房地產企業現金流內部控制研究

□文/李雯雯 楊寧霞

（新疆農業大學經濟管理學院 新疆·烏魯木齊）

［提要］ 近幾年來，隨著一系列對房地產企業調控政策的落實，房地產企業的融資成本持續上升，籌資渠道單一，資金投入和回收時間不匹配，這使其經營更加依賴資金的運轉，因此加強房地產企業的現金流內部控制，幫助企業更加有效地實現現金流管理的目標就顯得極為重要。本文通過對房地產企業的分析，從控制環境、風險評估、信息與溝通、控制活動和內部監督等內部控制五要素入手，對企業現金流內部控制的主要缺陷進行分析，并針對房地產企業現金流內部控制體系提出幾點建議。

由于龐大的居民需求及特殊的經濟政治因素，在過去十幾年里，房地產行業蓬勃發展，已經成為國民經濟發展重要產業。但近年來，由于房地產調控政策不斷收緊，使房地產企業的生存面臨一定的風險和挑戰。對于現在的房地產企業而言，現金流貫穿于企業生產運營各環節，其流向、速度、數量都將對房地產企業的生產運轉造成影響，一旦現金流斷裂，對房地產企業造成的后果不可估計。過去只依賴財務部門對現金進行管理的方法已經不能滿足現代經濟發展的要求，完善房地產企業的現金流內部控制顯得尤為重要。

一、現金流和內部控制的概念及關系

現金流，也被稱為現金流量，是企業在一定會計期間按照現金收付實現制，通過一定的經濟活動包括經營活動、投資活動、籌資活動和非經常性項目等而產生的現金的流入、現金的流出以及現金流入流出總量的總稱。從企業業務活動的角度上，現金流可以分為經營現金流、投資現金流和籌資現金流。現金流量的大小直接影響到企業的支付能力。一個正常運營的良好企業必然有較強的現金支付能力，一旦企業的現金流中斷，即使有再多的資產，企業也難以存續。

內部控制，是由企業董事會、監事會、經理層和全體員工實施的、旨在實現控制目標的過程。企業的內部控制分為企業層面的內部控制和業務流程、應用系統或交易層面的控制。

從內部控制管理范疇看，對現金流實施的內部控制屬于其中的一個控制活動單元，僅是內部控制業務層面控制中的資金活動控制；從財務管理范疇看，針對現金流的管理屬于其中一項財務管理行為，與內部控制趨于同一個管理層次。內部控制是企業管理的一種手段，只有充分發揮它真正的作用，效果才能在現金流活動中得到體現，所以企業上下應更好地在現金流活動中貫徹執行內部控制制度，將現金流控制在科學、合理的水平，使企業價值得到提升，市場價值得以體現，市場競爭能力不斷增強，促進企業實現發展戰略目標，助力完成企業使命。

二、房地產企業現金流內部控制主要缺陷

（一）控制環境要素分析。從企業治理層和管理層的重視程度來看，很多企業并未制定出結合企業實際情況的現金流管理制度，而是將國家的有關法律法規拿過來生搬硬套。盡管現金流管理在企業的正常經營中占據著重要的位置，但依然有不少的房地產企業不重視內控制度對現金流管理監督的作用，且沒有構建完整的現金流管理機制。在分析企業外部財務報表和評估企業經營業績的真實狀況時，往往更關注盈虧平衡利潤，而缺乏對現金流量表中現金凈額的關注，造成的后果是易導致部門員工選擇性地忽視現金流，而更加重視結果指標，盲目提高賒銷占比，雖然營業額和利潤會顯著提高，但也造成了資金回籠緩慢或者壞賬等風險的發生。

在人員方面，專業的高素質的財務人員及信息管理人員配備不足，或者企業對專業人員吸納不足、培養不到位，導致企業內部的財會人員沒有與企業業務性質和復雜程度適配的勝任能力，現金流內控相關的理念與知識不充足。另外，房地產企業內部的組織結構與企業的發展進程或者明確的職責劃分和崗位不匹配，更容易造成資金挪用等違法行為，并且若缺乏客觀公正的獎懲機制，難以避免員工推卸責任造成的不良影響，不利于企業良好文化的形成。

