全面預算管理在房地產企業(yè)中的應用研究

靳春雁

（廣東信基產業(yè)投資控股集團有限公司，廣東 廣州 511430）

房地產企業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，各項生產經營活動依托于大量的資金運轉。資金的科學合理運轉需要依托計劃進行執(zhí)行，這就需要房地產企業(yè)制定合理的預算規(guī)劃，并在資金運轉過程中做到全程監(jiān)督和管理，利用數據評估企業(yè)生產經營中可能遇到的風險，及時做出提醒和警報，為財務管理人員提供管理和解決方向。高效的全面預算管理能夠提升企業(yè)的經營效率，降低其生產成本，增強其市場競爭力。因此，房地產企業(yè)應具備全面預算管理的意識，做好預算準備工作，加強資金管理力度。

一、全面預算管理概述

預算屬于財務管理的計劃環(huán)節(jié)，全面預算管理便是對企業(yè)生產經營全流程的規(guī)劃和安排。在形式上，全面預算管理是指通過量化數據的形式對企業(yè)投資活動、經營活動、籌資活動環(huán)節(jié)進行詳盡、具體的計劃，通過詳盡的預算數據進行體現(xiàn)。在內容上，全面預算管理是指企業(yè)在一定經營周期內對產、供、銷、人、財、物等工作的統(tǒng)籌、規(guī)劃和安排[1]。綜上，全面預算管理是實現(xiàn)企業(yè)目標，完成對企業(yè)工作的各個環(huán)節(jié)進行管理和控制的工具和途徑。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，全面預算管理已經成為衡量一個企業(yè)財務管理是否科學合理的重要指標，深刻體現(xiàn)了其在企業(yè)生產經營活動中的重要地位。對于房地產企業(yè)來說，資金應用量大且回流速度慢，需要借助全面預算管理的方法和技巧，做好資金使用預算、管理和協(xié)調工作，實現(xiàn)生產成本的降低，不斷提升資金運轉的安全性和準確性，提升運營效率和質量。

二、全面預算管理在房地產企業(yè)中的應用價值

1.有利于適應時代發(fā)展變化

進入21世紀，房地產企業(yè)得到了飛速發(fā)展。為了防止房價上漲過快，中央出臺了一系列政策，如限購令、提高房地產企業(yè)信貸率等，房地產行業(yè)在緊迫的國家政策要求下出現(xiàn)了融資渠道變窄、資金回籠速度慢、生產周期長等問題。這些問題的出現(xiàn)無疑加劇了生產經營難度，使房地產開發(fā)者面臨著調整生產模式、優(yōu)化管理制度的難題。在嚴峻的生產經營形式下，只有轉變生產管理方式才能順應時代發(fā)展，應對政策變化帶來的一系列不確定性，主要表現(xiàn)為由傳統(tǒng)的粗放式管理轉向精細化管理成為了企業(yè)的共識和努力方向。全面預算管理便是企業(yè)走精細化管理的重要體現(xiàn)，通過對資金應用的各個環(huán)節(jié)進行規(guī)劃降低生產成本，做好內部控制，有效應對行業(yè)內目前遇到的困境。全面預算管理的應用是時代要求下，房地產企業(yè)必須做出的管理改變，能夠從資金管理和成本管理兩個層面對各項活動進行統(tǒng)籌和規(guī)劃，最大限度適應國家政策給整個行業(yè)帶來的改變。

2.有利于推動經營目標的實現(xiàn)

全面預算管理不僅體現(xiàn)在對生產經營內容的制定和規(guī)劃，還體現(xiàn)在對經營結果的預判和評估方面。房地產企業(yè)通過全面預算管理可以預測各種項目的實施效果，然后根據預測內容不斷調整資金、人力、物力等配置，保證項目階段性的實施強度。在全面預算管理的全程監(jiān)測、評估和管理過程中，有利于落實各項預算項目，最終促進經營目標的實現(xiàn)。一部分尚未實施全面預算管理的房地產企業(yè)在項目實施過程中具有較大的變動性，當項目出現(xiàn)問題時很難作出快速反應，在多個項目出現(xiàn)風險時無法進行有效應對，很大程度上阻礙了經營目標的實現(xiàn)。全面預算管理的全程檢測和跟蹤能夠督促各個項目的合理實施，規(guī)避了生產經營活動中的部分風險，為經營目標的實現(xiàn)提供了堅實保障。可見，房地產企業(yè)進行全面的預算管理能夠助推經營目標的實現(xiàn)，其是企業(yè)創(chuàng)造更多經濟效益必不可少的管理工具。

