國有房地產企業融資難問題思考

林文婷

（福州市濱海榕發置業有限公司，福建 福州 350000）

隨著我國市場經濟的不斷發展，我國房地產市場日漸規范化，國有房地產企業獲得土地方式也有所改變，不能通過政府直接規劃得到土地，都是通過招標與其他房地產企業進行公平競爭。國有房地產企業注重對資金鏈的管理，資金是獲得土地的基礎，房地產市場的競爭本質上就是土地的競爭，只有獲得土地，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。然而國有房地產企業在經過了房地產熱潮后，政府加強了宏觀調控政策，使得國有房地產企業由于受到多次連續加息和提高存款準備金率的影響，在開發、融資、上市工作中都受到了限制。

一、我國房地產融資現狀分析

（一）國家宏觀政策的調控

現階段，我國政府出臺了多項住房補貼惠民政策，降低房企購地資金成本，合理確定土地出讓起始價，促進房地產市場穩定發展。例如，落實了相應的稅收優惠政策，對于納稅人出售符合條件的普通標準住宅，其增值率不超過20%，符合條件的應退進退，促進了房地產市場的交易。此外，我國還實施了階段性購房補貼，凡是購買個人普通商住房的實施契稅，實行先征后補貼，以契稅繳納時間為起始時間，購房人繳納契稅后，可以提出補貼申請，由受益財政給予繳稅的50%補貼，有效降低了購房人的買房壓力，減少了大環境對房地產企業的影響。房地產作為我國經濟的重要組成部分，經濟的發展促進了房地產企業的興起，我國政府加大了對房地產行業的調控，最新提出的房地產管理文件中有明確提出了房住不炒的概念，目的在于更好地促進房地產行業良性發展，避免出現惡意操作哄抬房價現象，維護良好的房地產行業發展秩序。

（二）房地產市場規范化發展

由于國家政策不再偏向國有企業，維護了競爭的公平性。使房地產市場更加規范，為健康發展奠定了基礎。國家政策改變決定了市場方向的變化，自從國家政策改變落實之后，我國大部分房地產企業都將精力放到公司的上市中，使我國在某段時間內集中出現了房地產企業大規模的上市活動現象的出現，這是房地產企業完全市場化操作的結果，也使房地產企業發展更加規范。另一個方面，由于近年來我國對房地產企業改革的深入，國有企業概念在人們的心中已經逐漸淡化，市場經濟引領了房地產行業的發展，完全市場化的操作流程已經使國企在政策上的優勢逐漸淡化，使房地產行業的市場競爭更加公平公正合理。

在這樣良好的市場發展背景下，激發了我國房地產企業發展的潛力，為房地產行業的發展增添了新的活力，在很長一段時間內促進了我國國有房地產企業的發展對現階段我國國內房地產企業發展現狀進行分析，在未來的發展過程中，國有企業將會與房地產市場進行接軌，進行市場化發展，提高企業盈利能力，從根本上優化自身經濟結構，提高自身核心競爭力。但在國有企業改革前，房地產企業具有明顯的缺陷，抗市場能力不強，缺乏相應的抗市場風險體系。所以對企業自身的發展并不注重。由此可見國有企業不受到國家庇護后，面對土地拍賣等市場化行為，只有不斷地與市場接軌，走到市場的競爭中，更好地把握時代需求、跟著市場走，才能夠使自身得到更好的發展。

（三）國有房地產企業內部原因

我國大部分國有房地產企業成長周期短，沒有完整的管理體系，在內部經營管理中存在許多問題。大多數國有企業只有在房地產爆火時投機的經驗，缺少開發經營的經驗，并不具有長期持有和經營房地產經驗和能力。此外，房地產企業本身就是高風險、高收益的行業，在財務預算過程中存在不確定的因素，也直接與企業的經濟效益掛鉤，不合適的財務預算可能會導致房地產企業在開發和經營過程中發生不可控問題，導致企業投資開發的失敗。我國國有房地產企業并不具備長期持有和經營的經驗，常常出現短期盈利期行為，并不利于國有房地產企業的長遠發展。一方面，由于國有房地產企業自有資金在企業進行發展過程中受到的限制較大，只能夠依靠短期住宅開發收入的積累，才能夠更好地實現長期發展；另一個方面，由于國有企業房地產體制的原因，使得企業領導往往是由上級委派人員，領導人專業素質有待加強，對企業財務制度了解不全面，導致財務工作不具有參考價值意義，使國有房地產企業無法通過財務工作，進一步提高自身競爭力。

