房地產開發項目前期規范化管理的研究

吳勁松

保利發展控股集團股份有限公司 廣東 廣州 510320

引言

在我國社會經濟快速發展的背景下，房地產行業也穩步提升，但伴隨數字經濟增長越來越窄，對房地產行業的發展也提出了更高的要求，必須從質量上取得突破，才能保持持續發展的態勢。具體執行中發現，房地產行業的執行程序較多，過程復雜，管理要點很多，所以必須做好前期的管理工作，提高管理的規范性，才能為后續的執行和整體的質量提供保障。

1 房地產開發項目前期規范化管理的重要性分析

在當前我國房地產項目前期各項工作中，涉及的范圍非常廣，因此處理流程復雜，時間較長。眾所周知，房地產開發項目的前期管理非常重要，這些管理內容中主要包括政府審批、業務咨詢、現場勘察及項目設計等等，只有確保每一項在質量，做好各項工作的銜接，才能得以保障整體的效果。而進入經營的階段，則要除了更多專業性的業務，比如項目的目標定位、市場的分析、可行性分析、土地預審和拆遷、土地的規劃與審批、項目的立項以及后續招標工作等[1]。這些內容將直接決定項目產生的效益，所以必須有前期管理的標準和完善的制度，確保所有細節都系統化，合理銜接，由淺入深循序漸進，才能實現房地產開發企業的現代化管理目標。此外，多年的實踐還證實，房地產開發項目在前期的規范科學管理，不但可以整體上提高工作效率，逐漸縮小項目建設周期，還有助于因此減少開發的成本，促使經濟效益的提升，這對房地產開發企業提升市場競爭力和綜合實力有著非常重要的意義[2]。

2 房地產開發項目前期管理的內容

結合房地產開發項目管理的特點，其前期管理內容主要包括以下幾個方面：①對需要開發項目的地皮特征和周邊的環境進行研究與分析。相關單位在協議和投標等操作下獲取土地使用權，確定后就要做好相關的調查研究工作，包括獲取土地的位置、面積、形狀、現有建筑、地質情況、水文特點、周邊道路情況、附近商業服務中心或學校情況、相關公交路線的設置情況、市政排污排水等工程情況等等，這些信息必須通過調查全面掌握，才能滿足對后續工程設計以及對價格評估的需求[3]。②獲得土地使用權，相關單位在協議的約束下可獲得地皮，也就具備了地皮的使用權，獲取后對方案做好編制和設計的工作，同時結合當地的城市規劃部門審查和規劃的結果，對地皮規劃是否符合要求進行審查，待其滿足要求下才能獲取規劃許可證，隨后進行建筑用地的申請。這時要以國家在土地管理、出讓方面的條例內容為準，經協議和招標等方式獲得土地使用權，交納土地出讓金，從而獲得土地的使用證書，證實獲取土地使用權。③辦理建設用地動遷事項，相關單位要從當地動遷辦公室獲得準許，直到其發布公告后才能進行動遷，要在相關要求規定時間內完成動遷工作，并結合國家的相關標準，向被動遷的居民或單位提供補償。④委托設計單位進行相關的設計工作，單位獲取土地證以后就要談好房地產項目的設計工作，結合設計的方案做好對應的繪制處理圖。⑤接著還要聯系規劃部門進行規劃建筑設計文件的交付，申請后指導審批完成。相關單位獲取土地證以后要提交與設計單位協商一致的設計文件，并結合設計的內容，與衛生防疫單位、消防單位、園林部門、市政部門、規劃管理部門進行溝通，審批完成獲取建筑規劃許可證。⑥進行施工圖的設計。相關單位獲取建筑規劃許可證后再與設計單位聯系溝通，獲取設計施工圖及相關的方案。⑦待確定方案后，就可以進行建設資金的籌建工作，這屬于房地產開發建設計劃的重要部分，必須落實資金的問題。⑧解決資金問題后，就可做施工前的其他準備工作，比如以招標或協議方式選擇確定施工單位和監理單位，各方相互溝通協作，完善施工前準備工作，包括三通一平等，期間還要辦理如開工許可證、施工執照等，以為施工工作的順利開展提供憑證[4]。在前期的管理內容中，管理人員需要注意堅持動態控制及目標控制的管理原則，各個環節都要有一個計劃值與實施值，針對與各方合作的情況和現場的勘察情況，收集相關數據，同時確保有足夠的人力、物力和財力支持（見圖1）。

圖1 開發建設周期內容

3 前期管理工作概要

在房地產開發項目管理的前期工作中，管理人員主要針對各個環節的內容進行串聯和銜接，將關聯項目作程序化管理，結合目標管理的原則，聯系企業開發項目的總體目標，從而確定各級任務和對應的職責。而房地產開發項目前期的管理工作概要如下。