3.有利于實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

資金是房地產企業(yè)生產經營活動開展的命脈和核心，對資金的有效預算及其應用是高品質房地產開發(fā)企業(yè)的必備技能。如今，房地產市場變化風云莫測，企業(yè)只有具備隨機應變的能力才能夠抵御住其他競爭對手的猛烈攻擊。全面的預算管理是一種現(xiàn)代企業(yè)的管理手段，強調其對投資規(guī)劃、項目設立、財務管理、人力資源管理、稅收管理等工作的全面規(guī)劃和統(tǒng)籌。在全面預算的管理背景下，企業(yè)部門之間的聯(lián)系更加緊密，溝通渠道愈見開闊，企業(yè)的凝聚力和向心力得到了有效增強。全面預算管理是房地產企業(yè)實施精細化管理的重要手段，也是在國家宏觀經濟政策調控下，企業(yè)提升競爭力的重要工具。全面預算管理通過量化數據的方式將各部門的工作內容詳細進行分解和拆分，明確了各職能部門各自的工作內容和職責，細分了各項工作內容，降低了生產經營風險，從更為細致的角度全面引導企業(yè)各部門工作，進一步增強了企業(yè)的核心競爭力。房地產企業(yè)競爭力的提升有利于其在行業(yè)市場的活躍發(fā)展，促使其在激烈市場競爭中占據一席之地，實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。總之，房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展離不開全面預算管理體系的建立。

三、全面預算管理在房地產企業(yè)中的應用策略

1.進行全面預算編制，深化全面預算管理

全面預算環(huán)節(jié)是管理的首要環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)需要房地產企業(yè)管理層根據國家宏觀經濟策略和企業(yè)發(fā)展實際情況合理制定各方面工作的預算。只有預算做得準確、全面，才能保障在后續(xù)的實施環(huán)節(jié)順利進行。從現(xiàn)實應用情況來看，企業(yè)存在思想和組織層面的諸多問題影響了全面預算管理的實施效果。

一方面，體現(xiàn)在房地產企業(yè)普遍對全面預算管理存在認識不足的問題，認為該項工作只需要財務部門按照以往的工作經驗進行規(guī)劃和制定即可，領導層不需要對此進行仔細斟酌。但是，全面預算管理絕不是財務管理一個部門的任務，是整個企業(yè)所有人都應貫徹落實的管理內容。管理思想的不重視將導致全面的預算管理就是一紙文字、停留于形式化的表面，在實際落實過程中部門和部門無法進行有效協(xié)調和配合，既浪費了寶貴的人力、物力資源又沒有達到的生產經營效果，處于效率低下的狀態(tài)。這樣形式化的全面預算管理是無法起到降低成本作用的，反而會影響資源配置效率，最終阻礙企業(yè)目標的實現(xiàn)。

另一方面，體現(xiàn)在全面預算管理缺乏高效的組織體系，沒有設立全面預算決策機構、執(zhí)行機構和監(jiān)督機構，導致預算審批和執(zhí)行權限混亂的情況。缺乏決策機構，容易出現(xiàn)權責不清的問題，也無法站在客觀角度結合經營實際對各項工作進行預算，影響了預算的科學性、合理性和針對性；缺乏預算執(zhí)行機構，導致各項預算工作停留在形式化階段，在面臨一些生產經營難題時無法給予快速解決的方案和決策，從而使企業(yè)內部管理陷入困境，無法有效解決問題；缺乏監(jiān)督機構會使預算執(zhí)行過程中缺少跟蹤、監(jiān)測環(huán)節(jié)，很多預算在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差也不會被緊急發(fā)現(xiàn)，當發(fā)現(xiàn)時問題已經到了無法挽救的地步，無疑影響了工作進程。這樣的全面預算管理存在諸多漏洞，缺乏規(guī)范的預算和管理流程，很多情況下甚至浪費了資源和成本，無法起到內部控制的良好效果。

