房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理探討

賀映輝

（深圳招商華僑城投資有限公司，廣東 深圳 518000）

資金是企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營的保障，也是企業(yè)生存與發(fā)展的生命線，企業(yè)的資金管理是企業(yè)工作的重點(diǎn)，資金管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營的各環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型企業(yè)，需要實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，防范資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。是否能夠?qū)Y金進(jìn)行合理、有效的管理，決定了房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中能否獲得穩(wěn)定發(fā)展。另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額度大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長等特點(diǎn)也對企業(yè)的資金管理提出了更高的要求，如果資金管理存在問題，將可能引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)，阻礙企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要提高自身資金管理水平。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的不足

（一）籌資渠道單一，融資能力不足

當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道僅為銀行渠道，在發(fā)展過程中沒有形成多元化的融資渠道。由于融資渠道較為單一，再加上近年來銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款謹(jǐn)慎性在提高，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在資金短缺等問題，企業(yè)沒有通過多樣化的融資渠道分散資金籌措風(fēng)險(xiǎn)，容易導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中，沒有結(jié)合投資規(guī)劃和資金缺口制定籌資方案，籌資方案與籌資計(jì)劃的制定沒有緊密結(jié)合企業(yè)資金需求時(shí)間及需求量等。部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大籌資規(guī)模，沒有結(jié)合企業(yè)的實(shí)際開展籌資，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過高。

（二）資金使用中缺乏全面管控

首先，在資金使用的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對資金預(yù)算的編制及執(zhí)行情況加強(qiáng)管理，沒有結(jié)合預(yù)算的各環(huán)節(jié)建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，也沒有明確預(yù)算管理的具體責(zé)任部門，在預(yù)算管理過程中未實(shí)現(xiàn)對資源的科學(xué)分配。其次，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)成本未做到有效的動(dòng)態(tài)管理，成本管理工作較為粗糙，重心放在成本核算而不是降本增效管理上，沒有結(jié)合不同環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，成本未得到有效管控，加上工程款的支付在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)未做好資金支付規(guī)劃，總體未做到以收定支，先收后支，收大于支，從而導(dǎo)致資金收支不平衡，現(xiàn)金流緊張的局面。

（三）銷售環(huán)節(jié)資金回流存在問題

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅在即將取得預(yù)售證之前才思考如何開展銷售，沒有在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前就結(jié)合對市場的預(yù)測制定未來的銷售規(guī)劃并隨著市場行情動(dòng)態(tài)調(diào)整，銷售計(jì)劃的制定存在一定的滯后性。在目前行業(yè)政策變化不定，地產(chǎn)銷售市場下行的情況下，首要任務(wù)就是要將銷售和回款作為公司的第一要?jiǎng)?wù)，時(shí)刻緊盯銷售。而部分企業(yè)卻沒有通過培養(yǎng)一批專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)來加強(qiáng)廣告宣傳并開展有效營銷，銷售環(huán)節(jié)資金回流存在一定問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的建議

（一）優(yōu)化融資渠道，強(qiáng)化信用建設(shè)

