房地產稅收法律制度的監管與對策

文／向華威 武漢金輝置業有限公司 湖北武漢 430000

引言：

在經濟快速發展過程中，房地產市場和與之有關的行業，對于地方經濟發展帶來的影響十分關鍵。隨著房地產市場規模在不斷擴大，但是房地產稅收法律制度仍然存在著一定的滯后性，在監管方面面臨著較多的實際問題，沒辦法滿足時代發展的特殊需求，從而暴露出較多的工作弊端和不足。因此，充分認識現有不足，并提出針對性的規范化需求，才能夠促進其可持續發展，為地方經濟的發展繁榮提供支持，從而彰顯法律法規及相應制度的作用。

1、常見問題

1.1 制度規范問題

房地產稅收的法律相關制度，本質意義上與其他的稅收法規定呈現著基本原則一致性的特點，即以公平原則、效率原則和社會政策原則等幾項原則為核心。在具體制度實行的過程中，現有制度能否符合這些原則要求，也是一個相對較為關鍵的問題，影響著最終的法律法規管控效果[1]。從目前來看，最為普遍的一個問題就是在管控方面存在著制度規范性問題，首當其沖的問題之一就是征稅的范圍過窄，而且內外稅制不統一，這種情況主要是體現在房產稅和城鎮的土地使用征稅范圍。一般都是局限于城市和縣城等區域，也包括了一些工礦區和建制鎮。但這也就產生了一類現象：就是城鄉結合部其客觀上成為一個非稅區，這一現象出現對總體的稅收規范性帶來了一定影響，容易產生法律和監管方面的漏洞。而且此類稅收法律在適用于外國人的基礎上，對于國內法人以及自然人，則適用房產稅和土地使用稅。這也就意味著在法律方面存在著內外有別和兩套稅收制度同時存在的現象，出現了內外稅收政策不統一為主的一系列不規范性問題和現象。這一現象的出現提升了監管難度，讓最終實行的情況受到影響。

除此之外還有一個現象，就是在稅收種類方面存在著依據與實際情況脫節的現象，現階段能夠涉及的稅收種類大約有10余種，而且在稅收依據和計稅依據方面相對較為混亂，缺乏應有的規范性，導致其種類較多，而且較為復雜，甚至存在著重復性較強的現象。這一現象一旦出現之后，全過程流通環節的稅收增多，而保有環節的種類較少，體系出現了不均衡，稅收更加關注流通過程中的征收情況，不關注在原有非流通狀態下的稅收狀態。如此，就會導致其設計和應用都缺乏合理性，沒辦法較好的展現出房地產市場的具體價值情況，發揮稅收的作用和價值。

1.2 法律體系及監管問題

按照目前來看，整個房地產稅收的法律體系之間的內容管控，仍然存在著力度不足和監管不足的現象，其相關職能部門的職能缺乏合理性，產生了資源分散等各種問題，沒辦法嚴格地按照相關標準規范，根據流程的特點進行有效的針對性管控。由于現階段法律內容缺乏標準性，也就導致后續法律體系也容易出現較多的問題，產生很多實際性不足，出現了體系不完全、系統不立體、內容不均衡的現象，沒辦法與其他的相關法律有效銜接，甚至存在著立法交叉重復現象。這一現象出現之前注重流通稅收不注重保有稅收，進一步導致其法律監管方面面臨著較多的難度和問題，無法有效地將各個環節密切聯系在一起，產生較多的實質性問題和客觀性不足，最終管控的效果和管理的有效性都會受到影響和威脅。當其體系和監管方面出現了較多的特異性不足之后，總體的稅收立法執法也會受到影響，產生監管和法律實施的困境，因此需要充分認識相關問題。

1.3 立法、執法問題

房地產稅收在前期面臨著較多的問題，也就進一步導致其后續發展過程中法律應用也存在著一定的混亂性，持續的立法和執法活動也會受到不同程度的影響，帶來監管等一系列問題。按照目前情況來看，其自身的立法層次相對較低，各類稅收法律都是依據暫行條例的形式頒布，這樣的情況導致其缺乏應有的持久性和權威性。而且在此之前的體系不夠健全也不夠完善，那么每一區域不同和經濟發展及市場情況不同，在進行立法和執法及監管全過程中，就缺乏應有的針對性和實效性，沒辦法滿足經濟效益方面的原則要求。而在執法的過程中，現有的體系和相應的系統缺乏應有的信息共享機制，那么各類實時執行信息管理的有效性也會降低，出現僵尸數據現象。數據沒有得到有效更新，綜合性的監管活動也沒辦法有效開展，然后導致較多的實際問題出現影響最終的監管效果。在具體進行管控的過程中，現有的財產登記等各類配套制度也缺乏應有的嚴密性和嚴謹性，導致其稅務征收的各類管理活動缺乏應有的健全性，其最終管理力度也會明顯降低，產生較多的實際問題。由此可見，諸多問題的具體體現雖然略有一定差異，但在進行管控和監督管理的過程中，也面臨著不同的考驗和挑戰，為了更好地讓實際工作得到優化，促進法律制度的有效運用，提升監督管理和執行方面的綜合水平，還需要進一步提出具備針對性的應對策略，才能取得最好效果。

