城市土地價格變動及價格影響因素分析

■張晨光

（濟寧市兗州區(qū)自然資源局）

引 言

我國城市間的土地價格并不相同，一、二線城市和三、四線城市的土地價格差異很大，一、二線土地供不應(yīng)求，三、四線土地供求關(guān)系較為平穩(wěn)，對土地價格影響因素的不敏感，會直接影響到當?shù)卣畬ν恋爻鲎屵@一刺激經(jīng)濟的手段的應(yīng)用，關(guān)系到地方能否有效優(yōu)化土地資源配置、促進土地市場健康發(fā)展的目標的實現(xiàn)。準確掌握土地價格變動的影響因素，了解土地價格的變動，分析我國土地價格管理存在的問題，對城市土地價格管理有著重要的現(xiàn)實意義。

1 土地價格變動現(xiàn)狀

自2003年我國出臺《關(guān)于清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》后，我國展開了新一輪的土地調(diào)控，對各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響力也不斷提升。在這之后，考慮到我國經(jīng)濟市場行情、發(fā)展需求等，土地調(diào)控的目標主要在穩(wěn)房價和促經(jīng)濟兩個之間進行變動，因而實際土地調(diào)控政策也表現(xiàn)出時緊時松的特點。而近年來，我國宏觀經(jīng)濟走勢放緩，國家也加大了對房產(chǎn)市場的管控，積極推進去庫存政策，在此背景下，城市建設(shè)用地總量呈現(xiàn)負增長。后續(xù)在提出“住房不炒”的政策后，要求各地按照“因城施策”合理安排用地供應(yīng)，城市土地供應(yīng)總量持續(xù)上升，不過建設(shè)用地供應(yīng)總量被嚴控，增速較低。由此可見，城市土地管理改革隨市場情況不斷深化，城市土地用地中，雖然在調(diào)整建設(shè)用地等的增量，但整體城市土地供應(yīng)量是處于增長的狀態(tài)，土地價格的變動呈現(xiàn)量價同向聯(lián)動的趨勢，而且除了工業(yè)用地外，各地土地價格基本上和同期土地供應(yīng)量增長率呈現(xiàn)明顯的關(guān)聯(lián)。主要原因在于以往各地政府過于依賴土地出讓，在地價較高時，通過出讓土地來充盈財政，且出讓的主要為建設(shè)房地產(chǎn)用地，借助房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展帶來的便利來提高土地交易的活躍度和量價；因而在房地產(chǎn)市場低迷時，多地的土地交易量明顯大幅下滑。不過整體來看，近些年我國經(jīng)濟發(fā)展走勢良好，固定投資增速、金融政策等都表現(xiàn)良好，因而平抑土地價格的作用不太明顯，現(xiàn)有城市地價并未真實地反映出土地市場的供求關(guān)系以及資源稀缺程度，現(xiàn)有地價理論上并不符合市場發(fā)展規(guī)律，土地市場失靈風險較高。

2 城市土地價格變動影響因素分析

2.1 宏觀影響因素

2.1.1 土地需求量

當土地市場上需求量不斷上漲時，由于供需線性關(guān)系的變動，土地價格也逐漸上漲，反之亦然。而土地的需求又受到城市發(fā)展水平、市場預(yù)期、城市人口數(shù)量等因素的影響，比如城市經(jīng)濟發(fā)展向好時，經(jīng)濟規(guī)模不斷擴大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，聚集技術(shù)、服務(wù)、財富以及人口的能力更強，必然會使得經(jīng)濟總量擴大，加大了總的土地需求量。不過由于城市各產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度不同，因而對不同用途土地的需求也不同，因而不同城市在不同用途土地的需求上存在一定的差異，這也使得城市土地市場價格發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。

2.1.2 土地供給量

土地供給量對土地價格的影響主要體現(xiàn)在當供給量一定時，“物以稀為貴”，隨使用的越多，剩余土地的價值會不斷上漲。總體上來看，國家國土面積一定，因而自然供給的土地數(shù)量是不變的，而隨著城市化的發(fā)展，人口數(shù)量的增長，土地需求量越來越大，自然供給的土地數(shù)量難以滿足需求。不過科學技術(shù)的進步，使得單位土地資源利用效率也在不斷增加，土地經(jīng)濟供給具有一定的彈性，尤其是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的加快，農(nóng)村人口大量流向城市，地方政府會根據(jù)情況適當將農(nóng)民集體土地征收為國有土地，以此來合理控制各用途土地的供應(yīng)量，通過土地拍掛，真實體現(xiàn)當期土地價格。

