房地產開發項目設計與變更管理方式研究

文／韓笑 華孚集團 遼寧丹東 118001

引言：

近年來，隨著社會經濟的不斷發展，我國房地產行業迅速發展，不僅解決了居住問題，還有效改善了人們的居住環境。然而隨著國家對房地產行業的宏觀調控持續加緊，使得房企的利潤空間被壓縮，加劇了房地產企業的競爭激烈程度。面對這一背景，房地產企業要想更好地應對新的政策和市場環境，必須注重房地產開發項目管理工作，積極提高企業的管理水平與產品質量，從而為企業創造更多的經濟利益[1]。設計與變更管理是管理工作中的關鍵內容，為有效提高房地產產品質量和管理質量，就必須保證這一管理工作的專業性、科學性及規范性，確保項目建設目標的順利實現。

1、設計管理的概述

1.1 內涵

設計管理是整個房地產開發項目實施的重要環節，發揮著重要的指導作用，相關管理人員應對設計管理予以高度重視，安排專業人員負責整個項目的設計工作，確保項目設計的可行性、科學性，從而確保工程項目建設的順利開展。針對設計管理工作而言，主要涉及到兩個環節：一是，開發設計環節，相關負責人員應提前準備好房地產開發項目的報建方案；二是，項目施工圖的設計環節，相關負責人員應明確施工圖設計，讓工程項目施工工作的開展有章可循、有據可依，確保項目的順利實施。在房地產開發項目的不同實施環節，設計管理的工作任務存在一定的差異，所以管理人員應結合不同環節的工期、風險、質量等影響因素，提出行之有效地管理實施方案，對其中可能發生的問題加以具體分析，提前制定相應的防范意見和措施[2]。

1.2 重要意義

在新時期背景下，房地產行業的市場競爭已進入白熱化階段，企業要想搶占到有利的市場競爭地位，就必須不斷提升自身的競爭力與綜合實力。尤其是在企業發展規劃中，管理人員必須充分體現設計管理工作的必要性，結合企業的具體情況對資源進行科學配置；由于房地產開發項目的工程量很大、投入成本高、技術要求高等，所以必須對項目建設中所需的人力、物力及財力等資源進行合理調配。通過對房地產開發項目進行有效的設計管理，能夠大大節約投資成本，為企業帶來更多的經濟利潤。管理人員應提出科學合理的資源利用計劃，既要保證工程質量符合設計規范，還要注重提高資源的利用率，盡量減少資源浪費，降低項目開發成本[3]。另外，由于房地產開發項目的建設周期比較長，往往會由于不可預見性問題影響工程進度，還容易引發投資風險，所以應在項目施工前切實做好設計管理工作，以此來顯著降低突發事件對項目開發的影響，提高項目建設質量，按時完工。

2、房地產開發項目設計管理的有效策略

2.1 確定設計任務要求

在房地產開發項目設計管理工作中，首先必須確定設計工作任務要求，提出清晰的目標。設計人員需深入對工程項目現場進行研究考察，充分掌握現場的交通條件、自然條件、基礎設施、區域經濟條件等信息，然后在此基礎上，遵循因地制宜、科學布置、以人為本的原則，科學設計項目建設方案，且將該方案落到實處。在設計過程中，應強調綠化與水景協調融合的自然生態系統，將綠色、環保、可持續發展的理念貫穿到整個設計之中，實現人與自然的和諧共生。當前經濟社會的飛速發展，為人們帶來了更加便捷的生活，但也嚴重破壞了自然環境，尤其是在城市中存在較為嚴重的空氣污染、噪音污染、光污染等問題。因為空氣污染，居民更加向往綠色、健康的居住環境，所以設計管理工作中需充分考慮這一點，從而讓房地產產品更加符合現代消費者的需求。確定設計任務要求是要達到什么樣的目標，并將其作為項目開發的參考，具有較強的針對性。房企必須緊跟時代發展的趨勢，大膽創新設計管理方式方法，提高工程質量[4]。

