舊城區城市更新項目管理難點研究
——以越秀區某商住樓項目為例

李鼎隆

廣東省建筑科學研究院集團股份有限公司 廣東 廣州 510000

引言

越秀區位于廣州城區的核心，因開發建設時間較早、缺乏整體規劃，導致城區布局凌亂、交通系統不暢、老舊危房林立，這也讓身處其中的城市更新項目的工程管理面臨著一系列問題[1]，為此，本文以位于廣州傳統中軸線西南側的某城市更新綜合體項目作為案例，剖析此類項目的管控難點，并對各方提出應對建議。

1 項目概況

泰康路某商住樓項目位于越秀區泰康路以南、回龍路以東、北京南路139號以西、海味街以北地段，地處廣州傳統商業中心區、北京路步行街南延段，占地面積18994m2，總建筑面積118068m2。建設地塊狹長，沿泰康路東西向達270m，南北向瓶頸處卻僅有45m，地鐵6號線南側隧道由西向東從項目北側地下區域橫貫而過。

2 項目管理重難點

2.1 既有地鐵隧道結構保護

地鐵6號線隧道橫貫樓盤北側，經與地鐵公司相關部門協商以及委托相關咨詢單位論證，不僅需在建成隧道的上方加建地鐵保護托換結構加以保護，而且需于土建結構施工期間，嚴密監控隧道自動化監測數據、定期申請核查隧道使用情況，避免施工原因造成難以預料的土體擾動，使運營中的地鐵隧道產生不可逆的位移形變或開裂滲漏[2]。

這使得前期需反復模擬論證各種工況對隧道結構影響，并采取保守設計施工方案，拖延了工程建設進度。另外，施工期間需會同地鐵保護監控相關部門根據隧道監測數據變化趨勢頻繁進行研判分析，也制約了主體結構工程的推進效率。

2.2 土地開發強度較大

為加大土地利用效率，該項目基坑邊線、建筑邊線距周邊老舊民宅較近（最近僅12m），而周邊房屋多為20世紀70、80年代興建的老舊建筑，存在著極大的安全隱患。即便進行安全鑒定以及加強周邊沉降監測也難以完全規避索賠，導致采取趕工措施有所顧慮。

故在基坑支護施工設計階段，特研究采用銑槽機施工地下連續墻的保守方案，以減少對周邊既有建筑的干擾。但實際進入施工階段方才發現重型銑槽機排期極為緊張，反復協調后也僅獲得工效較低的輕型銑槽機一臺，進場后還發生多次故障大修，嚴重降低施工效率。

2.3 材料設備進場困難

項目所在的中心城區不僅距離建材、設備生產物流基地較遠，且按交規要求，大型運輸車輛均需夜晚8點后方可駛入城區道路，加之舊城區道路狹窄、交通不暢，進入工地往往是午夜時分，阻礙了工程正常推進。

2.4 市政基礎設施老舊

項目周邊市政基礎設施老舊，自來水、排水管網暗漏暗滲的情況時有發生，臺風雨季更是極其容易發生城市內澇，倒灌還未徹底完工的地下工程，不僅會造成工程物資損失、增加額外的堵漏工程，而且加大了基坑變形、坍塌的風險。

2.5 傳統工藝擾民違規

因低噪設備成本較高、應用較少，本項目依舊使用常規施工機械進行傳統的現澆土建結構施工，過程中不可避免地會產生各種刺耳聲響，尤其是在鋼筋混凝土結構施工環節，為不留置施工縫，需晝夜不停地連續澆筑，既有違中心城區夜間施工管控要求，又嚴重干擾周邊居民夜間休息。導致項目受到了周邊居民的大量投訴與政府部門的嚴厲監管警告，最終只能使用細分施工段、頻繁申請證照許可、放慢現場施工節奏的方法盡可能減輕擾民問題，但仍無法徹底解決擾民問題。

