新形勢下的房地產融資問題研究

趙盼盼

一、前言

房地產企業的融資問題，一直是企業發展壯大中的制約因素，也是發展鏈條中的重要組成部分，對房地產企業的長期發展有著不可忽視的作用，同時也是保證企業資金充足的重要手段。隨著市場經濟的不斷變化，國家也根據國情推出了一些有助于企業發展的政策，給予了房地產行業發展的一些便利條件，做了適當的調控。融資方式的單一和不夠靈活顯然跟不上企業發展的步伐和需求，融資問題和所遇到的困難，顯然已經成為阻礙房地產行業發展的主要難題，為此探尋多元化的融資渠道及其結構，是現階段房地產企業的首要任務。

二、房地產融資的相關概述

（一）融資的含義

融資從字面上解釋就是融合資金，融合又分為融入和融出。從廣義上講是出資者給需求者提供資金以獲取經濟效益的一種手段。融資的整個過程是資金的流出和流入，換言之就是需要資金的籌資人通過各種方式將資金融合，和出資人將資金流出注入融資人的企業中，總而言之就是將資金進行快速周轉，讓資金盡快地發揮效益，最終目的在于雙方都能在資金不斷流動的過程中獲取更大的經濟利益。從狹義上講，融資是通過一定的信譽和手段在企業內部和外部籌措資金，為自身企業獲得更多的資金支持，將更多的資金引入是融資的主要目標。同時為了保證企業的良好發展，通過相應的經濟預測，采取有效的方式，利用內部積累或外部資金，將資金進行整合供給資金需求者加以利用，來滿足資金融資企業的各項經濟活動能夠正常運轉，是融資方式中對資金需要的重要體現和行為。

（二）房地產融資的基本概念

對于房地產企業來說，是需要大量的資金做支撐的，是典型的集中需求資金的行業，所以在房地產企業的發展過程中融資是必需的，一般是指企業為了開發地塊、項目建設所需要的前期資金，可以促進房地產企業的資金流通及消費，運用多元化的管理方式，推動房屋建設并將銷售渠道進行拓展，靈活融合和運用資金的金融活動。一般來說，房地產融資的方式有兩種，可以從企業內部的股東進行融資，也可以通過第三方進行融資。內部融資主要是房企在成立時所注入的資金，包括一些票據、有價證券、立即出售的固定資產等、公司在發展過程中的應收賬款、近期可以出售的各種物業的付款等。同時還包括企業的預收房款，這些都是內部融資的渠道。外部融資又可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機構獲取資金，主要是用來解決房地產開發中短期的資金需求。直接融資一般是長期性的投資，主要是從資本市場獲取資金，包括股票融資、債券融資、房地產信托計劃、房地產證券化和房地產投資基金等多種融資方式。

（三）房地產企業的融資特征

首先，對于房地產企業來說，在項目開發的過程中，需要的資金比較多，對外部融資的依賴性很高，房地產企業是資本密集型的產業，任何一個項目的開發都需要大量的資金做支撐，多則幾十個億，少則千萬。如果只是靠著企業發展初期的投入成本資金是遠遠不夠的，為此開發商要向外部進行融資，通過多方面的渠道和手段將外部資金進行整合。從整個行業的發展和局勢的變化來看，已經不再局限于靠著銀行這種金融機構融資，但外部融資比例不會減少，而是在結構方面呈現多元化。

其次，房產和土地的抵押是金融機構比較看重的籌碼。房地產是不動產，與開發的地塊不可分割。土地是固有資產，也是目前比較稀缺的資源，隨著經濟的持續發展，可以開發的黃金地段越來越少，企業對土地的需求量也在不斷增加，房地產的市值估價也會增高。在外部融資渠道中，金融機構的融資更加直接，但是機構本身為了降低經營風險，在抵押物中對于房產和土地的抵押關注更多，也是對金融機構出資的一項重要保障。

三、我國房地產企業融資的主要渠道

銀行貸款。房地產企業在整個項目的開發建設中需要大量的資金，通過抵押的方式向銀行進行貸款是比較普遍的融資渠道，房地產企業的貸款，主要是用于項目的開發、經營、消費這些活動中產生的費用，抵押貸款的方式主要有信用貸款和房產抵押貸款。信用貸款。銀行會對所要放貸的企業進行評估，看看開發商的信譽度和開發過的項目業務、日常企業的資金運轉和資產負債和利潤的情況，還有以往有沒有進入銀行黑名單等基本情況，擔保方式可以是個人也可以是物品和資產，由于后者產生的信貸風險會相對小一些，所以在銀行貸款中一般都是要以各項資產作為抵押來進行后續的融資。