二、國有房地產企業融資中存在的困境

（一）市場欠缺規范性

房地產市場規范性的欠缺主要體現在，由于房地產開發企業為了更好地吸引人氣、惡意競爭，發布明顯低于市場價的虛假廣告，使得房地產市場秩序混亂，造成商品房供求緊張的氛圍，導致引誘消費者購房等違法行為的出現。另外，侵害消費者合法權益現象呈上升趨勢。商品房的銷售存在面積縮水、公共設施達不到預先承諾、不按照約定辦理房屋住權證等多項侵害消費者權益的問題頻頻出現，例如，某開發商在業主入住三年內都沒有進行產權證辦理的承諾，引發了42戶業主的集體投訴。

（二）國家政策影響

國有房地產融資中存在的問題受國家政策影響較為嚴重，通過調查分析可知其問題主要表現在以下兩個方面：1.政府的宏觀調控提高了存款準備金率，加劇了市場競爭。我國對房地產行業的政策由寬松轉向穩健之后，就多次的上調存款準備金率，使得大中型金融機構存款準備金率提高，受此影響的還有房地產行業，多數銀行房貸額度紛紛告急，放款周期拉長，排隊“等貸”成為常規現象，有的銀行甚至一度放棄房貸業務。2.由于受到國家政策的影響房地產市場可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升的，尤其是對于房地產這樣具有特殊性的行業而言，由相關數據表明，我國房地產發展波動周期一般為4到5年，與我國經濟的發展基本吻合。近年來，由于受到大環境的沖擊，房地產行業可能進入調整期，進行實質性的調整，這對于國有房地產企業融資工作的開展有著嚴重的影響。這是因為行業一旦進入調整期，產品銷售速度必然會下降，使資金回籠周期延長，房地產企業會面臨相應的資金鏈問題，進而影響到融資工作的開展。

（三）企業內部問題

房地產企業內部存在的問題主要表現在兩個方面，一方面是房地產企業融資結構不合理，使得經營風險相對集中，不利于企業進一步的發展；另一方面多數房地產企業融資能力較差，無法更好地應對資金需求的增加，進而限制了企業自身的發展。首先，房地產企業融資而言，融資結構不合理在于，房地產開發資金的來源較為單一，主要途徑有自籌資金、開發貸款、其他資金等三大類，其中來源最多的是自籌資金和其他資金，自籌資金一般是開發商的項目資本金，其他資金則是房地產預售回籠款，很大一部分來源于施工建筑企業的工程款。其次，從房地產企業資金的來源來看，開發貸款無疑是屬于銀行流動資金，所以，對于房地產融資工作的開展而言，實際上的資金大多來源于施工企業流動資金的貸款，而商品房的預售回款接近60%仍然是銀行給予購房人按揭貸款或公積金購房貸款，由此可見，房地產融資結構并不合理，一旦銀行緊縮信貸，國有房地產企業的資金鏈就會出現斷裂，進而面臨破產風險。

（四）資金結構失衡

國有房地產企業資金結構失衡，主要表現在，房地產企業自有資金嚴重不足，嚴重的還引起了房地產企業資金鏈斷裂等問題。其中的主要原因與房地產自身企業盈利有著重要聯系，資金結構失衡加大了房地產本身的風險，會使投資者對房地產項目的投資減少，導致房地產企業規模的擴大受到限制，阻礙了企業的進步。另外，即使出現了有價值的投資，但是由于資金的缺乏，房地產企業無法更好地成功開發項目，使房地產企業自身盈利能力下降，甚至會出現爛尾樓工程。所以，對于國有房地產企業的發展而言，資金結構失衡等問題較為重大，對于企業的發展造成了嚴重的負面影響。

