房建全過程造價成本控制

吳麗娜

（北京威凱建設發展有限責任公司，北京 100037）

目前我國宏觀經濟形勢嚴峻，房地產行業受到嚴重影響，如何有效地在當前形勢影響及經濟恢復之下進行房地產開發建設，如何做到綠色營商環境下有效的“開源節流”，實現項目投資效益最大化，是每一個開發建設項目首要目標。房地產項目投資控制是整個項目的實施階段開展得全面的管理活動，從項目決策到竣工驗收、投入使用全過程化，并且在實施的各個環節都涉及控制造價的必要性，因此強化并重點推行全過程造價管理是實現項目高質量建設，全面革新建設管理機制中不可或缺的環節要素。根據房地產開發項目的特點將全過程造價分為五個階段，即決策階段、設計階段、實施階段中的施工準備階段和施工階段，后期的運維階段。

一、全過程造價控制原則

（一）提前性原則。項目管理各環節事先控制并對風險預測，更有效、更準確掌控全面成本控制。

（二）全面性原則。房產項目成本屬于一個比較綜合的指標，受到多種不同因素的影響，如技術、經濟、管理等，所以全節點控制以及全員參與都確定其全面性控制的原則。

（三）動態控制原則。由于在項目實施的過程中，主客觀條件的變化必然是一個絕對的、但相對穩定的，在工程建設中，它只能維持一個短暫的平衡，而非長期的，因此在項目的實施過程中，必須要伴隨著外部環境的變化來實現項目的實時控制。

（四）風險控制原則。在進行成本控制時，往往會碰到許多不可預見的因素和情況，若不能及時地加以解決，將會造成嚴重的影響。特別的管理方式需要成本控制者把重點放在“例外”的工作上，因為這會造成實際支出與標準之間的巨大差異。分析產生這些問題的原因及責任主體，并采取相應的對策，以避免負面影響的蔓延。

（五）健全機制原則。房地產開發企業要根據責任主體的不同，確定責任的權限、處理方法和程序，制定出一套合理的評價標準，并根據評價的結果進行獎勵和懲罰，確保約束和激勵的協調一致，使其能夠更好地執行。只有將這三個因素有機地結合起來，才能使成本控制機構能夠持續地進行成本管理，并始終堅持執行成本控制。

（六）實效投資原則。之前的成本控制，核心在于防御性控制，被動地節約成本，未能予以主動支持與過問。所以，成本控制的重點應逐漸調整，禁止純粹的憑借節流手段，一定做到開源與節流都堅持的基本方針，在減少不合理的損耗的同時，盡力打開財源，增加更多的收入，最大化地實現利潤。

二、全過程造價成本控制措施

房地產項目成本控制的五個階段中，項目決策階段對工程造價影響可以達到80%，決策階段是做好工程造價的基礎，亦是重中之重。

（一）決策階段

1．土地性質與投資價值的探討

文章以房地產項目建設為切入點，探討了土地屬性的內涵，也就是土地的社會經濟性質。從城市發展角度、區域角度、房地產市場環境三個方面進行分析。

（1）從社會和經濟發展的角度來看，項目所在的區域GDP總量、人均GDP、生活質量、民生狀況等，都將直接影響到項目定位的準確性、市場對項目的認可程度、對項目的收益。

（2）著眼于項目所處區域的角度來看，項目所處的城市基礎設施投入建設情況和居民滿意度，該城市的發展規劃以及實現情況，以及該項目所處的地理位置以及周邊規劃情況，比如一個商業用地項目作為產業基地與生態示范區的配套設施、補充周邊缺陷型配置需求，同時作為以交通樞紐為導向，本身就具有天然導入客流的優勢資源，其區域重要的戰略定位以及需求性就決定了其重要地位，具有絕對的投資效益。

（3）著眼于該市目前的房地產市場環境的視角來看，該市居民的生活水平，在補充設施需求下，是否具有較大的購買力，促進該商業項目的落地以及后期運維效益的預期。這些都將是決策項目投資綜合考量的要素。

（4）著眼于客戶關注分析的視角來看，在前期決策中，該產業園區人群為該商業項目的目標消費者，這些園區企業定位，或是高新技術產業或是基礎性低端產業，具有高消費力的白領或是基本生活水平的人員，他們購買力決定其商業定位水平。