因此，企業(yè)應從思想層面轉變意識重視全面預算管理，還應從組織層面對各項工作內容進行全面合理預算。

首先，企業(yè)領導層應充分認識全面預算管理降低生產成本、提高企業(yè)核心競爭力的積極作用。將全面預算管理看作是企業(yè)戰(zhàn)略決策，切不可將其全權下放至財務管理部門，應由管理層帶領專業(yè)財務預算人員結合企業(yè)實際情況進行預算規(guī)劃的制定，并按照編制方法、編制程序嚴格合理進行，具體的計劃應落實到每一個部門的工作內容。在對預算進行編制前，企業(yè)領導層應對經營范圍內的工作較為熟悉和了解，了解各部門的日常支出情況。比如，在制定人員薪酬預算時，領導層應明確制定不同級別員工薪資范圍和公積金繳納等級，按照員工實際數量和往年薪酬分配進行準確預算。對于營銷部門的預算，領導層應積極與營銷部門負責人進行溝通，根據往年銷售費用比率和傭金數據比率進行預算。通過上述方法可以將企業(yè)目標和預算內容更為緊密的相結合，借助預算一步步實現(xiàn)企業(yè)目標。與此同時，企業(yè)管理層還應加強對全面預算管理的宣傳力度，將預算管理作為一種工作作風在企業(yè)內部進行傳播和弘揚，使企業(yè)內部員工同樣建立起重視預算的思想認知。

其次，企業(yè)管理層應建立健全組織體系，為預算的全面實施奠定良好組織基礎。全面預算的組織體系主要由三個機構構成，主要為決策機構、工作機構和執(zhí)行機構。決策機構主要是由董事會、預算管理人員、管理層等構成的最高決策機構，工作機構主要是財務部門負責預算的編制和評估等工作，執(zhí)行機構主要是指企業(yè)內部的各個職能部門。在組織體系明確后，各個機構的工作內容和職責已被劃分清楚，預算管理工作在組織機構的管理下能夠朝著細致化方向發(fā)展。在實際生產經營過程中，各個職能部門能夠相互配合共同推動預算編制的落實。當生產經營出現(xiàn)問題時，根據各個機構的職責也可以更準確地進行處理和追責，有利于提升各個機構的工作效率。組織體系建立后的下一步就是預算執(zhí)行環(huán)節(jié)，良好的組織制度是各項預算內容落實的上層建筑保障。

2.嚴格進行預算執(zhí)行，增強全面預算效果

預算執(zhí)行環(huán)節(jié)是全面預算管理的核心環(huán)節(jié)，在預算執(zhí)行過程中不僅要按照預算編制進行，還需要根據實際經營情況進行彈性的修改和調整，做到預算和實際情況的緊密結合。很多房地產企業(yè)重視預算的執(zhí)行，但是在實際執(zhí)行過程中部門與部門之間的工作交叉和協(xié)調會出現(xiàn)很多問題，主要是由于企業(yè)沒有強化對各類工作項目的管理。具體表現(xiàn)為，企業(yè)的決策機構將主要任務分發(fā)到下屬部門后，由部門負責人根據實際情況將整體預算化作更為細致的工作預算內容，從而將工作內容分配到每一位員工的身上[2]。很多時候部門負責人在分配具體工作時會出現(xiàn)遺漏或者形式分配的情況，導致預算的執(zhí)行度不高，員工的執(zhí)行積極性也沒有得到提高。還有一部分決策者和部門負責人認知思路較為死板、缺乏靈活性，已經得知預算和實際生產相差較大時也不及時上報決策機構，而是按照預算規(guī)劃執(zhí)行，導致預算與實際工作相偏離的情況發(fā)生。除了決策者和責任人的決策死板外，很多企業(yè)也缺乏合理的預算調整機制，當預算需要調整時缺乏審批、調整的流程，導致預算調整情況只有部分人知曉，整個企業(yè)內部的預算調整信息流通較差。

由于房地產生產經營資金投入大、生產周期長，在項目整個生產周期中出現(xiàn)意外情況的發(fā)生是非常正常的。不論遇到什么樣的突發(fā)情況，都應結合預算編制進行彈性調整，切忌一意孤行、一條路走到底。很多房地產企業(yè)只顧預算計劃的落實和執(zhí)行情況，過于追求執(zhí)行效率忽視了對預算執(zhí)行效果的評估，很少定期對預算執(zhí)行情況進行數據整合和統(tǒng)計，從而無法捕捉預估到預算執(zhí)行的偏差性預警，導致預算與實際生產經營內容偏差出可控制的范圍，對企業(yè)造成諸多不良影響。可見，預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的執(zhí)行力度不足、預算調整機制不健全、缺乏預算評估機制等問題均影響了預算執(zhí)行的效果。

因此，在預算執(zhí)行環(huán)節(jié)房地產企業(yè)首先應解決執(zhí)行力度不足的問題，可以通過強化項目管理的方式加強預算的執(zhí)行力度。企業(yè)領導層應加強對部門責任人和項目經理的引導作用，使其認識到執(zhí)行環(huán)節(jié)的重要性，加強其對具體工作內容落實的責任意識，定期對其任務分解工作進行抽查和監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)不負責任的項目經理人實施嚴肅批評或者辭退。只有在嚴格的管理辦法下，項目執(zhí)行力度才能得到有效提高。部分部門責任人和項目經理的任務梳理和分解能力不足，企業(yè)還應組織培訓活動定期為上述管理者進行專業(yè)化的內容培訓，將行業(yè)內市場營銷專家、投資管理專家、財務管理專家等邀請到企業(yè)內部進行授課，不斷增強各層負責人的工作內容，確保各項預算編制能夠得到有效落實。

