安置房選房方式對居民拆遷滿意度的影響
——以上海彩虹灣社區為例

文/阿依帕夏古麗·艾買提

一、引言

改革開放以來，我國的住房體制和住房政策都發生了重大變化，尤其是進入21世紀以后，城市步入加速發展的階段。雖然大城市中重大工程建設和大拆大建的方式在短時間內滿足了城市發展的需要，但也帶來了諸多居住問題。縱觀上海，為激發城市中心區域活力、改善城市面貌、提升城市形象，不斷地加快城市發展進程，基礎設施等方面有了翻天覆地的變化。但城市中無法滿足現代城市生活需求的大量老舊小區已經面臨拆遷，其中的重大工程建設和大拆大建式的舊城改造給城市帶來了大量的動遷安置需求。政府為了解決中低收入家庭住房以及相關的拆遷安置問題、提高動遷居民的滿意度，出臺了一系列的相關政策以及相應的措施。

2009年上海開始推進探索“事前征詢制”和“數磚頭加套型保底”模式，補償方式也漸漸地從數人頭向數磚頭的方式轉變。陽光拆遷、公開拆遷補償全過程，各區開始實施搖號排序等政策，使動遷過程更加公開、透明。推行新型的簽約模式，方便動遷居民隨時獲取信息，及時制定更新相關政策并嚴格執行。本文通過實地調研的方式考察上海市虹口區的動遷安置小區總體情況，引入安置房分配機制中選房方式這個重要變量，以搖號選房和不搖號選房的形式加以量化，并通過問卷調研和深度訪談的方式探究安置房分配機制中選房方式是否影響動遷居民的動遷滿意度，發現在上海2008-2020年的動遷安置過程中，選房方式不斷地調整更新，動遷居民動遷滿意度也在不斷變化，為研究安置分配機制與動遷居民動遷滿意度之間的關系提供了良好的樣本。根據當前城市的發展形勢，動遷安置小區作為城鎮化進程的重要產物，數量仍然在不斷地上升，研究動遷居民的動遷滿意度具有極大的現實意義。

二、文獻綜述

在以往的研究中，安置房分配機制主要考慮安置補償、居住環境等因素，雖然具體的安置補償政策及標準不斷地改進和完善，但是作為政策效果之一的動遷居民滿意度仍有待提升，其實現路徑有待進一步探討。現有文獻關于動遷安置模式以及相關理論研究較多，主要是從宏觀的層面進行研究，從安置小區動遷居民微觀層面的分析較少。因此本文著眼于安置房的選房方式，研究不同的選房方式對動遷居民拆遷滿意度的影響，并對虹口區不同安置小區選房方式呈現的共性和差異進行分析，總結出一些動遷居民在拆遷過程中存在的問題，為優化相關的選房方式、促進安置房分配機制公平透明提出更加有效的政策建議。

居民的滿意度是衡量安置項目是否成功的重要指標，學術界關于居民滿意度的研究大部分集中于征地補償、社會交往、生活適應、住房保障等方面。有實證研究發現動遷居民的幸福感可以通過社會網絡的維持、鄰里間的信任來提升，可以此來增強動遷居民的主體意識并提高動遷居民的滿意度。也有學者指出，提高動遷居民滿意度應當采取“軟硬兼施”的措施、嚴格的政策加上適度的關懷，這樣才能更好地將城市更新進行下去。通過國內外相關文獻的梳理和研讀可以發現，動遷安置工作確實對居民的生活造成了很大的沖擊，因此，學術界和社會輿論都開始高度注意城市更新中動遷安置的后續問題。

縱觀國內住房保障分配機制，申請保障房時，需要排隊來進行選房流程等系列操作，這種方式帶來了很多的問題。正因如此，相關部門提出了通過搖號的方式來確定最后的購房者，這種方式確實帶來了很多的便利，也避免了排隊選房引起的秩序混亂等社會治安方面的問題，但這種方式能否真正保證住房分配的公正公平，學者們持不同的意見。有學者認為，在保障房輪候方面可以借鑒打分的方式，通過隨機搖號、抽簽等方式來選房，部分城市還會綜合考慮申請者的需求、家庭結構和規模等。也有學者認為，我國當前的保障房已經進入集中供給階段，公正、透明的分配是保障房資源有效利用的重要前提，未來仍然有較大的發展空間。因此，安置方式與社會公平有機結合，才是確保保障性住房公正分配的基石。

三、彩虹灣案例及方法介紹

（一）案例介紹

彩虹灣是上海市為數不多的用于動遷舊區安置的大型居住區，由4個小區組成，分別是薔薇里、金楓里、紅馥里和墨翠里，總建筑面積105萬平方米。目前，一期、二期、三期已完成入住。由于疫情原因，四期的居民新房交付還沒完成，因此本文的研究對象為前三期的動遷居民。