三、國有房地產企業融資解決策略

（一）完善房地產的宏觀調控政策

國有房地產企業融資解決策略之一，就是通過政府宏觀調控不斷完善對房地產企業的宏觀調控政策，進而促進國有房地產融資工作的進行，使國有房地產企業融資工作的開展能夠取得明顯效果。對于國家而言完善房地產的宏觀調控政策，應該建立健全相應的房地產金融市場體系，通過健全的房地產金融市場，促進房地產企業經濟效益的提高，使房地產企業能夠擁有充足的資金來開展融資工作。另外，完善的房地產金融市場體系有利于促進房地產市場的交易，能夠加速房地產企業資金的流動和變現能力，從某種意義上來說，這更加有利于房地產金融資產在二級市場上的流動，使信用風險和市場風險得以分散，不再集中于信貸機構，使企業融資能力增強。

同時，對于國有房地產企業發展而言內控計劃的制定也是必要的，內控計劃的制定需要考慮高層管理人員的合理安排，以及管理會計方面人才的利用，只有在管理和會計方面的合理管理才能實現企業良性發展，更好地避免企業業務盲目擴張導致企業運營存在風險。此外，面對多變的市場形勢，企業制定以市場需求為導向的營銷計劃時企業發展的必然選擇。同時，應該加強與客戶之間聯系，了解競爭對手的情況，探索新的客戶市場開拓新的領域。

（二）強化企業現金流管理

企業現金流管理工作與企業的發展有著密切關系，與企業的財會部門、投資工作、以及企業未來發展都有重要的關系，可以說是企業生存發展的命脈，對于房地產企業來說更需要加企業管理，防止出現一系列不合法的行為出現。國有房地產企業還需要完善自己的資金結構，對于負債經營合理控制，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。在面臨較大財務風險時。科學合理將資產負債率降到最小，避免企業在資金周轉方面增壓力，嚴防違反各類監管調控政策的決策、經營行為。通過合法科學的管理，讓企業的運營模式更加完善，吸引更多投資者進行合作交流，不斷提高企業核心競爭力。

（三）加強房地產企業的內部管理

開展內部管理工作對于房地產企業而言是有意義的能夠更好地提高企業信用水平，爭取到更多的融資機會。對于房地產企業而言，加強內部管理工作的開展，首先，應該建立內部管理工作制度，使內部管理工作的開展有就可以是內部管理工作的開展有據可依，并通過有效手段促進國有房地產企業的改革，使其能夠獨立經營、自負盈虧，并在激烈的市場競爭中獲得更多融資機會。其次，應該積極落實企業財務管理制度，使財務管理工作具有參考意義，保證財務信息的真實性，塑造良好的企業信用形象，吸引金融機構主動為其服務，創造良好的融資條件。

（四）拓展房地產企業的融資渠道

國有房地產企業拓展房地產企業融資渠道，不斷創新融資產品，有利于企業的發展。在我國金融業的排序當中，房地產排名倒數第四，僅居冶金行業、外貿行業和酒店行業之前，主要原因還是因為房地產企業規模化、品牌化發展較少，所以對于房地產企業而言，拓寬融資渠道，更有利于企業自身塑造品牌效應，能夠更好地在房地產企業和銀行貸款融資機構之間找到平衡點，尋找最佳的融資方式。

國有房地產企業可以通過以下兩個方式進行融資方式的拓展：1.可以通過與外資企業進行合作。通過與外資企業進行合作，可以更好地借鑒國外企業先進的管理技術和經驗，進行優勢互補，不斷拓展房地產企業融資渠道，把國有房地產企業做大做強。2.可以通過信托融資的方式，促進企業融資工作的進行，使國有房地產向信托融資方向的拓展。這是因為信托融資是一種間接的融資方式，可以幫助房地產企業賺取更多的利潤，并且期限彈性較大，可以在企業不提高資產負債率的情況下，優化公司融資結構，提高融資工作質量和效率，且具有較強的靈活性，在企業資金出現困難時是較好的選擇之一。

四、結束語

綜上所述，通過對國有房地產企業融資難等問題進行了思考，筆者認為對于房地產企業融資而言，依賴國家宏觀政策的調控，并且我國現階段的房地產市場正向著規范化的方向發展，房地產市場呈現欣欣向榮發展之勢。但是國有房地產企業在融資工作中還存在許多困境，限制了房地產企業的發展。筆者對國有房地產企業融資中存在的問題提出了相應的解決策略，通過完善房地產的宏觀調控政策，推動國有房地產企業上市融資、加強房地產企業內部管理、拓展房地產企業融資渠道，經過以上四方面的優化，可以更好地促進國有房地產企業的發展。