房地產(chǎn)經(jīng)濟的特殊性及其與金融的關(guān)聯(lián)重點探尋

■郭晶莉

（蘭州建設(shè)投資（控股）集團有限公司）

房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與我國經(jīng)濟社會發(fā)展、金融行業(yè)的發(fā)展有著密切的關(guān)系。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展一定程度上有助于促進經(jīng)濟增長和金融行業(yè)的發(fā)展。另一方面，當金融市場出現(xiàn)大的變動的時候，房地產(chǎn)經(jīng)濟也會受到一定的影響，甚至出現(xiàn)大的波動。隨著我國城市化和社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)量、規(guī)模等均有所增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的推動作用越來越顯著。但是，在金融發(fā)展的大背景下，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展也面臨著極大的挑戰(zhàn)。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟的特殊性

1.1 多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營

房地產(chǎn)工程項目的投資建設(shè)規(guī)模一般比較大，需要的資金投入多，很大一部分項目都是開發(fā)商負債經(jīng)營的，對房地產(chǎn)開發(fā)商的資本能力、融資能力的要求比較高。我國房地產(chǎn)開發(fā)商獲取資金的渠道主要有銀行貸款、購房者預(yù)付資金（如期房首付）、開發(fā)商自身資金等，如果未能及時從銀行獲得貸款，或者是銀行沒有及時發(fā)放貸款，又或者是期房預(yù)售不理想等，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)造成一定的影響。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)周期長

房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的內(nèi)容和環(huán)節(jié)比較多，包括項目申報、選址、設(shè)計、施工、竣工等不同階段，開發(fā)建設(shè)的周期一般比較長，少則數(shù)月，多則數(shù)年。而且，房地產(chǎn)項目大多投資建設(shè)規(guī)模大，資金投入量大，投資回報周期比較長，在這一過程中影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素多，如政策的變化、市場經(jīng)濟和金融經(jīng)濟的變化、房地產(chǎn)企業(yè)的資金能力等都可能對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生影響。而且，房地產(chǎn)投資的流動性相對比較差，其中很多項目都是用于生產(chǎn)或經(jīng)營自用的，資金很難在短時間內(nèi)回籠，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性產(chǎn)生了一定的影響，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，則很容易出現(xiàn)爛尾工程，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1.3 房地產(chǎn)的保值增值性

從當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場情況來看，隨著城市化的不斷發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展等，人們對房地產(chǎn)的需求比較大。但是，我國很多地方的房價比較高，遠遠超出了居民的消費購買水平，出現(xiàn)了比較嚴重的供需矛盾問題。總體上來說，住房是剛性需求，一般情況下?lián)碛蟹康禺a(chǎn)能保值增值。

1.4 收費項目繁雜

房地產(chǎn)項目關(guān)系到的部門和主體比較多，涉及到的行業(yè)和領(lǐng)域比較多，要求實現(xiàn)相關(guān)部門及人員的有效溝通和交流，共同參與項目協(xié)調(diào)管理，如溝通和交流不到位，很可能對工程銜接、質(zhì)量安全、成本和利潤等產(chǎn)生影響。而且，房地產(chǎn)收費項目繁雜，如土地使用費（包括基準地價、土地出讓金、土地增值稅、契稅、拆遷相關(guān)費用等）、工程前期費用、施工建設(shè)成本費用、安裝裝飾費用、配套設(shè)施費用、行政規(guī)費、稅金及其他費用。總體上來說，成本費用的管理難度比較大。

1.5 涉稅風(fēng)險較高

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作比較復(fù)雜，涉稅事項多、稅種多，如增值稅、所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅等等，還存在一定的風(fēng)險性，強調(diào)做好稅收籌劃和納稅管理工作，防范和管控好涉稅風(fēng)險。例如，房地產(chǎn)的收入項比較多，部分企業(yè)的收入確認不合理，沒有依照相關(guān)規(guī)定在期限內(nèi)入賬，或者是少計收入、存在賬外收入、長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入等，進而對申報繳納稅款造成影響；成本費用管理事項比較多，很多企業(yè)這方面工作不規(guī)范，如成本確認不合理，虛增成本，征地、拆遷支出分攤不合理，簽訂虛假合同、協(xié)議或者是虛列、多列或重復(fù)列支成本費用等，這些問題的存在都會對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成影響。

2 房地產(chǎn)與金融經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)

