新時代發(fā)展下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風險控制問題

張有凡

廣東凡立（東莞）律師事務所，廣東 東莞 523000

當前各行各業(yè)的工作開展要與國家的稅收工作保持步調(diào)的一致，方向的統(tǒng)一，而納稅籌劃近年來又越來越受到各行各業(yè)的重視，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言也是如此。面對當前的政策趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合經(jīng)營狀況，結(jié)合資金管理情況，開展相應的納稅籌劃工作，既嚴格按照國家對于企業(yè)的相關(guān)納稅要求，開展相應的工作，也對于納稅籌劃中可能存在的風險提高思想認識，通過積極控制、優(yōu)化協(xié)調(diào)的方式保障納稅工作的順利開展，也保障企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的開展要先把握該行業(yè)基礎(chǔ)的納稅籌劃工作特征，在對整個企業(yè)財務管理工作協(xié)調(diào)安排、統(tǒng)一籌劃、統(tǒng)一組織的基礎(chǔ)上，也把握房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點，指導其相關(guān)工作的順利落實。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃首先有著收益與風險相平衡的特點，納稅工作的開展要在法律法規(guī)的要求內(nèi)合法合規(guī)地開展，而企業(yè)在開展經(jīng)營工作，獲取利潤時也要考慮所應承擔的風險。對于納稅工作而言也是如此，企業(yè)在考慮采用不同的納稅政策時，也要考慮到政策使用所帶來的風險。［1］企業(yè)的納稅籌劃要時刻把握風險與收益之間的關(guān)系，既保障納稅工作的有序開展，同時也保障財務整體的安全組織，在把握收益風險平衡的基礎(chǔ)上，更好地保障房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的開展要關(guān)注成本效益，納稅必然涉及到成本的投入，而如何在企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營范圍之內(nèi)對于成本進行管控，更好地保障企業(yè)的經(jīng)濟效益則是納稅籌劃落實中所需考慮的問題。成本效益是納稅籌劃的主要導向，而納稅籌劃要在綜合考慮多方因素、多個要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的實際經(jīng)營建設情況，制定最優(yōu)的納稅籌劃方案，從而更好地落實納稅籌劃的目標。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作也要把握事先籌劃的基本原則，由于房地產(chǎn)企業(yè)的運營與管理時刻在動態(tài)地發(fā)展，而針對可能存在的涉稅風險，企業(yè)在納稅籌劃階段就要綜合考慮企業(yè)發(fā)展納稅相關(guān)的多個要求，結(jié)合稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合企業(yè)發(fā)展實際，在納稅籌劃之前全方位系統(tǒng)地對于工作進行事先的安排，進行目標的制定與方案的確定，從而在企業(yè)經(jīng)營過程中可以結(jié)合實際的情況，結(jié)合政策的調(diào)整，有效地選擇恰當?shù)姆桨福Ｕ狭己玫墓芾硇Ч?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)存問題

房地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)規(guī)范在開展納稅工作，但在經(jīng)營過程中，納稅籌劃仍然存在著一定的問題。

（一）信息不夠暢通

企業(yè)的納稅與稅務局之間有著密切的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中企業(yè)所選擇的納稅籌劃方式對于企業(yè)的資金支出、資金管控效果有著極大的影響。因此為了更好地幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)降低稅負成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，要積極與納稅部門進行溝通與配合，在有效掌握最新稅收政策的基礎(chǔ)上，也結(jié)合相關(guān)的政策，統(tǒng)籌考慮最佳的納稅方案。

在當前房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃時，卻存在著與納稅部門溝通不及時信息交流不夠暢通的問題，企業(yè)要以稅務局的相關(guān)政策為導向開展納稅工作，而企業(yè)與稅務局認知上的不一致、評價上的不統(tǒng)一都可能導致納稅工作不符合規(guī)范，都可能增加稅收籌劃的風險。［2］

（二）缺乏對政策的有效分析

我國經(jīng)濟在快速地發(fā)展，社會也在不斷地變化，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著激烈的內(nèi)外部市場變化環(huán)境。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在開展相應的納稅工作時，要考慮到國家最新的政策要求，我國稅收政策根據(jù)現(xiàn)實的經(jīng)濟狀況在不斷地調(diào)整，整體的稅收也有著與時俱進的特點，而房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃也要對最新的政策有著清晰的認知，對于相應的調(diào)整與改變有著全面的了解。

為了更好地使房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合經(jīng)營情況，享受稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要結(jié)合政策制定最優(yōu)的方案，保障資金使用的合理性。但當前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅工作時，缺乏對最新政策的全面了解，其根據(jù)原有的政策，原有的工作辦法，機械化盲目化地開展稅收籌劃導致了工作落實效果不佳的問題，而籌劃的方案無法指導稅收工作的開展也影響了財務管理的工作效率，導致了房地產(chǎn)企業(yè)難以實現(xiàn)預期稅收籌劃目標的問題。

