建筑經濟與房地產經濟的發展趨勢及相關舉措

文／周雙喜 安徽省蕪湖市自然資源和規劃局灣沚分局 安徽蕪湖 241000

引言：

房地產業與建筑業是國家經濟發展的支柱產業，二者關系密切，關系到人民群眾的生計，也與社會經濟發展命運息息相關。然而，目前我國建設和房地產業發展中還面臨著嚴重的炒作、管理標準不統一、相關法律法規不健全等問題。這就需要我們在當前形勢下，注重房地產業和建筑業的發展規律和特征，并在一定程度上發揮政府有關職能，對房地產業和建筑經濟發展起到一定的調節作用。

1、建筑經濟與房地產經濟的基本內容及相互聯系

1.1 房地產經濟

房地產的生產、分配、交換和消費，是房地產生產、流通和消費過程中產生的各種經濟行為和它們之間的聯系的直接體現。因此，房地產是一種商品性的產物，它可以推動社會的發展，也可以與教育、娛樂、生活相結合，它集基礎性、社會性、綜合性于一身，是推動整個社會發展的重要力量。近年來，隨著我國大力發展房地產業，加大了對房地產業的投資力度，使得房地產業在我國已成為國民經濟的主要產業。

1.2 建筑經濟

建設經濟是一種涉及到建設工程的特定建設的各種行為，包括預測、決策、實施、分析和評估等，它要求具有專門的專家參加，分析和評價建設項目的各個要素，并按照建設工程的設計來實施。一般來講，建設經濟的理論包含了建設工程的性質、理論知識、方法以及宏觀經濟問題的理論，通過相應調查手段了解產業的發展，以了解其發展的根本原因，進而明確其內在的聯系，從而為日后的工程技術進步及經濟效益提高打下堅實基礎。

1.3 建筑經濟與房地產經濟的關系

1.3.1 理論聯系

從理論上講，建筑經濟與房地產經濟關聯度比較高。房地產是以商品為根本的，而其產品的產生，則必須由建筑物來完成。這種經濟鏈的連通性使得兩者在理論上也是互相滲透的。無論是房地產，還是建設，都是大型經濟活動。在建設經濟學的研究中，建設必須要進行宏觀調控，而建設經濟是基礎的，它對國民經濟的發展具有一定的調節功能，比如，當經濟衰退時，要靠建設來拉動市場，而把大量的財政資源用于市場經濟，則可以推動國民經濟的恢復。在房地產業的經濟學中，最重要的問題是如何在一個經濟的供求關系中保持系統發展的均衡性。在我國的房地產業中，房價也是一種政府的宏觀調控方式，它是一種社會的“晴雨表”，當市場景氣時，房價就會上升，而當市場疲軟時，房價就會下跌。所以，當經濟衰退時，對房價進行調整，同樣可以促進經濟增長，加速復蘇。另外，在建筑經濟與房地產經濟中，存在著一個共通的理論模式，即“取水論”。把建設經濟比喻為鉆井，把地產經濟比喻為用水，通過合理的開鑿和儲藏，可以使地下水得到更好的保護和均衡。以建設經濟學為核心的產業，把勞動轉化為市場的價值，使得兩者都可以作為一種發展的工具。

1.3.2 行業關系

房地產業和建筑業都是我國的一個重大產業，從產業的角度來看，二者有著許多共性。盡管在特定的經濟形式中，建設和房地產經濟有著密切的關系，但二者的經濟特性卻有著密切的關系。兩者既有交叉，也有各自的獨立性，這就導致了兩者在經濟發展過程中的比較和全面的比較。如果把房地產和建筑業分開，就很難對其進行有效的經濟預測，產業經濟發展的協調性也會大大下降。在對建筑經濟性分析時，既要兼顧建筑數量和建筑市場的需求，又要兼顧住宅建設的經濟發展，以使其與建筑的造價相適應。在建筑經濟中，建筑工程的質量、進度、技術工藝等有詳細規定，做好房地產品質和數量的雙重控制。

1.3.3 實踐關系

（1）建設項目的經濟性。建設循環可以使建筑經濟效益得到最大化。城市建設的經濟運行機制主要是依靠房地產業的發展，它是以建設商品為基礎，帶動經濟的發展。在建設的經濟周期中，以建筑為基本，以房地產為中介，以政府的經濟政策為支撐和引導，使其與房地產的發展緊密相連，而在各個流通環節中，必須遵循經濟學規律，使其在建設的經濟運行中實現從商品到經濟的轉換。

（2）在建設項目中，方案編制都必須依靠建設生產工作來完成。經濟環境、供需關系、相關政策、建設規范等諸多因素都會對建筑業的發展產生一定的作用。而在房地產業中，建設的經濟效益必須與房地產業的發展策略一致，并將各生產要素的價格因素結合起來，以確保建設的勞動生產率與其經濟效益的一致性。在建筑經濟生產中，建筑工藝的提升和建筑生產方式的調整都會對勞動的價值產生作用，隨著勞動生產率的增加，建筑生產的總體收益也會隨之提升，但房地產業的綜合效應要比建筑生產率高，同時也要兼顧到市場的因素，所以在實際的房地產生產中，勞動生產并非只是一個價值組成的要素。