（二）風險評估要素分析。企業風險防范制度是處理財務風險的主要依據，制度內容應包括對企業經營風險的識別與評估、制定風險應對措施等環節。企業風險防范體系是否完善，影響企業控制財務風險的有效性。目前，大多數房地產企業的風險防范主要以財務部門為主，并沒有成立風險管理部門的意向和舉措。例如，房地產企業市場開發中心在進行一些項目的投標時，只編制工程投標文件，對按完工進度收取的工程價款能否到期收回，沒有專門的部門進行評估，從而導致有些工程完工后或正處于施工期時，發生一些不可控因素，給公司造成重大經濟損失。因此，不能完全滿足新形勢下企業風險評價的需求，且降低了企業風險控制能力，從而影響了企業風險控制的有效性。還有公司沒有設立對企業經營發展有預警作用的指標，特別是對現金流表示短缺的預警信號指標。

（三）信息與溝通要素分析。在多數房地產企業中，對于財務部門匯報的資金情況，管理層更多關注的是資金的來源與去向，以及訂單的結算情況，對于資金的存量、流量分析重視不夠，對于財務人員上報的各項報告，也沒有進行工作業績評價，久而久之，使得財務人員喪失了溝通的積極性，而管理層也因此失去了對風險進行事前、事中控制的機會。信息溝通的不通暢，嚴重妨礙了現金流內部控制目標的實現，使企業在迅速做出反應應對相關環境變化時失去先機。

（四）控制活動要素分析。從當前實際來看，房地產企業為了應對現金流內部控制中存在的問題，都建立了一些內部控制制度，但是在個別制度規劃方面還是有所缺失。例如，企業內在現金支出的授權審批過程中基本都實行了職責分離，為相關人員進行了職責與權力的劃分，符合控制活動的要求，但是在現金收入時，企業沒有設立一定的授權審批，而是直接由有關的部門處理。這種制度下有可能引發員工做出資金貪污、挪用等不利于企業發展的行為。

（五）內部監督要素分析。一些房地產企業出于人力資源成本的考慮，壓縮了內部審計機構的編制，使得內審機構或是形同虛設，或是隸屬于財務部門，即使設立審計處，也只是不定期對各分公司財務情況進行短期審計，沒有長期、系統地進行規劃，且由于審計處人員有限，一般只對現金流出情況進行審計，對現金流入的客觀性、及時性缺少應有的審計。審計的對象通常僅針對財務部門，目的是為了保證各種財務報表數據的真實性，忽視了內部審計對其他部門工作的調查、評估作用。最終使得房地產企業現金流的內部控制管理得不到有效監督。

三、房地產企業現金流內部控制建議

（一）提高對現金流內部控制的重視。企業應該強化現金流管控意識，在財務管理中，現金流是決定企業正常經營的關鍵因素。在一個有效的資本市場中，企業的價值很大程度上取決于投資者對企業資產的估值，估值水平取決于企業未來的現金流和投資者的預期投資凈生產力。現金流入越充裕，企業的投資風險越小，投資者要求的收益率越低，企業價值越大。因此，上市企業應更加重視現金流管理在企業管理和發展中的價值，將現金流管理的理念和意識灌輸到財務管理的各個方面。

與此同時，房地產企業要重視現金流內部控制體系的構建，員工積極參與，通過發揮各部門的協同、協作，形成有效的管理體制。在業績考核中要把現金流加入進來，并加入到考核結果指標中，不能只注重利潤而忽視科學有效地進行現金流管理帶來的效果。與此同時，提高企業內部控制的重視程度，讓所有員工充分認識到現金流內部控制的重要性。增強對企業員工現金流內控知識的培訓，督促員工認真、科學地對待資金。制定規范科學的獎懲制度，劃分明確的責任機制，由人力資源部入手，全面進行有關員工在招聘、培訓、考核、咨詢、晉升和薪酬等方面的機制設計。

