以園區(qū)更新開(kāi)拓高質(zhì)量發(fā)展新空間

□ 王偉強(qiáng)

資源配置低效、發(fā)展空間緊張、危污亂散低的工業(yè)園區(qū)不僅是城市更新的重要對(duì)象，也是高效用地必須要解決的問(wèn)題。為推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新提升，常州經(jīng)開(kāi)區(qū)通過(guò)對(duì)園區(qū)進(jìn)行更新改造，為高質(zhì)量發(fā)展開(kāi)拓?zé)o限空間。

作為常州經(jīng)開(kāi)區(qū)一個(gè)有著1800多家工業(yè)企業(yè)的工業(yè)重鎮(zhèn)，遙觀鎮(zhèn)針對(duì)全鎮(zhèn)村級(jí)工業(yè)園區(qū)土地資源配置低效、形象層次不高、發(fā)展空間日趨緊張的新形勢(shì)，以“等不起、慢不得、坐不住”的強(qiáng)烈緊迫感著力開(kāi)展低效用地整治的部署推進(jìn)，緊抓常州入選全省“危污亂散低”出清資源配置唯一試點(diǎn)城市的改革機(jī)遇，把握常州經(jīng)開(kāi)區(qū)入選省自然資源廳全省首批“產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地整治提升試點(diǎn)工作”的重大機(jī)會(huì)，落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效的意見(jiàn)》中“高標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房用地容積率一般不低于2.0”的要求，不斷優(yōu)化工業(yè)園區(qū)規(guī)劃布局和高效配置新增建設(shè)用地，主動(dòng)破解土地資源要素緊張的“緊箍咒”，攻堅(jiān)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)“卡脖子”難題，提升村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的“富裕度”。通過(guò)建成一批容積率高、環(huán)境影響小、投入產(chǎn)出好的土地集約節(jié)約、布局合理、產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的全新工業(yè)園區(qū)，把政府主導(dǎo)的前期拆遷騰挪項(xiàng)目與優(yōu)勢(shì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)更新模式相結(jié)合，探索轉(zhuǎn)型升級(jí)之路，創(chuàng)造性地走出了一條“協(xié)調(diào)征遷+掛牌出讓+聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)+合作經(jīng)營(yíng)”的新模式。

重視試點(diǎn)，用足用好政策機(jī)遇。緊緊抓住在全省范圍內(nèi)率先試水農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度改革的試點(diǎn)機(jī)遇，充分挖掘“政策洼地”，從低效、閑置用地入手，按照聚散點(diǎn)、連成片、成規(guī)模的工作思路，僅2周時(shí)間落實(shí)了一處畝均產(chǎn)值不足10萬(wàn)元、近20畝的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，滿(mǎn)足企業(yè)上市用地需求。最終，位于該鎮(zhèn)的江蘇雷利電機(jī)股份有限公司以近50萬(wàn)元/畝的價(jià)格，獲得了50年的集體建設(shè)用地使用權(quán)，并通過(guò)證監(jiān)會(huì)審核，確保了企業(yè)如期順利登陸資本市場(chǎng)，成為全國(guó)首家以出讓方式取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)后實(shí)現(xiàn)A股上市的企業(yè)。該項(xiàng)改革成果入選慶祝新中國(guó)成立70周年大型成就展，并以成功經(jīng)驗(yàn)的形式被新修訂2020年版《土地管理法》所吸納，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)和村集體收益的雙贏。

