房地產開發項目成本管理控制與策略

趙小鑰

(安順學院經濟與管理學院，貴州 安順561000)

房地產行業逐漸成為我國發展過程中的支柱產業，為我國的經濟做出了卓越的貢獻。由于近幾年房地產行業市場逐漸出現飽和現象，導致行業發展勢頭減緩，企業之間競爭更加激烈，房地產企業開始重視成本管理。同時，政府為了能夠更好地抑制房價的飆升，陸續發布了許多地產相關調控政策。在這樣的背景下，企業傳統的成本管理方式已經無法適應現狀，企業必須根據自身的實際情況及市場的變化，不斷調整，才能保證企業的健康運轉。

一、成本管理在房地產開發中的意義

第一，成本管理有利于規范整體安裝工程的造價管理。房企在開發項目的過程當中需要投入大量資金，而且整體費用非常的巨大，一旦成本管理不到位，很有可能就會導致企業所投資的項目受到嚴重經濟損失。甚至一些大型的項目在成本管理上出現重大問題，會直接給該企業帶來毀滅性打擊。例如，建筑工程施工過程當中的安裝工程，一般來說都會使用到上千萬甚至上億元的啟動資金，這就要求工程造價管理人員，必須運用自己的專業知識，嚴格履行崗位的職責，對整個項目進行全程的成本監督，確保科學、規范及合理控制好每一個環節的成本。成本管理不但能提高造價管理人員的工作效率，而且能保障整個施工工期按時完成任務。由此便可以看出，成本管理能有效提高工程項目造價控制水平[6]。

第二，成本管理可以增強工程材料管控的效果。無論是哪一類房地產開發項目，都會使用到大量的工程材料。而在材料的采購及管理中，這也是房地產企業資金投入最多的一個環節。為此，高效的成本管理方法，在確保整個建筑工程是符合相關要求的前提下，針對施工所需要使用到的材料進行成本控制，確保工程材料的質量達標和價格合理。在工程材料保存的時候，也應該以科學的方法減少耗損，這對于提升房地產企業的經濟效益來說，有著很大的幫助。另外，對于房地產產業的發展來說，成本管理是不僅是重點，也是難點。所以，我們必須要把成本管理的理念灌輸到每一個工作人員心中，提升他們對企業的責任感，這樣工作人員在崗期間，就能夠自覺按照成本管理措施認真執行，從而讓企業實現降低工程材料耗損這一目標，提升自身的企業競爭力。

第三，成本管理中還需要關注房地產開發的間接費用。例如行政辦公費用，修理費用和營銷費用等，對于房地產企業來說。雖然不是主要開支，如果不合理的控制，也會導致房地產企業資金短缺。嚴重的話，會威脅到房地產企業的資金鏈斷裂。針對這一問題，房地產企業應該做到科學的規劃，細化間接費用，明確每一筆費用的真正用途及必要性，提高間接費用的利用率，這樣房地產企業才能真正實現有效的成本控制。

二、房地產項目開發前的成本測算

(一)土地相關性評估

在預購買土地前，需將該塊土地的地理位置、開發用途、土地價格及購買時間進行科學分析，這一部分主要計算出涉及購買土地所產生的相關費用，提前準備好涉及投資的各項預算。例如：支出的土地使用權購買費用、土地建設費用及設備費用；土地費用包括：置換成本、批租費用、動遷費用等；還需要支出其配套設施的費用，如水、電、天然氣以及學校、醫院等的費用也要計算在內，都是需要前期墊資的。這筆費用也需要提前列支出來。如何判斷某地塊是否具備投資價值，要從成本預估開始，當銷售毛利率扣除掉成本費用仍有一定比例盈余時，那可以確認這塊地是具備投資價值。

(二)房地產企業人才培養及團隊建設

房企應結合自身企業狀況，建立合理的人才培養機制，這是一門綜合性學問，只有擁有高、精、專的技術能力人才才能立足于行業領先位置。這樣房企不僅可節省驗收時間，發現問題也能早人一步。培養一個有強大技術支撐的團隊才是企業走長走遠的關鍵。因此優化人才隊伍，不斷補給新知識、提高技能水平，可幫助企業管理人員理清思路，提升房產項目開發管理水平，同時提高企業競爭力[2]。