2、應對策略

2.1 調整模式體系

從目前的實際情況來看，房地產稅收方面所要考慮到的元素相對較多，那么也就為總體的監管帶來了一定的難度，還需要充分考慮法律的影響，以及法律的目的，然后在實際監管的過程中，根據相應的需求和要求，調整相應的體系與模式。按照現階段的法律情況和市場情況來看，目前房產稅還是集中在開發和流通的環節，這幾個環節稅收相對較為重點，但是其本質上存在著一定的交叉性，為總體的監督管理帶來了較多的問題。而且信息的流通性相對較差，那么按照現階段的具體實際情況來看，對于這一環節要適當性的進行調整，并有效地開發各類信息監管系統，打破傳統的信息壁壘，實現稅收相關情況的共享，以便于能夠讓相關信息在不同部門之間流通和共享，極大程度上的讓總體模式具備聯動性。每一個環節和相應的責任部門都能夠進行信息共享，將相應的信息聯系起來。通過這一方法和相應的模式之后，總體的管理有效性也可以得到提高，而且其監督管理的規范也能明顯提升，法律也可以更加具備權威性，可以極大程度上避免相關模式及監管方法運用之后的效果不良問題。除此之外，在監管的過程中也可以發現一個明顯現象就是，普通房地產在保有階段征稅是相對較為有限的，不管是稅的項目還是稅額都相對較少，那么目前在應對這一系列的問題時，尤其要注重保有階段征稅。這樣一來其自身在征稅之后，可以較好的刺激對土地的經濟供給，然后進一步促進其市場的繁榮發展，讓市場現有的各類元素和要素都得到優化性的配置，對地區經濟發展產生帶動作用和推動作用，只有通過這樣的方法實施相應的模式及體系調整之后，才可以更好地發揮相應法律法規在促進市場發展過程中的作用和價值，規避既往容易出現的較多實際問題和不足。

除此之外，在具體進行工作的過程中，目前階段要根據市場情況和地區情況進行特異性的監管，每一地區其策略不同，那么在法律法規方面也需要進行一定程度上的差異性調整，從而保障在稅收方面的個性化和貼切性的特點，對經濟產生促進作用，并對市場產生規范作用。與此同時還要著重對其監管要素進行一定的調整，以便于應對不同的監管要素，提出具備針對性的管控方法，促使相關模式和相應的法律法規體系能夠按照實際情況進行應用，避免出現較多的運用方面客觀性問題。

2.2 稅收要素監管

在房地產稅收監管的過程中，其本質上有著較多的法律制度監管要素，而這些要素如果不能對其進行深入性分析，按照其特點進行監管，則容易出現較多的法律制度風險，其中最為根本一點就是要確定納稅人并逐漸擴大征稅的范圍。首先在納稅人方面最為重要的一點就在于，其本身是確定納稅義務的關鍵性構成要素，按照房產稅自身的特點來看，本質上屬于一種財產稅，而征收的權利應該是關鍵性的前提。按照現有的相應基本原則，需要依法設立和批準相應的所有者，有相應的納稅義務，并履行相應的責任義務，進一步才能擁有絕對的財產方面控制權和使用權。與此同時，現階段還需要進一步擴展其現有的征稅范圍，讓其征稅的范疇得到拓展之后，則可以進一步地讓其發展更加具備均衡性，促進法律體系方面的完善性。關鍵問題就在于要將境內所有的土地使用和擁有房產單位都列入其征收和管理范圍之內。以往存在著一定的非稅區問題，特別是農村非農業用房以及用地，這樣的現象沒有納入到其征收的范圍內，而在進行擴大之后，則可以有效地對房地產和土地的使用情況進行動態化的管理，避免出現管理脫節或者是管理不夠詳細的問題。一方面這樣一來總體的管控可以更加具備實際性，讓各種不動產都得到有效的自然利用，另外一方面也可以詳細的了解其當地的經濟等方面具體情況，為其地區產業發展提供支持。而且在經濟不斷變化的情況下，稅基和計稅依據也需要對其進行一定的合理管控，特別是計稅依據，需要按照市場評估值等具體情況，設置一個動態的合理比例稅率，讓其計稅才能更加合理，避免出現漏洞或者是長期沒辦法跟進的情況。與此同時，在稅率方面可以根據地方政府的具體情況和經濟收入加以確定，要按照經濟發展區域特點來分稅率的檔次，一般在這個過程中可以借鑒其他的法律經驗，將市中心地段的稅率提高，中心城市的稅率則要高于其他小城鎮。最后，在具體管控時還需要讓稅收的優惠政策方面進行一定的側重性調整。目前稅務的種類相對較多，而且各個地方對于其優惠政策各有差異，那么現階段需要根據地區性的經濟特點，然后進一步劃分相應的優惠政策和優惠標準，尤其要注重住宅和非住宅方面的區分，根據其使用用途進行細致的分層，然后實行累進稅率，才可以平衡其具體的范圍和征收的監管實際情況。