3 解決建議

案例項目的特征和管理重難點在核心地段城市更新項目中有一定的普遍性，如在建設過程中管理不善，極有可能引發周邊安全事故又或是激起信訪維穩矛盾與群體性事件。

但因城市更新項目轉化周期長、規劃限制多、前期投入大，開發商為追求效益最大化，在面對諸多較大工程風險的情況下，仍會傾向于加大土地開發強度，這就導致了以上工程管理難點不僅難以從源頭消除，甚至會進一步放大。對此，建議各方采取以下措施改善以上問題：

3.1 施工方

3.1.1 提升管理水平。施工方應針對城市舊改項目建立專業自營團隊，加強該類項目的施工管理研究及技術開發，逐步形成生產經營一體化的城更項目企業制度，切實提升綜合管理能力，防止因市場經營與施工履約脫節而放大該類項目風險。

3.1.2 進場周密籌劃。施工方進場后應迅速落實前期策劃工作，嚴格論證事故防范手段、分析關鍵工序可行性、周邊潛在風險等各種因素，并提前啟動施工圖深化、關鍵施工節點計劃編排工作，以便倒排勞動力使用計劃與重要施工物資、設備采購時間，為建設過程嚴控工程安全質量風險打下基礎。

3.1.4 改革勞務制度。

3.1.4.1 建筑施工企業應取締勞務包工制，改用自有骨干工人與專業作業小微企業相結合的勞務制度，推動流動性較強、成分復雜、管理碎片化、層層轉包的臨時施工班組向成建制工程勞務隊伍轉變，并采用智慧工地系統、勞務信息化系統加強管理透明度，更好減少利潤分配層次、嚴格工資獎懲考核、提高工人自我管理素質。

3.1.4.2 建筑施工企業自營團隊應下沉工地管理一線，利用工程勞務管理權集中的優勢，確保建設方設計意圖落地，并實時優化現場人員、機械、材料調度，切實保證城市更新工程關鍵環節風險受控。

3.1.5 保障重要物資。施工方應利用集中采購、長期合作等方法穩定主輔材供應與關鍵施工機具排期，密切監控物資供應企業、設備租賃單位、擁有大型施工機械的專業承包商運作情況，及時更換存在斷供、抽調設備可能性的供應商，保障現場連續流水作業，降低停工待機、待料帶來的施工風險。

3.1.6 加大綠施投入。施工方應加大綠色施工技術投入力度，系統化集成低噪施工設備、裝配式建筑、全封閉防塵隔音罩棚、張鉉粱鋼支撐、工地用電瓶運輸車、高壓噴淋降塵裝置、高效入巖雙輪銑槽機等新型技術設備，通過采用環境友好、節地安全的施工措施為項目穩步推進提供堅實支撐[3]。

3.2 建設方

3.2.1 夯實前期工作。建設方應打破城更類項目前期工作粗糙、倉促上馬開工的不良行業慣例，委托具備城市更新項目設計、施工管理經驗的咨詢單位深入進行前期可行性研究，利用BIM等先進信息技術，充分評估舊城區不利建設環境對項目成本、工期的影響，客觀地反映建設期可能出現的各種困難，并以此為依據制定前瞻性的投資控制計劃、工程管理模式與項目總控工期。

3.2.2 優選建企參建。

3.2.2.1 建設方應嚴格考察潛在供方業績、信用以及實際施工能力，發掘具備直營能力、施工勞務隊伍穩定以及現金流充裕的優秀建筑企業參與項目投標。同時，須摒棄單邊壓榨建筑施工企業的惡性招標行為，運用評定分離、信用評價納入綜合評分等健康評標方式，確保競標公平、優中選精。

3.2.2.2 建設方還應嚴把內部廉潔關，限制施工企業通過圍標串標、賄賂公關、掠奪性報價等非法競爭手段攫取項目標的，避免后續出現工程管理隱患。

3.2.3 轉變管理模式。

3.2.3.1 缺乏相關項目經驗的建設方可將常規的平行發包模式轉變為工程總承包、全過程工程咨詢等先進工程管理模式，為管理能力強、技術經驗豐富的專業單位創造提前介入、全局管控的條件，防止因自身項目管理經驗不足貽誤工程風險管控最佳時機。

