物業公司財務管理及會計核算問題分析

李雪花

一、前言

物業管理作為現代服務業，與人們的生活息息相關。文章通過認知物業公司會計核算的特點和財務管理的特殊性，分析兩者在實際工作中產生的問題，找到改善的對策。只有將會計核算與財務管理問題做到真正的完善，才能提高物業公司的整體管理水平，從而促進我國的物業管理水平往更深層次發展。

物業公司作為服務性企業，其宗旨是為了向客戶提供相關的服務。從改革開放至今，國內的房地產行業發展迅速，也帶動了物業公司的發展。一直以來，人們普遍認為物業公司與房地產公司是相互獨立的，但實則不然，物業公司很難從房地產公司中剝離出來，這也決定了物業公司盈利方式的公共性與綜合性特點。對于物業公司來說，會計核算與財務管理屬于極為核心的兩個工作內容，其工作質量直接關系到物業公司的盈利情況。財務管理貫穿在物業公司的內部管理中，構建出良好的財務管理系統可以幫助公司提升運營管理質量，強化公司在整個市場中的競爭力。基于此，現階段物業公司需要正確認識會計核算工作對于自身持續穩定發展的重要意義，從而結合現階段存在的問題擬定對策加以解決，順利實現公司長久穩定發展的目標。

二、物業公司的財務管理的具體內容及業務特點

（一）物業公司財務管理的具體內容

財務管理是物業公司內部管理的核心內容，開展高效的財務管理和會計核算工作，能夠為物業公司資金正常周轉提供保障，也有利于降低公司經營成本，實現利潤最大化。目前物業公司的財務管理主要可以分為三部分內容：第一部分是對物業公司資金的有效管控和合理配置。物業公司項目多且分散，業務范圍繁雜，從而涉及的資金管理內容比較廣泛，通過加強財務管理，有效保證資金的回收和合理配置，以便形成良性循環。第二部分是結合不同的業務服務內容，對物業公司財務成本進行有針對性的管控，進行成本核算與預算管理。物業的財務成本相對固定，財務成本的控制不是一味地降低成本、減少開支，而是減少不合理、不必要的開支，以實現成本的有效控制。第三部分是財務管理是公司內控管理的重要組成部分。建立財務內控管理體系能使管理規范統一，達到監督改善，優化流程促增效。

（二）物業公司的業務特點

1.物業管理行業的特點

物業公司的具體業務開展涉及房地產建設以及后期業主服務消費的各個環節，其中還需要與政府、房地產商、業主等多方主體聯動溝通，并提供相應的服務，因此業務較為復雜煩瑣。一般物業公司都是受與之關聯的房地產公司委托，對住宅、寫字樓、公共服務設施（如學校、醫院）中的業主提供后期服務。這種服務內容多樣、涵蓋范圍廣，既包括有形的維修管理服務，又包括無形的綠化、衛生清潔等服務。物業管理的業務更加復雜，貫穿于房地產的制造、銷售、消費、使用全過程，物業企業需要與政府機關、業主、開發商多方面保持良好的溝通。物業管理的服務對象和服務內容包括業主、租售者等，是特定的群體，而非面對普通大眾。這也決定物業服務的公共性和綜合性、廣泛性和差異性、及時性和無形性、持續性和長期性。

2.物業公司財務管理及會計核算的特點

物業公司實行多種經營，從事綠化、保潔、工程維修等工作，覆蓋民居、商場、酒樓等物業，業務較廣。物業公司在財務管理中需要綜合全面地考慮所有經營單位，財務管理及會計核算的難度大于其他企業。物業公司屬于勞動密集型企業，人力資源管理要求較高，但是人員整體素質一般。財務管理與會計核算兼具理論與實踐，財會人員在處理時要注意公司特點，了解公司發展的長遠戰略，從整體著眼，把握公司財務管理大方向。物業公司在會計核算體制上要不斷完善，嚴格要求，依照流程辦事，嚴格進行內部控制，保證單據的提交獲取和歸納管理審核等工作，注意科目設置，保證資金使用規范化。

