不動產登記信息數據整合及管理基礎平臺建設研究

文／張慧 肥西縣自然資源和規劃局 安徽合肥 231200

引言：

根據當前不動產登記業務、數據及信息系統的構建現狀，結合不動產統一登記的業務、信息系統建設，提出以不動產登記數據為依據，以不動產登記信息為主要指標，以現有的不動產登記信息管理系統為基礎，建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺的技術路線。不動產登記信息管理基礎平臺的總體架構是建設不動產權籍調查成果管理系統、不動產登記業務管理系統、不動產登記檔案管理系統三個相互關聯的管理系統，其中登記業務管理系統包括土地登記、海域登記、房地登記、林權登記、農經權登記等五個業務子系統，并對其上的不動產登記憑證和查詢等進行了系統的功能分析，為建立一個統一的數據處理系統和一個以“以地為本”不動產登記信息管理系統，為滿足所有不動產的登記全業務需求提供技術支持。

1、我國不動產登記的現狀分析

不動產統一登記涉及土地、房屋、草原、林地、海域以及將納入的農村土地承包經營權等各類不動產的登記，原先分別是由國土、住建、林業、海洋、農業等部門進行登記，登記資料各自歸檔，但是由于各部門的登記信息系統、數據參數格式都不同，從而存在著各類不動產登記的數據標準不統一、數據質量參差不齊、缺乏統一的空間參考等問題。

分散登記的各種登記業務各部門都出臺了登記辦法，對登記的相關工作做了明確規定，從辦理流程上看登記程序大致相同，登記類型卻差異較大。土地登記的基本程序包括申請、土地權屬審核、注冊登記和核發證書，登記類型包括土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記和其他登記；房屋登記的一般流程包括申請、受理、審核、登簿和發證，登記類型包括房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記和其他登記；草原登記分為草原初始登記和變更登記，按照權屬分為國有草原登記和集體草原登記；林權登記包括初始登記、變更登記和注銷登記；海域使用權登記包括初始登記、變更登記和注銷登記；農村土地承包經營權包括家庭承包方式登記、其他承包方式登記和變更登記、注銷登記。實施了不動產的統一登記后，統一了不動產登記的類型即首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，統一了登記機構、登記人員、登記簿冊和登記信息管理基礎平臺。

2、不動產登記信息數據整合

在登記職能整合后，根據不動產統一登記工作的整體推進情況，分別對各單位進行調研，按不動產統一登記的標準，將不同的登記信息進行集成，以排除各種信息的沖突，從而實現對所有不動產登記的全面管理。在不動產登記資料的整理方面，基于現有的地籍調查資料，以宗地、宗海代碼為指標，結合其它類別的不動產登記資料進行擴充，加速不動產登記資料的集成。按照尊重歷史、充分繼承的基本理念，對現有單位的調查結果予以保護，對涉及變化、信息不全的房屋、林地、草原、承包地等，按照現行政策、規范和標準進行補充調查，并梳理不動產登記信息的歷史關系。

2.1 技術思路

按照《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》《不動產登記數據整合建庫技術規范》要求，分別對各登記檔案資料進行數字化處理，以不動產登記檔案資料為基礎，對房屋等不動產進行落宗、落幢，并對登記簿數據進行核對清理、標準化轉換和整體遷移入庫。

2.2 清理各類不動產登記數據

依據《不動產登記數據標準》，對土地、房屋、草原、林地等各類不動產登記的紙質檔案資料進行掃描、信息錄入或補錄、梳理歷史關系。根據坐落、權利人等關鍵字段的匹配性，利用原有的地籍調查成果資料，對房屋等不動產進行落宗地、落幢，建立各類不動產的登記數據與宗地、宗海的關聯關系，缺失登記信息的實地進行外業核查，確保各類不動產登記的數據清晰、準確。

2.3 建立不動產權籍調查數據庫

建立不動產權籍調查成果數據庫，編制不動產單元代碼，通過不動產單元代碼，實現對不動產權籍調查成果的圖形、屬性、檔案等信息的一體化存儲、管理與應用。

2.4 數據標準化轉換及遷移入庫

按照不動產登記系統數據庫結構，將現有的土地、房屋等各類登記業務的數據庫進行映射轉換，通過標準化轉換消除各類登記數據的標準不統一、格式不統一、精度不統一的問題，形成統一的不動產登記中間庫成果，再整體導入統一的不動產登記信息管理系統。