第一，開展多元化融資。近年來房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資需求回落，很多購房者都持幣觀望，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金獲取難度進(jìn)一步提高，很多企業(yè)出現(xiàn)了資金缺口甚至資金鏈斷裂的問題。同時(shí)商業(yè)銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款謹(jǐn)慎度在不斷提高，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未來要獲得足夠的資金，就需要采取多元化的融資模式。企業(yè)需結(jié)合不同開發(fā)階段融資工作的特點(diǎn)，考慮不同融資方案的信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等因素，合理確定融資方式，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)。在傳統(tǒng)的管理模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過多元化融資，能夠優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對融資成本的控制[1]。融資工作是否成功，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否能夠以最小的資金成本獲得足夠的資金。在銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的授信不斷壓縮的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展多元化融資也更加重要。例如，A企業(yè)通過房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)平臺(tái)，以互助性擔(dān)保的方式向銀行爭取更高額度的款項(xiàng)支持。同時(shí)，A企業(yè)采取聯(lián)合投資的方式組成規(guī)模更大的公司獲取資金。而對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資渠道更為豐富，除了常見的股票融資、債券融資之外，還可以嘗試以下方式：首先，合作開發(fā)。合作開發(fā)是不同的主體通過自己擁有的土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素共同出資、共同經(jīng)營的合作建房行為，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)合經(jīng)營行為，能夠?qū)崿F(xiàn)資源互補(bǔ)與強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。其次，房地產(chǎn)信托融資。房地產(chǎn)信托融資是投資人將擁有的資金委托給信托公司，信托公司根據(jù)委托人的意愿開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為。房地產(chǎn)信托的靈活性較大，能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際設(shè)置合理的信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益也能夠吸引信托的注意。再次，房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化。例如公募/私募REITs，通過將土地上不可流動(dòng)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)變?yōu)榭闪鲃?dòng)的資金，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)的壓力。最后，對于集團(tuán)公司而言，還可以嘗試資金集中管理與創(chuàng)設(shè)財(cái)務(wù)公司。通過內(nèi)部資金管理平臺(tái)，加速集團(tuán)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。從而進(jìn)一步提高集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)資源配置效率，降低集團(tuán)外部融資總額和資金成本，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理的過程中，需要根據(jù)國家政策要求和企業(yè)實(shí)際情況，分析資金的缺口，合理制定各階段的籌資計(jì)劃。首先，充分考慮國家宏觀調(diào)控政策要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作較易受到宏觀調(diào)控政策的影響，企業(yè)在經(jīng)營過程中必須認(rèn)識(shí)到政策變化給企業(yè)帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，企業(yè)需要隨時(shí)關(guān)注金融政策變動(dòng)并結(jié)合各類信息制定合理的融資方案。其次，選擇適合的融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中，需要分析不同融資方式的特點(diǎn)，對融資方式、資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行細(xì)致分析，比較不同融資方案之間的差異。在制定融資方案時(shí)，需要充分考慮項(xiàng)目建設(shè)周期、投資總額、不同融資方式對企業(yè)的硬性要求等方面的因素，合理選擇最為適合的融資方式。再次，重視融資計(jì)劃和規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要重視對融資計(jì)劃的制定，還需要充分考慮企業(yè)的融資規(guī)模。資金在開發(fā)項(xiàng)目的過程中被長期占用，同時(shí)由于企業(yè)的資金需求量較大，若資金的使用規(guī)模和時(shí)機(jī)控制不當(dāng)，將可能導(dǎo)致企業(yè)資金緊缺，增大企業(yè)的籌資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。故要做好融資規(guī)劃并控制融資規(guī)模，除必須要滿足企業(yè)各階段最低資金需求量外，也要合理預(yù)測資金需要的時(shí)間，以及不同時(shí)期的融資要求，并結(jié)合市場動(dòng)向及資金情況對項(xiàng)目的資金需求總量及各階段資金需求量進(jìn)行合理分析，從而促使企業(yè)的融資方案更具合理性。

（二）加強(qiáng)資金使用管控

第一，加強(qiáng)對資金的預(yù)算管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在資金投入大、資金循環(huán)周期長等一系列特點(diǎn)，因此規(guī)范資金投資計(jì)劃、優(yōu)化資金預(yù)算是企業(yè)在資金管理的重要工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合企業(yè)的資金需求、投資情況、競爭環(huán)境等多方面的因素，合理分析企業(yè)資金結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模、項(xiàng)目開發(fā)周期等，判斷不同項(xiàng)目的開工時(shí)間以及不同開發(fā)階段的資金需求量等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定投資決策規(guī)劃之后，需要結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目編制具體的預(yù)算。資金預(yù)算作為資金管理工作的基礎(chǔ)，企業(yè)只有優(yōu)化自身的資金預(yù)算體系，才能對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)有效控制。同時(shí)資金預(yù)算要盡可能細(xì)化，實(shí)現(xiàn)對各階段資金需求量的合理分析[2]。

第二，開展動(dòng)態(tài)成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制是動(dòng)態(tài)的過程，成本管理的過程是否科學(xué)決定了成本控制的有效性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理在資金管理工作中處于重要位置，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，資金浪費(fèi)問題常見。動(dòng)態(tài)成本管理能夠改善企業(yè)的成本管理流程，并且隨著市場及合同執(zhí)行情況變化對成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，從而確保成本管理更加具有科學(xué)性。企業(yè)在成本管理過程中開展動(dòng)態(tài)成本管理，才能幫助企業(yè)形成競爭力，體現(xiàn)企業(yè)的成本優(yōu)勢，幫助企業(yè)達(dá)成價(jià)值創(chuàng)造目標(biāo)。首先，項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，為實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)工作的有效循環(huán)，需要加強(qiáng)對成本信息的管理，確保各類成本信息能夠及時(shí)、準(zhǔn)確傳遞，為動(dòng)態(tài)成本管理工作奠定基礎(chǔ)。企業(yè)內(nèi)部要配備具有成本管理意識(shí)和信息管理知識(shí)的復(fù)合型人才，確保企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)信息能夠得到及時(shí)地收集與反饋。其次，企業(yè)需要建立成本管理的成本預(yù)算制度，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體項(xiàng)目編制月度、季度、年度預(yù)算，并對成本預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制與分析，結(jié)合項(xiàng)目資金流量情況及可能發(fā)生的資金變動(dòng)情況，分析企業(yè)預(yù)計(jì)的成本費(fèi)用情況，對企業(yè)的成本工作進(jìn)行動(dòng)態(tài)優(yōu)化與調(diào)整。

