加強服務 抓管理 全面提升房產管理工作水平

文／左文 煙臺市市屬直管公房管理服務中心 山東煙臺 264000

引言：

國有直管公房是國有資產的重要組成部分，曾為國家繁榮發展做出了重要貢獻。現已與我國社會主要矛盾和人民的需求不相適應，需要深化改革，探索出一條國有直管公房管理的新路子，繼續發揮其住房保障作用，提升其宜居功能，為人民服務做出更多的歷史貢獻，讓居住者有更多的獲得感和幸福感。鑒于此，本文主要探索國有直管公房管理的新路子。

1、直管公房概述

直管公房主要指的是我國各級房地產管理部門直接經營管理的一種國有資產，直管公房的所有權屬于國家，它是計劃經濟體制之下的一種產物，也是政府對于貧困群眾以低價的租金為基本福利的一種制度特征。直管公房不僅是我國政府擁有的寶貴財富資源，對于保障中低收入水平的家庭住房、維護社會穩定具有重大又深遠的意義。直管公房作為保障住房體系的重要組成部分，加強關于直管公房的管理經營，不僅能夠實現國有資產的保值增值，還能有效的提升保障性住房的房源，在一定程度上能夠緩解保障性住房的居住壓力。在二十世紀九十年代，各級地方政府開始陸續出臺關于直管公房的基本文件，通過將直管公房授權給房地產產業，主要目的是為了能夠管理好直管公房的國有資產，重點突出直管公房的公益性、實用性。由此我們可以發現，從財務視角來分析，對于直管公房的企業來說，管理經營好直管公房的主要作用就是保證社會效益和經濟效益相統一，將社會效益放在第一位置，而不是盲目的追求經濟效益。

2、國有直管公房管理的作用及意義

對于國家保障性住房而言，國有直管公房是其中十分關鍵的組成部分，在國家發展之中的作用不容忽視，極大的保障了人民的安居樂業。在國家住房保障力度不斷深入的形勢之下，直管公房的住房保障作用已經基本重新往日風采，意義十分深遠。從新中國成立至今直管公房一直都發揮著保障性住房的功能，來很好的為黨和人民做出了巨大的貢獻，這也是為黨和國家來為人民服務所提供的物質性產品。自十八大以來，國家已經將住房保障工作納入到了國家戰略之中，公租房就是國家保障性住房的其中之一，也是國家發展國有直管公房保障作用的延伸和完善，每年國家都會建設數百萬套，意味著國家對人民住房保障尤為重視，是黨和國家為人民服務的再升級。管理經營好直管公房，是直管公房管理單位的社會政治責任，公房管理單位應該要履行好相應的基本職能。直管公房管理經營雖然不是以經濟效益為主要目的，但是為了直管公房管理的可持續化和管理水平的不斷提高，從財務視角看，一定程度的經濟效益是有必要的。對此，直管公房單位的經濟效益和社會效益是同等重要的，增強自身的經濟實力，才能進一步做到“以租養房”，促進國有資產的保值增值。另外，直管公房的開發利用，能夠吸引更多的人民群眾前來租房住，極大地提升了租客群眾的滿意度，對于維護社會穩定、促進經濟發展具有重要的作用。

3、國有直管公房管理領域存在的問題及原因分析

3.1 直管公房現狀

房改后，大量國有直管公房被低價出售或被無償劃撥，不僅導致國有資產嚴重流失，還使直管公房樓宇變成了“蜂窩狀”，星星點點，產權混雜，維修矛盾聚增，信訪事件屢屢發生，相應的也就演變成了“三不管”樓院，居住人群逐步轉變為國家兜底的低收入人群。房管所作為住房保障部門的基層單位，在管理直管公房的同時，雖志愿服務其他產權性質房屋的維修保養，但介于產權多元化的問題，房管所沒有更多的經濟能力承擔混雜的維修志愿服務。而且這些產權混雜的房屋破舊，功能落后，大部分處在棚戶區，急需發揮社會主義優越性，進行整體改造，提升保障宜居功能。

3.2 思想意識、配套法規滯后

隨著經濟體制改革的不斷深化，社會主義計劃經濟已經轉變為市場經濟，特別是住房制度的改革和住房保障制度的建立，直管公房的基本屬性也發生變化，而我們的思想觀念和管理觀念沒有隨之變化，沒有把直管公房很好的納入保障房范疇，非住宅直管公房也沒有很好的走向市場租賃化，基層房管部門作為主管單位雖然做出了很大努力，但缺少配套的地方性法規，繼續做大做強直管公房保障功能和增加國家非稅收入受到了局限。

3.3 國有直管公房面積萎縮

例如：沿海某三線城市，在20世紀的80年代初期，直管公房的面積已經趨于50萬平方米，但是目前的直管公房面積留下5萬余平方米。在20多年時間發展的過程之中，公房面積直接性下降了9成，且目前該種趨勢也在慢慢加速之中。在經濟與城市建設同步發展的形勢之下，城鎮化建設與舊城改造、市政建設腳步均在加快之中，直管公房由于欠缺與之匹配的管理法規，老舊城區的直管公房已經被拆或者是被無償劃轉，部分開發商與個人從中獲利，但是卻無法確保公房管理部門的利益，地方非稅收入也正在慢慢下降之中。