2．項目本身價值決定

對于房地產市場中，項目本身就決定著其全過程成本體系管控的不同，如商業項目和商品房住宅項目其成本體系有著很大的不同。一是商業項目較商品房項目投資回收周期和時間跨度都長；二是商業項目較商品房項目存在后期運維增加成本；三是由于其建設模式的不同，過程中管理投入也將有所不同，造成成本控制的角度不同等等。所以對于項目的決策充分考慮以下方面：一是這個工程的總投資。開發公司要充分認識市場環境，做好對項目定位的詳細調整、盡調。二是項目策略分析。在投資抉擇時期，開發公司對于項目開展的可操作性、總成本與對于預計投資收益是開發公司對建設方案進行選取的根本。三是項目成本測算。在進行了策略分析后，必須對要開發項目的成本展開，確立各環節成本投入。

3．方案抉擇

在項目的決策過程中，不管是哪個方面的問題，都要經過詳細的技術和經濟論證，才能最大限度地優化資源的分配。一是，項目的規模和規模要兼顧區域、定位、資金投入、運營、收益等因素，結合當前房地產項目的市場情況和未來的發展趨勢，從眾多的戰略選擇中選擇最好的方案。方案選擇的優劣將會對整個工程的成本有很大的影響。

（二）設計階段

此時期是按照項目可行性研究報告來開展設計的時期，是房產項目開發的根本意圖的體現，雖然設計費占工程造價比重為1%，但是卻影響造價70%以，因此設計階段是造價控制的關鍵和重點。

設計階段及該階段成本控制主要成果—設計概算是詳細落定項目投資額度并有效分析項目資金合理性，且能夠將設計方案各功能性與資金進行有效的匹配，以及明確各階段、各組成部分、各構成要素等成本構成情況以及成本控制額度。詳細地分析設計階段成本構成及控制策略對于實施階段有著深遠的影響。可以反饋設計方案的合理性，避免重復建設工作，有序組織實施進度，做好與投資匹配的設備選型及材料標準確，所以要對設計進行嚴格的規定和成本控制。

1．設計方案的評選與優化

通過技術比較、經濟分析和利益評估，正確處理技術和經濟合理的關系，使技術進步和經濟合理相協調，通過對工程設計方案、設備選型、參數匹配、效率分析和項目可行性分析等現代數學模型來進行最優設計方案的評估。

2．確定項目建造標準

在完成了造價規劃后，在滿足用戶需求的基礎上，按照節約成本的原則，由造價管理部門和設計部共同擬定了施工規范，并將其納入工程的設計中，作為設計單位的施工圖紙的需求文件。

工程建設要求與三個融資管理原則、結構和功能性原則以及有效的費用計劃密切相關，而且要與前期計劃中的一系列指標要求相一致，與成本控制相一致。建筑規范由標準規范和可調節規范兩大類組成，其中，建筑規范包含了由建筑工程如電梯等確定的設施，而建筑規范則是可根據用戶的關注程度，對工程項目進行適當的調整。

設計公司在編制施工圖時，應當將工程造價預算與施工公司所制定的施工規范相結合，以便使設計單位能根據規范的施工程序和材料的編制。同時，“先于計劃，后為后”的成本控制思想也可以應用于工程的設計。

3．限額設計確定項目目標成本

根據可行性研究方案確定的投資額度進行初步設計，限額設計不是降低標準和減少功能，而是保證投資額度不變的情況下實現使用功能和建設規模的最大化，限額設計是工程全過程造價成本控制體系中的一個非常重要的環節，是設計階段中進行技術、經濟有效分析，實現工程造價控制的一項重要的措施。所以設計概算在工程造價管理中具有非常重要的作用。

（三）實施階段

1．合同規劃與管理。

在確定了項目的目標費用后，評估了在整個施工期間合同中所有的項目和相應的價格，以及在整個施工期間變更或簽訂的合同，是該項目的主要控制內容。這樣的控制方法，既不需要分解、重組合同，也不需要對合同進行成本重組，而可以通過合同的內容進行控制，通常合同分解和重組在成本明確的階段發生的次數更多，這主要是由于合同的具體內容與目標成本之間的關系不能一一對應，從而導致動態管理成本的效率和質量下降。在此基礎上，首先要以合同計劃的方法進行管理，然后對全部建設費用進行動態監控。另外，該方法還可以直接指導后續的采購、投標工作，預測合同的變化和修改，并將原來設定的費用控制任務付諸實施。這樣也可以實時監控項目的資金流向，從根本上將計劃和成本聯系在一起，最重要的是，它可以設計和控制合同的內容，并以此來制定每月的支付計劃，將工程建設、銷售和項目的結算工作結合起來。