（3）建設經費的投資。建設經濟要想順利完成各項經濟指標，需要保證投資的穩定性。建設投資與材料、人工等價格有密切關系，但在總資產屬性上，建設企業的投資是相對穩定的。就我國的房地產行業來說，由于不同的經濟類型和不同的建設行業，導致了對房地產投資的不確定性。房地產業涉及的領域比較廣，其中部分房地產投資要用于設計、開發和銷售，特別是在房地產的發展過程中，由于受市場因素的制約，投資能否達到預期的效果，并非一成不變。房地產是一種經營的資產，它是一種有效的資產經營方式。房地產在不斷發展的過程中，必須運用動態的經營觀念，對房地產產品的規模、形式、特點進行適當的調控，以適應經濟發展的需要，同時，房地產投資規模和投資的效率也會隨之發生變化。

2、當前房地產經濟和建設經濟狀況

2.1 正面影響

在我國的經濟發展中，國家政策、人民經濟能力、社會發展狀況、經濟發展狀況等都是制約我國房地產業發展的重要原因。近年來，為了促進國民經濟的全面發展，提高人們的生活質量，政府在投資上也在加大力度，促進了房地產業的發展。經濟社會不斷發展，人們對住宅和辦公場所的功能有了全新的要求，這就要求房地產業和建設部門提高自己的技術能力。這些優勢產業促進了房地產業的快速發展，帶來了巨大的社會和經濟效益。

2.2 負面影響

房地產的快速發展，會導致“泡沫經濟”，大型城市炒房現象的出現導致房地產和建設出現了混亂，導致了經濟和財政的通脹。因此，當前發展中需要確定合理的房地產發展策略，正確把握當前房地產行業的發展需要，科學的安排，以及對房地產業的有效監督，改變其發展模式，從而推動我國的經濟協調發展。

3、建筑經濟和房地產經濟的發展方向

3.1 房地產的建造生產方式

施工單位按照合同要求進行施工，施工中要耗費大量的人力、物力和財力。由于人們的居住品質和美學觀念的改變，使得建筑物的舒適性、安全性、美觀性越來越高，使得工程的建造更加困難。由于受到人為和環境等多種原因的制約，目前我國建筑業的建設存在著較大的風險，安全事故發生率不斷提升，嚴重制約著建筑業的發展。另外，在建筑業發展的進程中，原材料、勞動力、經濟實力都會對建筑物的質量和安全產生很大的影響。隨著建筑業的迅速發展，房地產的數量和種類越來越多，在市場的發展中占有很大的比重，房地產的銷售量受到建筑物質量和服務的多種因素的影響。隨著建筑產業的迅猛發展，建筑裝飾、裝修等多個領域的蓬勃發展，不但為建筑產業的發展奠定了堅實的基礎，而且更能適應社會發展和應用的需要，促進了社會和經濟的全面和諧發展。

3.2 房地產業在建設周期中的應用

建設經濟的發展與市場經濟發展是同步的，建設單位要從宏觀上進行發展趨勢的研究，明確發展方向，根據市場經濟環境動態變化調整自身發展狀況，構建科學完善的發展體制，積極做好產品生產及流通等環節的優化工作。在房地產開發中，要正確地進行房地產的營銷，采取多種營銷方式來促進房地產市場的發展。同時，要在發展過程中，要確立一種嶄新的發展觀念，把綠色、循環和可持續發展思想納入到房地產業發展之中，形成循環發展機制，促進建設經濟和地產經濟相互依賴、相互循環發展。在房地產開發中，要注意做好房屋的造價管理，要使房屋的經濟效益得到最大限度的發揮，提高房屋的銷售績效，從而推動房地產的發展和提高。

4、推動建設和房地產業健康發展的措施

4.1 適應市場需要

在新的經濟形勢下，建設與房地產業的競爭日趨加劇，市場的環境也在發生著變化，所以，開發商和開發商要順應時代發展趨勢，認真研究市場環境，不斷創新，創造符合市場發展需求的物業產品，進而提升企業自身核心競爭力。房地產開發企業應注重房地產開發前期的市場調查，正確的把握客戶的需要，從而制定合理的建設計劃，從而形成具有更高的適用性和可行性的營銷戰略，進而實現更為理想的房產銷售目標，從而提高經濟效益。施工單位要注重引進和培養高素質的施工管理人員，加強技術培訓和技術革新，真正提高施工人員的專業水平，創造高品質的工程項目，從而增強施工企業的市場競爭能力。

4.2 提高業務能力

建設項目施工管理水平對公司的可持續發展起著至關重要的作用。因此，建筑企業和房地產企業要加強自身的經營能力，盡快建立和完善的經營管理體制，創新經營管理方式方法，激勵員工的工作積極性、主動性，使其建立較高的責任感，提高工作認同感。把企業發展與職工的權益緊密聯系起來，有利于激發企業的主觀能動性，增強企業全員凝聚力和向心力，為建筑業和房地產業的發展提供更為強有力的保證。

