方面，政府有義務給一些居民提供適當的住所，以便滿足群眾對住房的基本要求。最后，在物權中，居住權屬于用益物權的一種，用益物權是物權人對他人所有之物享有的占有、使用、收益的權利。那么，居住權是居住權人對他人所有的房屋享有占有、使用的物權。[1]

（二）居住權的特征

居住權具有以下特征：1．居住權是一種用益物權，屬于法定物權。2．僅有兩種方式可以設立居住權：（1）合同約定：房屋所有人與居住權人以契約的方式約定設立；（2）遺囑：房屋所有人單方便可設立；3．居住權權能：僅限占有、使用，不包括收益和處分；4．標的物的限制：設立居住權的標的物僅限于住宅，非住宅不能設定居住權；5．目的的正當性：居住權設立的目的僅限于滿足居住權人的基本住房需要。

（三）居住權的主體

《民法典》中只明確了居住權的主體是“居住權人”，并沒有進一步細化居住權的主體，也沒有釋明是自然人，法人還是非法人組織。本文支持的觀點認為居住權的主體包括自然人，自然人是居住權的第一主體，但是法人以及非法人組織也是必不可少的居住權主體。面對當今人們對住房的多樣化需求，投資性的房屋隨處可見,法人和非法人組織同樣在其中起到不可或缺的作用。所以，居住權主體范圍將法人與非法人組織涵蓋在內，可以為今后的發展和完善提供良好的條件。

（四）居住權的客體

“他人的住宅”，這是《民法典》中關于居住權的客體描述。法律自然沒有必要為所有者建立居住權，法律規定“他人的”是準確的。由于房屋的某一個房間在空間上是獨立的，可以明確區分，可以獨占使用，可獨立成為居住權的客體。因此僅僅將房屋的范圍限定為他人的房屋是不符合實際發展的，行使居住權還包括對住房相關設施等享有權利。在房屋廣義范圍內，包括基本的房屋，通常還包括公用設施等附屬設施。因此，將其客體解釋為“他人部分或全部房屋及其相關設施”更符合社會的實際情況，另外法條中還規定“滿足生活和居住的需要”。[2]然而，為了“滿足生活以及居住需要”這并不是居住權設立的全部目的，我認為應該改為“滿足生活和居住等需要”更為合適。

（五）居住權的設立

《民法典》第三百六十七條規定：“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同”[3]。第三百七十一條規定居住權以遺囑的方式設立，當事人之間可以協商選擇以設立居住權。目前《民法典》通過不同的法條規定了這兩種居住權的設立方式。在法條中還規定了居住權合同，并指出居住權合同具有以下特征：1．要式合同，設立居住權合同應當采用書面形式。2．規定了如下一般條款：（1）當事人的姓名或者名稱和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的條件和要求；（4）居住權期限；（5）解決爭議的方法。對合同內容進行具體詳細的直接指引，當發生爭議時可以直接引用。[4]

設立居住權還需注意，設立居住權采用的是登記對抗主義，能夠幫助權利人更加規范地設立權利，更具有可以保護當事人的合法權益的優勢。無償設立的居住權是原則，有償設立是例外。設立居住權采用的是登記對抗主義，登記生效主義更具有可以保護當事人的合法權益的優勢。房屋所有權人和使用權人是不同的，當所有權人因為某種原因發生變化時，采用了登記生效主義就賦予了居住權對抗第三人的效力。與此同時，設立居住權的方式還有一種是設立遺囑。因為法律中對于遺囑另有規定，所以說對于遺囑這種設立方式，登記生效主義是不適用的。