3、不動產登記信息管理基礎平臺建設

不動產登記信息管理平臺的建立是一系列政策、機制、數據及其管理、技術、標準、應用、服務的綜合。在此基礎上，以運行環境與數據庫為基礎，以技術規范、標準為依托，建立系統的應用程序。基于數據的隱私化、實時的特點，對系統的安全、可靠的操作環境提出了新的需求，并通過建立統一的不動產登記注冊數據庫（國家、省、市、縣四級），實現了前期建設和日常的不動產登記成果的匯交、檢查、接收、查詢瀏覽、統計分析和監督等功能。

3.1 總體架構設計方案

我國明確提出，要全面整合土地資源、水資源、草原資源、濕地資源等調查與確權登記管理職責，有效解決行政機構條塊化職責和權利分割的問題，提供了關于自然資源統一確權登記工作、不動產登記工作與不動產登記管理工作相互之間協同執行的政策機制，為自然資源數據信息的全方位整合與共享使用夯實基礎，并對相關工作的相互協同提出要求：1.各項工作的開展需要準確確定農用地、建設用地、森林資源、水資源、濕地資源、礦產資源的儲量分布情況和應用現狀情況，明確權利構成的特點與權利主體，不同工作的重點不同。2.各項工作要想高效化執行，獲得統一性、準確性和真實性的資源數據信息，確定資源方面的權利歸屬，就應保證各項工作的相互協同。當前，我國的自然資源調查工作和普查工作具有獨立性的特點，分類標準、調查標準和數據管理標準有著一定差異性，自然的界限相互交叉重疊，缺乏統一的規范監督標準，在此情況下就必須要確保各項工作逐步性的協同執行。3.各項工作的落實，應合理界定、明確每個層級工作的監督管理職責、事權職責，提升資源信息社會化服務效果與水平，滿足資源持續性保護需求、合理利用的需求。這三項工作存在的主要聯動關系：（1）在明晰和確定資源產權的過程中，是將不動產的登記當作主導部分。從本質層面，不動產登記工作就是開展土地、建筑物、林木、森林等各類定著物的權利歸屬，明確空間范圍之內資源的權利類型和主體，將信息內容記錄在不動產登記簿中，在此情況下自然資源統一確權登記可根據不動產登記管理的資源權利內容和土地屬性內容，使得統一確權登記和不動產登記簿處于一致的狀態，相互之間存在緊密的關聯，一旦發現有不一致的，就可按法律程序重新申請查驗。（2）不動產登記管理能夠調查核實我國土地的利用現狀、變化情況、權屬狀況等情況，可以為自然資源統一確權登記提供基礎信息，便于明確土地和自然資源利用的現狀、準確界定所有權與邊界，進而為資源利用現狀分析權利空間區域的劃分提供基礎保障。目前我國在不動產登記中提出了相關規定，要在登記房屋建筑和森林林木等不動產的過程中融入所附著土地與海域的信息，確保權利主體的相同性，而在自然資源統一確權登記的過程中實施的對象和不動產登記一樣是依附于土地，此情況下就可以將不動產登記管理的數據信息作為參考，按照調查后的土地變更狀況更新記錄自然資源的變化信息。（3）我國的自然資源統一確權登記工作和不動產登記工作、不動產登記管理工作的內容有著一定的關聯，相互之間能夠進行內容的補充，各項工作的實施能夠調查記錄我國的資源分布狀況和權屬特點，但是在各種資源空間位置、范圍、類型、數量、權屬的專項調查內容具有相互補充。首先，不動產登記工作主要進行資源權利歸屬信息的記錄，但是由于權利登記是權利人主動申請提出，不能確保登記的全面性。近年來，我國在逐步制定和完善資源有償使用制度和生態補償制度，國家所有自然資源的所有權代表行使主體和內容應該更為清晰，只有進行自然資源權屬和不動產登記的良好銜接、嚴格落實法律制度、賦予一定的法律效力，才能確保國有資源資產管理工作的高效化落實，使得國有資源更為優化配置。其次，不動產登記管理工作是結合我國土地利用現狀，對調查宗地的單元進行劃分，重點調查統計各種用地資源的空間位置、范圍、數量等情況，在資源質量調查統計的領域主要是評價耕地質量情況，根據耕地分等級評價資源的質量，沒有創建較為完善的森林資源，水資源和濕地資源等質量評價調查體系，再加上土地調查主要是結合土地利用的狀況開展資源分類工作，沒有重點分析依附土地的資源原始特點和自然特點，很難準確調查評價資源質量和生長模式，未來的演化趨勢；而在有效執行自然資源統一確權登記工作之后，就可以和不動產登記管理、不動產登記之間相互銜接，詳細性的調查核實水資源、森林資源、草原資源、灘涂資源、礦產資源等質量和空間范圍、類型，明確具體的數量和權屬狀況，全面登記我國的自然資源所有權，不僅能彌補不動產登記管理、不動產登記工作的不足，還能為我國自然資源的保護、可持續利用提供幫助。再次，對于不動產登記管理而言，主要就是調查國土資源的更新情況，提供自然資源統一確權登記的土地調查基礎數據信息，而自然資源統一確權登記則能夠以此為基礎全面研究資源的特性情況，實現確權登記，而自然資源確權登記又能夠和不動產登記之間相互聯系，各項工作之間有著互相共享信息的關系。從實際情況而言，自然資源統一確權登記能夠幫助不動產登記解決問題、做出反饋、補充內容，不動產登記管理可以和自然資源統一確權登記之間相互促進解決問題、補充內容，還能為不動產登記做出反饋，三者之間可以通過信息的共享提升內容的充足性、成果的遞進性，使得各類數據信息更為完整、更為準確，相互之間進行內容的補充、問題的應對和處理，為國家自然資源的可持續保護、高效化利用提供幫助。

