我國房地產經濟發展現狀及發展策略研究

文／臧艷艷 青島市房地產事業發展中心 山東青島 266001

1、前言

房地產經濟，顧名思義，即以房地產為對象，圍繞房地產進行的生產、分配、交換和消費所發生的一系列人與人之間的經濟關系的總和，具有商品性、社會性、所有制結構多元性等特征。具體來說，房地產在市場中，是作為一種商品存在的，可以被買賣、轉讓、出租等，既然是一種商品，房地產的價格就會受到社會需求等多方面的影響，需求大于房地產存量時，房價就會上漲，返之，當存量大于需求時，價格就會下降，但總體而言，房產作為一種剛需，其價格彈性是相關有限的。房地產部門既為社會提供住宅、公共建筑物等消費資料，也為社會提供廠房、倉庫、商店、辦公樓等生產要素，與社會經濟發展運行有著緊密而廣泛的聯系。與房地產相關的行業包括投資、貸款、建筑、建材、有色金屬、水泥、鋼筋、施工機械、家具裝修、家電、中介等，從事房地產相關行業的人更是數以千萬計，因而，房地產經濟具有明顯的社會屬性。在所有制上，在我國公有制占主體，多種所有制經濟共同發展的大背景下，從事房地產經濟的單位既有國家資本、集體資本，也有私人資本和外商資本，所有制組成形式更是多種多樣，因而房地產經濟具有很強的活力。

與世界其他國家和地區類似，房地產經濟是我國重要的社會經濟組成部分，這點在我國尤其明顯。其像一頭經濟巨獸，該行業的變動往往牽扯眾多，對我國宏觀經濟的調控有著重要影響。當前我國房地產經濟在發展過程中也出現了一些問題，值得引起各方重視，并根據問題實事求是制定相關發展策略，以推動房地產經濟的可持續發展。

2、房地產經濟可持續發展的重要性

房地產經濟平穩可持續發展隊伍對于我國社會經濟的重要性從前面的論述中已經可看出一二。具體而言，房地產經濟穩中向好發展的重要性主要體現在拉動經濟總量增長、帶動相關產業發展、促進人民群眾生活水平提高等幾個方面，下面具體展開論述。

2.1 提升經濟總量

房地產經濟因其社會性和綜合性而成為當前我國重要的經濟部門，也是GDP增長的重要引擎。房地產經濟在發展過程中，可以有效整合資本、土地、建材、鋼鐵、勞動力等生產要素，提高社會生產資源的利用效率，盡可能將更多的資源投入到經濟增長的過程中。房地產在建造、銷售、售后等各個環節中都需要用到大量的勞動力，如現在有相當多的大學生在畢業之后從事房屋出租或銷售中介服務，再加之數以千萬計的建筑工人、小區保安、裝修工人，以及上下游各行業的從業人員，房地產經濟能夠創造并提供大量的勞動崗位，提升社會總體就業水平。另外，若一個地區有了新開發的房地產的話，相關的道路、教育、醫療、購物等產業也會相繼跟進，這個地區的經濟便會獲得極大發展。在房地產經濟的綜合影響下，我國的經濟總量會得到增加。

2.2 拉動相關產業的進一步發展

在平常的生活中，我們可以感受到房地產經濟是有著眾多的上下游產業的，但若進行一次研究的話，其上下游產業之多仍會令人驚嘆。據相關機構研究，與房地產經濟相關的上下游產業多達50多個，其中主要的相關行業有：設計行業、咨詢行業、鋼鐵行業、水泥行業、家裝行業、房產中介行業、安保行業、物業行業、金融行業等。房地產經濟若陷入停滯或震動，相關的行業也會受到很大影響；相反，若是房地產行業平穩發展，便是其他行業重要的需求來源。

2.3 有利于提升人們的生活水平

“衣食住行”為衡量一個國家或地區人民生活水平的重要指標，改革開放以來，我國人民的整體生活水平不斷提升，人均住房面積擴大，享受到了更多的尊嚴和體面，而這與房地產行業的蓬勃發展是密切相關的。城鎮化率也是衡量一個國家和地區經濟發展情況的重要指標，改革開放以來，我國的城鎮化率快速增長，數以億萬計的農民來到城市和城鎮，小城鎮和小城市的人則通過接受教育或者工作的機會來到更大的城市，而這離不開城市愈發完善的基礎設施、教育醫療系統、便捷的生活服務等優勢，而這些的發展也離不開房地產行業的發展。