四、發展多元化的融資方式及作用

（一）房地產信托

房地產信托也是房地產企業用來融資的渠道之一。信托公司是開發商委托的公司，是法律上房產的擁有者，是有相關的書面合同契約的，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司可以對開發商開發的房產進行租售，還可以選擇相關的物業公司進行管理，使投出資人獲取溢價收益和相關的管理費用。它通過對多元化的投資形式，以多方面組合融資的手段，將房產的業務和項目進行分散整合，實現了降低風險的效果。

目前房地產行業已經成為國民經濟的主要支柱，銀行的資金加持非常重要，為此房地產企業一旦有融資需求，第一個想到的就是銀行，長此以往有很強的依賴性。但是房企的發展已經不再只是行業的發展，關系到我國整個經濟的調控，是國家用來調控經濟的一項手段。國家也出臺了一些政策，提高了房地產企業在銀行的貸款條件和標準，這給房地產企業的資金籌措出了一道難題，企業很難在短時間內融到大量的資金，嚴重地影響了項目建設的進度和工期。企業采取多元化的融資方式如房地產信托，可以拓寬融資渠道，在資本市場上募集資金，再將募集到的資金投資于房地產市場，將房地產市場和資本市場有效地結合到一起，彌補了銀行貸款的短板，在一定程度上緩解了企業的資金壓力。另外，創新融資模式還可能吸引國內外的投資人，將他們引入房地產業，等于說是將資金的來源進一步擴大，可以解決企業因為資金緊缺而耽誤項目進度的問題。

（二）債券融資

債券融資的對象是社會大眾，可以說是最為直接的融資形式，將房地產通過債券發行，公開向社會籌集資金，以舉債的形式，在一段時間后，投資者不僅能夠收回本金，還可以按比例得到利息的分紅。由于房地產行業的資金投入大，債券會比一般行業的債券回報高，與股票相比又能按期收回本金和利息，具備一定的安全性，流動性相對較強。

還是圍繞資金問題，房地產企業是極為典型的資金密集型企業，需要源源不斷地注入資金，發展初期的自給資金又不多，必須依賴銀行的貸款，但是房產企業的回款又相對較慢，長時間的信貸，利息又是一筆不小的金額，每一個步驟都要有大量的資金做支撐。為此多元化的融資方式如發展房地產投資基金，可以為房產企業分擔一定的債務壓力。企業債務負擔一旦有所緩解，企業就會有逐步發展的趨勢。另外，在房企的發展中，投資基金作為融資的方式之一，是專家進行理財，目的在于降險增益。資金投資方一定會以企業存在的潛質，看未來取得的收入進行投資，行業之間的良性競爭，能夠激發出企業內部人員的斗志，大家將力量聚集在一起，形成優勝劣汰的機制，在一定程度上會給小規模房企一些沖擊，致使它們快速成長。再者，房地產投資基金是一種股權性投資，為了避免自身的利益受到損害，房地產投資基金會采取監控的手段，督促企業進一步規范化運作，不僅起到一個外部監督的作用，同時也保障了我國房地產業健康發展。

（三）股權融資

股權融資是為了吸引新的股東，企業內部原有的股東，將一部分自己所持有的股份通過發行股票進行轉讓，讓新的股東參與到企業管理和分紅中，并為企業帶進全新的資金，這也是融資的有效渠道之一。股權融資從理論上說是房地產融資渠道中較為可選的方式，不僅能夠最大限度地降低經營帶來的風險，還無須還本付息，大大地降低了融資的成本。

創新股權融資的融資方式有利于建立科學合理的房地產融資體系，豐富金融市場的投資品種，促進金融市場的進步和繁榮發展。就房地產而言，他們開發過后的土地就無法進行二次開發，我國的土地資源一點點短缺，具有一定的局限性，并且保值力很強，而且可以抵抗通貨膨脹，因此房地產是一項理想的投資品種。但是對于一些規模比較小的企業來說，資金并不充足，想要在房產市場分一杯羹很難，自然也就不能享受收益的果實。房地產投資基金這項流動性較強的融資方式，對投資者要求并不高，因此這種方式的形成對于中小投資人來說，是一項全新的機遇。房地產投資基金作為一種理財手段，比較科學和合理，并且回報率較為穩定，不僅讓金融市場中的投資品呈現多樣化，也促進了金融市場的繁榮和發展。

