房屋買賣中“跳單”行為的歸因檢視與法律對策探討

文/司尚樂

近年來，網紅、明星“跳單”買房事件時有發生，這激起了公眾對此問題的熱議，引發了社會對這個問題的深入思考，“跳單”行為也漸漸從“灰色地帶”進入人們關注的視域。“跳單”，房地產交易市場內部俗稱“跳中介”，它并不是一個嚴格意義上的法律概念，而是一個行業術語。所謂“跳單”，是指委托人為了減少或逃避支付報酬，故意繞開與之已經建立起法律關系的中介方，并利用對方所提供的房源信息，直接與原產權人或與其他收費低的中介簽訂合同的行為。

一、問題的緣起

房地產市場在我國市場經濟環境中扮演著重要的角色，承擔著重要的使命。中國曾長期處于農耕社會，許多中國人對土地與房屋有著一種特殊的情感。受傳統思維的影響，擁有一套屬于自己的房屋被許多中國人視為生活的歸宿與使命。為此，有人甚至不惜傾盡財產，這也是導致房價居高不下的重要原因。

“跳單”行為是實務中的一種客觀現象，是房地產市場發展的衍生物。在房屋買賣過程中，“跳單”行為時有發生。筆者以“跳單”為關鍵詞，在裁判文書網進行檢索（檢索日期截止到2022年5月1日），共獲得1949篇裁判文書。從歷年的數量分布來看，2001年到2018年，有關“跳單”的裁判文書相對較少，文書最多的年份也只有一百多件，甚至有些年份的文書只有個位數。2020年到2021年，涉及“跳單”的案件數量激增，較2019年翻了一倍，這直接映射出我國近兩年“跳單”現象較為嚴重，亟需通過法律的手段進行調整與規制。“跳單”的主體大多為買方，賣方“跳單”的情形較少。在司法實踐中，由于“跳單”案件相對復雜，且相關法律對此沒有作出具體規定，許多法院在處理過程中往往存有較大爭議。

二、“跳單”行為是否違約的法理解讀

所謂違約是指合同的一方當事人不履行或者履行的結果無法達到合同預期效果的違法行為，違約的判定直接關系到違約責任的承擔。因此，違約行為的認定具有極為重要的意義。“跳單”行為是否構成違約需要依據嚴格的認定標準，不能對相關法律作過于寬松的解讀，否則不僅有損委托人的合法權益，還可能導致司法腐敗。與中介機構相比，委托人處于弱勢地位。如果“跳單”行為是否違約的認定標準過于寬松，則可能出現中介機構通過收買法官來加重委托人責任的情形。因此，在認定“跳單”行為是否構成違約時，應嚴格按照以下兩項標準進行判定。

（一）客觀標準：是否利用中介機構的房源信息

是否利用中介機構的房源信息是判定委托人是否構成“跳單”違約的關鍵，也是“跳單”違約的核心要義。如果委托人在利用房源信息的同時跳過中介機構，則這種行為基本可以認定為違約。然而，如今的社會是一個信息爆炸的社會，委托人跳過中介機構并不意味著委托人失去了了解房源信息的所有途徑，委托人完全可能通過其他合法渠道獲取相關信息。在這種情況下，委托人應針對中介機構提出的“跳單”違約的主張拿出有力的證據，證明自己行為的合法性。

（二）主觀標準：是否具有“跳單”的惡意

心理狀態是判定“跳單”行為是否構成違約的重要因素。一般而言，“跳單”違約均要求委托人在主觀心理狀態上呈現一定的惡意。委托人“跳單”的目的無非是為了減少自己的財富支出，受利益誘惑而利用居間人提供的房源信息。因此，是否支付居間報酬是衡量委托人是否具有“跳單”惡意的重要標準。換言之，如果委托人的行為不構成“跳單”違約，則委托人必然支付了相應的居間報酬。反之，如果委托人的行為構成“跳單”違約，則委托人必然沒有支付或少支付了居間報酬。

三、“跳單”行為的歸因檢視

（一）中介費用居高不下

目前，中介行業收費標準相對混亂，各中介機構間收費標準差異較大，造成了一些委托人為減少居間報酬的支付而出現““跳單””行為。一些規模較小的中介機構會通過適當減少中介費用的方法為自身拓展業務，有的中介機構則會通過為一方免除費用的方法提升自身的競爭優勢。總體來看，中介機構缺乏統一的量化標準，收費的高低具有較大的主觀隨意性。一般而言，房產中介從買房者與賣房者兩方收取費用，但一些房產中介為了開拓市場，擴充房源，對賣房者所應承擔的費用予以減免，減免的費用只能由買房者承擔。換言之，買房者不僅需承擔自身應支付的中介費用，還需承擔賣房者應支付的中介費用，這是導致房產中介費用居高不下的重要原因。