2.1 地產(chǎn)開發(fā)與國民經(jīng)濟關(guān)系密切

房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，也是推進國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量之一。從某種程度上來講，一個國家或地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況是國民經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢的“晴雨表”。當國民經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民的收入和消費能力強的時候，一定程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促使房地產(chǎn)數(shù)量、規(guī)模、質(zhì)量等均有所增加，房價也會持續(xù)上漲，且供不應(yīng)求；當經(jīng)濟發(fā)展狀況不佳的時候，房地產(chǎn)行業(yè)也會比較的低迷和蕭條，出現(xiàn)房價下跌、好房子還賣不動等情況。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長，在開發(fā)建設(shè)的時候需要綜合的考慮和分析不同經(jīng)濟發(fā)展階段的經(jīng)濟發(fā)展狀況，預(yù)測和評估房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展狀況，以確保房地產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)的科學(xué)合理性。

例如，次貸危機的發(fā)生，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了非常大的影響。在次貸危機爆發(fā)之前，經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了空前繁榮的形勢，甚至出現(xiàn)了經(jīng)濟過熱、通脹等現(xiàn)象，在這段時間內(nèi)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展且一路高走，房價也持續(xù)飆升了好幾個檔次，且出現(xiàn)了嚴重的供不應(yīng)求、大量炒房和囤房的現(xiàn)象，甚至政府還出臺了抑制的政策，這些年間房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也比較高，越來越的企業(yè)投入房地產(chǎn)行業(yè)，促使房地產(chǎn)的數(shù)量、規(guī)模等持續(xù)增加，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也十分激烈，為贏得競爭優(yōu)勢，增加持續(xù)競爭力，房地產(chǎn)質(zhì)量也在提升。但是，在次貸危機爆發(fā)之后，我國逐漸放慢了經(jīng)濟發(fā)展的速度，國內(nèi)GDP增速和增幅都開始放緩，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了一定的影響，房地產(chǎn)行業(yè)開始逐漸的降溫，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤也在下降。政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策也出現(xiàn)了一些變化，逐漸的提出了一些扶持和鼓勵政策，以改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟不景氣的現(xiàn)象。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到房地產(chǎn)開發(fā)周期長、金融環(huán)境的影響大，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營決策需要對金融市場和環(huán)境有所了解，科學(xué)調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，調(diào)整房地產(chǎn)供需關(guān)系，有效控制通脹程度，強調(diào)對房地產(chǎn)進行科學(xué)規(guī)劃和管理，確保其發(fā)展的持續(xù)性、協(xié)調(diào)性。

2.2 房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展有著促進作用

另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的推動作用。我國在推進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展過程中實施的一系列宏觀經(jīng)濟調(diào)控對策當中，十分重視對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，出臺了一系列的政策和舉措，以保障不同經(jīng)濟發(fā)展階段房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。近年來，我國經(jīng)濟社會在持續(xù)發(fā)展，居民生活和消費水平在增加，拉動我國經(jīng)濟增長的因素也更強，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展。我國關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策在不斷發(fā)生變化，在經(jīng)濟社會發(fā)展和各項政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)商的工作重心也在逐漸的轉(zhuǎn)移，經(jīng)營策略也發(fā)生了一定的變化，出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。從當前我房地產(chǎn)市場狀況來看，很多中心城市的開發(fā)容量逐漸飽和，且房地產(chǎn)開發(fā)用地嚴重不足。未來，房地產(chǎn)開發(fā)將重點放在二三線城市和城鄉(xiāng)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)不僅解決了當?shù)氐姆课菪枨髥栴}，還有助于推進城市化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和發(fā)展，能為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機遇。

例如，房地產(chǎn)開發(fā)能夠為當?shù)亟鉀Q一部分人群的就業(yè)問題，為其提供就業(yè)機會，增加居民收入和消費水平，當居民生活水平提高了，其對居民環(huán)境的要求、消費的層次也會隨之增加，進而帶動區(qū)域其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展；房地產(chǎn)開發(fā)還能帶動建材、裝飾裝修等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，帶動居民消費，成為促進經(jīng)濟增長和國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動力。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟與金融經(jīng)濟關(guān)系緊密

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與金融行業(yè)的發(fā)展有著密切的關(guān)系，一定程度上有助于促進金融行業(yè)的發(fā)展，是國民經(jīng)濟的主要支撐之一。當金融市場出現(xiàn)大的變動的時候，房地產(chǎn)經(jīng)濟也會受到一定的影響，甚至出現(xiàn)大的波動。而且，房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程當中還容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟。

一是，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對土地資源的依賴性比較大，不同地區(qū)的土地利用價值不同，能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源是十分有限的，當土地資源不足、土地價格持續(xù)上漲等問題出現(xiàn)的時候，而會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生極大的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率不斷下降，出現(xiàn)房價持續(xù)增加的情況。我國的土地所有權(quán)歸集體所有，政府可以根據(jù)城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展的需要，對土地進行開發(fā)和征用，大部分的土地使用權(quán)都掌握在政府手中，導(dǎo)致市場上的土地產(chǎn)品比較的稀缺。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值持續(xù)上漲，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本更高。例如，我國北京、上海等地區(qū)房價之所以居高不下，且在持續(xù)上漲，一方面是當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平比較高導(dǎo)致的，另一重要的原因就是土地資源有限，地租價值高，房地產(chǎn)開發(fā)的成本高。