（六）居住權的消滅

由《民法典》第三百七十條的規定可知，居住權消滅的兩大原因，一是居住權的期限屆滿；二是權利人死亡，“當事人另有約定的除外”這一限制性條款不復存在[5]，可以將權利人的死亡視為一種對期限的限制。當事人可以通過合同或者遺囑對居住權的期限進行約定，一旦約定的期限屆滿了，權利即消滅所以，法律規定和合同約定的方式都是可行的。但是，上面所論及的兩個原因僅僅是居住權消滅的部分原因，導致居住權消滅還有可能是以下原因：一是權利混同；二是合同解除。當事人之間可以協商約定解除條件，當條件發生時按照約定解除。三是權利人濫用權利。如果居住權人未在規定權利范圍之內合法行使其權利，就會導致其權利消滅。四是權利人自動放棄居住權。居住權人在民事法律關系中主動想要放棄權利，就會導致權利消滅。

（七）居住權的限制

《民法典》第三百六十九條作出規定，對居住權進行了相關限制，之所以這樣規定，是因為要保護弱勢群體的合法權益，維護基本的住房需要。如果法律對居住權不做限制，否則很容易出現一些弱勢群體沒有房屋居住，從而影響社會的穩定和發展。與此同時，法條規定設立居住權的住宅原則上是不得出租的，但是當事人另有約定的除外。很明顯透露出關于居住權的出租，《民法典》并沒有完全禁止，因為出租與轉讓、繼承相比較來說，出租沒有發生所有權的轉移，承租人僅僅有使用權，而轉讓和繼承二者均發生了所有權的轉移。法條中的例外規定，鼓勵當事人和承租人之間可以自由交易，尊重當事人的意思自治。所以說，《民法典》這樣規定是符合社會實際發展需要的。

二、居住權制度存在的問題

（一）只規定有一種意定的居住權，缺乏法定的居住權

目前，《民法典》的條款中僅僅涉及以合同和遺囑兩種方式為當事人設立居住權。但是，僅僅規定這兩種設立方式，就無法充分保護特殊群體的基本住房需求。例如，離婚的雙方難以以心平氣和的方式去討論是否給予另一方居住權。所以，應當有居住權由法律規定的情況，即法定的居住權，可以讓特殊群體直接依法取得居住權，保障他們的基本生活需要。在法國，居住權的確立也是基于當事人個人意向的形式，突破了居住權的局限性。同時，在法典中進一步加強了對程序的規定，對內容有著更為具體的規定。居住權人在對設立居住權的不動產進行清點以后，并準備好居住權的情況說明后，直至居住權所有人到場后，才能開始享有居住權。但是，《法國民法典》對居住權的設立方式與用益物權的規定存在著相似之處，用益物權是由法律或當事人的意思自治確定的。因此，法國居住權也有依法設立的方式。除法國外，《意大利民法典》中對居住權的確立也有相似之處，均對法定的居住權做出了規定。意定的居住權實現了當事人之間可以自由行使權利，而法定的居住權則體現了根據合法產權原則從而更好地控制房屋，兩者都不可或缺。現在我國的居住權制度中只規定有一種意定的居住權，缺乏法定的居住權。

（二）居住權的主體范圍過于簡單

在《民法典》中居住權的主體是居住權人。根據外國的民法記載，居住權人的范圍其實很寬泛，一些必要的家庭成員也是居住權主體的范圍之內的。這充分說明了法國和德國對于居住權人做出了擴大解釋。相對比來說，我國《民法典》沒有做出細致的規定，沒有將必要的成員包括在內。現實的實際情況是十分復雜的，如果不對居住權人的概念進行完善，就很容易在具體案例中出現爭議，導致司法機關在處理時無法公正地裁決。

從《民法典》關于居住權的規定來看，設立居住權的初衷是為了維護特殊群體的基本權益，保障他們基本的住房需要。隨著實踐中居住權不斷提出新問題，充分說明了僅僅有社會保障性居住權是不能迎合當今經濟發展的實際需要，投資性居住權對于我國的社會發展和公眾的實際需要有著重要作用。與國外的居住權規定對比來看，我國《民法典》關于居住權的規定過于單一，為了以后的發展需要，投資性居住權必不可少。