（三）缺乏思想重視

稅收籌劃作為開展稅收工作的前期準備性工作，籌劃方案的合理性、考慮因素的全面性都影響著后續(xù)財務管理工作的落實效果，但從當前的管理實踐進行分析，部分企業(yè)管理者缺乏對于納稅籌劃的思想重視，其將稅收籌劃片面地放在前期的目標制定，而忽視了該種籌劃工作對于整個稅收工作的指導意義。

企業(yè)的資金管理財務管理工作有著極為關(guān)鍵的作用，而由于房地產(chǎn)企業(yè)重視日常銷售，重視業(yè)務部門的各項工作，在企業(yè)整體更看重銷售業(yè)績的環(huán)境下，存在著各個部門對于財務管理工作的忽視，而財務管理在稅收籌劃時所投入人力、物力、精力的不足也會影響到籌劃的效果。［3］領(lǐng)導層對于籌劃的錯誤認知導致了在工作落實時，相關(guān)人員缺乏熱情，缺乏工作動力的問題，而在工作開展時，納稅籌劃難以順利推進，難以以可靠的數(shù)據(jù)支撐工作落實，則影響了后續(xù)工作的順利推進。

（四）人才建設不到位

專業(yè)的人才隊伍是保障納稅籌劃有效的根本，而在當前的納稅籌劃中卻存在著納稅直接參與人員專業(yè)素質(zhì)、專業(yè)技能不過關(guān)的情況。由于稅收政策在不斷地更新，同時企業(yè)所開展的納稅管理辦法也要實時地調(diào)整，但部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的財務管理團隊卻缺乏思想意識更新、專業(yè)素質(zhì)與時俱進的能力，其在新的政策下沿用舊的管理辦法，在新的要求下采用機械落后的稅收方式都影響了企業(yè)納稅工作的有序開展，導致了納稅籌劃工作難以發(fā)揮積極作用。

納稅人員擁有良好的專業(yè)技能、扎實的綜合素質(zhì)，既可以完成納稅籌劃，也可以形成切實有效的籌劃方案來指導納稅工作的開展。但當前由于管理人員思想上的不重視、工作人員意識上的落后，以及在工作組織時專業(yè)的高素質(zhì)人才的缺乏，都在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃及風險優(yōu)化策略

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中存在的多樣化問題必然會帶來財務管理中的風險，而為了更好地以高質(zhì)量的財務管理工作為其他的管理決策提供數(shù)據(jù)參考，企業(yè)要重視納稅籌劃工作，也要認識到由于不恰當納稅籌劃可能帶來的財務管理風險，在提高思想認識的同時也針對現(xiàn)存問題進行優(yōu)化措施的構(gòu)建。

（一）選擇合理組織形式

房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式對于其納稅的落實有著直接的影響，而為了更好地保障納稅工作的順利實施，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合理的組織形式。原來大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的獨立核算原則與當前新的稅收政策、新的企業(yè)發(fā)展方向并不適應。因此房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合最新的企業(yè)所得稅核算標準進行房地產(chǎn)企業(yè)組織形式的選擇。

當前房地產(chǎn)企業(yè)對于其獨立形式進行選擇主要是子公司與分公司兩種，而不同的公司形態(tài)組織形式又有著不同的納稅辦法。一般而言，子公司作為能夠承擔民事法律責任與義務的實體，與分公司存在著較多的差距，分公司責任主要由公司來承擔，而子公司又有著獨立承擔的責任。因此隨著企業(yè)組織形式的變化，帶來了納稅承擔問題的改變，在納稅籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)要從成立初期就開始考慮納稅問題，通過結(jié)合具體的企業(yè)經(jīng)營發(fā)展狀況，結(jié)合未來的發(fā)展目標、企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實，選擇確定合理的組織形式，指導后續(xù)納稅籌劃工作的開展。［4］

（二）與其他部門進行數(shù)據(jù)共享

房地產(chǎn)企業(yè)對于納稅籌劃進行組織與安排，與企業(yè)的經(jīng)營活動、銷售狀況密不可分，因此房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃，要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售時間節(jié)點進行明確，企業(yè)的應繳稅款與企業(yè)收入密切相關(guān)，而企業(yè)的銷售行為作為收入的重要來源，納稅籌劃工作要掌握大量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，從而根據(jù)具體的情況來選擇合適的納稅方案。

面對法定收入確認時間與實際收入時間存在出入的情況，可以結(jié)合具體的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，選擇有利于納稅工作組織的交房時間。一般來說，通過交房將交房時間確定在年初既可以為企業(yè)納稅提供足夠的資金，同時也可以借助資金的時間差來更好地獲取經(jīng)濟收益。