重視規(guī)劃，聯(lián)動(dòng)成片開(kāi)發(fā)園區(qū)。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，由于土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高，加之一些低效用地企業(yè)的存在，限制了遙觀鎮(zhèn)的發(fā)展空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全鎮(zhèn)畝均稅收僅13.86萬(wàn)元，連片超50畝的僅44處，低效工業(yè)用地（工業(yè)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)為D級(jí)別）接近4800畝，超過(guò)全鎮(zhèn)工業(yè)用地的三分之一。針對(duì)現(xiàn)狀，遙觀鎮(zhèn)迅速響應(yīng)常州經(jīng)開(kāi)區(qū)黨工委、管委會(huì)開(kāi)展園區(qū)更新的號(hào)召，對(duì)標(biāo)順德等地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，成立園區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組，堅(jiān)持規(guī)劃先行，推進(jìn)多規(guī)合一改革，整合各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，編制園區(qū)更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，有效發(fā)揮規(guī)劃在工業(yè)園區(qū)改造中的基礎(chǔ)性、約束性和引領(lǐng)性作用。明確“技術(shù)研發(fā)+無(wú)污染制造+商務(wù)辦公”的園區(qū)功能定位，加快建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化相結(jié)合、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鄉(xiāng)蛻變相融合的都市型高端產(chǎn)業(yè)智能制造園區(qū)，確保規(guī)劃一竿子到底，執(zhí)行到位。據(jù)此，占地151畝、畝均稅收僅2.38萬(wàn)元的“劍湖村工業(yè)園”率先打響園區(qū)更新“第一炮”。目前園區(qū)以“垂直工廠(chǎng)、工業(yè)上樓”為集約目標(biāo)，堅(jiān)持向地下要深度、向地面要密度、向空中要高度，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房建筑面積21.7萬(wàn)㎡，畝均稅收預(yù)期53萬(wàn)元，躍升20倍以上，一期工程將于2023年竣工交付，真正實(shí)現(xiàn)低產(chǎn)變高產(chǎn)、寸土產(chǎn)寸金。

重視資本，引導(dǎo)多元主體參與。面對(duì)園區(qū)更新前期啟動(dòng)資金需求大、工業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)周期長(zhǎng)、招商引資合力不足等困難，遙觀鎮(zhèn)用足“行政+市場(chǎng)”的雙手段，充分再開(kāi)發(fā)、再盤(pán)活、再提升存量空間，不僅引進(jìn)外來(lái)資金，而且用好外來(lái)的管理和招商資源，探索一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的新模式。積極向上銜接，加大專(zhuān)項(xiàng)債爭(zhēng)取力度，探索通過(guò)工業(yè)地產(chǎn)母基金、產(chǎn)業(yè)股權(quán)基金、房地產(chǎn)信托投資基金等方式給予開(kāi)發(fā)主體融資支持，既形成了園區(qū)建設(shè)的長(zhǎng)期支持，也有利于園區(qū)孵化企業(yè)的融資幫扶，形成“資本運(yùn)作—園區(qū)開(kāi)發(fā)—產(chǎn)業(yè)集聚”之間的良性循環(huán)，完善了園區(qū)金融發(fā)展體系。本地國(guó)企科維公司作為“引資”的重要組成，協(xié)助遙觀鎮(zhèn)完成企業(yè)騰挪、農(nóng)戶(hù)拆遷、“六通一平”等一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。第三方工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)東U谷作為“引質(zhì)”的關(guān)鍵保障，負(fù)責(zé)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，主要以一次性銷(xiāo)售廠(chǎng)房產(chǎn)權(quán)為主，與鎮(zhèn)政府簽訂招商引企的責(zé)任條款，明確準(zhǔn)入門(mén)檻和考核細(xì)則，完善園區(qū)物業(yè)服務(wù)等長(zhǎng)效管理，強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)及企業(yè)投入、稅收產(chǎn)出水平的硬性管理。在招商上，嚴(yán)控低質(zhì)項(xiàng)目入園，重點(diǎn)引進(jìn)關(guān)聯(lián)度高的龍頭型項(xiàng)目、帶動(dòng)力強(qiáng)的基地型項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，發(fā)揮龍頭企業(yè)支撐引領(lǐng)作用，培育發(fā)展“專(zhuān)精特新”企業(yè)體系，放大全鎮(zhèn)智造發(fā)展優(yōu)勢(shì)。目前，已有14家企業(yè)簽訂入駐意向協(xié)議，初步形成集聚效應(yīng)。