2.3 強化監管保障

目前在具體進行法律監管的過程中，要在完善相應管理體系基礎上，強化其自身的稅收功能，進一步將法律制裁和救濟制度全都融入到其中，讓總體的稅收更加具備全面性，讓相應的征管體系和監管體系都變得更加全面和細致。而所有監管活動的開展與進行都離不開信息化手段和專業的人員，因此現階段還需要對其進行一定的更新和優化，才能夠取得更加滿意的效果，避免出現較大的實際性問題和客觀性不足，影響最終工作成效。一定意義上來說，目前房地產方面的市場規模仍然相對較大，產業相對較為龐大，發揮了地區城鎮發展和地區政府財政發展的支柱性作用，因此目前在稅收方面為了更好的調節彼此之間的平衡，為其產業發展提供較好的支持，那么就必須要做好監管方面的保障工作。這些保障工作一方面要圍繞著現有的法律體系，然后對其進行補足和強化，對法律體系之中的不足充分認識，然后提出針對性的方法和策略進行完善，另外一方面相應的法律和制度仍然要以地區特點為核心，除了要有宏觀的原則支持之外，現階段各個地區不同還需要有相應的暫時性條例的約束，以便于在漫長的經濟發展和經濟動態變化過程中，能夠根據房地產具體發展情況和地區發展情況進行一定的調整，滿足房地產稅收法律制度具體應用的特異性需求和多元性要求，為其當地市場的健康發展提供保護作用和支持作用。而且按照現階段的具體情況來看，為了鞏固實際工作的成果，讓相應的征管體制更加具備全面性，還需要持續強化對于房地產的產權登記制度完善，讓相關制度貫徹落實，同時也要著重對相關制度進行詳細的解讀，讓普遍社會公眾群體了解產權登記的重要性并簡化產權登記的流程，著重進行產權登記方面的篩查和管控，讓相應的登記制度和財產稅的管理制度密切聯系在一起，以便于讓各類制度都更加具備全面性和完善性。而在產權登記制度方面，還需要進一步的完善其內容，讓其登記的內容和產權變得更加清晰，完善其總體的價格評估制度，建立起一個立體的評估機制，同時成立房地產評稅機構。這一類機構主要負責詳細的評定其房地產稅收的相關情況，為稅收提供相應的建議和支持，以便于進行仔細的評估和監管，確保相關工作能夠在一定的規范下實行并不斷的根據房地產市場的動態變化進行調整。要進一步加強評估機制方法方面的研究，確保房地產市場的相關情況，充分考慮到其中，再進一步提升相應的制度有效性和管理有效性，避免出現實際性的問題或者是客觀性的不足。在稅務部門的內部要建立一個專門的職位，由評稅人員專職擔任相應的崗位職責，能夠進一步完善其征管體制的全面性和立體性，用系統性的手法和措施滿足實際稅收的需求。而在稅務人員常態化和長效化培養的過程中，一方面要從精神和關注度方面入手，通過著重強調和集中學習的方法，讓稅務人員正確認識到房地產快速發展過程中，稅務制度其自身的重要性和價值性，明確每一名工作人員在該類實際工作之中的專業性價值和實際性意義，明確其自身對于實際工作開展的重要影響。以此來激發普遍稅務工作人員的自身責任感，促進社會工作人員在漫長的學習和實際工作之中，不斷提升自身的素養和水平，然后在實際工作之中進行各類技能和專業知識的實踐，讓前期考核和后續的長效培養密切結合在一起積極投入實踐工作之中。信息化管理方面也需要有充足的支持來進一步做好局部區域的登記，能夠將各類信息利用信息化的方式展現出來，精準的讓相關系統落實到戶實現此類系統的全國聯網，打破傳統的信息壁壘問題。只有利用這一系列的方法之后，才可以對其進行精準的記錄和持續化的更新，當這一體系得到有效的建立，形成了相應的監督管理機制之后，后續發展過程中也需要注重對其不同元素的融合，將評稅機制等等各種措施，聯系到全國聯網的信息管理系統之中，精準進行記錄和系統性的評估，以便于讓產權更加清晰房屋的價值和清楚具體使用情況。

此類工作本質上具備較強的多元性和復雜性，在機制等方面也具備著一定的特殊性、難度性，那么在后續發展的過程中，還需要根據這一特點充分認識，結合工作及相關機制的復雜性特點，開展相應的實際工作。由此可見，監管保障要有體系和技術及人員多方位的支持，通過這樣的方法才可以取得更滿意的效果，讓最終的工作有效性得到優化和提升。

結束語：

如上所述，在房地產稅收方面，現階段仍然面臨著制度規范問題和法律體系及監管問題，以及立法執法問題，在這基礎上需要調整模式體系，加強對稅收要素監管以及強化監督保障，才可以取得更好的監管效果。