房地產市場監管力度相對不足。從整體行情來看，房地產市場明顯為賣方市場。房屋中介掌握著豐富的房源信息，委托人為了獲取優質的房屋資源，不得不求助于房屋中介，整個市場環境呈現 “供不應求”的態勢。同時，行業協會對房地產市場的監管力度也相對不足，缺乏監管或是監管不力，房地產市場勢必更加難以控制。缺乏監管的房地產市場甚至還存在一些不良中介為賺取更高的利潤而虛報房價的現象。這些不良中介一方面報給房主較低的價格，另一方面展現給委托人虛高的價格，意圖通過欺騙的方式賺取高額的差價，中介費用的居高不下也與此相關。

（二）中介服務良莠不齊

房地產市場的飛速擴張直接帶動了中介行業的快速發展，但房產中介的服務質量卻也因此良莠不齊。作為連接委托人與賣房者的重要媒介，中介機構本應盡到忠實勤勉的義務，在龐大的信息流中將買賣雙方相互匹配，竭盡全力為委托人匹配最合適、最優質的房源。然而，一些中介機構不僅不履行或怠于履行自身職責，反而通過欺騙的手段達到自己的非法目的。從本質上看，委托人也屬于消費者的范疇，也具有自由選擇的權利。因此，在服務質量相對較差的情況下，委托人選擇其他中介機構也實屬情理之中。具體而言，導致中介服務質量良莠不齊的原因至少有以下兩種。

一是中介市場人員素質相對較低。中介人員的整體素質深為人們所詬病。盡管我國對中介市場設置了一定的準入門檻，但從目前中介行業的整體狀況來看，準入門檻仍然較低，無法對從業人員進行實質性的篩選，甚至有中介人員沒有房地產經紀人資格證即開展中介服務，這是導致整個中介市場魚龍混雜、人員素質整體偏低的重要原因。素質較低的中介人員不僅不會盡職盡責地幫助委托人購買性價比較高的房屋，反而一心為賺取高額的費用而刻意隱瞞真實的報價。

二是中介機構對中介服務敷衍了事。一些中介機構將服務劃分成具體的步驟，將中介服務視為不得不完成的任務。他們認為，只要完成了形式上的掛牌、看房、簽約等流程就完成了自己的任務，至于委托人是否滿意、價格是否公道則并不重要。還有一些中介服務人員故意不積極撮合買賣雙方交易。這些忽視委托人期望的中介服務勢必會被市場所淘汰。對比之下，一些中介機構不僅給予委托人基本服務，還會全力以赴地幫助委托人完成過戶、協助貸款等后續服務。為了幫助委托人買到性價比高的房屋，還會不厭其煩地為委托人挑選合適的房源。從整體上看，這種服務種類更為齊全的機構在中介行業畢竟少見。然而，中介服務的質量不能僅依服務的種類進行評價，一些中介機構服務種類相同，服務質量卻相差甚遠。甚至還有一些中介機構虛報信息，通過使兩個委托人搶奪同一房源的方式，實現自身快速達成交易的目的。

（三）行業內部惡性競爭

房主為了將房屋快速地以高價賣出，往往會將房屋信息交給多家中介機構。在現實生活中，對于同一房屋，中介機構給出的價格往往也會存在巨大差別。一些中介機構為了穩固自己的市場地位，往往設置較高的價格。同時，設置較高的價格也有利于抬高中介行業的整體利潤。這些中介機構往往已經具有一定規模與市場地位，暫時不需要考慮生存問題。而一些規模較小的中介機構，則首先需保證自身在競爭激烈的市場環境中站穩腳跟，從而不被市場淘汰。為此，他們不得不設置較低的價格，提供更加優質的服務。有的中介機構為了爭奪客戶，不惜成本地壓低價格，開展不正當的價格競爭，這直接導致了房屋交易中“跳單”現象的出現。還有的中介機構通過先行簽訂網上協議的方式來避免委托人“跳單”，達到限制競爭的目的。

（四）誠信意識相對缺失

委托人誠信意識的相對缺失是“跳單”現象頻繁發生的重要原因。對于同一房屋，中介機構給出的價格高低不一，委托人在挑選房屋時難以避免地會選擇給出價格較低的中介機構。畢竟，選擇性價比較高的房屋是委托人的權利，選擇服務全面且優質的中介機構也是委托人的權利。隨著互聯網的發展與普及，買家通過互聯網獲取房屋信息已經變得越來越容易。許多買家“貨比三家”，通過對比，選擇價格低的房屋，這也無可非議。然而，有的買家認為自己僅僅通過中介機構獲取了房源信息，而房源信息與所付中介費用完全不對等。這部分買家既想獲得房源信息，又不想交納中介費用，為此，他們全然不顧誠信，選擇“跳單”以實現自己的目的。然而，中介機構的工作并非僅僅是提供房源信息，它還承擔著將賣家與買家進行合理匹配、帶看房、協助簽約的職責與使命，這就對中介機構的信息收集與更新工作提出了更高的要求。