（二）加強財務風險防范。專業人員應盡早設立科學的財務風險管理機構，用以應對企業運行出現的問題。同時，在企業財務風險防范方面的力度要不斷加強，確保能夠更好地管理控制財務風險，要對現金流進行科學的評價與分析，并在每年、每季度或者每月定期對企業現金流進行風險評估。此外，還可以在房地產企業中建立完整的風險防范預警機制，這是企業內控對現金流管理的關鍵之處。房企可以根據自身的發展狀況設定預警值，一旦現金流到達警戒線，管理層就能很快根據預警采取一定措施。構建一個相對完善的會計系統，對于加強內部控制對現金流的控制力度有很大的作用。

（三）完善企業信息平臺，強化企業內部溝通。與財務報告相關的信息系統包括用已生成、記錄、處理和報告交易事項和情況，對相關資產、負債和所有者權益履行經營管理責任的程序和記錄。因此，一旦信息無法在企業內進行及時溝通，有可能影響到整個財務報表并關系到企業現金流的管理和控制。房地產企業應該多關注企業經營管理中的各種現金流量信息的交流和溝通情況，方便員工搜集與企業經營、管理和控制等有關的信息，也包括企業管理者對員工績效的評價。在信息搜集和整理方面，不僅要注重內部信息，還要對外部信息進行搜集和整理；在信息交流方面，企業管理者需要關注內外部信息進行交流的方式和渠道；而在信息技術方面，企業需要關注控制信息系統。通過定期或不定期的監督審查制度，通過實地檢查，及時掌握公司生產經營情況。

（四）構建企業現金流內部控制制度。在房地產企業現金流入、現金流出的過程中，要完善企業的現金流內控制度，包括與授權、業績評價、信息處理、實物控制和職責分離等相關的活動。要將交易授權、交易記錄以及資金保管等職責分配到不同員工，以防范同一員工在履行多項職責時可能發生的舞弊或錯誤。如，做現金借方科目的人不做現金貸方，即該員工是做應收賬款的，他就不能去做收入的賬，因為借、貸方最終要核對是否一致；做明細賬的人不做總賬，因為明細賬做好后需要和總賬進行核對，查看是否相符。除此之外，企業要加強對事中現金流流向的監控與跟蹤，嚴格資金審批制度，對公司現金流集中管理，有效降低企業資金成本，達到利益最大化的目的，且可以全面地了解公司日常運營的支出費用情況，做到科學合理的調整。

（五）加強對現金流的監督。建立完善的監督制度，是房地產企業健康持續發展的保障。企業內部要設立獨立的監督部門，進行日常的監督檢查工作，同時應該不定期聘請外部的審計機構進行復核，使得公司財務日益完善，最大限度地降低公司的財務風險。監督部門要不斷加強現金流監控力度，做好相應的審核工作。通過不斷加強企業現金流監控，能夠保證財務審計工作的順利開展，提高財務人員的工作質量。企業可以通過內審人員提供的資金報告，分析企業資金流動的方向和大小，建立完整的現金流管理制度，當實際現金流動與所記載賬目不符時，要進一步進行審計工作，在審計工作中利用專業知識和個人經驗制定合理的審計“標準線”，一旦觸碰要提高警惕，在“寧可錯殺，不可放過”的原則上保證現金流動財務數據記錄的真實性和完整性。

綜上所述，通過提高對現金流內部控制的重視，加強財務風險的防范，完善企業信息平臺、強化企業內部溝通，構建企業現金流內控制度，加強對現金流的監督等能夠幫助房地產企業完善現金流內部控制體系，幫助企業更加穩定地運行，進一步提高企業的經濟效益，從而實現實物與資金的配比，減少資金占用，促進現金回收以及加快現金流轉，進一步提升企業價值。