3.4 國有直管公房使用收益權存在問題

由于國有直管公房租金與市場租金存在較大差距，一些單位和個人私自高價轉租，從中賺取高額差價，獲取不當利益；公房使用權被有些租戶作為有利可圖的資源，私下甚至公開倒租倒賣，直管公房變成了牟利工具，極大地擾亂了直管公房管理秩序。

3.5 直管公房不規范的租賃和轉租行為

根據相關調查結果發現，現如今我國的非居住直管公房主要存在于直管公房的出租方、租金、合同期以及私自租賃等問題。一般來說直管公房的住宅可以長期租賃，租金有政府統一的規定，非住宅租期和租金變動性更大。管房單位對于租賃的非居住直管公房具有一定的控制權力和管轄權力，一般條件之下，非居住直管公房出租時間長、租金較低。其次，如果沒有經過相關部門的許可，直管公房單位自行決定非居住公房出租價格，私自進行出租，從中獲取一定的經濟效益，容易出現營私舞弊現象，導致原產權人的收入流失情況比較嚴重，同時國家稅務收益還因此降低。對于這種情況的出現，從財務角度來說，管房單位應該按照相關規定，對已經形成的租賃事實的房屋進行合同的終止，科學、合理的收回房屋，如果租賃房屋的租客還愿意繼續續租，就需要按照市場評估租金重新簽訂租賃合同，根據調整之后新的租金規定來繼續執行相關的租賃合同。如果在租賃時期之內，承租人愿意進行轉租，其形成的經濟效益需要按照一定的比例進行，由轉租人和直管公房管房單位共享其經濟效益。

4、全面提升房產管理工作水平對策分析

4.1 探索對公房老舊樓區和平房進行拆除改造，提升公房居住功能、保障功能，美化城市，打造直管公房靚麗名片

直管公房建造年代久遠，隨經過翻建改造，但直至今日仍有簡易、磚木的平房；不成套的樓房；與電梯的高層相比，居住功能差距過大。當地政府要結合當地經濟發展實際情況，制定出科學合理的直管公房提升改造方案和地方性管理法規。按照國有資產不可轉私的工作思路（拆公還公），對公房區域進行提升改造。拆除零散舊公房，還建成整單元、整棟新公房，再增加一部分直管公房，配建一部分公租房、國有資產性質的商業用房和管理用房，產權歸國有，管理由住房保障部門的房管所實施，促進國有資產的保值增值，大大增加當地財政的非說收入，減少政府“購買服務”的經濟負擔，提升公房居住品質和保障功能。

4.2 保障房建設撬動“兜底經濟”

“兜底經濟”就是把長期受政府補助生活的困難群眾（低保戶）通過少量的投資和政策傾斜使其脫貧致富。全國保障房屋需求量大，受保障的公租房住戶大部分身體健康，但長期失業，沒有收入來源，生活基本依靠政府（低保戶）兜底，保障房按期退出困難。探索將在保障性住房建設中配建的國有商業用房（產權歸國有，管理由房管部門管理），租賃給有發展愿望的經濟困難公租房住戶進行創業致富，激發其他經濟困難公租房住戶脫貧行動，最終撬動當地經濟發展，增加政府財政非稅收入、維護社會和諧穩定，落實為人民服務的初心使命。

4.3 探索國有直管公房使用權的流通轉讓，增加房地產市場活力

從降低行政成本和整合資源的角度出發，對直管保障性住房和公共租賃住房可以實行“分類整合、統一管理”。在住房供應方面，政府騰出的直管社會住房、自管社會住房等公寓，在廉租住房實物分配完成后，全部用于公共租賃住房。符合住房保障條件的家庭為直營社會住房的，可申請將出租的直營社會住房轉為廉租住房，以實物分配的形式享受保障，并享有和承擔相應的權利和義務。

4.4 直管公房管理服務走向公租房管理服務標準

直管公房和公租房是民生之本，國安之基，也是今后房管所落實黨和國家服務人民“高速路”。把直管公房管理經驗與公租房管理先進經驗相融合，形成以房管所為主導，社區、公安、銀行合作共贏的“大房管中心”管理機制，對公租房不同住戶采取差別化管理，提升管理標準，總結管理經驗，在新時代中國特色社會主義住房保障事業中貢獻力量。