三、房地產項目開發中的成本管理控制

在這個階段，必須要考慮到成本管理的可行性，同時也需要考慮成本管理的過程當中的經濟性，只有不斷地去細化及優化方案的合理性，才能在成本節約上體現出質的飛躍。比方說寫字樓項目的設計，設計師可以根據規定最大化的保證土地使用率。在設備設施上也盡可能優化，例如電梯空調項目設計，可以選擇低耗能系統，這樣不僅安全環保，還能在成本控制上發揮重要的作用。

設計部分的成本控制，在安排設計方案的時候，需要考慮到企業的財力以及自身的技術水平，一定不能出現眼高手低的情況，針對每項建設成本，都必須要進行合理的控制，在選擇設備以及施工材料的時候，一定要選擇經濟可靠，避免出現使用大量運輸費用高的零件，盡可能使用標準化建材，或者是成熟配套的零件，這樣做就能夠有效地降低成本。而且，針對圖紙的設計問題和執行問題，設計單位和建設單位要多溝通，共同遵守施工標準，在溝通的時候可以出現問題，但是要解決問題，只有這樣才能避免圖紙的設計誤區。施工方必須要針對施工的圖紙進行更加嚴格把控，確保滿足標準的建設需求的前提下，盡量減少復雜的結構。如果超過設計上限，那么就要重新調整規劃方案，達到合理匹配的目的為止。另外，企業還需結合自身經濟狀況，本著安全第一、質量第一、信譽第一原則，切不可通過走捷徑的方式改變個別子項目的質量，在用料和設備使用上要性價比優的方法，達到成本有效控制。

施工圖紙的不嚴謹會直接影響到后期成本的不可控，從而增加資方的經濟壓力。因此加強施工前圖紙的審核，提前確保所呈交的圖紙可靠性及可行性，才能夠真正避免在施工的時候出現問題，圖紙的審核也是該階段的核心體現，根據建筑工程的相關經驗來看，應該讓設計單位以外專業的第三方對圖紙進行重新審核，這樣能夠有效降低因為設計不完善或者是圖紙表達有誤所造成的經濟損失，同時也可以有效地確保工程的質量，為后續的步驟提供更大的便捷，這也能提高整體建設的有效性以及成本控制的效率。設計單位與施工單位應使用相同標準，避免錯誤解讀。明確好設計單位與施工單位雙方的責、權、利，對于出現問題要采取“追責”方式，杜絕各單位在工期中出現紕漏。也可以采用第三方專業機構審核圖紙，對于不完善的地方可以及時修正，確保工程正常進行。

(一)選擇合適的承包商

房地產企業對于承包商選擇，應遵從謹慎原則，最好引入招標競選制度，并對投標方進行嚴格的資質審核，挑選出資質較好的承包單位。因為好的合作單位具備高施工質量，低工程造價和短施工周期等優點。這種引入良性的競爭機制，可以實現共同合作、協同發展，實現共贏。

企業成立項目評委會，本著公正、客觀的態度對招標進行評定。保障雙方的主體權益，在確定承包商后，雙方應簽署工程承包合同，合同上應注明中標價格，雙方需遵循各自的權利、義務，明確規定細則及施工周期，交付方式及工程進度撥款等。所以，在項目工程的建設階段其成本管理與控制策略主要體現在招投標合同簽署、工程變更和竣工結算等幾個方面。

(二)施工階段的成本管理

如果之前的工作都是停留在圖紙上，那么施工階段就是具體執行成本管理的階段，這一階段對成本控制的把控度直接會影響整個項目的進展。其主要工作內容是做好對施工方的各項監督檢查，例如：施工方的施工隊伍、施工方案、計劃進度等，保證工程質量的同時，在工期上做到合理優化，并對施工質量做好監督工作。因為房地產項目可能會有不可預估的事件發生，工程變更可能會對工程量、工程進度產生一定影響，無形中也會產生對工程投資增加，增加了企業的運營成本。這種情況下，房地企業應啟動應急預案小組，及時做好應對。如涉及第三方機構審查，應及時報批。對于工程變更事項，更要慎之又慎。以不影響工程進度，經濟損失為前提。