納稅籌劃工作的開展要對企業(yè)的發(fā)展方向、資金周轉(zhuǎn)要求、企業(yè)的收入、實際的經(jīng)營銷售情況進行整合的分析與系統(tǒng)的考慮。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作是較大的經(jīng)濟支出，因此企業(yè)為了合理避稅，為了盡可能在法律法規(guī)的許可范圍之內(nèi)減少應繳稅款，企業(yè)要結(jié)合銷售過程，通過確認時間節(jié)點、明確銷售流程、把握銷售環(huán)節(jié)的方式，通過銷售這一行為的數(shù)據(jù)把控來指導納稅籌劃的落實與組織。推動納稅籌劃工作的進一步落實與優(yōu)化。［5］

（三）加強土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)稅收籌劃中根據(jù)實際的企業(yè)經(jīng)營情況，可以選擇有利于納稅組織的部分進行合適的籌劃安排以及恰當?shù)哪繕舜_定，土地增值稅籌劃作為房地產(chǎn)稅收籌劃中活動空間較大的部分，企業(yè)可以結(jié)合事先籌劃、提前計算項目規(guī)劃、成本規(guī)范等多樣化的方式，盡可能在企業(yè)實際經(jīng)營情況許可范圍內(nèi)對于企業(yè)土地增值稅進行降低，結(jié)合稅收政策，在符合住建部門基本的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動組織要求的基礎(chǔ)上，以按照不同年份的不同數(shù)據(jù)，對于差異化的建筑結(jié)構(gòu)類型進行成本的預測與納稅籌劃的安排。［6］

由于企業(yè)在經(jīng)營過程中的情況并不一致，因此在進行稅收籌劃時，也要考慮到整個項目的特殊性，不同的設施設備資產(chǎn)類型納稅的方式并不一致，因此在土地增值稅的籌劃中，可以根據(jù)地區(qū)的政策，對于其中的公共配套設施、其中的建安成本進行把控，通過加強管理理念、加強認知、合理籌劃、細化管理的方式，既有效地對于土地增值稅進行管理，同時也從系統(tǒng)的角度思考財務管理工作的進一步優(yōu)化方案。

（四）協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)并不是孤立地存在于市場之中，其一切的經(jīng)營活動要與其他企業(yè)相配合，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作也要關(guān)注內(nèi)外部環(huán)境的協(xié)調(diào)，關(guān)注信息的批量掌握與數(shù)據(jù)的高效處理，財務管理工作的開展與內(nèi)外部環(huán)境密切相關(guān)，而財務管理中納稅籌劃工作，也主要是通過對于內(nèi)外部所產(chǎn)生信息的合理利用，來構(gòu)建恰當?shù)募{稅關(guān)系。

因此房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)要保持良好的溝通，與納稅籌劃相關(guān)的數(shù)據(jù)進行實時持續(xù)動態(tài)整合，通過真實有效的獲取收入與成本，結(jié)合企業(yè)的動態(tài)發(fā)展變化，第一時間構(gòu)建出恰當?shù)募{稅籌劃方法，盡可能節(jié)約企業(yè)在納稅方面的成本。［7］

而面對納稅籌劃要統(tǒng)籌思考的稅收政策，工作人員除了對內(nèi)要與公司其他部門進行緊密溝通之外，房地產(chǎn)企業(yè)對外也要加強與稅務局的良好交流，通過與稅務局保持穩(wěn)定關(guān)系，對稅務局的相關(guān)政策進行積極的學習，對最新政策持續(xù)地關(guān)注與了解，結(jié)合最新的情況構(gòu)建出符合最新各方要求的納稅籌劃方案，通過結(jié)合情況及時調(diào)整，在納稅籌劃階段與相關(guān)部門進行溝通尋求意見的方式，既保障納稅籌劃的合理性，也避免由于信息收集不夠具體而帶來納稅籌劃失效的問題。

四、結(jié)束語

由于納稅籌劃必然存在著風險，企業(yè)的財務管控也存在著不可控因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作以實現(xiàn)企業(yè)利益最大化為目標進行工作組織時要考慮到納稅籌劃工作的長期持續(xù)動態(tài)組織，面對納稅籌劃中存在的風險，企業(yè)要通過安全預警機制的構(gòu)建，對于納稅籌劃所可能達到的效果進行預測，通過落實環(huán)節(jié)實時地追蹤，有效地監(jiān)督，在發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實情況與預期效果存在偏離時及時地進行政策的調(diào)整，通過行之有效的納稅管控方案來更好地保障企業(yè)納稅工作的順利開展，降低納稅籌劃的風險，也通過各個時間節(jié)點納稅籌劃工作的高標準高質(zhì)量開展來為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展保駕護航。