（五）法律體系不夠完善

法律本身所具有的滯后性是導致我國法律對“跳單”行為規定不完備的重要原因。根據上文所述，“跳單”現象在近兩年來愈發嚴重。在2001年到2019年間的一些年份，“跳單”案件甚至一年只有數件。因此，在過去，“跳單”現象并沒有得到充分的重視，也沒有法律作出明確規定。缺少法律規制的“跳單”現象，勢必更加肆無忌憚。因此，只有建立專門的法律體系，才能對這種現象真正加以預防與調整。

目前，我國關于出售方的損害賠償制度還處于缺位狀態，中介機構獲得的房源信息基本上來自出售方。如果出售方提供虛假信息，則委托人從中介方所獲得的信息自然也是虛假的。從立法的視角來看，我國注重對中介方與委托人行為的規范，對出售方行為的規制則相對較少。

四、“跳單”行為的法律救濟與規制

（一）有效途徑：建立房源共享機制

現代社會是一個信息爆炸的社會，各種信息資源在網上應有盡有，互聯網為信息的共享與互通創造了極大的便利。在房屋交易中，我們也可以借鑒外國的先進經驗，建立房源共享機制。房源共享機制的建立不僅可以幫助中介機構高效、便捷地為委托人尋找合適的房源，還可以為中介機構搭建交流、溝通的渠道。這不僅可以實現委托人與賣房者的雙贏，還可以實現不同中介機構的多贏。此外，房源共享機制的建立還可以在一定程度上促進中介機構的良性競爭，減少不同中介機構的利益博弈，進而起到規范整個中介行業的作用。推動中介行業的競爭良性發展，是穩定中介服務價格的關鍵要素，房源共享機制的建立能使房源信息更加透明，從而使中介機構不敢隨意要價。

因此，無論是從委托人的角度，還是從房產中介的角度，抑或是從賣房者的角度，房源共享機制的建立都大有裨益。只有如此，才能穩定中介服務價格，才能使眾多中介機構共同受益。也只有如此，才能實現房屋買賣市場的可持續發展。

（二）重要抓手：提高中介服務質量

任何一個企業想獲得長久發展，都必須提供優質的服務，中介機構也不例外。中介機構只有提供更為優質的服務，才能在競爭激烈的市場環境中站穩腳跟，才能在瞬息萬變的房地產行業中立于不敗之地。委托人委托中介機構的最終目的不外乎買到性價比較高的房屋，出售方委托中介機構的最終目的不外乎賣到更為合適的價格。因此，無論是委托人還是出售方，都更加看重服務的質量。中介機構想獲得長久的發展，提供優質的服務是其必然選項。只有如此，中介機構才能擁有更高的知名度，才能擁有更多的客戶資源，才能在本行業中擁有更加穩固的地位。而提高中介服務的質量，則至少需從以下兩個方面著手。

一是提高行業的準入門檻。為保證中介服務人員的素質，我國法律規定了只有參加并通過了職業資格考試才能正式進入中介服務行業。但在實踐中，職業資格考試的通過標準過低，并沒有充分發揮相應的作用。鑒于此，我國應適當提高職業資格考試的難度，并進一步規范考試的程序。適當提高房產中介的人員準入門檻，通過考試的方式將一些素質低、作風差、能力不足的人員排除在行業外，從源頭上對相關人員進行分流。對于沒有職業資質的中介人員，應堅決予以清理，并通過加強監督的形式堅決防范“關系戶”的存在。通過考試進入中介行業的人員，不可以恣意妄為。進入中介機構后，中介機構應組織相應的工作培訓，有針對性地在思想道德與專業能力兩方面對新人進行培訓。為了規范中介人員的行為，有必要通過日常考核的方式對中介人員進行“二次篩選”，對考核不合格的人員進行再次培訓、“回爐重造”，如果再次培訓后仍然不合格，則應將其從中介隊伍中及時剔除。只有如此，才能提高每個中介服務人員的素質，才能進一步提升中介行業的整體素質與行業形象。

二是發揮法律的規范性作用。對于一些違反法律規定或嚴重違反行業規定的中介人員，有必要對其進行依法懲治、依法追責。通過發揮法律的規范性作用，給予中介從業人員以威懾，促使其規范自身行為，從而營造風清氣正的行業氛圍。