近年來，“搖號”成為人們很熟悉的現象，也越來越多地出現在公共領域中，從搖號選車牌號到搖號升學選校, 再到搖號選房。根據訪談記錄，整理提煉出前三期居民在安置分配中不同的選房方式：一期的選房流程是先簽訂完協定的居民先進行自主選房，不需要搖號；二期的選房流程是等同一地塊全體居民結束簽約后再進行直接選房，但也有部分居民通過搖號的方式選房；三期的選房流程相比前兩期要更加完善，居民都在規定的日期前完成簽訂協議，結束后統一進行摸號選房。搖號選房是指在安置房項目中，完成簽約且滿足要求的動遷居民通過隨機搖號的方式確定選房先后順序，并按照通知時間到指定地點選房。不搖號選房是指動遷居民根據簽約時間的先后進行自主選房，可以選擇樓棟、房屋朝向等。

（二）方法介紹

本文研究的目的是探索選房方式是否會影響動遷居民的動遷滿意度，通過深度訪談以及問卷調查的方法研究自變量選房方式如何影響動遷居民的公平感，研究動遷居民滿意度的變化。在問卷中涉及通過直接詢問被訪者“您經歷了動遷之后，對當時的拆遷總體滿意度如何”來測量受訪者對拆遷的總體滿意度，把選房方式作為核心自變量，以不搖號選房和搖號選房對這個變量進行考察。選房方式中第一種為不搖號選房，賦值為0；另一種為搖號選房，賦值為1。

此次調查問卷一共收回220份，其中有效問卷205份，有效率占比達到93.2%。有效問卷中彩虹灣一期問卷69份，彩虹灣二期問卷74份，彩虹灣三期問卷62份。其中不搖號選房的有86份，搖號選房的有119份。在收集完數據進行分析之前，對動遷居民的滿意度作了一個描述性統計，發現搖號選房的動遷居民滿意度比不搖號選房的滿意度高。

四、選房方式對動遷居民滿意度的影響研究

（一）描述性統計

本研究在文獻資料分析的基礎上，用參與式觀察與深度訪談的方式獲取資料，選取了上海市虹口區彩虹灣前三期居民為研究對象。在查閱文獻、資料整合以及預調研的基礎上設計訪談提綱，與二十余位動遷居民作深入訪談。在搖號選房和不搖號選房的征遷項目中按照不同的人口學特征(包括性別、年齡層)隨機抽取樣本，訪談對象覆蓋了前三期的不同的樓棟，以期從不同的方面來反映動遷居民動遷滿意度的狀況，分析不同的選房方式對動遷居民的影響，為探索提高動遷居民滿意度的途徑提供參考。

對本次調查的205名安置社區的動遷居民進行描述性統計，分析結果如表1所示。

表1 動遷居民基本情況表

根據表1的內容，可以得出以下結論。首先，從年齡分布上看，年齡在41-50歲和51-60歲的樣本量最多，所占的比例超過總樣本量的50%，年齡在31-40歲和51-60歲的樣本其次，約為總樣本量的30%，占比最小的是18-30歲和60歲以上的群體，占總數比例不超過10%，因此可以認為該安置小區居民以中老年人為主。其次，從學歷上來看，安置小區中本科/大專學歷的居民占比最大，超過了60%，而后是高中/中專學歷，占比為31.22%，其他學歷的人員占比較小。再次，從收入水平上來看，月收入均值在5001-8000元的動遷居民占比最大，為59%，而月收入均值在3000元及以下、12001-16000元以上的比例都不到5%，因此可以得出動遷居民的工資收入水平較為集中。最后，從動遷居民的過渡期來看，可以看出動遷居民拆遷安置的過渡期大多在1（含一年內）到2年，這一群體的比例高達65%，而超過2年及以上的占少數。

（二）相關分析

選房方式的轉變顯著影響動遷居民的滿意度。在訪談中發現，動遷居民在安置的過程中，很在乎自己的選房方式，有居民說到：“當時大家簽約完以后很多人在大半夜去排隊等著選房子，在排隊等房子的過程中也有過老人身體不舒服暈倒的事情，但是現在的搖號選房避免了這些問題的發生。”（訪談編號：B-4）從訪談內容中可以看出，當時的選房流程存在一些漏洞，但隨著選房方式從不搖號到搖號的轉變，流程得到了一定的改善。訪談中的居民都明確表示了選房方式的轉變給他們帶來的正向影響，使他們避免了很多不必要的麻煩，這也說明了從不搖號選房到搖號選房的轉變是一個較好的轉變，提升了他們的滿意度。同時，在訪談中動遷居民被問到如果兩種選房方式同時存在會選擇哪一種方式的時候，91%的居民傾向于搖號選房的方式。