另外，有一點值得注意，多年來，為了拉動經濟的發展，我國通過適度的超發貨幣，來大規模進行投資，其中有相當一部分投資流入了房地產及相關行業，房地產經濟正如一個大大的蓄水池，將因投資而增發的貨幣沉淀下來，不至于讓這些貨幣流入與人民生活息息相關的生活必需品領域從而使得人民的基本生活有了保障。但同時，我們也要清晰地意識到，大量的貨幣投入勢必會導致房價的快速增長，這點將在下文進行詳細論證。

3、房地產經濟發展現狀

3.1 房地產市場的快速發展

改革開放以來，我國的城鎮化水平不斷提高，愈來愈多的農民進城務工，愈來愈多的小城鎮和小城市的人進入大城市接受教育和就業，乃至定居，購房需求也隨之增加。在大量需求和投資涌入的刺激下，房地產行業進入了高速發展期，不斷有新的樓盤在開發，與之相伴隨的是相關上下游產業的發展，我國的經濟也得以獲得整體上的發展。但是我們也要清醒地意識到房地產行業在快速發展過程中存在的一些問題。

3.2 市場秩序混亂，缺乏有效規范

在快速的發展過程中，房地產行業面臨著較為明顯的市場秩序混亂，規范不力的情況。首先是在房地產的開發經營過程中，存在一定的程序和經營不規范的現象，人情、賄賂等存在于招標環節，影響到了行業的公平性。另外，在消費者購買房產后，也一定程度上存在其合法權益被侵犯，得不到保障的情況，這點是由于與房地產相配的物業及醫療、教育、道路等基礎設施方面的問題造成的。

3.3 房價上漲過快，不利于總體消費水平提升

近年來，與房地產有關的話題一直是社會熱點，其中最受人關注，影響最大的話題便是房價，不斷攀升的房價已經越來越脫離人民的真實收入水平，這點在北京、天津、上海、廣州、深圳等超一線城市中表現尤為明顯。絕大多數年輕人面對超高房價望而卻步，即使傾全之家之力付完首付后，今后的幾十年也必定會背上沉重的房貸。一線城市如此，二三線，乃至小縣城的房價也處于不斷上漲之中?，F實的情況往往是一家人為了買房，往往會消耗掉家庭的大部分的財富，再加上背負的數十年的房貸，人民群眾必然會減少在其他方面的消費，我國的整體消費水平從而下降。消費是拉動經濟發展的三架馬車之一，消費的下降不但導致了人民生活水提升的緩滯，也會影響到經濟整體水平的發展。

3.4 房地產市場缺乏有效的監管

房地產行業作為熱門的投資行業，因其利潤高，周期適中而成為越來越多投資人投資甚至是投機的選擇，在投資的涌入下，房地產及其上下游行業都得到了有效的發展，在國民經濟不斷發展的同時，由于中央和地方政府有效合作的缺乏，對于相關的市場監管仍然有待于進一步完善。另外，由于地方政府財政的主要依靠對象就是土地，所以與中央政府在利益來源方面出現了不同與隔閡，導致其無法有效明確劃分各自的管理范圍，這直接導致的后果就是一面是投資者和投機者不斷在房地產上做文章，導致房價居高不下，另一方面卻是這種現象得不到有效的管理和控制。

3.5 各地房地產開發缺乏自身特色

與近幾十年經濟飛速發展相伴隨的是城市和城鎮建成區的快速擴張，為了追求速度和規模，很多城鎮放棄了當地的特色，盲目跟風已經有的較為成功的建筑模式，導致了城市的建筑風格越來越雷同，而大量的新的建筑也將曾經的城市特色掩蓋，在追求規模與速度的過程中，房地產行業的多元化健康發展的目標逐漸被忘卻。

4、推動房地產經濟可持續發展的策略

房地產經濟的綠色可持續發展關系重大，不僅有利于帶動相關產業的發展，促進就業，從而拉動經濟的發展，也關系到人民生活水平的進一步提高。針對目前房地產行業內部存在的諸多問題，制定相關的發展策略，能夠為房地產行業今后的發展提供有力的指導。

4.1 政府強化經濟職能，加強宏觀調控

當前我國的房地產市場正在不斷走向成熟，投資增長速度趨于穩定，為城市建設起到了重要的作用，但為了該行業的理性發展，投資者應當理性投資，消費者應當理性消費，避免出現盲目跟風的情況。同時，作為市場經濟調控的主要承擔者——政府應當履行好自己的職責，加強經濟的宏觀調控，采取多種合理的手段穩定市場秩序，引導房價不斷趨向合理化，以促進行業的可持續發展。同時為了保護土地資源，政府應當實事求是，尊重客觀現實，引導房地產行業合理占用土地，對人均占地面積進行有效控制，將對土地的浪費現象降到最低。

