□ 杭州市規劃和自然資源局上城分局 戴志芳

近年來，杭州市規劃和自然資源局上城分局堅決貫徹落實中央和省、市、區部署要求，緊緊圍繞“統一行使全民所有自然資源資產所有者職責”定位，通過統籌謀劃、創新做地、服務民生，全力做優做強“多個渠道供水、一個口子進水、一個水池蓄水、一個龍頭放水”的政府主導型土地儲備工作，探索了望江新城全省首批未來社區“舊城改造”開發模式；艮北新城七堡地鐵上蓋“城中村改造”節地模式，典型經驗被自然資源部推薦全國推廣；錢江新城二期公共空間開發標志性連堡豐城“成片開發”綜合模式，形成了一套較為完備的“批－征－儲－供－用”全鏈條管理體系，為全省土地儲備工作提供了“上城樣板”。

一、突出規劃引領，強化以“儲”賦能，城市布局更加優美優化

（一）強化規劃引領，讓儲備“靶向精準”

站在新時代，杭州市上城區緊緊錨定“西湖時代”與“錢塘江時代”的新融合，“經濟總量”與“發展質量”的新提升，“空間布局”與“資源要素”的新優化，積極重塑上城空間新結構，第一時間啟動編制上城區概念性戰略規劃，確立“一軸引領、雙核驅動、五星輝映”戰略板塊指引，通過“多規合一”“精準儲備”，完善分區規劃、城市設計、局部控規，重塑9398 畝優質產業空間，包含村級留用地1604 畝、鄰里中心143 畝。

（二）強化多元開發，讓儲備“活水泉涌”

堅持“合理安排、適度開發、維護權益、質效并進”的儲備原則，不斷擴大“征、借、讓、租”等土地開發方式，實現源有泉頭活水來。以“征”擴空間，2016 年以來共騰挪發展空間約14300 畝；以“借”破困境，為保障地鐵、綜合管廊等重大民生項目順利推進，在有效實施征遷交地的同時，配合采取借地等方式解決用地難題，促進地鐵60余項任務順利完工，并實現了德勝地下綜合管廊全省首宗“核驗合一”不動產發證；以“讓”提效能，不斷加快供地出讓速度，2021 年以來，累計儲備土地1105 畝，出讓900 畝，劃撥2449 畝，保障區域經濟有效發展提供了充足的土地資源；以“租”筑鳳巢，針對優質企業，提供“先租后讓”等多種地塊出讓方式，細化前置產稅條件和達產驗收標準，先后引進中國500 強得力文具、準獨角獸企業同富特美刻總部落地。

（三）強化統籌協調，讓儲備“增程倍速”

圍繞“批－征－儲－供－用”儲備全過程，建立自然資源主管部門牽頭，多部門聯動的專班化運作；提前整體安排儲備項目，實行全區280 宗土地列入收儲出讓滾動清單化管理；編制“一區一規劃”“一村一方案”，形成“集中開發、重點培育、儲備周邊”的模式，有效平衡土地儲備資金，合理調控土地出讓整體節奏；深化區屬國企改革，合并區級做地主體，細化做地責任范圍，創造三堡留用地三個月收儲的上城新速度。

（四）強化數字監管，讓儲備“一軌同風”

以數字化改革為抓手，以規范土地儲備全流程監管為導向，以數智賦能實現對土地儲備機構、計劃、項目、地塊、資金等全流程動態監管，加快打造“數智優儲”土地儲備應用場景，創新建立“一地一碼”，對項目生成、審批、驗收、登記、監管實行全生命周期管理，為項目落地化、精準化管控提供有效服務保障；針對疫情影響，推出“云讀地”APP，通過不見面的方式實現“云上讀地、網上交易、線上簽約”，并與“多規合一”“數智征收”“耕地智保”等空間智治場景有效對接，形成數字化全鏈條閉環管理。

二、優化要素配置，強化以“供”促活，土地利用更加節約集約

（一）盤活存量用地，畝均效益“嶄露頭角”