訪談結果還顯示：動遷居民認為自己受到了公平對待是因為以前的安置分配中，選房方式是先搬先簽約，居民存在早搬早吃虧的心理，但現在的簽約流程、選房方式都有了改變，從剛開始的不搖號選房到現在的搖號選房，樓層、朝向都是通過搖號進行選擇，整個過程越來越重視公平。有居民說到：“我們當時要是搖號選擇也許會好一些，沒有太多選房子的焦慮，會一視同仁，不用擔心啥時候簽約選房。”（訪談編號：B-3）由此得出，在動遷過程中選房方式越來越均等，越來越透明，動遷居民的公平感也越來越高，從而提升了居民整體的動遷滿意度。

為了進一步驗證選房方式對動遷居民動遷滿意度的影響，對采用不同選房方式的動遷居民進行了滿意度調查，結果如表2所示。

表2 動遷居民整體滿意度

從表2可以看出：搖號選房的動遷居民滿意度高于不搖號選房的動遷居民滿意度。究其原因，在安置過程中，不搖號選房方式讓動遷居民認為自己沒有被公平對待，沒有早簽約就會失去好的房源，降低了動遷居民的動遷滿意度。而搖號選房方式的出現，提升了動遷居民的滿意度。每一個動遷居民都有相同的機會，通過這種方式來進行動遷安置房的分配，在動遷居民看來保證了分配過程和結果的公平公正，實現了公共資源分配均等化。搖號選房的公平感顯著高于不搖號選房，再次證明選房方式對動遷居民滿意度具有顯著的正向影響，搖號選房的動遷居民滿意度高于不搖號選房的動遷居民滿意度。

（三）影響過程和機制

在訪談過程中，發現了一個重要現象：動遷居民普遍認為搖號選房的流程比不搖號選房更加公開透明、公平公正。受訪者表示：“雖然搖號選房對我們來說選擇減少了，但我們反而覺得更加公平了，我對動遷還挺滿意的。”（訪談編號：Y-4）搖號的方式減少了動遷居民的選房自由度，但這種搖號選房的方式反而讓大家感受到公平，提升了滿意度。不搖號選房的居民選房自由度是高了，但并沒有覺得自己受到公平待遇。基于運氣理論、公平感知等基礎理論，構建了選房方式對動遷居民的影響機制，如圖1所示。

圖1 選房方式對動遷居民的影響機制

一方面，選房方式的轉變影響了動遷居民的滿意度；另一方面，選房過程中的公平感也會進一步影響他們的滿意度。調研發現動遷居民普遍認為搖號選房的流程比較公開透明、公平公正。運氣理論認為，雖說其中有運氣的成分存在，但這個流程由于其隨機性使得公平性得到了保證。在選房過程中的公平感知也會影響動遷居民的滿意度。公平感知可以涉及分配公平、程序公平和互動公平三個方面。從現實情況來看，動遷居民的滿意度還有待提升，但不能只從某一個角度去考慮提升動遷居民的滿意度，而是要多角度全方面地分析，各個環節綜合考慮，這樣才能真正地提高動遷居民的滿意度。

五、問題及對策建議

（一）問題

1.缺乏對選房流程的設計。應更加重視安置分配中的選房方式及流程。在訪談中發現，動遷居民認為選房流程的設計存在問題。但隨著選房方式從不搖號到搖號的轉變，流程得到了一定的改善，公平感貫穿在選房過程中。比如在訪談中有居民說：“當時分的彩虹灣25套房源，先是順序號，選到有，選不到沒有，再進行摸號。順序號要是搖不到，就不能進行后面的摸號。”（訪談編號：Y-5）搖號選房是一種隨機選擇的過程，如同搖獎一樣，其對象是不確定的。在選房中用這種隨機選擇的方法，實質上是存在問題的。訪談中了解到：一些特別困難的動遷居民雖然搖到了自己想要的房源，但因為家庭經濟條件無法承擔中間的差價，只能選擇放棄房源；確實急需住房的困難家庭，也有因為搖號的隨機性，會搖不到合適房源，只能怪自己運氣不好。這方面需要引起重視，不能簡單地認為每一位動遷居民都有一樣的概率，就可以保證居民選擇房源的機會相同。要綜合考慮動遷居民的真實需求，設計出更加合理的選房方式及流程。

2.選房方式單一。應滿足動遷居民的基本需求。安置小區動遷居民的訪談記錄顯示，動遷居民除了關心當時的補償標準以外，也很關注自己在安置過程中的選房方式。

雖然政府通過制度建設或市場完善等手段保障了動遷居民的基本權益，也從有形的方面保障了動遷居民的物質獲得公平性，但本研究發現，還有一部分動遷居民會更加重視選房方式的異同。動遷居民會跟他周圍的住戶比較選房方式，進而會影響他們的滿意度。涉及舊改居民一千多戶，但彩虹灣房源卻不足三百套，遠遠滿足不了居民的需要。大多數居民只能選擇顧村、惠南、青浦、嘉定等一些位置偏遠的安置房。還有一個普遍現象就是在進入安置房之前，都是有一定的過渡期，動遷居民自己尋找地方度過過渡期。這一方面說明了安置房供不應求，另一方面表現出選房方式確實影響了動遷居民的滿意度。