目前我國土地供給量主要受土地供給政策、當?shù)卣恋毓芾磙k法等有關(guān)。土地供給量帶給土地價格的影響其實和土地需求量有著重大的關(guān)聯(lián)，只有土地市場上的土地處于供不應(yīng)求的狀態(tài)時，土地價格才會快速上漲，基于上漲的事實，地方政府會根據(jù)市場行情、地方發(fā)展需求等拋出更多的土地，使得土地的供需達到平衡，等到進一步發(fā)展后又出現(xiàn)新一輪的供不應(yīng)求，然而達到新一輪的平衡，使得土地價格螺旋上漲。

2.1.3 宏觀政策

針對我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，國家會針對性地出臺一些政策文件，對經(jīng)濟行為進行指引、調(diào)控。目前來看，我國已經(jīng)出臺的對土地價格有明顯影響的宏觀政策主要有：土地宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場政策、財政貨幣政策、稅收政策等。其中，土地宏觀政策主要以“管緊土地、看好信貸”為主要著力點，調(diào)整土地供應(yīng)政策，通過對不同用途土地供給量的調(diào)整，來調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模以及方向等，引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，高效整合土地資源，進而達到對城市經(jīng)濟增長方式以及速度的調(diào)控；財政貨幣政策主要是通過對匯率、利率等的調(diào)整，來控制銀行信貸政策、儲蓄政策等，影響市場上資本金的流動，進而控制土地出讓，影響土地價格。當信貸緊縮時，銀行貸款利率增加，企業(yè)自然難以獲得高額的信貸資金，單單依靠企業(yè)自身資本金很難取得更多的土地使用；當信貸較為寬松時，銀行信貸利潤較低，信貸門檻也低，企業(yè)可以通過較低的成本來獲得大量的信貸資金，進而取得更多的土地，土地需求量增加，使得土地交易價格上漲。

2.1.4 區(qū)域政策

區(qū)域政策則是各地區(qū)所提出的一些發(fā)展計劃，比如城市規(guī)劃布局、功能區(qū)分、住房政策等，會影響到地區(qū)各類用途土地的供需變動，而城市建設(shè)計劃也會影響到不同地方周邊設(shè)施情況，比如地鐵站的設(shè)立、學校選址等，很大程度上影響了周圍土地市場價格的變化。一般公共設(shè)施齊全、交通便利、周邊有學校的土地價格相對更高。

2.2 微觀影響因素

2.2.1 所處區(qū)位

區(qū)位因素主要是指城市交通因素以及城市中心影響力因素，區(qū)位因素影響主要在一、二線城市有較大的影響，這些城市的土地價格已經(jīng)遠遠不是根據(jù)市場供需供求關(guān)系來定的，比如北上廣地區(qū)的土地價格，基本是和城市的影響力成正比，這些城市很受消費者、投資者、企業(yè)等的青睞，技術(shù)人才聚集，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已得到有效優(yōu)化，房產(chǎn)市場仍然欣欣向榮，因而土地價格較高。而三、四線地區(qū)的城市土地價格相對受到的影響較小，主要是由于這些地區(qū)的城市中心影響力有限，對大部分企業(yè)、人才等的吸引力不夠強，區(qū)位因素對土地價格的影響不如對一、二線城市的影響明顯。

2.2.2 鄰里因素

城市土地價格的變動和土地周邊基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境情況、人口密度等的因素有著極大的關(guān)系，周邊學校、公園、綠地、自然環(huán)境、噪音、社會階層等的分布，會直接影響到該地區(qū)周邊土地使用用途的劃分以及價格的制定，比如在學校、公園等附近，一般建設(shè)用地，主要用于建設(shè)房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)用地需求較大，土地價格相對偏高。而偏遠一點的地區(qū)，學校、公園等的分布較少，主要是工業(yè)用地，為吸引企業(yè)入駐，一般價格較低。而且不同地方的建設(shè)用地，土地價格也有差異，尤其是在一、二線地區(qū)，重點學校、交通便利、綠化良好、噪音較小、社會階層較高的地方，土地價格更高。

2.2.3 投機因素

隨人們投資意識的增強，部分投資者、企業(yè)也會進行土地投機，比如房地產(chǎn)行業(yè)，在前期土地價格較低時，大量囤地，后期將多囤積的土地以更高的價格出讓給其他企業(yè)。不過考慮到投機收益性，一般是土地投機行為主要發(fā)生在一、二線城市。但目前我國宏觀調(diào)控政策逐漸向三、四線城市傾斜，因而三、四線城市土地投機機會也隨之加大，投資資本逐漸向三、四線轉(zhuǎn)移，影響到三、四線地區(qū)土地價格的變動。

