房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析研究

■冼美桃

（廣州東企房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

引 言

房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對于確保我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定極為重要，而經(jīng)營決策決定著企業(yè)的發(fā)展方向，因此企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)營決策至關(guān)重要。財務(wù)報表分析能為企業(yè)經(jīng)營決策提供價值相關(guān)信息，幫助決策者了解企業(yè)的過去、評價企業(yè)的現(xiàn)在，預(yù)測企業(yè)未來可能出現(xiàn)的機(jī)遇和問題。現(xiàn)時房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，運(yùn)用一般企業(yè)的財務(wù)報表分析方法所得出的分析結(jié)論已不能滿足報表閱讀者和使用者的需要。本文通過闡述現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及財務(wù)報表分析存在的問題，探討完善財務(wù)報表分析的對策，尋找當(dāng)前更適合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析方法。

1 財務(wù)報表分析的內(nèi)涵、內(nèi)容和方法

財務(wù)報表分析是采用專門的方法，對企業(yè)財務(wù)報表的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、比較，通過分析各項指標(biāo)來評價企業(yè)過去的經(jīng)營成果、衡量當(dāng)前的財務(wù)狀況、預(yù)測未來的發(fā)展趨勢、機(jī)遇和挑戰(zhàn)，從而轉(zhuǎn)化為報表閱讀者和使用者需要的有用信息。

財務(wù)報表分析主要是圍繞資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益表四個主表展開的，其分析內(nèi)容主要分為五個方面，即營運(yùn)能力、成長能力、盈利能力、償債及資本結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量。通過這五個維度能反映企業(yè)的當(dāng)前營運(yùn)情況、資金周轉(zhuǎn)情況、資本結(jié)構(gòu)情況、盈虧情況等。

財務(wù)報表分析的方法主要分為五種，大多數(shù)是根據(jù)財務(wù)報表數(shù)據(jù)計算得出各項指標(biāo)進(jìn)行分析。

第一種分析方法是比較分析法，包含公司內(nèi)部數(shù)據(jù)之間的比較分析、行業(yè)數(shù)據(jù)比較分析、競爭對手比較分析等。比較的內(nèi)容通常包括公司資產(chǎn)總額、負(fù)債總額、權(quán)益總額、凈利潤等關(guān)鍵財務(wù)數(shù)據(jù)。公司內(nèi)部數(shù)據(jù)既可以選擇當(dāng)期數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)比較，也可以選擇當(dāng)期數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)比較。行業(yè)數(shù)據(jù)比較分析是利用公司實際數(shù)據(jù)與行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，看是否達(dá)到行業(yè)平均水平。比較分析法是觀察企業(yè)的變化情況的最直接方法。

第二種分析方法是趨勢分析法，通過分析連續(xù)多期的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，研究其變化趨勢，以此來預(yù)測企業(yè)未來數(shù)據(jù)的走向。這種方法不適合新辦企業(yè)，只適合有連續(xù)經(jīng)營財務(wù)報表數(shù)據(jù)的企業(yè)。

第三種分析方法是因素分析法，取幾個主要因素對某個財務(wù)指標(biāo)影響程度進(jìn)行分析，它能分別反映選取的幾個因素對特定的財務(wù)指標(biāo)的影響力，從結(jié)果可以看出哪個因素影響力最大，哪個因素影響力最小。

第四種分析方法是比率分析法，這個是最常用的分析方法。比如常用的流動比率、現(xiàn)金比率、產(chǎn)權(quán)比率等。財務(wù)比率最主要的優(yōu)勢就是可以消除規(guī)模的影響，用來比較不同規(guī)模企業(yè)的收益與風(fēng)險。