在解決預算機制調整不健全問題時，企業(yè)可以通過設置預算調整機制的方式規(guī)范各項預算調整審批流程，規(guī)定預算調整的上限范圍。當各層級負責人遇到問題需要調整預算內容時，可以按照明確的制度規(guī)范進行審批上報，在決策機構準入審批后再進行執(zhí)行[3]。在生產經營活動中，預算時常需要根據實際情況進行調整，各層級負責人需要時刻保持頭腦的靈活度，出現(xiàn)問題時及時上報進行預算調整，以免延誤重要項目進程。預算調整絕不是毫無根據的調整，各層級負責人具有預算調整需求時，應將具體的調整內容、調整目的、調整結果以數據文件形式進行提交，杜絕毫無根據的預算調整行為，防止內部腐敗的滋生。同時，各層級負責人預算調整范圍應在決策機構規(guī)定的范圍內進行，不可超出上限[4]。

比如，房地產企業(yè)的營銷策劃部門在實際營銷策劃中受到客觀因素影響，一部分戶外廣告計劃沒有辦法按照預算內容實施，需要營銷策劃部門的負責人按照流程申請預算調整，降低原來的預算金額，決策機構可以將營銷策劃部門沒有用完的預算金額投放在項目投資、原料采購、人力資源管理等部門，實現(xiàn)企業(yè)內部資源的合理配置。彈性、靈活的預算調整制度能夠為生產經營活動帶來更多活力，也能為各部門負責人自身能力提升提供鍛煉機會。

在解決企業(yè)缺乏預算評估機制這一問題，企業(yè)可以制定階段性的預算執(zhí)行分析對策，由領導層牽頭各個部門參與其中定期對預算執(zhí)行情況進行探討，及時發(fā)現(xiàn)預算不同執(zhí)行階段存在的問題，并對出現(xiàn)偏差的預算工作內容給予預警，引導相關部門工作人員進行調整，保障預算編制在不偏航的情況下順利執(zhí)行[5]。通過階段性預算分析能夠增強企業(yè)各部門工作人員的重視程度，提升其在日常工作中的積極性。為了提升預算執(zhí)行分析的水平，企業(yè)還可以聘請行業(yè)內預算專家定期進行評估，在專家引導下對一些偏差的預算工作進行處理，在風險尚未爆發(fā)期間便采取積極措施進行預防和應對，當預算風險到來也能夠做好充足準備。比如，項目投資環(huán)節(jié)在預算執(zhí)行的中期階段出現(xiàn)預算偏差的情況，超出了預算編制的30%，此時決策結構應對后期階段的投資工作進行調整和規(guī)劃，將偏差規(guī)范到預算軌道內，防止投資項目的預算超出企業(yè)階段內的承受范圍，防止大額負債的情況發(fā)生[6]。

3.重視預算反饋評價，做好考核評估工作

預算執(zhí)行完畢后的反饋環(huán)節(jié)是全面預算管理的最后一個環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)應針對整個預算編制和執(zhí)行過程中的經驗和存在問題進行量化總結，并分析出原因和解決辦法，從而為下一年的預算管理提供思路和經驗。在預算反饋環(huán)節(jié)一個至關重要的內容便是根據預算完成情況開展獎懲和激勵，從而對員工階段性的工作情況作出客觀評價[7]。很多企業(yè)在考核激勵環(huán)節(jié)往往只看最終的結果，忽視了各個部門在預算執(zhí)行過程中作出的諸多努力和項目難度。考核評估指標較為匱乏，考核評估機制存在不合理的情況。還有一部分企業(yè)雖然認識到了多元考核指標的科學性，但是很多考評指標缺乏可操作性，在實際工作信息收集過程中存在諸多困難，比如責任心指標、團隊協(xié)作能力指標等[8]。