（三）改進(jìn)銷售管理，強(qiáng)化資金回流

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要合理制定銷售回款計(jì)劃。當(dāng)前我國對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有及時(shí)回籠資金，才能確保企業(yè)正常經(jīng)營。通常而言房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金回籠周期較長，在拿地測算階段，就應(yīng)該做好對整個(gè)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃。并在項(xiàng)目建設(shè)期間，資金管理部門和銷售部門應(yīng)該密切關(guān)注市場的變化，關(guān)注國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，在取得預(yù)售證之前應(yīng)該動(dòng)態(tài)更新并進(jìn)一步完善預(yù)售計(jì)劃，并且全面評估未來資金回流的相關(guān)情況，制定資金回流計(jì)劃，結(jié)合資金回流的相關(guān)信息動(dòng)態(tài)分析企業(yè)的現(xiàn)金流，并形成資金回流報(bào)告[3]。首先，企業(yè)需要?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控市場的變動(dòng)方向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，要針對目標(biāo)群體進(jìn)行分析，了解消費(fèi)者需求，并關(guān)注目標(biāo)消費(fèi)者的偏好以及開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢與劣勢，以便制定更為合理的銷售規(guī)劃，進(jìn)行合理的銷售定價(jià)，并以此來安排企業(yè)的銷售計(jì)劃，從而在獲得預(yù)售許可證之后盡快將全部項(xiàng)目推售出去，加快資金的回流。其次，優(yōu)化企業(yè)的收款管理機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收款過程中要開展標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理，動(dòng)態(tài)追蹤銀行放貸、款項(xiàng)的回收情況，并結(jié)合款項(xiàng)回收建立臺(tái)賬，詳細(xì)記錄客戶名稱、地址等方面的信息，必要時(shí)可以考慮將房產(chǎn)銷售的尾款催收工作外包給具有專業(yè)資質(zhì)及銀行放款渠道的公司以提高回款效率。最后，在面對當(dāng)今大環(huán)境影響，經(jīng)濟(jì)下行，競爭對手競相降價(jià)的情況下，除科學(xué)調(diào)價(jià)，適應(yīng)市場行情外，更要轉(zhuǎn)變思維，探索創(chuàng)新回款形式。如股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整售，帶租約銷售、私募REITs等，通過多措并舉盡快實(shí)現(xiàn)存貨去化，促進(jìn)銷售回款。

第二，培養(yǎng)營銷人才，優(yōu)化企業(yè)營銷方案。銷售作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要時(shí)刻把握市場動(dòng)態(tài)，制定完善的營銷策略，縮短企業(yè)銷售周期，降低銷售過程中的風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)需要加強(qiáng)對營銷人才的培養(yǎng)。不僅要重視對營銷團(tuán)隊(duì)的專業(yè)知識(shí)和銷售技巧培訓(xùn)，還要培訓(xùn)人員的忠誠度以及對企業(yè)營銷理念的認(rèn)可。營銷人才的培養(yǎng)能夠有效提高企業(yè)的營銷效率，企業(yè)需要通過跟蹤消費(fèi)者興趣，不斷優(yōu)化企業(yè)的營銷方法，結(jié)合消費(fèi)者實(shí)際需求與偏好制定合理的推銷方式，確保企業(yè)的廣告突出產(chǎn)品的優(yōu)勢與特點(diǎn)。在廣告宣傳時(shí)，要求結(jié)合項(xiàng)目地理位置、物業(yè)、綠化等方面的優(yōu)勢進(jìn)行重點(diǎn)宣傳。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分利用網(wǎng)絡(luò)宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中需要注重網(wǎng)絡(luò)廣告的效果，在銷售過程中需要認(rèn)識(shí)到商品房的銷售對象遍布于不同的年齡結(jié)構(gòu)，企業(yè)需要結(jié)合購買人群的特點(diǎn)細(xì)化網(wǎng)絡(luò)廣告的投放，從而促進(jìn)成交量，實(shí)現(xiàn)銷售回款。

三、結(jié)束語

近年來我國針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要完善自身的資金管理方式，優(yōu)化資金管理體系，保障資金穩(wěn)定運(yùn)作。但是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中資金管理還存在一定問題，因此本人針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理中包括融資、資金使用、資金回流三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了相關(guān)研究，認(rèn)為通過對上述三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管理，能幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定一套科學(xué)、完善的資金管理機(jī)制，解決資金管理體系中的不足。