第五種分析方法是現(xiàn)金流分析法，在傳統(tǒng)的分析中，沒有考慮到現(xiàn)金流方面，但是現(xiàn)金流對企業(yè)來說是有重要意義的。現(xiàn)金流分析要從兩個方面考慮，一方面是企業(yè)總的現(xiàn)金流是否足夠，如果企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期初和期末數(shù)都為正數(shù)，這就說明企業(yè)的現(xiàn)金流是足夠的。另一方面是現(xiàn)金流質(zhì)量是否良好，這就需要參考現(xiàn)金流的變動情況、企業(yè)的管理情況，比如營業(yè)收入的增長是否過快、存貨是否流動緩慢、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率如何等。最后還要考慮企業(yè)所處的經(jīng)營大環(huán)境，如行業(yè)前景、競爭格局、產(chǎn)品的生命周期等影響因素。

雖然財務(wù)報表分析方法比較多，但是由于不同決策者的信息需求不同，所以分析技術(shù)也不盡相同。

2 房地產(chǎn)企業(yè)的特點分析

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有投資金額龐大、商品形式多樣化、開發(fā)周期長三大特點，這樣就注定房地產(chǎn)企業(yè)會計核算有一定的特殊性，從一個期間的財務(wù)報表數(shù)據(jù)并不能全面反映企業(yè)實際的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。現(xiàn)階段各房地產(chǎn)企業(yè)的特點主要如下：

2.1 預(yù)售方式的影響

因為房地產(chǎn)項目開發(fā)投資金額龐大、開發(fā)周期長，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以采用預(yù)售方式銷售，這樣房地產(chǎn)企業(yè)可以提前實現(xiàn)資金回籠，減少投資風(fēng)險。但是預(yù)售方式會影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)，比如房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期的預(yù)收賬款大量增加，這樣導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債總金額增大，資產(chǎn)負(fù)債率也隨之升高，容易造成報表閱讀者對企業(yè)產(chǎn)生誤解。另外，預(yù)收方式還影響收入與成本的配比。在房地產(chǎn)項目初期，房地產(chǎn)項目在未符合收入確認(rèn)條件的情形下，預(yù)收賬款不確認(rèn)為收入，建安成本僅反映在資產(chǎn)負(fù)債表的存貨科目中，期間費(fèi)用又直接反映在利潤表中，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的損益并沒有真正反映出來，也會造成報表閱讀者對企業(yè)產(chǎn)生誤解。

2.2 投資性房地產(chǎn)計量方式的影響

房地產(chǎn)企業(yè)商品形式逐漸多樣化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅、公寓、寫字樓、商場綜合體等形式存在，大多數(shù)城市的樓價都顯著上升，房地產(chǎn)企業(yè)如果仍然采用歷史成本核算多樣化的投資性房地產(chǎn)，會造成投資性房地產(chǎn)的價值被低估，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值不能準(zhǔn)確反映，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

3 目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析普遍存在的問題

3.1 公司對財務(wù)報表分析工作重視不夠

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)投資金額龐大、開發(fā)周期長的特點，使公司管理層極為重視資金周轉(zhuǎn)情況，管理層通常只重視市場營銷部門的業(yè)績、項目的回款進(jìn)度等，忽視財務(wù)報表分析。公司管理層沒有認(rèn)識到財務(wù)報表分析給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)意義，沒有認(rèn)識到財務(wù)報表分析可以給公司經(jīng)營決策帶來有用的信息，甚至可以影響公司的戰(zhàn)略部署。

3.2 財務(wù)從業(yè)人員的分析能力有待提高

目前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的大多數(shù)精力放在會計核算和稅務(wù)政策運(yùn)用上了，沒有過多的時間去鉆研財務(wù)報表分析。財務(wù)人員缺乏專業(yè)的財務(wù)報表分析能力，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)報表分析不到位，不能挖掘到有價值的信息。具體表現(xiàn)為各種財務(wù)指標(biāo)之間的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，以及對指標(biāo)的解讀并不充分，不能發(fā)現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)背后隱含的問題。

