持續完善存量房交易流程和監管機制的難點與對策
——以上海市崇明存量房交易實際為例

文/陳玉蘭

2016年初以來，為有效遏制持續上漲的房價，上海市政府出臺《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，并出臺“限購令”“滬九條”。由于存量房交易手續較為復雜、交易流程較長，加之近年來存量房交易的數量和頻率均在增長，交易的不確定性增加，房地產交易資金來源多樣化引發的監管風險增加，各因素疊加影響，給存量房安全有序交易帶來一系列挑戰。故通過分析影響存量房交易流程的主要因素和流程監管的薄弱環節，進一步優化本市存量房交易全流程，完善本市存量房交易流程監管機制。

一、崇明存量房交易流程和監管現狀

（一）崇明存量房交易全流程的基本現狀

由于本市的房產交易和登記分開管理，存量房交易流程較其他省市涉及更多部門。直接涉及的行政部門為稅務、登記，其次是公安、民政、社保、公證等部門，還有檢察院、法院等司法部門，以及房地產經紀機構、銀行等金融機構和其他社會單位。同時，交易還要經過交易撮合、合同簽訂、材料準備、交易業務辦理、審稅繳稅、房款交割等階段。由于存量房交易涉及單位和部門眾多，任何環節發生問題都會影響整個交易流程的安全。

（二）崇明存量房交易全流程監管現狀

目前，崇明主要通過以下制度和流程落實對存量房交易的監管：一是建立存量房交易流程管理制度。受理前利用身份證識別儀核對買賣雙方身份，必要時進行實地查看，同時對有造假行為的房屋建立“黑名單”。二是建立存量房交易流程審批制度。嚴格落實全市統一的綜合受理、分級審核制度及交易質量抽查制度。三是建立存量房交易流程的信息化標準。利用社保部門的信息聯網，對非本市戶籍家庭購房人提供的社保繳納信息進行核查。四是建立職工職業道德培訓制度。通過職業道德和職務風險防范教育、定期輪崗、監督監管措施強化管理。此外，還注重與不動產登記部門、稅務機關的業務協同，協助稅務部門建立納稅證明核查制度，加強信息比對，引進第三方機構對存量房交易資金進行監管。

二、崇明存量房交易流程及監管存在的問題及其原因

（一）崇明存量房交易流程及監管存在的問題

一是交易全流程環節條塊化，互聯互通水平低。首先，本市各區包括崇明的交易模塊雖總體包含法律法規要求的基本程序，但交易流程和監管各有特點。其次，稅務、交易兩部門雖然在業務上實現了部分協作，但各區整合模式存在較大差異，難以實現互聯互通。再次，不同經紀機構的交易流程也存在很大差異。還有以銀行為代表的存量房融資機構流程亦有所不同。

二是交易全流程各部門缺乏共享接口，存在信息堵點。相關行政部門間的信息系統各自獨立，沒有有效的共享接口，造成存量房交易雙方在全流程各模塊重復申請，重復提交材料，增加交易風險。

三是交易雙方在審核度上存在差異。對于購房者和售房者，因政府管制的力度不同，雙方在合同是否有效、是否可撤銷等方面的適用標準也不一樣。就目前崇明住房限購政策實施過程來看，限購對購房者影響程度超過售房者。

四是存在偽造、變造房地產交易材料情況。買賣雙方及經紀機構存在偽造、變造交易書面材料的現象，目的是規避住房限購政策，騙取購房資格。也有一些區交易中心工作人員與經紀機構從業人員勾結，偽造材料、逃避稅款，造成國家稅收損失。

五是交易資金監管實操存在瓶頸。由于群眾對存量房交易資金監管知曉度不高，大多數購房者未選擇資金監管。強制性監管是防范交易資金風險的優先選擇，但強制性監管會面臨一些問題，如家庭成員之間的買賣，買賣雙方并沒有真正的資金流轉，如果實行強制監管，即形成“為監管而監管”。還有所涉監管賬戶利息所得如何分配的問題等。

六是房地產經紀機構監管存在問題。有些經紀機構使用違法或不正當手段，如以包銷名義，隱瞞委托人實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬，又或以虛構房源等虛假或不實廣告信息，欺騙引誘消費者。

（二）崇明存量房交易流程及監管存在問題的原因

一是制度建設還不夠健全。首先，交易中心的內部監管制度存在一定缺失。部分區交易中心在流程監管上存在“重防外，輕防內”的現象。其次，勞務派遣職工與在編工作人員的崗位薪酬差異較大，加劇勞務派遣職工心態失衡，極易引發違規違法行為。還有個別工作人員自律不嚴，喪失了職業警惕性，甚至走上犯罪道路。

二是經紀行業管理不夠完善。許多房地產經紀從業人員專業知識不足，缺乏職業道德，而且從業人員資格認證制度尚未全面建立，大多數人沒有接受過全面的專業培訓，往往會過分追求商業利益。還有交易中心內外部信息不對稱，民眾無法獲得買賣真實全面的信息。另外，對制假、造假、行賄人員懲罰力度不夠，違法成本較低。

三是與其他行政部門協作不夠暢通。首先，公安、稅務、民政等部門未充分共享信息，核查機制存在一定漏洞。各區交易中心無恰當渠道核對相關材料的真實性。其次，相關部門出具文件的防偽性較弱，給不法分子以虛假材料騙取登記提供了可乘之機。還有各部門、單位之間存在本位主義，往往不積極配合有關文件的真偽審查。