重視共享，綜合提升收益。兼顧平衡各方權(quán)益，充分發(fā)揮“YAO無(wú)憂(yōu)”營(yíng)商服務(wù)品牌效應(yīng)，取得社會(huì)發(fā)展最大公約數(shù)，實(shí)現(xiàn)“園區(qū)大突破、效益大提升、鄉(xiāng)村大振興”的發(fā)展初衷。重視村集體資產(chǎn)的增值，明確在鎮(zhèn)統(tǒng)籌下，歸村集體所有的土地出讓收益（含區(qū)鎮(zhèn)讓利部分）、村集體資產(chǎn)補(bǔ)償資金、土地整理補(bǔ)貼資金等，主要用于自建或回購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、人才公寓等固定資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)增收。劍湖村使用村集體現(xiàn)有的土地征地補(bǔ)償款作為本金擬以“成本價(jià)”回購(gòu)部分標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房開(kāi)展租賃，后續(xù)招商管理與園區(qū)保持同步，確保村集體權(quán)益不減少、廠(chǎng)房預(yù)期租金收益不縮水，享受土地增值帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升、公共設(shè)施完善及生活品質(zhì)提高等多重利益，以滿(mǎn)足村集體獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定租金需求。重視居民生活的品質(zhì)，完善公共設(shè)施配套，填補(bǔ)周邊高品質(zhì)住宅和教育需求。深化中吳大道片區(qū)開(kāi)發(fā)，提升綜合功能，同步規(guī)劃32畝商業(yè)用地和約70畝學(xué)校用地；新建3所學(xué)校，增加2300余個(gè)學(xué)位；統(tǒng)籌建設(shè)生態(tài)停車(chē)場(chǎng)、口袋公園、文化廣場(chǎng)、3條片區(qū)主干道等配套設(shè)施，并開(kāi)展宛沿河綜合河道治理，以“景美、路暢、水清”面貌滿(mǎn)足居民“幸福空間”。重視開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益，遙觀鎮(zhèn)與聯(lián)東U谷簽署園區(qū)準(zhǔn)入管理細(xì)則明確畝均稅收標(biāo)準(zhǔn)和額外獎(jiǎng)勵(lì)。

遙觀鎮(zhèn)的創(chuàng)新實(shí)踐，為更好解決工業(yè)園區(qū)發(fā)展資源局限、產(chǎn)業(yè)層次落后、項(xiàng)目承載不足等問(wèn)題帶來(lái)了有益啟示。一著不讓貫徹改革要求。把準(zhǔn)目標(biāo)引領(lǐng)的方向方位，緊扣高質(zhì)量主線(xiàn)謀劃全局，對(duì)接試點(diǎn)工作，把握政策機(jī)遇，敢為善為，為開(kāi)創(chuàng)新局趟新路、為企業(yè)發(fā)展謀福利、為村級(jí)經(jīng)濟(jì)注入新活力，做到“用好試點(diǎn)、用足政策、用活低效”，實(shí)現(xiàn)土地高效利用。一刻不松靠前落實(shí)行動(dòng)。咬定要素配置的關(guān)鍵所在，主動(dòng)破解土地資源緊缺，在創(chuàng)新有為中搶抓機(jī)遇、在擔(dān)當(dāng)爭(zhēng)先中狠抓落實(shí)，扛起責(zé)任、奮力攻征收解矛盾，敢拼敢搶、積極抓招商攻項(xiàng)目，將原先散落、低效、零小的土地集中統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，幫助鄉(xiāng)鎮(zhèn)民企大幅降低使用土地成本，加快股改上市、兼并重組、抵押融資，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展壯大。一絲不茍保障集體權(quán)益。堅(jiān)守為民務(wù)實(shí)的本源本色，鑄就全心全意的服務(wù)根基，把村集體收益放在首位，堅(jiān)持功在基層、功在基礎(chǔ)、功在平時(shí)、久久為功，持之以恒提升群眾身邊生活配套、便民服務(wù)和精神文化等切身體驗(yàn)，讓村集體土地成為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)持續(xù)發(fā)展的生產(chǎn)要素支撐，成為村民致富增收的集體收入來(lái)源，成為打造資本上市“遙觀品牌”的關(guān)鍵切口保障。