3.搖號政策需完善。應繼續優化選房安置方式。搖號政策雖有諸多方面的優勢，但本研究發現了一些弊端，限制了動遷居民的選擇。通過搖號這種手段，讓動遷居民在選房過程中免受焦慮的困擾，同時也減輕了一些家庭的負擔，提升了他們的公平感知。但是這種方式上的平等，忽略了動遷居民對房屋的需求，比如上文提到的困難家庭在搖號選房中的遭遇。搖號選房看似使動遷居民選擇機會平等，但實際上，這種方式限制了動遷居民的需求。同時，搖號還會導致尋租情況的發生，在相關政策的落實過程中，有時會出現背離初衷的問題。政府起初選擇搖號選房的方式是為了讓動遷居民感受到公平，擁有相同的選擇概率，但是在日常操作中，卻有一些不平等的事情發生。有部分動遷居民會通過一些不正當的途徑獲得號碼，提前搖到房源，導致其他動遷居民搖中的概率降低，搖號過程失去了公平公正性。對這種現象，相關管理部門應采取相應措施。

（二）對策建議

1.完善安置房選房流程設計，讓選房方式更加公平。要完善安置房選房流程設計，讓選房方式更加公平。首先要確保選房流程的信息透明度、準確度。本文認為在增加信息透明度方面，可以實行分類登記制度，實名登記信息，劃分困難等級。根據困難等級分不同批次搖號選房，每個批次的房源確保相應困難等級的動遷居民能夠負擔得起差價，這樣可以避免搖號的時候搖到好房源，但是中間的差價承擔不起，只好放棄機會。同時可以及時地詳細公布安置房申請人的工作、收入、家庭資產等各方面的相關信息，從而更好地發揮社會公眾的監督作用，減少動遷居民的焦慮，通過這些舉措來提高安置房選房流程中的執行效率和公平感。相關部門要充分利用安置房管理信息等基礎信息，實現不同部門之間的信息資源共享，從而加強審核的準確性和快捷性。對于分配中出現的違規情況，要加大處罰力度，對于情節嚴重的違法違規行為，應依法追究其相關責任。這樣不僅可以提高選房流程中動遷居民的公平感，對于優化選房方式、促進安置房選房流程公平透明化也可起到一定的作用。

2.讓安置選房方式多元化，提升動遷居民的滿意度。目前我國的安置房分配方式比較單一，常用的分配就是異地安置和貨幣安置，這些方式都沒有充分考慮到動遷居民的處境。對于具有不同需求的動遷居民而言，公平感知度在各維度上的權重是有差異的，這就需要結合實際情況、實際需求準確定位不同動遷居民各維度的偏好次序，尋找其他的方法來滿足動遷居民的需求，提升他們的滿意度。本文認為要提升動遷居民的滿意度，就要從改變單一的安置分配方式做起，在安置分配上應該以動遷居民為核心。根據調研結果，因條件限制，就地安置名額有限，不能滿足所有人的需求。因此，本文認為可以將公租房用于居民的安置。可以向居民提供附近的公租房，并提供一定的補償，增加動遷居民的選擇空間。同時加快以經濟、適用為特征的保障性住房建設，提高這類住房的市場供給量。如果有條件，可以考慮探索實施先安置、后拆遷的拆遷安置政策來滿足動遷居民的需求，提升他們的滿意度。

3.以行政理性來應對搖號政策中的運氣性因素影響，繼續完善政策內容。搖號政策應在實踐中不斷完善，更好地發揮搖號政策在公共資源配置等方面的作用。本文認為，為了使搖號政策更加科學，更加公正，更加全面，關鍵在于做好以下幾個方面：首先，在選房過程層面上，要考慮設計的選房流程是否會因為運氣性因素的干預而導致結果偏離預期，并針對這種偏離預期做好備選方案的設計。比如搖號選房的時候發生有人搖到好的房源，但是由于差價不能承擔而選擇放棄。遇到這種涉及運氣性因素的意外事件，應設計不同的備選方案，以此來解決效率損失與目標偏離的問題。其次，就像城市交通治理采用的車牌搖號政策一樣，不能單純依靠一種政策來解決問題，應考慮到動遷居民的需求，利用多種組合政策，選擇符合該城市動遷現狀的合理模式來達到提高動遷居民動遷滿意度的理想效果。同時，管理部門可以采取“多重隨機”搖號、視頻直播等方式來使搖號程序更加透明，達到提高動遷居民動遷滿意度的理想效果。