三、物業公司的財務管理和會計核算存在的難點

（一）會計核算不規范

物業管理屬于房地產行業衍生出來的全新行業，涉及多方面的內容，會計核算的難度相對較高，這也是目前物業公司財務管理中存在的普遍問題。就現階段物業公司會計核算工作來看，存在的最核心問題就是會計核算不規范。會計制度不健全是造成會計核算不規范的原因之一，原因在于物業管理是在房地產行業的發展過程中衍生出來的，屬于全新行業，在會計核算體系與會計核算制度上面存在不健全的問題，如果沿用以往的記賬方式，會計信息的可靠性、完整性都無法得到保障。此外，現階段推行的會計核算方式較籠統，無法從會計核算結果上看出不同業務活動對應的會計信息。以現階段物業公司使用較多的二級核算模式為例，一級核算主要針對物業公司的收入和資產等財務信息，二級核算則是通過人工的方式進行數據統計，為一級核算提供數據支持，由于人工統計容易發生人為誤差，而且無法做到對相關收支信息的細化，造成會計核算方式過于籠統、會計核算數據應用范圍受限的問題。

（二）會計基礎建設薄弱

在會計管理方面缺乏豐富的經驗，這也是物業公司普遍存在的問題，其主要體現在缺乏健全的財務流程、缺乏高素質的財務管理人才兩個方面。前者以財務審批流程不完善，過于粗放等形式體現，會造成部分業務部門或者財務部門“先斬后奏”的情況，在很大程度上增加了公司的財務風險。財務管理人才缺乏的原因主要是物業公司剛剛起步，很難吸收到優秀的財務人才，加上物業公司對財務管理工作的重視度不夠，財務管理工作人員懈怠工作，對財務管理制度的執行力度不足，這些都屬于物業公司會計基礎建設薄弱的重要表現。

（三）預算與業務發生脫離

現階段物業公司的財務管理工作存在預算與業務相互脫離的問題，如此，物業公司的財務預算結果會發生較大偏差，執行效果也大打折扣，而造成這類情況的原因主要是物業公司的業務部門與財務部門相互獨立、各司其職，財務部門主要負責財務預算管理工作，其秉持著“收入按時來，開支不超標”的基本原則，更為關注公司現階段的經營數據與預期是否相符、公司的錢賬是否面臨風險等，完全脫離了業務部門。這種管理模式的財務管理將無法給業務部門提供足夠的支持，很大程度上制約了公司的業務發展。

（四）財務監督不完善

現階段的大部分物業公司都存在財務基礎建設不足的情況，對財務管理的重視度也嚴重不足，更缺乏健全的財務監督機制。部分物業公司雖然模仿其他公司照搬套用建立起了內部財務監督機制，但并沒有結合自身的實際狀況，財務監督機制的作用不僅無法得到發揮，甚至會加重公司內部的財務管理壓力，不利于物業公司的整體發展。基于此，物業公司的財務管理需要從頂層設計出發，由上至下完成公司的財務監督機制建立和推廣，讓財務監督機制引導企業朝著更好的方向發展。

（五）財務信息化建設不足

互聯網技術的發展給各行各業均造成了較大沖擊，引導了管理方式的創新發展，對于部分中小規模的物業公司來說，在其內部構建信息化管理體系顯然投入與收益不成正比，還會增加公司的財務負擔，而部分規模較大的物業公司雖然構建了其內部的信息化財務管理體系，但建設水平相對較差，信息化程度不高，而且流程體系方面存在諸多不足，如人力資源部門、財務管理部門、工程部門相互獨立運作，存在著嚴重的信息壁壘，造成溝通效率低下，財務管理與業務發展脫節等問題，都沖擊著公司的穩定發展。