3.3 財務(wù)報表分析未考慮項目經(jīng)營周期的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期長，所以只從1至2年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)去分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，相當(dāng)于截取了一個項目的一部分去分析一個項目，這樣的分析是片面的。比如只從房地產(chǎn)企業(yè)拿地后開發(fā)階段的財務(wù)報表數(shù)據(jù)去分析，財務(wù)報表數(shù)據(jù)是欠佳的，拿地和施工階段是投資開發(fā)資金的重點投入階段。此階段沒有收入，也不會結(jié)轉(zhuǎn)成本，企業(yè)發(fā)生的各項費(fèi)用直接計入利潤表的期間費(fèi)用。這樣的數(shù)據(jù)使房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力、盈利能力、成長能力都偏低。如果報表閱讀者和使用者看到這樣的數(shù)據(jù)，就沖動地認(rèn)為此企業(yè)的業(yè)績不佳，容易做出錯誤的決策。

3.4 對償債能力和盈利能力的分析欠妥

房地產(chǎn)企業(yè)拿到房屋預(yù)售證后，房屋銷售采用預(yù)售方式，房地產(chǎn)企業(yè)會收到購買者的誠意金、定金，這類款項會記入“其他應(yīng)付款”科目。當(dāng)簽訂商品房預(yù)售合同后，這類款項會轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”科目，無論是“其他應(yīng)付款”還是“預(yù)收賬款”科目都是負(fù)債類科目，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債增加，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。到預(yù)售合同的后期階段，房地產(chǎn)企業(yè)收取購買者的預(yù)售房款其實已包含了企業(yè)實際已經(jīng)完工的履約部分，預(yù)收賬款之后需要轉(zhuǎn)入營業(yè)收入的，所以這部分實質(zhì)不應(yīng)該完全是負(fù)債，這樣的會計核算使企業(yè)的償債能力指標(biāo)偏高，造成用常規(guī)方法和指標(biāo)去分析房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致對其償債能力的分析欠妥。同時，營業(yè)收入沒有合理確認(rèn)，導(dǎo)致對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的估計偏低，與實際情況不符。因此目前房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和盈利能力的分析都欠妥。

3.5 財務(wù)報表分析方法過于傳統(tǒng)

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)仍沿用傳統(tǒng)的分析方法，方法比較單一，并不能全面和真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。另外，目前多數(shù)財務(wù)人員不能從公司管理層的需要出發(fā)去做財務(wù)分析，一味地從自己的數(shù)據(jù)盲目地分析，分析一大堆數(shù)據(jù)，最后沒有多少是公司管理層需要的，變成一堆毫無意義的數(shù)據(jù)。比如，公司管理層如果需要了解企業(yè)的現(xiàn)金流情況，但是財務(wù)人員卻不能在一般的財務(wù)分析的基礎(chǔ)上增加現(xiàn)金流的分析方法，不能做到從公司管理層的需要出發(fā)，去對相關(guān)資料做深入分析。

4 完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的對策

4.1 重視財務(wù)報表分析工作

首先，通過建立財務(wù)報表分析的內(nèi)部管理制度，每年定期組織公司其他部門主要負(fù)責(zé)人參與財務(wù)報表分析動員會議，強(qiáng)調(diào)財務(wù)報表分析工作在企業(yè)管理工作的重要性，要求其他部門配合提供信息，協(xié)助財務(wù)部門完成財務(wù)報表分析工作。其次，公司管理層應(yīng)將財務(wù)部門的財務(wù)報表分析工作與其他業(yè)務(wù)部門的工作放在同等重要的位置，同等重視工作的開展，建立財務(wù)分析業(yè)績考核指標(biāo)，并將考核結(jié)果納入公司內(nèi)部的獎懲制度中，激勵財務(wù)部門開展財務(wù)報表分析工作。