四是預告登記制度實施效果不佳。2007年的《物權法》第二十條首次以國家立法的形式對預告登記制度作了相應的規定，但在實際存量房交易過程中運用狀況不理想，主要是因為程序較為繁雜，當事人積極性不高。

三、完善本市存量房交易流程及監管機制的對策建議

（一）進一步優化本市存量房交易業務流程

業務流程優化堅持循序漸進、顧客導向、流程信息化、標準先行和整體最優原則，實現理想發展目標。

1.把握流程優化的重點內容。一是理順業務流程。按照流程先后順序安排時間節點，防止順序顛倒，造成不必要的重復和無效工作。二是強化責任制度。制定交易流程日常管理制度，嚴格遵循流程的繼起性，如違反流程規定，則須承擔相應責任。三是加強部門協同。通過信息技術手段實現數據信息互聯互通后，實現申請人一次申請，各部門協同共享申請材料，防止重復提交。四是借助專業服務。經紀機構利用專業服務的強項，在資料的準備、預審核、信息錄入等方面積極參與。

2.確定交易流程的優化步驟。一是準備階段。首先，業務處理過程標準化，明確各標準的定義和基本需求，確定定義與業務邏輯關系等，精確使用業務術語，格式統一。其次，業務證件信息數字化，對所有交易的證件進行電子掃描，轉換成數據文件并網上傳輸審批。再次，注重文件協議的電子化輸入，便于信息的搜索和查詢。最后，建立房屋電子檔案，將所有該房屋所涉的文件及信息存入檔案，進而建立房地產交易信息動態數據庫。二是交易中心內部的網絡系統流程優化階段。依托產權產籍管理系統數據庫，與不動產登記部門密切溝通協作，實現交易管理系統和房屋狀況查詢系統互聯互通。三是交易中心內部網絡系統的應用階段。房屋交易雙方可以通過網絡終端接入交易管理子系統（買賣合同網上備案系統），進行買賣合同網上備案。子系統和交易管理系統之間須設立防火墻，確保交易信息安全。四是有關行政單位系統的接入階段。建議在上級政府的協調或指導下，與稅務、工商、公安、社保、民政等行政部門合作，實施業務系統的互聯互通，可以通過網絡端口進行查詢審核。五是有關社會組織單位系統接入階段。允許經紀機構和其他專業代理或服務組織，以誠信為前提接入交易管理子系統，進行買賣合同網上備案。各類金融機構也可以聯入交易管理系統，通過系統自動獲得交易房屋的相關產權信息。

經過努力，建立起存量房網絡系統數據庫，實現存量房交易全程網上辦。

（二）進一步完善本市存量房交易監管機制

一是強化組織領導。加強交易全流程監管，需要上級行政機關強化組織領導，進行頂層設計，實現公安、稅務、社保等行政部門的網絡互聯互通，消除各行政部門的本位主義，實現信息資源共享。行政管理部門要強力推動，提升交易系統功能。

二是完善存量房交易資金監管制度。資金監管網絡系統實現與產權產籍系統、銀行核心結算系統、公積金管理系統的互通互聯，信息實時傳輸，做到交易資金的動態劃撥、實時凍結和稅費繳交各環節緊密銜接。

三是完善房地產經紀機構監管機制。建立新的經紀人持證上崗制度，提高經紀人的法律水平。建立健全經紀行業的誠信體系建設，將不誠信的經紀機構納入“黑名單”。對誠信的經紀機構加大服務力度，如收件受理時給予優惠安排預約名額等。

四是建立存量房經紀糾紛調解中心。由政府部門、行業組織（如上海市房地產經紀行業協會）等牽頭，組建存量房經紀糾紛調解中心，集中規范處理存量房經紀糾紛。

五是完善經紀機構和交易當事人誠信教育。嚴格房地產經紀行業人員資格準入制度，通過行業協會開展從業人員教育培訓、業內交流。通過各類宣傳載體進行房地產交易誠信制度解讀、誠信案例報道，定期公布誠信“黑名單”，提升誠信建設的透明度與公眾參與度。

六是構建存量房交易信用檔案制度。將經紀機構等服務組織制假造假、偽造證件、虛假宣傳等行為納入信用檔案并嚴厲懲罰。還要對買賣雙方偽造、變造交易書面材料和證件等行為如實記錄在案，形成信用檔案，倡導誠信交易。

四、結語

本文通過剖析崇明存量房交易流程全過程的基本現狀、流程監管側重點及主要環節，分析了影響房屋交易流程的主要因素和交易流程監管的薄弱環節，提出進一步優化本市存量房交易全流程、完善本市存量房交易流程監管機制的對策。建議加強本市存量房交易流程監管的組織領導，強化存量房交易預告登記制度，完善存量房交易資金監管制度，構建存量房交易信用檔案制度。在完善經紀機構監管機制方面，建議建立新的經紀人持證上崗位制度、經紀人責任制度，設立經紀機構“黑名單”，不斷提高對經紀機構的管理服務水平，構建經紀機構糾紛處理機制體系。同時，建議在循序漸進、安全可靠等基本原則的基礎上，按照優化重點，構建全新的存量房網絡交易系統，實現交易中心與政府有關行政部門以及其他社會組織網絡的互聯互通，讓“數據多跑路，市民少跑腿”，最終實現存量房交易全程網上辦，達成高效便捷、風險可控的效果。