五、房地產融資中的現狀

（一）房地產企業融資地區經濟水平差異較大

從我國的地域劃分來看，南方要比北方的經濟發展速度快，其中北上廣深這種一線城市的GDP 會更高，直接影響了房地產企業的融資數量，在一些南方城市經濟發展較好的地方，企業融資就相對容易。從企業融資水平上看，一些剛剛發展或者在發展中規模相對較小的房地產企業，在市場中占據的份額較小，可以抵押的房產不穩定，在銀行融資難度更大。相比之下，很多境外的企業資產比較深厚并且有資深管理經驗的大型房地產企業，又受限于國家出臺的政策，在土地資源緊缺的情況下，很難獲取土地。

（二）融資渠道單一，銀行信貸所占的比重過大

銀行貸款的融資方式可以說是很多房地產企業的首要選擇，在房產企業開始收購地塊到開發建設再到成品房銷售，這整個過程都需要銀行的支持，接近四分之三的土地購置以及項目建設的資金都來自商業銀行。可以說企業對于銀行融資這種方式太過于依賴，而且融資方式太過單一，很容易引發金融風險，一旦多處風險一起發生，將會給企業造成不可估量的損失，不利于房地產行業健康、持續發展。

（三）房地產企業內部資金運營不善，出現的負債情況過高

企業在發展中，負債大于收益的時間過長，說明企業的經營不善，大大地增加了企業的經營風險，同時加大了債權人的風險，也會降低投資方的信心，最終導致融資能力下降。為改變這一現象，提升企業效益，保持企業的控制權，避免股權的稀釋，企業融資最后只能先進行內部融資，啟動企業內部的流動資金，由于開發項目的資金太大，企業內部的資金很難滿足項目需求，逐漸企業的負債越來越高，一旦資金鏈斷裂或者供應不足，后果不堪設想。

六、針對房地產企業融資問題的應對策略

（一）發展多元化的金融市場，加強對企業風險的管控

由于房地產企業的發展特點，對于資金的需求量很大，在發展中必須進行融資。為了能夠快速地尋找到投資方進行融資，企業應該擴展融資渠道，不再只是依賴于銀行，應該發展多元化的金融市場，同時完善風險管理機制，加強對各類風險的把控。在此過程中，可以拓展證券二級市場，有效地發揮金融工具的特點，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。在信貸方面，可以將風險分解到二級市場，實行分散投資原則，進行多樣化組合投資，加強管理企業收益，并盡量地與風險處于平衡狀態。這樣可以吸引更多的投資人，為企業注入資金血液，這樣房地產企業才能吸引到更多的資金。實現企業融資渠道不斷拓展。

（二）建立完善的融資結構動態優化的機制

企業融資結構要符合企業發展的目標，并與企業的整體戰略方案相一致，不斷適應發展戰略對融資結構的要求。無論是中小企業還是國有企業，還是哪個行業，都要承受市場經濟體制的不斷變化、供求關系的變化以及資本結構的變化，那么企業的融資也要隨之形成動態變化。對于融資結構的管理，應建立財務預警體系，時刻地關注形勢和環境的細微變化，及時地采取相應的應對策略。

（三）采取多樣化的融資渠道，降低企業的融資風險

房地產融資問題的根本就是解決資金，找到更多的投資方，也就是通過好的途徑實現投融資渠道的創新，發展多樣化的融資渠道，并且做好整合調整，形成樣式多種類多的融資模式。讓房地產企業不再像以往一樣，太過于依賴銀行，打破以銀行融資為主要方式的格局，發展多層次的融資體系，包括產業投資基金及房地產信托基金、上市融資、項目融資、債券融資等，這樣不僅能夠將風險逐一地分散，降低融資壓力，也能夠減少風險的發生。

七、結語

綜上所述，在現階段的經濟發展大環境下，對于房地產企業來說，融資是一項新的挑戰，企業自身要從全局出發，找到影響企業發展的根本因素，突破因融資帶來的發展瓶頸，盡可能地降低銀行信貸的融資率，從多方面多角度地去創新的融資模式，不依賴于傳統的融資方式，從自身企業的整體發展考慮出發，找尋科學合理的融資新渠道，以便更好地適應行業的內部需求。在拓展融資方式的過程中，企業自身也要加強品牌創新，借助于科學化的管理模式，來緩解資金鏈的壓力，繼而解決房地產企業融資困難的現狀，幫助房地產企業得以實現真正意義上的新時期新發展。

引用

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