法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系背景下對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的措施

張 圖

福建于飛律師事務(wù)所，福建 福鼎 355200

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展范圍在逐漸擴(kuò)大，同時(shí)房地產(chǎn)的建設(shè)方面也變得越來(lái)越復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)自身就是一種建設(shè)工程，其關(guān)乎人們的日常生活，建筑行業(yè)對(duì)于人們的就業(yè)、安全以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展有著重要意義。那么房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)日漸繁雜的發(fā)展趨勢(shì)，在進(jìn)行企業(yè)運(yùn)營(yíng)的時(shí)候法律風(fēng)險(xiǎn)就是一顆定時(shí)炸彈，隨時(shí)都有可能爆炸，帶來(lái)無(wú)法避免的危害，通過(guò)調(diào)查了解到目前法律風(fēng)險(xiǎn)因素是使大部分房地產(chǎn)企業(yè)走向失敗的主要原因。綜上可知，建設(shè)完整的法律體系對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是非常重要的，同時(shí)更應(yīng)該建設(shè)完整的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系來(lái)保證目前情況下房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系的含義

法律風(fēng)險(xiǎn)的防控體系有防備和操控兩層含義。“防”即指預(yù)防，在事情沒(méi)有發(fā)生的時(shí)候，對(duì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)且可能發(fā)生的事件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)，讓風(fēng)險(xiǎn)從發(fā)源處就降到最低，是風(fēng)險(xiǎn)防控效果很好的處理方式。“控”便指操控，在事情已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，對(duì)具備一定法律風(fēng)險(xiǎn)的事件加以控制并處理妥當(dāng)，讓負(fù)面影響效果降到最低。

法律風(fēng)險(xiǎn)的防控，效果最好的處理方法便是讓事先預(yù)防與事后操控加以結(jié)合運(yùn)用，對(duì)于每一階段的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)情況，都找到合適的解決辦法去進(jìn)行處理。但不可忽略的是，將風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)展的所有情況在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)的同時(shí)也要進(jìn)行整合評(píng)估，以便于知道該情況是否需要提前處理。防控結(jié)合，兩者的重要性固然是一樣大的，但是最好的模式便是一切都以“防”為主要的處理方式，“控”則變成了加以輔助的一層，將一切不良影響和風(fēng)險(xiǎn)都降到最低［1］。

而要將此番理解用在實(shí)事上還需做好以下幾點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)、企業(yè)資源的改進(jìn)配置、各組織職守的處理模式以及各部門(mén)之間的消息共享和良好的交流方式。要想合理地控制好法律風(fēng)險(xiǎn)管理，需要的并不是一個(gè)部門(mén)積極工作產(chǎn)生的結(jié)果，而是要將各部門(mén)工作結(jié)合起來(lái)積極合作配合共同完成。

培養(yǎng)法律風(fēng)險(xiǎn)管理這一思想的面向群體是一切工作者、管理者乃至合作者，共同搭建通暢的法律風(fēng)險(xiǎn)交流方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立法律風(fēng)險(xiǎn)管理體系時(shí)，更應(yīng)該看重的是以下五方面：第一，在每一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施和優(yōu)化的過(guò)程中，要建立“風(fēng)險(xiǎn)管理是否決制”的戰(zhàn)略方針。第二，則需認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)控制不僅需要法律維度還要看重管理。實(shí)現(xiàn)法律+管理，在這個(gè)模式下運(yùn)營(yíng)。第三，也是上文提到的，是要各部門(mén)積極配合工作，在必要的時(shí)候，可以單獨(dú)建立起新的部門(mén)配合相關(guān)工作，舉例說(shuō)明，即可以建立風(fēng)險(xiǎn)管理部以及公司風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)等。第四，事先制定出方案并按其準(zhǔn)確執(zhí)行，從而形成較好的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。第五，雖已有了良好的制度，但還需持續(xù)觀察并加以改善，做到越來(lái)越好，越做越強(qiáng)。