深入推進“畝均論英雄”，優先安排批而未供土地供應、低效用地再開發，進一步深挖土地潛力、騰挪發展空間，推動存量土地資源迎來蛻變和新生。排摸全區工業用地5900 余畝，結合空間數據形成工業用地“一張圖”，為推動工業用地整治提升，騰籠換鳥提供有力支撐。積極鼓勵符合產業規劃的企業實施升級改造，完成9 宗存量企業升級改造審批，盤活土地614 畝，拓展產業空間84 萬方，集聚了西子富沃德、杭曼科技、巨星科技等一批優質企業。

（二）激活閑置資源，業態布局“相得益彰”

深入挖掘老城區存量閑置土地，借助老舊小區微更新及未來社區建設，引導社區盤活閑置資源，業態轉變升級，補足社區醫療、養老、教育、文體等公共配套服務設施缺口。目前，已全面推進和創新省級未來社區試點項目7 個，可激活舊城有機更新180 余公頃，并通過用地性質、容積率、建筑密度、綠化率等控規指標的優化調整，增加公共空間及社區配套用房約7萬方。

（三）用活地下空間，立體轉換“情景交融”

通過集聚軌道交通引導、綜合市政基礎設施、實施互聯互通貫穿、復合多元功能用途等方式，最大限度激活地下空間發展活力，不斷提升土地利用效率。“十三五”期間完成地下空間開發約479 萬平方米，如楊柳郡地鐵上蓋、連堡豐城、吳山廣場等上城區近年來“拼”出來的“上天入地要空間”模式，將打造成為超40 萬平方米的地下“隱形城市”。又如正在加緊開發的望江新城也將通過互聯互通的“TOD+”多功能復合城市組團開發模式，實現城站火車站、未來社區、杭港高端服務業示范區“三位一體”有效環通，聯同海潮站TOD 片區，構建集金融商務辦公、城市旅游體驗、居住公寓等多功能為一體的城站活力中心。

三、圍繞以人為本，強化以“用”增富，人居環境更加宜居宜業

（一）突出民生補短，“優資源”不斷挖潛

積極探索在“多規合一”底圖上，開展儲備地塊的規劃指標論證優化工作，助推共同富裕基本單元建設，高標準打造始版橋、荷花塘、楊柳郡等未來社區試點，高品質建設海潮雅園、紅五月等“最美安置房”，利用儲備地塊補齊城市教育、養老、健康、醫療等多種功能短板，“十三五”期間累計竣工安置房344萬方，供應人才房、公租房、共有產權房等其他各類保障性住房用地412 畝；合理布局公共配套，貝賽思國際學校、九堡文體中心、李寧體育公園等項目相繼建成開放，“10分鐘優享服務圈”初步成型。

（二）突出生態保護，“好環境”不斷靚麗

深化“綠水青山就是金山銀山”理念實踐，推行儲備地塊“管家式”運維管護模式，以綠色、共享理念，將儲備地塊打造成為臨時停車場、小綠地、花海等公共場所與市民共享，不斷釋放更多生態和實用價值，提升市民生態獲得感。堅守生態和耕地保護紅線，主動降低開發強度，調整用地性質，編制“三區三線”“濕地保護規劃”“公園建設發展規劃”等，充分釋放西湖、大運河、錢塘江等生態效應，城市森林覆蓋率連續5 年保持正增長。

（三）突出文化交融，“金名片”不斷擦亮

牢固樹立“征遷不征古跡、拆遷不拆文化”的理念，實施“應保盡保、因地施策、集中展示、科學活化”開發利用原則，力求歷史文脈保護與城市新區建設景觀相融、功能互補、相輔相成，并形成了一套含考古前置、做地收儲、確權辦證、生態管護、出讓交地等土地儲備交易“全流程”的工作范式。目前，全國首個海塘遺址博物館建成投用，德壽宮遺址博物館主體基本完工，實現了傳承保護與開發利用的和諧統一，不斷擦亮“南宋古都 · 經典上城”宋韻文化金字招牌。