2.2.4 心理預(yù)期

心理預(yù)期主要包括交易雙方的風險偏好、價格預(yù)估情況等。土地交易雙方都是基于各自可以獲取一定收益的目的而進行的，因而土地價格的制定也是交易雙方的博弈。就目前我國市場情況而言，開發(fā)商、企業(yè)等買方對一、二線城市土地價格的上漲預(yù)期要高于三、四線城市，因而在土地交易上，也會多讓利一些，從而盡可能爭取到一、二線城市土地的使用權(quán)。同時，一、二線地方政府相對在土地價格制定上具有優(yōu)勢，更具有話語權(quán)，能夠更好地借助土地出讓來調(diào)整當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)展等。

3 促進城市土地市場健康發(fā)展的策略

通過對城市土地價格影響因素的分析，針對城市土地市場的健康發(fā)展，提出以下對策建議：

3.1 明確土地管理方向

基于政策角度，政府部門需運用多種調(diào)控手段，從同步調(diào)整土地供求的角度入手，構(gòu)建長效調(diào)控機制，抑制不理性的市場繁榮，促進土地市場自我矯正，實現(xiàn)土地量價的良性聯(lián)動。

基于市場角度，需積極優(yōu)化土地市場管理頂層設(shè)計，完善各類城市土地供應(yīng)管理制度，合理分配各類城市用地。比如在建設(shè)用地上，應(yīng)以均衡民生住宅用地、共有產(chǎn)權(quán)住房用地以及租賃用地等市場的供需為原則；在工業(yè)用地上，應(yīng)以優(yōu)化市場化配置為原則，合理調(diào)整工業(yè)用地價格。

基于城市角度，對于土地價格增速較快的區(qū)域，地方政府可以適當增加土地供應(yīng)量，但也需要同步加大信貸管控力度，控制地價漲幅，避免不理性的地價增長。

3.2 完善土地儲備制度，構(gòu)建土地信息數(shù)據(jù)庫

明確實際土地儲備量，是合理規(guī)劃土地使用，調(diào)控土地價格的基礎(chǔ)。因而各地方應(yīng)建立健全土地信息系統(tǒng)，完善土地信息數(shù)據(jù)庫，使得各地方政府可以準確掌握各類土地儲備量、使用情況、交易價格等，明確各類用途土地的供需比以及是否存在閑置，以土地利用效率最大化為目標，合理釋放閑置土地，以此來調(diào)控土地價格。不過土地儲備量要維持在一個適當?shù)乃?，過多不利于土地資源的利用，過少又不能有效調(diào)節(jié)土地價格，因而，需要對土地儲備制度進行不斷完善，明確土地儲備原則、土地釋放條件等，保證地方土地供應(yīng)量的穩(wěn)定，避免土地價格的大幅波動，從而穩(wěn)定地方經(jīng)濟的發(fā)展。

3.3 明確政府職能作用

目前我國地方政府既是土地管理者，又是土地市場交易的參與者，這種復(fù)雜的身份容易使得政府混淆自身地位以及職責，使得土地市場管理處于無序的狀態(tài)，在地方財政緊缺時，往往會通過出讓土地來解決，使得土地市場受到政府行政手段的干預(yù)較重，土地出讓價格不夠客觀，甚至滋生了腐敗作風。因而，在當前環(huán)境下，需不斷明確政府在土地管理中的定位，明確其在土地價格調(diào)控中所扮演的角色、職責，擺正其在土地市場運行中的作用，健全監(jiān)督保障機制，完善土地招拍掛等出讓流程，減少行政手段對土地市場的干預(yù)，保證土地市場交易的公開、透明、公正。

3.4 優(yōu)化土地交易平臺，建立土地價格預(yù)警系統(tǒng)

保證土地交易的公平、公正，是保障土地價格遵循市場規(guī)律的前提。雖然目前有土地招拍掛系統(tǒng)，但一般在具體拍掛定標時，還是會以線下方式為主，不夠公開，也不夠智能化，因而還需進一步加大對土地交易平臺的優(yōu)化，細化功能程序，推動土地交易的自動化、智能化，借助市場來評定土地出讓價格。同時建立健全土地價格預(yù)警系統(tǒng)，動態(tài)監(jiān)督城市土地價格的變動情況，描繪土地價格變動曲線，及時識別異常變動點，并分析影響因素，對未來城市土地價格的趨勢進行預(yù)測，為政府調(diào)控土地價格提供參考依據(jù)。

4 結(jié) 語

綜上所述，城市土地市場價格的波動受到多種因素的影響，相比于其他商品而言，土地資源關(guān)系到社會經(jīng)濟的發(fā)展，是政府調(diào)節(jié)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃等的重要手段，基于當前土地市場運行情況，可以從完善土地儲備制度、構(gòu)建土地信息數(shù)據(jù)庫、明確政府職能作用優(yōu)化土地交易平臺以及建立土地價格預(yù)警系統(tǒng)等角度入手，對土地市場進行完善，穩(wěn)定土地價格，推動我國土地管理的規(guī)范化發(fā)展。