4.3 加強監督管理工作

加強監管，促進建筑業和房地產業的有序發展。在不斷上漲的房地產價格的作用下，建筑業、房地產業不斷擴張，對居民的購買力產生了極大的沖擊，對建筑業和房地產業的健康發展產生了不利的作用。建設和房地產的管理是一個多領域的綜合性項目，需要建立聯動協作機制，增強行業間的溝通協作，增強工作的協同效應，從而達到對建設和房地產的有效監督。建立和完善的監管體系，明確監管范圍和內容，切實落實監管責任，監管主體要切實履行監管職責，切實履行監管職能，維護良好的建設市場與房地產市場秩序，保護消費者合法權益。由于工程建設和房地產業的發展都離不開人力資源的投入，工程技術和綜合素質的提高對工程質量和消費者利益的制約。加強對建筑企業和房地產企業的監管，及時發現和解決問題，保證企業的正常發展，促進建筑和房地產的健康發展。

4.4 促進產業規范化發展

加強建筑業的規范化管理，是保證其經濟利益最大化的重要條件。目前，建材產品的制造與供給是目前建筑業面臨的一個重要問題，如何正確地劃分和緊密協作，是目前建筑業發展的必然方向，唯有從這個角度出發，才能有效地提升工程質量，從而推動建筑業的整體發展。

4.5 綠色節能建筑是重要的發展方向

目前，我們積極提倡節約型、環境友好型、提高資源量、發展環保型經濟。在此期間，建筑工人要實現節約能源，就要建立起節約能源的觀念。為了推動我國房地產業的健康、綠色和可持續發展，需要向建筑業供給足夠的綠色、節能性的能量，從而實現建設的綠色環保，從而實現對環境的良好保護。要實現工程造價的合理，就需要在工程應用上加大力度，以達到工程造價的目的。為了更好地推進節能建筑，可以從下列幾個層面進行工程的設計：（1）要加大對節能技術的投資，注重資金的正確安排，保證資金鏈的穩定性，技術資本是經濟運行的生命線，只有技術資本足夠，才可以加大投資力度，提升工程質量；（2）通過詳細、細致地分析、對比、優化、優化資金管理，提升資金的使用效率，以提高建設企業的經濟效益；（3）加強施工運營過程中的各類設備的管理能力，以節能降耗的理念來達到節能和合理規劃項目成本的目的。

4.6 強化施工質量的監督

在建設項目中，強化對建設項目的管理與監管，是建設項目規范化、提高效益的關鍵。在建筑業，品質是公司賴以生存的保障，因此，為了提高工程建設的效益，必須要加強工程的質量管理與監控，必須要有專門的質量監控制度，才能使工程項目順利進行。制度上有關政府部門和機關要建立健全的、操作性強的工程質量監控體系，強化工程質量的審核和程序的監控，確保工程項目的安全運行，是強化工程質量監控的關鍵環節?？茖W、規范化的質量體系與工作，有利于激發廣大建筑工人的工作熱情，確保項目整體的質量。在監理期間，記錄施工過程中關鍵性數據，并對每個項目的細節進行詳細的統計，以便對目前的施工計劃中出現的問題進行分析，以便對其進行改進，以達到增加項目的經濟效益和工作的效果。

4.7 健全有關經濟適用房的政策

房地產業和建筑業要想持續發展，必須要得到政府的扶持和監管，而要把所有的資源都交給市場來經營，那么，就必須要從政府的角度來考慮，政府要加大力度，完善相應的制度，確保房地產業的發展。比如，有關經濟適用房的政策對于整個房地產業的發展具有重要作用。近些年，全國各地的住房價格都在不斷的攀升，而且大部分的城市都在不斷的增長，而居民的工資卻沒有辦法與物價的快速增長相匹配，這使得很多人都很難承受不斷攀升的物價，即便是在銀行里貸款，也會給他們帶來巨大的經濟負擔。因此，有必要制訂和健全保障房的有關法律法規。在實施上，要加強經濟適用房建設，改善經濟適用房質量，完善配套基礎建設。

4.8 加強對建筑經濟的宏觀控制

盡管市場經濟具有自身的優勢，但是也存在著一定的失效，因此，當市場功能不能充分發揮的情況下，政府的宏觀調節就變得必不可少了。完善土地使用控制體系，土地利用、建設用地規模、用水量等限制性、預期性指標的分析，實行量化管理，通過國土空間規劃基礎分區和職能分類實現對國土空間的精準管控。宏觀調控既要調整房地產市場的缺陷，又要保證房地產的健康發展。在宏觀的具體方法上，我們應該采取更加積極的措施，并在其它產業的發展中，以多種產業拉動總體的發展。

結語：

總之，建設和房地產業是市場經濟發展的重要支柱，保證二者的協調發展是非常必要的。在經濟新常態下，必須對建筑經濟和房地產經濟的緊密聯系進行深入的研究，把握房地產和房地產經濟的發展趨勢，并制定出行之有效的對策，以推動我國經濟穩定發展，提高綜合國力。