經(jīng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的33%是因?yàn)閼?zhàn)略決策的失誤、管理資金等方面，20%則是由于各地政府條規(guī)的不同從而影響了土地政策風(fēng)險(xiǎn)，而剩下的47%也是最可能導(dǎo)致惡劣結(jié)果的是由于管理層面和工作流程如核心人才的跳槽、產(chǎn)品定位等等。有此了解后便可以做針對(duì)的解決方案和相關(guān)措施［2］。

二、建設(shè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系的意義

若想將風(fēng)險(xiǎn)處理的偶然性降到最低，需要看公司的具體情況和相關(guān)制度如何。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各部門(mén)員工的積極工作下，他們分工明確，有效地提高了每一個(gè)部門(mén)的工作指標(biāo)，從而就有了各部門(mén)之間較高的配合能力，把每個(gè)部門(mén)擅長(zhǎng)的工作努力發(fā)揮到極致，利用好各個(gè)部門(mén)的優(yōu)勢(shì)資源，就是為了讓風(fēng)險(xiǎn)防控分散在日常商業(yè)運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)層面。將風(fēng)險(xiǎn)防控方案變得更有優(yōu)勢(shì)從而能夠系統(tǒng)地應(yīng)對(duì)每一次的風(fēng)險(xiǎn)處理，讓防控變得更有效，可以很好地降低企業(yè)不必要的損失，提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

如果不建立一個(gè)良好的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系，在今后一個(gè)時(shí)期，企業(yè)就不能夠明確地分析出從未發(fā)生的新情況，所以在有變動(dòng)的時(shí)候，企業(yè)也就面臨了難以解決的問(wèn)題。所以，應(yīng)該在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，就意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)防控體系的重要性。根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果顯示，首先要做的便是對(duì)涉及法律風(fēng)險(xiǎn)的重要事項(xiàng)用企業(yè)的規(guī)章制度變現(xiàn)出來(lái)，即應(yīng)做出明確規(guī)定。

有著我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革的不斷深化和完善的這一大環(huán)境，在這樣的趨勢(shì)下，企業(yè)家們必須要明白一個(gè)道理，那就是企業(yè)主自身應(yīng)該具備明確而強(qiáng)烈的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。固然他們內(nèi)心明白，在法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之后，給企業(yè)帶來(lái)的后果是難以想象的，由此可見(jiàn)事先預(yù)防格外重要。因此，企業(yè)內(nèi)部一定要抓緊實(shí)施預(yù)防工作［3］。

三、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）缺少法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

通過(guò)對(duì)我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理情況觀察可知現(xiàn)在很多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者只注重于對(duì)自身利益的獲取，從而輕視了法律風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害，不重視法律風(fēng)險(xiǎn)防控，同時(shí)基層工作人員沒(méi)有對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，有很多不正確的認(rèn)知。發(fā)生法律風(fēng)險(xiǎn)原因主要包括：有大部分的領(lǐng)導(dǎo)者缺少對(duì)深層法律風(fēng)險(xiǎn)防控知識(shí)的了解，基層法律知識(shí)比較薄弱，在進(jìn)行融資或者投資、簽訂相關(guān)的協(xié)議時(shí)很容易掉進(jìn)法律的陷阱中，就輕而講可能會(huì)對(duì)本次項(xiàng)目的利益造成影響，嚴(yán)重的情況下則會(huì)觸及國(guó)家的法律，構(gòu)成犯罪行為，為自身以及企業(yè)整體都帶來(lái)不可挽回的損失；還有一些領(lǐng)導(dǎo)者明白法律風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害是十分嚴(yán)重的，但是由于在較短時(shí)間內(nèi)無(wú)法建設(shè)出完整的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系，實(shí)施的法律風(fēng)險(xiǎn)防控方法比較傳統(tǒng)，同時(shí)加上又太過(guò)于重視經(jīng)濟(jì)利益等不正確思想的原因，最后造成企業(yè)整體因法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不能得到良好的發(fā)展，使企業(yè)不僅損失了自身的利益還把企業(yè)的未來(lái)搭了進(jìn)去［4］。