四、創新物業公司財務管理和會計核算的路徑

（一）進一步加強會計核算的規范性

近些年來，國家出臺了一系列政策推動物業公司的會計核算制度改革，強化了物業公司會計核算的規范性，尤其是2021 年實施民法典后，物業公司更是在此借力，不斷完善自己的會計核算制度，搭建自己的財務管理體系，形成了一套科學、完整的會計核算制度。這一過程中，物業公司會計核算的規范性主要體現在收入分類規范化、核算業主公告收益規范化、區域模塊統籌管理三個方面。收入分類規范化是指對物業公司的營收確認由收付實現制轉變為權責發生制，對物業公司在應收賬款的收取方面具有很大幫助。規范核算業主公告收益則是以報告的方式對業主的收益數據進行公告，使得所有的物業公司會計數據公正、透明，為其發展提供了莫大助力。區域模塊的統籌管理方面，按照區域模塊的成本數據和費用數據進行劃分，強調相關部門積極配合財務管理工作，致力于提升物業公司財務管理質量，保障物業公司自身穩定發展。

（二）完善財務基礎建設

物業公司在提升財務管理與會計核算質量的過程中，必然要從強化物業公司財務管理人員專業素質，構建完善的財務管理體系入手。一方面，物業公司要積極重視財務管理工作，認識到財務管理工作的積極意義，提升財務管理人員的準入門檻與薪酬福利，做好財務管理人員的培訓工作，不斷吸引更多的財務管理工作人員加入進來，壯大財務管理的組織架構。另一方面，物業公司要幫助內部財務管理人員組織學習機會，幫助其接觸最前沿的物業公司財務管理理念和思維，不斷提升其綜合素養。財務管理制度方面，物業公司要隨著自己的公司發展階段進行調控，發現公司財務管理與財務制度方面存在的漏洞并及時修復完善，確保物業公司擁有適合自己的完善的財務管理制度，提升財務管理水平。

（三）提高預算管理水平

對于物業公司來說，財務部門與業務部門應當保持足夠的溝通和信息共享，從而避免財務部門的預算管理工作與業務部門相互脫節，造成嚴重的預算偏差問題。以往的預算管理是在往年數據的基礎上進行加減得到，完成財務預算后直接下放給業務部門，這種管理手段遇到市場環境變化的情況時會直接造成預算偏差。為解決這一問題，預算管理必須與業務執行之間保持良好的信息溝通，實現兩者的統一結合，如此，財務部門的預算管理工作會結合物業公司的業務狀況、業務進展以及業務難點等相關資料，在信息化技術不斷發展的背景下，對先進的信息化技術加以運用，加強信息溝通交流，構建起公司預算管理的信息化管理系統，無疑是解決這一問題，提升公司預算管理水平的最有效手段。

（四）加強內控監督體系的建設

針對物業公司中存在的會計信息失效、財務管理失控問題，最有效的解決手段就是在物業公司內部構建起完善的財務監督體系，強化自身的財務監督。首先，針對物業公司的收入監督，要重點監管物業費、車位管理費等物業公司主營業務的收入，確保所有的繳費流程和服務機制健全，相關收費記錄數據、收費標準文件以及退費管理系統都要做好監管。其次是物業公司的物料監督。物業公司內部的各個部門要明確工作職責與權限，劃分對應的管理區域，物料管理涉及的所有部門，如使用部門、管理部門、采購部門、財務部門都要納入進來相互監督，確保物料采購的公平、公正，對于提供物料的供應商，物業公司要做好資質審查工作，將不合格的供應商拒之門外。財務監督體系需要做到事前預防、事中控制、事后問責，三者結合，共同保證物業公司各項運營費用支出的合理性和準確性。

（五）提升公司的信息化水平

新時期下各行各業的信息化建設對于其自身的發展都具有很大的推動作用，物業公司也要加強信息化建設工作，以智慧物業為目標，強化物業公司內部不同部門之間的信息溝通，服務于物業公司的升級轉型，避免財務管理與相關部門工作脫節，保證財務部門的會計數據準確性，提升物業公司財務決策質量。

五、結語

綜上所述，物業公司伴隨著房地產行業蓬勃發展，但物業公司財務管理與會計核算中存在的問題不容忽視，需要認真重視起來，結合物業公司的實際狀況，從多個角度出發，擬定出具備較高可行性的改革手段，優化物業公司財務管理質量，促使物業公司朝著更好的方向穩定發展。

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