建立統一的不動產登記信息管理平臺，以建設不動產權籍調查成果管理系統、登記業務管理系統、登記檔案管理系統為總體架構，采用統一的宗地、宗海代碼來實現三個系統之間的自動關聯，從而實現不動產登記業務全鏈條管理。

3.2 不動產權籍調查成果管理系統

以現有的地籍數據和各類不動產數據、業務為基礎，依據不動產測繪成果，建立不動產權籍調查數據成果管理系統，提供不動產單元編碼，建立新舊編碼的關聯關系，建立宗地、宗海與其上定著物之間的空間位置關聯關系，實現不動產權籍調查成果的圖形、屬性、檔案等信息的一體化存儲、管理與應用，并通過不動產單元代碼自動關聯登記業務管理系統、登記檔案管理系統，實現權籍調查成果信息實時推送。

3.3 不動產統一登記業務管理系統

按照不動產統一登記業務規范要求，建立統一的不動產登記業務管理系統，實現不動產登記的申請、受理、初審、審核、核定、登簿發證等全業務流程的網上管理，自動生成統一的電子不動產登記簿。該系統覆蓋房、地、林、海和承包地等所有不動產領域，以及首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記和查封登記等日常業務的辦理，提供統一登記簿冊證和流程定義、登記查詢、統計等功能模塊，包括不動產登記業務辦理模塊、登記簿管理、信息查詢、統計分析、數據推送。提供與不動產權籍調查成果管理系統接口，實現與其信息實時交互，并實現登記的圖形屬性一體化管理。該系統包括土地登記、海域登記、房地登記、林權登記和農經權登記等五個業務子系統，這五個系統相互之間存在聯動關系，同時與不動產權籍調查成果管理系統、登記檔案管理系統自動關聯，能相互支撐、互相補充、相互協同和統一。

3.4 不動產統一登記檔案管理系統

建立不動產登記檔案管理系統，實現對不動產登記檔案資料的電子化管理，同時自動關聯不動產權籍調查管理系統、登記業務管理系統，從而實現不動產登記數據、資料的統一存儲、統一管理和統一應用。該系統包括檔案整理、檔案掃描、圖像處理、圖像存儲與命名、歸檔和對登記檔案的查詢、借閱、查閱、統計、輸出、管理、備份等功能模塊。

3.5 與不動產登記信息相關接口

建設不動產登記信息相關接口，提供不動產登記信息交互與共享，實現不動產登記信息與國家、省、市、縣四級平臺的實時共享，實現與自然資源系統內部業務和住房與城鄉建設、林業、海洋、農業等主管部門以及公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計、衛生健康、司法、法院等多個部門之間的互通共享，同時，依法開放權利人、利害關系人對不動產登記的各項權利、事項的公共查詢，提供社會化服務。

結語：

不動產統一登記涉及體制政策、機構人員、法律法規、技術標準和登記規范等多個環節，涉及面廣，時間緊、任務重、影響大。在不動產統一登記的過渡時期，以現有的地籍資料和宗地、宗海統一編號作為指標，宜采取松散結合的方法進行其它類型的數據擴充，有助于推進不動產統一登記的一體化管理。在不動產登記信息管理基礎平臺的設計與建設中，應將各種類型的不動產業務與信息化相結合，進行平臺結構和功能的優化。在建立了統一的不動產登記信息管理系統的基礎上，對其進行數據的及時更新與共享，確保不動產登記信息的現勢性，并制定相應的管理規范制度與制約措施，確保不動產登記信息的保密和安全。