（二）相關(guān)制度不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題大多數(shù)都是源于企業(yè)的內(nèi)部管理，例如一些房地產(chǎn)企業(yè)為了業(yè)務(wù)的開(kāi)展，強(qiáng)制性地要求員工將重要的印章隨時(shí)攜帶在身邊，這樣當(dāng)項(xiàng)目談成后就可以直接進(jìn)行合同的簽訂，在簽約之前對(duì)合同不進(jìn)行認(rèn)真檢查，還不對(duì)合同進(jìn)行備份處理等，這些都是造成法律風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)的因素；還有一些房地產(chǎn)企業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)者只是憑借自身的那些經(jīng)驗(yàn)來(lái)建立相關(guān)的制度，經(jīng)歷固然重要，但是專(zhuān)業(yè)性的問(wèn)題應(yīng)該交給專(zhuān)業(yè)的人員來(lái)解決，對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系的缺乏，大大降低了相關(guān)規(guī)定的真實(shí)性和可靠性。根據(jù)調(diào)查研究表明，有80%的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行重要決策時(shí)是不經(jīng)過(guò)集體談?wù)撎骄窟M(jìn)行決定的，有60%的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資等重要問(wèn)題時(shí)不通過(guò)企業(yè)全體合作人的共同研究而做出決定。出現(xiàn)這些情況的主要原因就是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)制度不夠完善，所以為了有效降低法律風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害，企業(yè)自身應(yīng)該重視對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系的建設(shè)，要不斷完善自身的相關(guān)制度，真正做到由“內(nèi)”到“外”的改變［5］。

四、房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系的措施

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最主要的產(chǎn)業(yè)，聯(lián)系著公民的生活質(zhì)量，發(fā)展周期較長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸面也很廣泛。而往往就是在這樣的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)面對(duì)更多的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。對(duì)此，我們應(yīng)該明確步驟來(lái)制定相關(guān)措施，即風(fēng)險(xiǎn)的辨別、預(yù)估、闡明，風(fēng)險(xiǎn)影響以及風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)等環(huán)節(jié)。

在每個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)開(kāi)始一直到銷(xiāo)售，這一過(guò)程就可能有很多的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生。所以在制定相關(guān)方案之前，做好風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)是極其重要的，即外部面對(duì)的是市場(chǎng)銷(xiāo)售的情況和政策變動(dòng)的兩層風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部則需要化解經(jīng)營(yíng)上的種種問(wèn)題和糾正決策上的一些失誤。而在過(guò)去的房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控中，一般都是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之后而采取解決辦法。因?yàn)闆](méi)有系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)防范和操控模式，少有科學(xué)高效的風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)估能力和控制方法，所以才會(huì)有源源不斷的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。正是因?yàn)檫^(guò)去存在的一些弊病，我們應(yīng)該就此建立起更具可行性的實(shí)施方案。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系的建立

最重要的是具備良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估能力，對(duì)國(guó)內(nèi)外形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境做進(jìn)一步的了解。加強(qiáng)對(duì)本企業(yè)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)因素的預(yù)估和闡明能力。在此之后，需要搭建風(fēng)險(xiǎn)防控協(xié)同機(jī)制，和上文所說(shuō)的各部門(mén)協(xié)同工作是一個(gè)理念，更深一層地調(diào)動(dòng)企業(yè)員工工作上的積極性和規(guī)范性，能更有效地去共享信息以便于完成相關(guān)工作。

細(xì)化責(zé)任分工也很重要，即我們應(yīng)該明確責(zé)任主要?dú)w于哪里，搭建起賞罰分明的風(fēng)險(xiǎn)追究體制。

（二）風(fēng)險(xiǎn)防控方針

1.改善風(fēng)險(xiǎn)的辨別方法

聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售特點(diǎn)，以本企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的每一個(gè)步驟為起點(diǎn)，對(duì)于所發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的辨別同時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施，應(yīng)當(dāng)著重考慮核心業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