房企應建立合理預警機制或者聘請專業機構代為管理，這也是應對房企經濟損失的途徑之一。以下為各分項因素的詳細介紹：

1.認真審查施工方的組織設計工作

在正式施工之前，房地產的開發商必須針對施工方所提供的設計方案進行詳細審查，具體包括施工的條件分析以及主要的施工方案和施工進度計劃等。必要的時候，房地產開發商可根據自身具體的情況以及施工土地的具體的情況，對施工方所給予的方案進行優化。這也需要對施工單位做好相關的監督管理，針對整體的施工計劃進行改善，在質量能夠得到保障的前提之下，盡可能縮短工期，降低工程的造價，但是切記在施工的過程當中，房地產開發商絕對不能夠過分追求工期短，因為這樣對施工安全和質量不利。

2.妥善處理工程的變更以及現場簽證

房地產項目在施工的過程當中面臨著許多復雜多變的情況，會導致最終工程量出現變化，工程的施工進度出現變化，例如，施工方跟承包方因為施工過程當中的細節問題而產生糾紛等，這些情況都是時有發生的，而這些情況的產生，會直接影響房地產企業的經濟效益。對于工程出現變更，企業必須就變更點進行必要性的分析，結合目前的工程量的變化以及所帶來的效益，去判斷工程的變更是否是合理的。其次，每一個變更的要求必須都要經過發包方監管項目的總工程師同意之后，才能進行變更。最后，如果設計的變更問題過大，甚至是直接超過了原有的設計標準，或者是超過了設計規模，那么就必須要將變更后的設計圖紙重新交給審批部門去審查，以及請求相關的部門的許可。總而言之，妥善處理好工程的變更，既能夠保證整體工程可以順利地展開，同時也可以避免一些不必要的經濟損失。

四、房地產項目開發后的成本控制

這一階段主要涉及房地產材料相關價格是否屬實，是否是按定額單價進行，其他費用的審核是否與合同標的相一致，房產建筑的類型是否與施工圖紙相一致，工程任務是否與合同標的工程量一致，建筑質量與材料價格是否是按規定執行的。這些細小環節需要反復核對，避免出現漏做、少做、不做等現象發生。

如果過程中出現了不可控的因素，也可能導致工程造價提高，必須確保工程材料手續完備，各類的驗收簽證和施工記錄都符合標準。另外，參與設計的設計單位和監理工程師也要對工程進行驗收，確認無誤后才會列入結算。

依據我國的《房地產管理法》規定，房地產的開發項目指的是房地產公司依法取得土地的使用權來針對土地進行開發，進行基礎設施或者是房屋的建設。房地產開發項目中的成本主要由這幾項組成：土地費用、土地建設費用和設備費用，這是房地產開發成本的主要成本支出，約占總成本的80%。而以上這三項中，土地費用是其中最大一部分支出。在房地產行業當中，成本控制是決定著房地產企業在未來發展的一個重要的關鍵因素，同樣也是房地產企業成功的關鍵因素。

五、結論

在企業內部，控制成本，對于房地產企業創收來說，有著深遠的意義。房地產開發企業必須轉變經營模式,變原來“向土地要效益”的模式改為“向管理要效益”的模式，加緊修煉內功，進入精細化成本管理之路[3]。在房地產開發項目中，成本管理一直是房地產企業最為核心的環節，成本控制得合理，就會為房地產企業提供較大的利潤彈性空間，反之，也會出現“倒虧”現象。由于房地產開發項目的特點，運營周期長，參與人數多，投入資金大，所以房地產企業對于每個階段都要有成本控制意識，對工程進度、工程質量、材料管理等全過程進行成本管控，嚴格把關，緊密配合，使成本控制與應對策略貫穿于設計階段、施工階段、結算階段，有效運用，才能使房地產企業在成本控制上，有效提升，達到理想的成本控制效果。