2．招標方案

工程招標時期不單單是敏感度最大的時期，也同樣為成本控制中比較關鍵的一環，借助嚴格的項目招投標、訂立合同等相關工作，能夠控制好投資。在建設項目招標中，費用的控制的主要關聯因素詳細表現為如下：第一，設計說明、施工場所，項目的施工組織情況會大大地影響項目的成本。再者，技術工藝與組織模式的差異將導致項目成本的差異，所以，項目合理控制價的設定可以有效地去除不合理的報價對造價的影響。

3．動態成本

項目的動態成本就是指在有了施工圖后，在項目招標、簽訂合同、施工過程、結算等各個環節中，動態地反映項目的成本變動情況，如果項目的實際費用與目標費用有偏差，則通過預警、糾偏、回調等措施，將項目的實際費用降到了合理的水平。

動態成本管控是一個系統性的工作，并非單一崗位、單一人員的成本管理，實施監管需要具有較高專業水平和能力的成本管控員工，因為在實際情況下，對項目成本的所有變動進行完全的掌控是很難的，定期搜集并整理項目成本的變動情況，對其中的動態成本進行計算和估測，比較和剖析。

我們可以充分借助數字科技，搭建數字化管理平臺，通過確定目標成本并結合多專業、各環節成本組成目標成本與變動成本構成適用區間，系統對每一階段的施工邏輯與成本形成自動檢測，觸發提醒與預警指示，根據超成本的水平，啟動成本審批機制。利用數字化科技是動態成本管控的重要技術手段，也是實現有效控制全過程造價管理的重要載體，通過搭建數字化動態管理的平臺可實現投資方、設計方、施工方等多團隊作業，同時最快最有效的反饋成本變化，及時發現問題并根據問題發生點提出應對方案，實現項目精準化、節約化建設模式。

4．竣工階段成本分析

竣工結算是動態成本控制的一個靜態成果體現，建設單位驗收時期的成本控制不但應參與工程竣工的造價控制，還必須對于項目理賠問題及時地予以處理，還必須和各個參與方予以綜合的清算。此階段成本控制具體有下面的幾個影響因素：

一是，與實體移交相匹配的結算資料。由于房地產項目投資金額大、建設周期長、程序復雜等原因，導致了結算審計的困難，特別是對某些隱蔽工程的爭議性審查，以及與實際工程建設標準相符的結算費用的核查。

二是，成本分配不科學，成本核算不符合實際。由于造價的不合理，使得施工單位的造價核算出現了問題，從而使工程多了，虧本了。

三是，驗收后反饋出的質量缺陷。因為工程質量問題在通過驗收后，出現了很大的質量問題，導致工程款只拿到了一小部分，甚至無法收回，導致了建設資金的浪費。

對此，建設單位需要結合下述兩點對其實施管控。

5．結合動態管理的項目核算機制

結合動態管理過程所建立的數字化成本管理平臺，加強過程中監控，并且針對影響結算成本的因素有針對性落控，調控各管理崗位、機制的責任，立足爭議事項解決在萌芽狀態；建立經濟、技術復核機制，通過經濟測算指標反饋技術疑點，再集中性多層次、多方面評估核驗，以確保項目成本的精準核算。

6．成本科目分析

在參照市場采購標準的前提下，對于該施工工程的成本核算環節進行成本各級科目和各項數據信息的分析總結，在遵循成本核算相關計算模式過程中，詳細驗算各級科目的成本明細內容。該項目對于施工過程中選用的單體建筑模式，進行建安費用和采購成本等各項信息的提煉總結，最終報告可以作為企業未來承接項目的目標成本設計方案的參考文件。

（四）運維成本

對于建設單位來說，運營維護這一階段的成本控制往往是容易忽視其重要性，對于全過程成本造價的投入來說，這一階段投入也是比重較小，大約相當于十分之一，但其對建筑物的使用功能以及使用效用起到相當重要的作用，這一階段是實現最終建筑定位和設計理念以及預定目標的絕對環節，更像是建筑物后端竣工，實現項目整體運行調試以及建筑功能集成階段。所以運維管理的需求相當于項目管理和成本控制體系的一個組成部分，這一階段要切實地根據項目的性質制定長期、短期運維方案；根據前端決策策略確定運維服務方向和成本目標；根據融資方案實現投資回收、投資效益等。

三、結束語

為了提高房地產企業的效益，實現項目增值，必須建立健全項目成本管理體系，提高企業的競爭力，實現經濟穩定發展。而在認識到這種理論并把它付諸實踐的過程中，就需要企業進行成本管理的改革，使之與市場發展的需要相適應。