農村宅基地使用權流轉的主要模式探析

胡 瑞，康涌泉

（河南工業大學 經濟貿易學院，鄭州 450001）

隨著城鎮化的不斷發展，城市建設用地愈發緊張，人地關系失衡的同時，農村地區有大量宅基地閑置，土地浪費現象嚴重。隨著我國宅基地制度改革的不斷深入，各地區基于當地實際情況探索各具特色的宅基地使用權流轉模式，以解決最突出的2個問題：農村地區的大量宅基地閑置，造成嚴重的土地浪費；城市人口激增，建設用地緊張，人地關系失衡。

整理研究各地宅基地使用權流轉模式可知，各種宅基地使用權適度放活的模式細節不盡相同，但根本目的都是在平衡農民宅基地權益、政府利益、公共利益和社會利益的基礎上，實現宅基地使用權流轉。因此，在宅基地使用權的流轉過程中，既要提升城市宜居條件和改善城市人地沖突，又要引導農民合理有序流轉宅基地，保障農民能夠共享經濟發展成果和土地增值收益。

1 宅基地使用權流轉的主要模式

1.1 北京大望村土地置換模式

為實現城市經濟快速發展，充分發揮土地對經濟的聚集作用，解決城市建設土地不足的現狀，北京在宅基地使用權適度放活方面做出有益探索。在不違背農民意愿基礎上，將試點中的宅基地統一拆遷，村民不僅能夠遷入政府建造的樓房中，還獲得5萬m2的商業土地作為實物補償，其中土地產權歸集體經濟所有，收益由全體村民共有，享受每年的按股分紅。剩下的宅基地被置換出來，用于商業開發和基礎設施建設。同時，當地政府針對退地村民就業能力不足、生活缺乏保障的情況，開辦農民職業與技能培訓，制定“農民進城”的騰退安置計劃，徹底解決退地村民的后顧之憂。

1.2 上海崇明區宅基地置換模式

上海崇明區的土地置換模式與北京大望村不同。崇明區在尊重農民意愿的基礎上制定3種宅基地置換模式，農民可自行選擇。一是進城集中居中。農民選擇進城居住后，可以根據宅基地面積置換一套城市住房。其中以4人為標準，4人以下可置換不超過180 m2的住房，超過4人的，每多一人置換面積增加20 m2。二是貨幣化置換。對于不愿意置換房屋的農民，政府根據核定的宅基地面積給予7 280元/m2的一次性貨幣補償。房屋繼承者則可以獲得4 500元/m2的一次性貨幣補償。三是安置點集中居住。農民選擇在各鄉鎮政府規劃的安置點居住，只需承擔住房市場價的一部分就可以獲得房屋。另外，選擇自建房屋的農民需要自己承擔費用，政府不再進行補貼。

上海崇明區通過宅基地置換實現農民的相對集中居住，使在農村資源得到有效利用的同時，也提高農民的獲得感和幸福感。

1.3 浙江嘉善宅基地抵押貸款模式

宅基地抵押貸款模式是指在農商行的參與支持下，農民根據自身經濟需要對宅基地使用權進行轉讓、流轉和抵押等一系列行為。目前，浙江嘉善地區的農民可以選擇將宅基地使用權抵押給銀行或者參與市場交易，以獲取貨幣資金進行再生產或用于生活支出。宅基地抵押貸款模式具有其他模式沒有的靈活性和回報率，成為大部分農民流轉宅基地使用權的首要選擇。然而，這種模式在一定程度上與現行法律存在著沖突，成為農村宅基地使用權流轉的“灰色地帶”。這就需要在全面了解其優勢和不足的情況下，探索更為合適的置換路徑，實現農民利益和國家政策的協調統一。

1.4 海南三亞市村企合作模式

海南三亞市的土地入股模式是指在集體土地所有權不改變的情況下，將宅基地使用權入股到企業中，企業提供生產所需的各種物質資料和生產技術，宅基地的規劃建設和經營銷售由企業負責，并定期向農民支付股份分紅；農民擁有長期的土地收益權，可以同企業簽訂勞動合同以獲取工資收入。這種模式將企業收益與農民利益牢牢的系在一起，大大提高農民參與的積極性。模式既保留宅基地使用權，又保障農民長期獲得宅基地的財產收益。

1.5 廣東集體土地入股模式

廣東集體土地入股模式是指以村集體為單位，將宅基地集中起來作為集體土地折算入股，成立股份合作組織或者股份公司，再由公司或組織土地招租、產業招標或者修建廠房后出租。獲得的租金或收益根據農民參股情況進行集中分配。

首先，對集體土地的價格進行評估，計算農民每戶宅基地折算的股份份額。其次，與城鎮土地市場相連接，實現城鄉土地“同地、同權、同價”，充分挖掘集體土地的資產價值。最后，在村集體的領導下建立合理的土地增值分配機制，依據“付出多少，得到多少”的原則對宅基地財產收益進行合理分配。

2 結論與啟示

2.1 宅基地使用權流轉模式多種多樣

全國各地區的經濟發展和自然資源不同，在工作實踐中探索出多種多樣的宅基地使用權流轉模式。具有代表性的流轉模式是基層政府人員和當地群眾共同探索的結果，凝聚著人民群眾的智慧，也是實現鄉村振興和加快城鎮化進程的有效手段。

2.2 宅基地使用權流轉模式必須因地制宜

北京、上海等地區的宅基地使用權流轉模式，在解決城市建設用地緊缺問題的同時，兼顧農民的幸福感和獲得感。浙江嘉善地區宅基地抵押貸款模式深受農民擁護。廣東的宅基地使用權流轉模式在集體、企業與農戶之間找到平衡，兼顧各方利益。這些模式成功的根本原因是立足于當地實際，在實踐中探索符合當地發展需要的最優模式。因此，在進行宅基地使用權流轉的過程中，不僅要借鑒其他地區的優秀經驗，也要切合當地發展的實際情況，腳踏實地的為農村經濟創造實際效益。

2.3 宅基地使用權流轉要明確交易主體

宅基地使用權流轉模式的實行，離不開政府部門的管理和規劃。因此，在宅基地使用權流轉過程中，政府要承擔對宅基地交易主體的資格審核、項目審核、交易糾紛處理、風險規避的責任。

首先，農戶進行宅基地使用權的流轉需要得到村集體的同意，村集體在確保交易雙方遵循自愿的原則后，將閑置宅基地的情況和申請信息移交政府。其次，政府根據村集體提供的各種宅基地信息，建立宅基地使用權流轉的公開信息平臺，實時公示宅基地最新交易信息，完善相關服務和管理制度，為交易雙方提供各項商業服務。

2.4 宅基地使用權流轉要建立公平的分配機制

構建宅基地使用權流轉收益公平分配機制，是實現宅基地使用權流轉模式的基礎。分配機制不僅要兼顧集體與農民的利益，還要與鄉村振興政策相適應，堅持“貢獻多少，收益多少”的原則，使宅基地使用權流轉的利益在國家、集體、農戶之間公平分配，實現社會公平。

農民擁有宅基地使用權和宅基地以上房屋的所有權，遵循鄉村振興戰略和實現農民生活富裕的原則，農民應該得到宅基地使用權流轉收益的絕大部分。除去分配給農民的部分后，剩余部分應交予村集體，用于農村基礎設施建設、公共管理、環境維護等。國家也可以在使用權流轉的過程中收取一定稅收，作為專項資金資助農村創業項目，助力鄉村振興，為農村經濟發展注入活力。