（三）關鍵舉措：政府監管與行業自律并重

中介機構的惡性競爭是導致“跳單”現象頻發的重要原因。為規范與調整中介機構的行為，引導整個行業的良性競爭，不僅需要政府機關的有效監管，還需要發揮行業協會的作用。

一是充分發揮政府的監管作用。政府監管是規制中介機構惡性競爭的關鍵舉措。政府機關可以設置具體部門對房地產行業進行專門監管，并做好監管部門的責任劃分工作，從而避免因管理主體不明而導致的互相推諉。為了減少“跳單”行為，政府機關可以針對中介機構建立“黑名單”制度，如果中介機構為了搶占市場資源而通過惡意競爭的方式排斥其他中介機構，則政府有必要對其進行警告，倘若接受警告后仍然再犯，政府可以將其放入“黑名單”并予以公示。政府對房地產行業的調整對于規范行業亂象、保護委托人的合法權益，有著“立竿見影”的效果。如果缺少政府的監管，則房地產市場的趨利性勢必會導致整個行業朝著混亂的方向發展。

二是充分發揮行業協會的作用。行業協會在房地產市場中扮演著重要的角色，承擔著重要的使命。為減少惡意競爭，行業協會應明確中介機構的工作內容，并對中介服務進行合理監督，避免一些中介機構對委托人敷衍了事。對于一些可以公開的服務內容與服務事項，在征得委托人同意的前提下，可以向社會公開，借助社會監督增進中介行業的自律。對于一些為了牟利而惡性競爭的中介機構，行業協會應對其進行業內通報，從而引導其嚴格規范自身行為。

（四）重要輔助：引領誠信社會風尚

誠信是一個人的立身治本，也是一個人優秀精神品格的生動體現。無論是社會層面，還是國家層面，都需要誠實守信的整體環境。此外，誠實守信也是我國民法領域的一項重要原則。因此，這一原則兼具道德性與法律性。加強誠信建設、引領誠信的社會風尚，是解決“跳單”問題的重要輔助手段。委托人應嚴格恪守誠實守信的精神品格。雖然“跳單”在一定程度上能為委托人減少一定的經濟支出，但“跳單”會造成委托人精神品質上的殘缺。為此，需要通過以下兩種途徑加強委托人的誠信建設。

一是加強誠實守信的宣傳教育。宣傳教育工作雖然無法在短時間內起效果，但宣傳教育工作可以潛移默化地對社會公眾尤其是委托人進行精神上的熏陶。長期的宣傳教育工作還可以在社會上營造誠信為榮、失信可恥的氛圍。在這種社會氛圍下，委托人如果失信，則不僅會受到自身內心的譴責，還會受到社會的批評。因此，委托人會自覺或不自覺地遵守誠實守信的道德規范，并把自己的行為與誠信的標準進行比對，以此對自己的行為進行約束與規范。

二是建立失信懲戒機制。誠信的實現在較大程度上依靠委托人的自律。然而，如果僅僅依靠自律，則難以真正對委托人的行為進行約束與規制。為此，需要建立失信懲戒機制。如果失信，委托人將被記錄在失信名單中，如果委托人再次委托中介機構購買房屋，則沒有中介機構會接受委托人的委托。這種機制的構建不僅可以對委托人自身產生威懾，還能對其他委托人起到引領作用。

（五）治本之策：完善居間合同相關法律制度

設置獨家委托條款。獨家委托是指在一定時期委托人只能通過某一居間人達成房屋買賣交易。委托人“貨比三家”，對中介機構進行挑選是其合理的權利，但如果委托人在利用中介機構提供信息的同時又甩開中介機構，對中介機構而言確實不公。因此，設置獨家委托條款勢在必行。獨家委托條款是對委托人權利的合理限制，這項舉措在德國收效甚好。獨家委托條款的設置并非僅對委托人權利進行限制，同時還對中介機構的權利進行適當限制。委托人可能會與多家中介機構進行磋商，同時中介機構也可能為了提高成交率而將一個房源信息告知多個委托人。在這種情形下，委托人會因此淪為備選。因此，設置獨家委托條款顯得尤為重要。無論是從委托人的角度，還是從中介機構的角度，獨家委托條款都能起到較好的保護作用。

完善出售方的損害賠償制度。美國相關法律規定，出售方應將房屋近三年是否發生過刑事案件等重要信息如實告知中介機構或委托人。如果出售方消極履行相應義務，則應承擔不利后果。美國的相關規定給我國完善立法提供了借鑒。因此，我國也可以構建針對出售方的損害賠償制度。如果出售方怠于披露重要信息而導致委托人遭受損失，則應承擔相應的法律責任。