4.2 提高財務(wù)人員的財務(wù)報表分析能力

企業(yè)應(yīng)配備專業(yè)的財務(wù)部門，在招聘時應(yīng)注重財務(wù)人員的財務(wù)報表分析能力，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析工作的開展。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以專門設(shè)置財務(wù)報表分析崗位，安排專員負(fù)責(zé)財務(wù)報表分析工作，細(xì)分的專業(yè)崗位有助于財務(wù)報表分析專業(yè)能力的提高。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)報表分析能力的培訓(xùn)，每年定期開展企業(yè)內(nèi)外部的培訓(xùn)。財務(wù)人員的財務(wù)報表分析能力直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析工作的質(zhì)量高低，財務(wù)報表分析工作的質(zhì)量也是直接影響公司管理層經(jīng)營決策的依據(jù)，所以提高財務(wù)人員的財務(wù)報表分析的專業(yè)能力是必不可少的。

4.3 結(jié)合項目經(jīng)營周期的特殊性開展財務(wù)分析

財務(wù)報表分析應(yīng)結(jié)合項目經(jīng)營周期的特殊性去開展工作，不能因為項目前期的數(shù)據(jù)不理想而做出貶低房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力、經(jīng)營狀況的結(jié)論，應(yīng)考慮到房地產(chǎn)項目確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時間點，應(yīng)預(yù)計數(shù)據(jù)在什么時間會趨于正常。此時需結(jié)合多種財務(wù)報表分析方法，比如比率分析法、趨勢分析法、因素分析法等，這樣更有助于財務(wù)報表分析。在項目處于后期階段時，收入被大量確認(rèn)，可能會出現(xiàn)財務(wù)數(shù)據(jù)過于“優(yōu)秀”，財務(wù)報表分析時也應(yīng)充分提示由于項目經(jīng)營周期的原因所致。

由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析工作需結(jié)合項目開發(fā)的各階段實際情況，應(yīng)在項目即將結(jié)束階段，根據(jù)項目總收入、總成本等相關(guān)數(shù)據(jù)與項目最初的預(yù)算方案作對比分析，編制一個項目的財務(wù)分析報告。報告的數(shù)據(jù)將納入項目庫，在以后開發(fā)同類型項目時，可以作為參考依據(jù)。

4.4 正確分析房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力

財務(wù)人員在分析房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力時，需對償債能力涉及的會計數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)考慮到不同時期“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”科目是否真正意義上的負(fù)債，需要區(qū)分哪一些是可以計入收入，對于這一部分應(yīng)確認(rèn)為收入。按照新收入準(zhǔn)則的要求，一部分企業(yè)都已經(jīng)按照準(zhǔn)則要求將這部分款項計入收入，因此企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率會降低，否則會高估企業(yè)的償債能力，不利于企業(yè)的發(fā)展。同理，在分析房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力時，項目的成本、費(fèi)用、稅金應(yīng)按收入配比的原則進(jìn)行調(diào)整，不然也會導(dǎo)致企業(yè)的盈利能力分析不準(zhǔn)確。

4.5 財務(wù)報表分析方法應(yīng)從傳統(tǒng)走向創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)過往傳統(tǒng)的分析方法已經(jīng)不能滿足當(dāng)前快速發(fā)展的行業(yè)需要了，傳統(tǒng)的分析方法比較單一，應(yīng)結(jié)合多種財務(wù)分析方法進(jìn)行分析。另外，在進(jìn)行財務(wù)報表分析時，可以結(jié)合非財務(wù)信息，比如在分析的過程中，結(jié)合國家的調(diào)控政策和融資政策，這些都是影響企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的因素。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過信息化技術(shù)實現(xiàn)財務(wù)數(shù)據(jù)的智能分析，利用行業(yè)指標(biāo)、目標(biāo)企業(yè)指標(biāo)等進(jìn)行對比研究。

5 結(jié) 語

財務(wù)報表分析是企業(yè)財務(wù)管理的一部分，也是企業(yè)獲得經(jīng)營決策信息的一個重要途徑，在行業(yè)快速發(fā)展時期顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視財務(wù)報表分析工作，結(jié)合企業(yè)的實際情況，通過改善以往財務(wù)報表分析方法的不足，能夠提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，發(fā)現(xiàn)企業(yè)自身發(fā)展的問題，提醒管理層做好風(fēng)險識別和風(fēng)險控制，適當(dāng)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。