考評指標的科學與否直接影響了考評結果的有效性和公平性，會影響各個部門員工工作積極性，從而影響整個企業(yè)內部的工作氛圍。對于考評后的結果，企業(yè)也應建立監(jiān)督部門進行公示，為有異議的員工提供復議機會。當公示后沒有問題時，企業(yè)應對表現(xiàn)較好的員工實施實質性的物質鼓勵或者無形的精神鼓勵。除了對員工表現(xiàn)進行考核和激勵外，企業(yè)領導層還應根據本年度的預算執(zhí)行情況評估預算編制、執(zhí)行環(huán)節(jié)的落實情況，總結一些超出預算項目的原因，為今后的預算編制和執(zhí)行提供經驗[9]。可見，預算反饋評價環(huán)節(jié)的重要性，不僅影響了未來預算的水平，還影響員工未來的工作積極性。

因此，房地產企業(yè)應建立科學合理的考核激勵機制，將各部門的預算執(zhí)行結果、項目難易程度、項目完成時間、工作規(guī)范程度等指標均納入到考核內容中，拓展考核內容的維度，增強考評結果的科學性、合理性、針對性和公平性，實施精細化的考核。在考核指標規(guī)劃中，企業(yè)決策機構應提升指標的可操作性，降低考核激勵工作的難度[10]。在信息技術飛速發(fā)展的今天，企業(yè)的考核激勵應借助信息化管理軟件進行自動錄入和分析，有效節(jié)省人力和物力，借助數據化信息便可獲知各個部門的績效情況，從而對考核結果進行獎懲。同時，企業(yè)應建立考核監(jiān)督機構，全程對該環(huán)節(jié)的各項工作進行監(jiān)督，提升考核機制的公平性。監(jiān)督合力的實現(xiàn)大大提升了考核激勵的品質，真正做到了公平和公正，能夠增強企業(yè)員工對預算考評的信任程度。預算執(zhí)行后的考核激勵機制能夠使員工保持高漲的工作熱情，對營造良好的工作氛圍和作風方面均具有積極作用。比如，針對銷售部門，在預算執(zhí)行過程中表現(xiàn)較好，工作實績較為突出，企業(yè)可以實施獎勵優(yōu)惠購房待遇，使員工在購買本企業(yè)住房時可以享受七折或者八折服務，不斷提升企業(yè)員工工作熱情，為未來的預算執(zhí)行奠定良好的基礎。

除了對員工預算執(zhí)行情況進行考核評估外，企業(yè)還需要總結該階段預算編制、預算執(zhí)行、預算反饋評估的整個環(huán)節(jié)存在的不足和問題，并與行業(yè)內全面預算執(zhí)行的龍頭企業(yè)進行對比，準確找到自身發(fā)展短板并將其作為改進方向進行努力。一些房地產企業(yè)貫徹落實全面預算管理取得了較為明顯的成績，探尋出了符合自身發(fā)展的預算道路，企業(yè)應將預算過程中的經驗進行總結，將其應用到未來的預算管理中，不斷優(yōu)化企業(yè)預算管理的各個環(huán)節(jié)。

比如，在對預算執(zhí)行過程進行反饋和評估時，企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身存在上下級溝通不暢、部門與部門之間信息溝通渠道閉塞的情況，很多時候影響了預算計劃的執(zhí)行效率。針對此問題，企業(yè)領導層應作出積極應對，通過建立雙向溝通機制的形式，加強部門上下級間的聯(lián)系，使部門管理層能夠傾聽基層員工的心聲和意見，做到遇到問題及時溝通。具體表現(xiàn)為，企業(yè)可以建立員工內部的網絡交流空間，使基層員工在系統(tǒng)中可以實現(xiàn)與高層的對話，將其想法、意見和發(fā)現(xiàn)問題與上級進行溝通。部門與部門之間也可以借助網絡溝通工具完成跨部門的溝通和交流。使預算編制、預算決策、預算調整信息能夠在部門間互通有無，實現(xiàn)預算信息的高速度、大范圍傳播，增強部門與部門間溝通的可操作性。

四、結語

全面預算管理是房地產企業(yè)做好內部控制的有力工具和武器，是現(xiàn)代企業(yè)經營必不可少的重要內容。房地產企業(yè)應深刻認識到全面預算管理對于可持續(xù)發(fā)展的積極意義，在日常經營中堅持全面預算原則，落實好各項預算計劃和管理活動，實現(xiàn)風險的及時評估和解決，不斷提升房地產企業(yè)資金運轉的安全性和合理性。為了提升房地產企業(yè)的全面預算能力，可以從全面深化預算、嚴格執(zhí)行預算、重視預算反饋這三個方面出發(fā)，嚴格落實預算管理的各個環(huán)節(jié)，做好經營、投資、籌資等方面的管理，建立科學合理的預算管理體制，規(guī)范各項預算活動，最終提升企業(yè)的風險解決能力和市場競爭力。