（三）僅針對社會保障設立的居住權過于單一

從《民法典》關于居住權的規定來看，我國最初設立居住權是為了維護特殊群體的基本權益，保障他們基本的住房需要。這也符合設立居住權的初衷。但是，隨著經濟的不斷發展，投資性居住權發展空間也是很大的。這就充分說明了僅僅有社會保障性居住權是不能迎合當今經濟發展的實際需要，投資性居住權對于我國的社會發展和公眾的實際需要有著重要作用。

（四）居住權人的權利和義務不明晰

《民法典》對居住權人的權利和義務沒有進行相關規定。這就會造成權利和義務的法律空白，居住權人不知道自己應該履行什么義務，又該怎樣行使屬于自己的合法權利。這樣規定的原因是可以引導居住權人行使權利和履行義務。參照《法國民法典》和《德國民法典》，二者關于居住權人的權利和義務進行了明確的規定。我國《民法典》需要在這個方面進行完善和補充。

三、完善居住權制度的建議

（一）設立法定居住權

依照法律的直接規定，不需要再經過當事人的協商或者同意而直接產生的居住權，稱為法定的居住權。主要設立在必要家庭成員之間，目的是有效地保障家庭成員中弱勢群體權利。家庭成員之間能夠依法行使居住權，以便能夠維護當事人的基本權益。維護弱勢群體的居住權即我國設立居住權的初衷，那么未成年人、老年人等特殊群體應當能夠依法直接獲得居住權，并且這種權利不應被輕易地剝奪。當然，法定居住權與婚姻、家庭、繼承也有著密切的聯系。因此，本文建議僅在《民法典》中的居住權增加“依照法律規定可以設立居住權”的條款，就可以起到重要的作用。

（二）擴大居住權主體的范圍

權利人有要求其家屬與自己同住的權利。例如有特殊困難需要照看的權利人，但是這些家庭成員或者其他必要成員，是不同于居住權的持有人的，他們并非居住權的主體。為了擴大居住權主體的范圍，權利人有權在其有居住權的住所內安置符合特定群體居住需要的家庭成員或者提供醫療服務的人。國外關于居住權的規定，都在不同程度上對居住權主體的范圍做出了擴大解釋，我國的《民法典》也應當擴大主體的范圍。

（三）給投資性居住權充分的發展空間

從保障社會住房權的角度，原則上規定居住權不能轉讓和繼承是合理的。但從投資性住房權的角度出發，會阻礙其更好地發展。此舉的實施影響了資產的收益和資產的處置。《德國民法典》為阻止居住權的不可轉讓性阻礙資本進步，因此設立了長期性的居住權，從而讓居住權得以流通。因此，我國居住權的建立應當在借鑒他國經驗以后，通過不斷的發展和完善，制定符合我國現實情況的制度。直接放寬居住權流轉限制，賦予居住權更好的發展機會。且居住權轉讓的影響原則上發生在當事人之間。因此，在民法中規定居住權能夠進行轉讓或者繼承，[6]既維護了特殊群體的基本權益，同時使得投資性居住權獲得了充分的發展機會。

（四）規定權利人的權利和義務

在居住權中需要明確規定居住權人的權利和義務。權利和義務可以引導公眾應該做什么和可以做什么，從而更好地維護自身的合法權益。

在居住權的法律關系中，作為一個用益物權，居住權人的權利包括占有和使用房屋，有權對抗他人的不法侵害。居住權人的義務包括合理使用房屋和承擔必要的日常費用。因為在居住權中，居住權人一般并非是房屋的權利人或者所有權人，那么居住權人應該要盡到合理的管理和注意義務，不能惡意損害房屋。同時，居住權人應該對必要的費用主動承擔或者進行相應的分擔，例如水費、電費、物業費等。

四、結語

雖然現在居住權制度還存在著不足，關于許多細節問題沒有進行細致的規定，但是隨著法律體系的不斷完善，居住權制度也會進一步完善，同時會發揮該項制度應有的作用，會為居住權方面的糾紛提供法律依據，維護社會的公平與正義。