4.5 統籌各類資金使用，提升資金的使用效率

（1）統籌直管公房存量專項資金使用。針對目前涉及公房管理的資金較多的狀況，建議作進一步梳理之后，統籌盤活各類資金的使用。直管公房除涉及日常租金收入外，尚有殘值補償金、售后公房凈歸集資金等，均屬于財政專項資金，用于房屋大修等特定項目，建議區政府根據有關規定，結合黃浦區公房管理的實際，進一步明確專門的使用辦法及范圍，在確保資金規范使用的前提下，更好地盤活存量資金，提升資金使用效率。（2）實行歸口管理，規范補貼標準。要改變直管公房物業管理方面政府補貼的方式和標準不統一的問題，建議在全面梳理的前提下，統一補貼方式和標準，歸集補貼渠道，將管理的責任主體和資金的使用主體統一，以實現資金的一口管理。（3）合理配置租金收入，逐步提高租金標準。解決好不同公房管理單位的租金收入存在差異的問題，建議統籌考慮，優先將資金向所管直管公房面積更大、房屋結構較差的管理單位傾斜。針對直管公房的租金收入和運營支出不平衡的現狀，建議盡快調整直管公房租金標準，減輕管理企業經營負擔，可從直管公房中的非居住用房以及使用權轉讓后的新租賃戶入手，逐步將租金調整為市場標準，同時相應提高物業服務標準，推動直管公房管理的良性發展。

4.6 加強管理隊伍建設，提升直管公房管理專業化水平

（1）建立企業人力資源規劃。有關部門要加強對物業公司人力資源配置的指導，理順物業公司的招聘與配置、培訓與開發、績效管理、薪酬福利管理、勞動關系管理，形成企業內最優化的人力資源配置，保持企業的良性運作。（2）發揮專業公司作用。通過政府扶植，以購買服務的方式，引入專業化的保安、保潔隊伍參與到直管公房的日常管理之中，提升管理的專業化水平，彌補現有公房管理隊伍的缺口，為直管公房全面推行“四保合一”夯實基礎。

4.7 依法落實直管公房的轉租賃管理制度

進一步加強受權經營管理單位的主體責任，不斷強化其“產權人”的意識，采取切實措施，落實依法管理，具體建議如下：（1）通過司法途徑解決違規問題。對于承租人的對房屋不當使用、違法違規等行為，應依據法律規定，要求承租人及房屋實際使用人承擔法律責任及履行法律義務，杜絕不文明行為，并就相關違規問題，尋求司法途徑予以解決。（2）嘗試建立空置房屋承租權的回收機制。進一步核實、排摸直管公房的承租人基本情況，對已經空置或今后可能空置的房屋進行登記備案，并重點監管，逐步回收此類房屋，不再建立新的公房承租關系。建議這部分房屋收歸國有以后，對其進行保護性修繕，建設人才公寓，逐步緩解中心城區租賃難。此外，可以與現有城市更新中的留改工作相適應，為房屋內部改造創造空間條件。（3）建立有效的出租、轉租備案制度。規范直管公房的出租及轉租行為，建立相應的備案機制，并與區內人口戶籍管理、居住證管理相結合，加強對房屋及實際使用人的監督與管理。（4）加大直管公房的修繕力度，提高工程質量，消除安全隱患。我區老舊小區直管公房的老化速度日益加劇，政府應加大老舊小區直管公房的修繕力度，在資金投入、人員安排等方面做好房屋的大修和日常修繕工作，最大限度地確保直管公房房屋使用安全。（5）完善大修工程招投標制度。結合本區老城廂風貌保護地區房屋的特點，建立參與大修建筑工程企業入圍制度，保留幾支優秀隊伍，實行優勝劣汰，保證工程質量。（6）適度提高綜合修繕標準，提升居民滿意度。建議上級主管部門根據城市更新發展的進度，與時俱進，加快修訂房屋修繕工程標準，加快房屋的功能改造，切實辦好本區的馬桶工程，增設必要的生活設施，提高房屋成套率，配合搞好本區舊工房加裝電梯工作，讓群眾的居住條件得到切切實實的改善。（7）將確保居住安全作為直管公房修繕工作的第一要務。建議在市容市貌整頓、小區美麗家園建設等各項修繕工程中，將排除房屋主體結構隱患作為首要任務，政府職能部門要加強牽頭協調，集團要發揮專業部門的作用，各部門齊心協力，努力使每項工程都經得起歷史的檢驗。今年發生的新冠肺炎疫情，是全球百年一遇的重大公共衛生危機，直管公房如何聯防聯控，精準施策，是擺在我們面前的一個全新課題。防疫工作的常態化，要求物業管理必須成為公共衛生體系的一部分。在“住房不炒”的總基調下，要用“舊改”來支撐房地產業的投資和消費，加大城鎮老舊小區改造力度，整體地、有步驟地改造和更新老舊城區物質生活環境，引進品牌物業，實現新時代的城市更新。這從宏觀經濟角度對物業管理提出了更高的要求，為此，我們將進一步完善和創新管理體制、機制，不辱使命，切實履行新的歷史使命。

結束語：

總之，社會在不斷發展進步，人民住房需求也在不斷增強，傳統的公房管理體制并不適合當前人民的期盼。因此要把所有保障性住房包括直管公房和單位自建房統一納入房管部門管理，不斷提升改造，闖出一條直管公房管理的新路子，以適應和解決當前我國社會的主要矛盾，為人民的住房需求提供最優質的服務保障。