3.1 策劃階段：可行性研究報告

在房地產開發工程的策劃過程中，提供可行性研究報告是非常重要的一環，其內容如建設工程具體的條件、方案、投資估算值、資金籌備情況、周邊環境影響、工程實施計劃、管理工作、財務評價和綜合評價等等。在進行可行性研究報告撰寫的過程中，要明確工程的背景和實施工程建設的必要性，細化選址和建設的條件內容，分析社會效益，以保證得以優選，也為后續風險的管控提供參考依據。結合我國國內房地產開發實例來看，房地產開發項目實施的關鍵就是其決策的制定和確定，這可以保證整個工程方案的可行性。當前我國房地產發展迅猛，這些都需要可行性方案科學性合理性的支撐，才能確保決策有理有據，才能真正獲取社會效益和經濟效益。

3.2 規劃設計階段：選址及規劃設計條件

要順利進行施工，相關單位就要獲取《建設用地規劃許可證》，其獲取的條件包括取得《規劃設計條件書》、與規劃設計院取得聯系并委托其工作、獲取規劃設計方案、對設計方案進行審核、通過后向規劃部門申請許可證。這方面則要以通知書的方式進行，在設計方案中確保涵蓋如建筑地塊概況、面積、層數、進深、停車位、區域變電室、水泵房、消防水池、人防等位置相關的內容[5]。

3.3 工程設計：施工圖設計與規劃審批

在城市中規劃入構筑物、管線、道路等工程，都要有相應的審批文件和材料，獲取規劃審批證，相關企業則結合需要的條件對有資質的勘察設計方進行選擇，受委托的單位在部門審核通過后提交設計施工圖紙，再經過城市規劃行政主管部門的審核，為其發布《建設工程規劃許可證》，這就代表其符合城市規劃的要求，形成一定的法律約束力，可開展后續的工作。而在這份法定文件中，主要內容包含有許可證的號碼、核發機構名稱與時間、可使用土地的單位名稱、項目名稱、建筑性質、層數等等，最后再附圖。

3.4 施工準備：施工報批

相關企業獲取建筑工程許可證，要有以下的符合內容：完成項目土地的審批工作；已確定擁有規劃區域的許可證；建設工地具備施工條件，若為拆遷工地其條件也要符合施工開展的需要；明確建筑單位，經過了投標的過程并公布結果，若是將項目拆分后轉包給其他沒有資質的單位，則上述的條件無效。企業還需滿足方案和技術上的要求，提供相關資料，包括施工的圖紙和設計的文件，經審核通過。再者確保經費資金到位，提供銀行支付憑證等等。

4 注重全程的質量管理和風險管理

4.1 房地產開發項目前期管理需應用質量管理方法

首先要堅持系統化的管理原則，對工程的整體和各環節進行全面管理，以確保各細節管理不斷優化。應用系統化的管理手段最為關鍵的是形成整體理念，對工程的質量、計劃要求、方針和審核等都做足充分準備，完善安排的內容，比如人員的配置必須人盡其才，確保人力資源效能的充分發揮，材料方面則要物盡其用，避免發生浪費的問題，以確保前期管理質量。其次是工程的質量規劃，這要求相關人員做足規劃與安排準備，明確各環節工程的管理質量標準，以確保達到目標。再者就是工程質量控制，這需要做好監控和管理的工作，其內容如測量工程質量，形成質量和標準的對比值，明確質量偏差的情況和存在的問題，對其原因展開分析，及時準確地糾正偏差以解決質量問題[6]。

4.2 房地產開發項目前期管理必須強化風險管理

風險管理工作也是房地產開發項目前期規范化管理的重要內容，首先要理解風險管理的定義，比如辨識與評價危險因子，將其作為一種重要形式和系統方法，重視識別出來的風險因素并有針對性地提供應對策略。在此基礎上規范風險管理的程序要求，這需要從四個方面進行，比如風險識別，對風險發生的條件、特征進行描述，在此基礎上評估其出現的過程。再比如對風險的評估，這需要對風險作整體的全面的分析，結合風險給工程項目產生的影響和對應的程度，有側重點地進行分類和評估。還有就是處理風險，這是最為重要的一環，在準確識別和評估的基礎上，計算出風險問題可能發生的概率，將其與已知的風險作對比，確定程度后提出建議和解決的對策。最后是對風險進行監控，這就將對風險的管理形成一條系統的管理鏈，包括規劃、識別、評估、應對等內容，結合監控風險的情況和識別風險的結果，歸納所有與風險有關的因素，完善應對風險的對策，最大限度避免風險的發生或是減輕風險帶來的損失。

5 結束語

綜上所述，在我國房地產行業快速發展的背景下，人們對房地產開發項目的管理工作也提出了更高的要求。因此，相關人員需要明確房地產開發項目前期管理工作的重點，比如項目規劃、土地的審批以及可行性研究設計等，確保各環節順利銜接。此外還要重視風險管理，絕不能忽略任何一個風險因子及其產生的影響，強化風險管控，才能利用系統高效的管理提高管理的效率，讓房地產開發企業在各項目的實施應用中最大限度獲取社會效益和經濟效益。