2.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和應(yīng)對(duì)能力

在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)辨別和闡明之后，就可以開(kāi)展制定方針的工作了，需要注意的是我們想到的每一個(gè)解決方案都應(yīng)該是以企業(yè)的發(fā)展方向?yàn)榛A(chǔ)的。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)其實(shí)就是對(duì)已經(jīng)發(fā)生過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行再一次的檢查，看是否有遺留下來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并且辨別是否有新的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，從而能夠及時(shí)修訂防范和操控措施，保證了所制定的一切方案能夠正常實(shí)施并高效解決問(wèn)題［6］。

3.提高風(fēng)險(xiǎn)闡明和預(yù)估的效果

以風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、風(fēng)險(xiǎn)所造成的影響以及損失等等為中心，以運(yùn)用一切辦法去進(jìn)行相關(guān)調(diào)查為方針，從而制定出能夠?qū)赡馨l(fā)生的種種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行逐個(gè)評(píng)估的體系，同時(shí)可以進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤。

（三）優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)方針的有關(guān)方法

1.提高對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)估和審核能力

在國(guó)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景下的房地產(chǎn)的相關(guān)交易在做決策之前，應(yīng)履行政策做出相關(guān)條規(guī)和手續(xù)，對(duì)一些事件的可行性進(jìn)行預(yù)估并做出辨明。

2.搭建公司核心管理體系

對(duì)應(yīng)著房地產(chǎn)行業(yè)的最主要業(yè)務(wù)，做出合適的核心管理體制，應(yīng)該著重關(guān)注投資方向和財(cái)務(wù)管理等，從而能夠更高效地找出風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生原因。

（四）建設(shè)完善的崗位責(zé)任制

首先，領(lǐng)導(dǎo)階層和管理階層要打破傳統(tǒng)的理念，要充分了解到法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系的重要性，可以建設(shè)相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)，招聘法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)強(qiáng)的相關(guān)人員來(lái)解決一切的法律風(fēng)險(xiǎn)防控問(wèn)題，通過(guò)這樣來(lái)增強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系。其次，要建設(shè)完善的崗位責(zé)任制，不同崗位的員工要有自己應(yīng)該擔(dān)負(fù)的責(zé)任，員工具有相應(yīng)的權(quán)利同時(shí)也要承擔(dān)起自己的責(zé)任，如果在哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題那么相應(yīng)崗位的員工就要負(fù)相應(yīng)的責(zé)任，負(fù)責(zé)人就可以找出問(wèn)題所在。最后，要增強(qiáng)法律負(fù)責(zé)人在企業(yè)的權(quán)力以及地位，使他們能夠參加到相關(guān)的投資會(huì)議中、項(xiàng)目合作會(huì)議中，同時(shí)能夠提出有力的法律條件以及會(huì)出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，分析會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，制定出有效、可靠的應(yīng)對(duì)方案，制定合理的法律風(fēng)險(xiǎn)防控方案，使企業(yè)能夠和諧穩(wěn)定地發(fā)展。

向員工們弘揚(yáng)自身的企業(yè)文化也能夠促進(jìn)員工工作效率的提高，這也是保證法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系有效實(shí)施的關(guān)鍵部分，把法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系和企業(yè)文化、員工的日常工作相結(jié)合，同時(shí)在一定時(shí)間內(nèi)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的法律人員進(jìn)行講座，這樣能夠促進(jìn)員工建立良好的法律分析防控觀念，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有積極作用。

綜上可知，房地產(chǎn)企業(yè)存在法律風(fēng)險(xiǎn)的具體原因，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部原因而改變，也會(huì)因?yàn)橥饨缭蚨淖儭＝ㄔO(shè)完善的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系，不僅僅需要企業(yè)整體增強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系，還需要企業(yè)自身建設(shè)完善的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系，將有效可靠的應(yīng)對(duì)措施落實(shí)到實(shí)際的工作當(dāng)中，能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。