4.2 轉變思想觀念，重視生態環境，確立綠色經營理念

一個行業能否有效實現健康發展，很大程度上是由其發展理念決定的，中央和地方政府應當承擔起責任，通過政策引導、會議精神等方法來推動房地產行業從業者的經營理念由注重經濟效應忽視社會效應向綜合考量多方因素轉變。引導其提高思想認識水平，在規劃項目時密鑰重視房地產與周邊環境和人口的協調發展，做好關于環境保護的規劃，讓房地產與周邊的環境相適應，在經營過程中重視綠色和和諧的理念，在競爭過程中，注重通過綠色發展來提升競爭能力。從而最終推動整個行業的健康發展。

4.3 重視房地產行業在促進區域發展方面的重要作用

社會的整體發展水平是無數個區域的經濟發展水平決定的，后者的穩定持續發展將有利于經濟整體水平的提高，而區域的發展又需要落實在房地產行業的發展上。因此，各級政府應當出臺相關的法律政策來促進當地房地產行業的發展，并注重引導，讓房地產行業與區域經濟發展相互適應。

4.4 建立健全金融機制和土地管理體系

房地產行業中在，最為重要的兩個方面就是土地產權管理和金融支持，為了規范促進房地產行業的發展，政府應該做好上述兩方面的管理。金融機制方面，政府應當進一步優化金融機制，確保房地產融資的合理性與規范性。土地管理方面，通過建立并完善相關政策來加強對土地的監管和使用，對土地流轉加強管控；根據實際需求來進行土地的合理供應，并控制好土地供應速度，實現合理開發；利用好大數據等新型技術手段，建立完善可行的信息化管理，從而有效實現對土地的監管。

4.5 抵制房產投機，關注低收入群體，有效管控房價

當前的房地產市場雖然增長速度已經變緩，但從整體上觀察可知仍然處于上升階段，在存量已然巨大的情況下，不斷有新的樓盤開項，為此，政府必須出臺一系列政策，打擊過度的房產投資和任何行為的房地產投機行為，讓房地產行業回歸理性。

我國是社會主義國家，一切發展都是為了人民，在促進因疫情打擊而受到影響的經濟的發展時，應當對低收入群體投入更多關懷，通過倡導資源節約和環境保護來為他們提供更加高品質的居住環境，提升人民的幸福感。同時，也要對房價做出合理的管控，政府應當建立長效發展機制，穩定和規范市場秩序，堅決落實已有的正確方針政策，杜絕任何形式的炒房和投機行為，穩定房價，提升人民群眾的居住水平。

4.6 注重自身發展，有效提升房地產企業競爭力

房地產行業是我國當前的重要經濟部門和熱門行業，內部存在著激烈的競爭，經營戰略如果出現失誤，很容易在激烈的競爭中敗下陣來。為了在市場競爭中存活并實現逐步壯大，就必須轉變經營思路，不盲目跟風投資，而是穩扎穩打，逐步擴展實力，擴大經營范圍，樹立綠色經營理念，自覺承擔起企業應付的社會責任，實現可持續發展。另外，企業在經營管理、財務管理等方面也應該借鑒國內外優秀經驗，并善于利用信息技術，提升企業管理能力，逐步提升競爭力，促進自身的可持續發展。

結論:

通過上面的論述，我們可以對房地產行業的特點，發展現狀有了一個較為明晰的認識。作為一個綜合性的，有著巨大社會影響力的經濟部門，房地產行業的可持續發展對于我國經濟的增長和人民生活水平的提高有著重要的作用，可謂是我國當前的支柱性產業之一，受到全國各界的廣泛關注。當前，房地產行業在取得重大發展成就的同時，也面臨著一些問題，影響到了其可持續發展。主要表現在因發展過快導致的行業規范和政府監管的缺失、房價過高影響我國整體消費水平的提升以及各地房產建設缺乏地方特色等。房地產行業的可持續發展需要社會各界的努力，政府應當強化經濟職能，加強宏觀調控，管控房價，杜絕任何形式的房產投機行為，尤其是針對境外和個人資本在房地產的投資行為；完善房地產金融體系，為該行業構建多元化的融資渠道；引導企業轉變發展觀念，樹立綠色發展理念。房地產企業應當完善內部人才、資金等的管理措施，實事求是制定可行的發展戰略，不盲目跟風投資，將公司的擴張穩定在一個安全范圍內。消費者應當樹立理性消費的觀念，不投機，不跟風。

相信在社會各界的共同努力下，我國的房地產市場將會變得更加成熟，房地產行業將會實現更加穩定健康的可持續發展，并進一步為我國的經濟增長、城市化質量提升、人民生活水平的提高做出貢獻。