3.2.3.2 工程管理經驗豐富的建設方，可在勘察、監理、設計、施工平行發包的基礎上，通過材料設備甲供的方式，加快工程效率、加強管控力度、降低危大工程實施風險。

3.2.3.3 建設方應改變資金周轉效益至上的管理理念，采取趕工措施時充分尊重建設客觀規律，協助參建企業做實項目過程管控，杜絕硬性壓縮工期，導致現場疲勞作業釀成慘劇。

3.2.3.4 建設方還應建立風險共擔、利益共享的項目獎懲機制，對超前超標完成工程建設任務的專業單位予以分成獎勵，并與其共同應對大宗商品價格波動等難以預料的外部環境變化，切忌單方面轉嫁風險，破壞雙方合作信任基礎。

3.2.4 合理調管資金。

3.2.4.1 建設方應于開工前落實過半工程建設資金，改變以往濫用經營杠桿占有上下游資金的財務策略，避免參建單位迫于資金壓力偷工減料、減少質量安全投入。

3.2.4.2 建設方可與銀行單位合作，設立工程建設項目進度款共管賬戶，與施工企業、銀行約定共同監管使用，確保工程款項專款專用，優先投入于風險較大的工程節點及關鍵設備、物資、班組。

3.2.4.3 對資信良好的建筑企業，建設方可考慮與專業金融服務公司合作，通過第三方工程保理等手段為其提供周轉資金，平滑建設資金峰谷需求，助力工程建設順利推進。

3.3 政府部門

3.3.1 加強事前監管。

3.3.1.1 提高城更類項目準入門檻，于投資備案環節穿透式考察房地產開發企業資金狀況與項目融資結構，并上調該類項目自有資金比例下限，以便篩選吸納穩健型房地產企業參與中心城區更新。避免高杠桿房企為加大資金周轉效應，盲目采取激進的高風險趕工措施，又或是因其資金鏈斷裂，導致在建項目被迫停工爛尾，加大工程事故可能性。

3.3.1.2 對缺乏城市更新項目經驗的建設單位，應強制要求其引入具備同等類型、同等規模項目管理經驗的開發代建企業或全過程工程咨詢單位，并引導其委托綜合實力較強的建筑施工企業，保證工程管理水平達標，避免管理失誤引發外部風險事件。

3.3.1.3 強化合理工期、合理造價管控研究，結合市場數據動態更新低于成本的異常低價與不合理工期的認定標準，防止建設方欺壓弱勢施工企業。

3.3.2 創新過程監管手段。

3.3.2.1 設立專賬監管工程項目資金流向，拓寬現有工程項目資金監管范圍，將工程進度款支付也納入監控范圍，以便監管窗口進一步前移，減少參建各方利益糾紛爭議。

3.3.2.2 加強工程監管科技運用，推進智慧工地聯網監管系統大范圍落地應用，并將現場智能識別情況納入不良行為記錄，以更好提升政府部門監管效能、及時督促化解管理隱患。

3.3.3 構筑長效機制。

3.3.3.1 完善城市更新項目企業與從業人員綜合信用評價與聯合激勵懲戒制度，為營造良性競爭、優勝劣汰的市場打下基礎。

3.3.3.2 有序推進市場出清，在防范破產重組引發系統性金融風險的基礎上，逐步將經營困難、惡性競爭的中小開發商與建筑施工企業清理出城市更新市場。

3.3.3.3 切實強化市場主體城市更新技術能力，制訂優惠政策進一步推廣普及綠色施工技術，并組織行業骨干企業聯合開展相關產品標準化、模塊化、低成本化關鍵共性技術研發，加快淘落后工藝。

3.3.3.4 樹立工程建設口執法權威，嚴厲追究圍標串標、虛假業績、層層轉包、拖欠工資等非法行為刑事責任，震懾違規經營市場主體、鐵腕整頓行業秩序。

4 結束語

本文通過對越秀區某商住樓項目的工程管理難點的分析，研究了該類項目對建設單位、施工單位、政府部門帶來的挑戰，相信在各方的努力下，城市更新項目的管理能邁上新的臺階。