二是，供求關(guān)系對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和房價的影響大。房屋屬于居民的剛性需求，地產(chǎn)是不可再生資源，且能夠用作房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)資源有限，長期以來我國都存在比較嚴重的房地產(chǎn)供需矛盾問題。當出現(xiàn)供不應(yīng)求情況的時候，房地產(chǎn)價格將持續(xù)上漲，由于各地區(qū)的區(qū)位環(huán)境、資源條件、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民消費水平等的差異性，導(dǎo)致各地區(qū)的房價漲幅不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值不同，當前我國也存在比較嚴重的房地產(chǎn)價格不平衡情況，進而對地產(chǎn)行業(yè)價格合理性判斷產(chǎn)生了一定的影響。

三是，房地產(chǎn)經(jīng)濟沒有變現(xiàn)能力。一般情況下，房地產(chǎn)不會發(fā)生頻繁轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，且很多房地產(chǎn)交易涉及到的資金數(shù)額比較大，最常使用的一種方式就是分期付款，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)資金回流的時間長、速度慢。也就是說，在完成房地產(chǎn)開發(fā)后，變現(xiàn)能力比較弱，房地產(chǎn)銷售變現(xiàn)需要一個較長的過程，當資金長期無法回收的時候，很可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性造成影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)后期開發(fā)資金不足、后繼無力等情況，進而對房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

四是，房地產(chǎn)經(jīng)濟還會受到經(jīng)濟活動中的人為因素影響。在我國，房地產(chǎn)市場中還存在很多不規(guī)范的行為，這也是造成房地產(chǎn)泡沫的主要因素之一，如很多人將投資房產(chǎn)作為理財項目，但人為的“炒房”行為，導(dǎo)致該區(qū)域的房地產(chǎn)價格持續(xù)飆升，房地產(chǎn)開發(fā)商也將加大這些地區(qū)的開發(fā)和投入，房地產(chǎn)數(shù)量和規(guī)模增加。有錢的人手中囤積了大量的房屋等待價格上漲到一定程度后出售，但價格的過快增長，使得很大一部分有住房需求的人買不起房，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

3 思考與建議

房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長有著重要的促進作用，在房地產(chǎn)進行投資的時候，一定程度上帶動了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)投資數(shù)額在持續(xù)增長；房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，極大的帶動了家電、裝修、物流、建材、水電、物業(yè)等行業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)開發(fā)，在促進消費方面也發(fā)揮著重要作用，在不斷發(fā)展中人們對房屋居民的要求更高，有助于促進居民消費增長；房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，在帶動企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也提供了很多的就業(yè)崗位，對于改善就業(yè)有著重要的作用。需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有全面的了解和認知，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境和條件，促使房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的促進作用得到有效體現(xiàn)。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了比較多的問題，如“炒房熱”、供需矛盾問題、價格不平衡問題、房地產(chǎn)泡沫等，要求通過科學(xué)的調(diào)整對策，科學(xué)的解決和處理這些問題，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。例如，對我國的住房供給進行科學(xué)的調(diào)整，拓寬住房投資渠道，實施租購并舉等，有效的緩解我國居民住房上的壓力；對房地產(chǎn)開發(fā)進行科學(xué)的規(guī)劃和設(shè)計，綜合的考慮和分析房地產(chǎn)開發(fā)周期長的問題、把握地區(qū)的經(jīng)濟和金融環(huán)境，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)性、協(xié)調(diào)性；合理利用房地產(chǎn)的開發(fā)周期性特征，對房地產(chǎn)開發(fā)進行科學(xué)規(guī)劃。此外，針對近年來房價持續(xù)增高，購房負擔(dān)不斷加重等造成的問題，還需要進一步的健全和完善與之相關(guān)的體制機制，通過宏觀調(diào)控，規(guī)避房地產(chǎn)市場惡性循環(huán)問題。

4 結(jié) 語

綜上所述，我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，極大的推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也在一定程度上改善了人們的生活水平和居住條件，在推進經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，是國民經(jīng)濟的重要組成部分。我國的房地產(chǎn)發(fā)展有一定的周期性，這與經(jīng)濟發(fā)展的周期性有著密切的聯(lián)系，要求對此有全面的了解，對房地產(chǎn)開發(fā)進行科學(xué)的規(guī)劃。我國的房地產(chǎn)行業(yè)也有廣闊的前景和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ瑫r也出現(xiàn)過過熱和膨脹等問題，要求采用適合的措施，對房地產(chǎn)開發(fā)進行科學(xué)的調(diào)控，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展。