2.2 設計進度管理

階段性是房地產開發項目的主要特征之一，要想確保項目建設中涉及到的每項事務得到有效處理，就必須要在設計管理中控制好進度。通常而言，房地產開發項目涉及到施工前、施工中和竣工環節，不同環節的管理要求不同，所以設計人員需要進行深入分析，保證進度的科學性與有效性。就目前我國房地產開發項目實施情況來看，一些企業并不重視設計進度管理，導致工程項目建設中容易出現許多問題，嚴重情況下造成工期延誤，進而降低了項目的經濟效益。房地產開發項目主要位于戶外，由于我國房地產企業項目管理開發比較容易受到暴雨、大雪等天氣因素的影響，造成施工工作無法開展，這就需要在工程項目建設前提出有效的應對策略，合理調整施工計劃，將進度控制在合理范圍之內[5]。另外，在房地產開發項目設計進度管理過程中，設計人員必須加強與其他各部門之間的交流溝通，充分了解可能影響到工程進度的各方面因素，提出對應的防范建議和措施，以此來切實做好設計管理工作。值得注意的是：如果遺漏了某個環節，設計管理就會出現問題，影響到整個房地產開發項目的正常施工，所以必須從整體上進行嚴格把控。

2.3 設計過程管理

在房地產開發項目的設計過程管理工作中，管理人員必須控制好進度，若不能在既定期限內完成設計工作，需提前上報給領導，對具體情況加以充分說明，不可隱瞞。同時，不同環節設計師應該經常互相提供設計數據,以建立一套完整的、協調共同提單數據,從而更好的管控設計人員的工作行為，有效提高設計管理工作的全面性和嚴謹性。在實際工作中，人員應加強溝通，確保內部信息的傳遞，特別是對于一些關鍵問題，需通過討論制定更加科學合理的解決方案，發揮集體智慧的優勢，聚在一起形成強大的凝聚力，為房地產開發項目設計管理工作的順利開展提供支持。最后在設計工作完成后，需提交到審圖中心進行嚴格審查，若存在問題，需給出相應的意見，督促設計人員處理，直至審查通過才可以確定工程施工，這樣就有利于減少設計圖紙的更改。

2.4 合同管理

針對合同管理而言，設計費用在房地產開發項目總成本中所占比例很小，但是資金投入不應過低,不然可能會打擊到職工的熱情,故而應該適當控制,以保證符合設計管理的需要。同時，房地產開發項目設計工作往往需要工作人員耗費大量時間和精力，通過不斷完善和優化設計方案來保證獲得最優的效果。在這一過程中，注意不可給工作人員過大的精神壓力，不能為了趕進度而忽視項目設計的質量與重點[6]。另外，管理人員必須嚴格控制合同條款的內容，充分了解設計圖紙的數量和內容，應符合具體的施工需要，避免后期費用增加。合同是設計管理的關鍵文件資料，房企必須高度重視合同管理，不能出現任何問題，這樣才能夠確保項目正常施工，提高合同管理水平。

2.5 經濟管理

針對房地產開發項目中的經濟管理，首先要注重資金預算與成本控制，科學預算項目不同施工環節的投資情況，采取相應的控制措施來防止出現資金短缺問題。同時，需建立設計人員獎勵機制，如果設計方案在實施中效果良好，就應當給予適當獎勵，以此來調動設計人員參與工作的積極性，對待自己工作更加認真專注。另外，應明確規定因設計問題給房地產開發項目造成的損失，設計單位應承擔一定比例。由于設計單位是重要的參與方，應該承擔責任，可以在合同中提出，保證其具有法律效力。采用經濟懲罰措施，讓設計人員樹立責任感，確保方案的經濟性與科學性。房地產開發項目的投資巨大，經濟發展管理顯得尤為重要，有助于預防項目開發風險，爭取經濟環境效益最大化[7]。

2.6 科學運用設計模型

房地產開發項目設計工作比較復雜，且必須貼合工程實際需求，為進一步提高設計管理的有效性，需與時俱進，采用先進的方法，如：IDEF、DSM、Petri 網等。但是這些創新方法的特性和優缺點不同，在實際應用中需結合具體的工程項目要求、工程場景、工程項目位置等，做好統籌規劃工作。現有的主流模型分析工作中多采用模式化與靜態的模型分析方法，但是在實際的項目施工工作中，往往存在著許多不穩定、多變的因素。因此在構建模型的時候，需對這些不穩定影響因素進行有效把握，突出理論模型的動態性與靈活性，持續完善整體規劃、設計，對項目建設中的突發事件、協調準則等方面做出細致的設計與規劃，且結合實際情況做出針對性的調整，構建出一套完善靈活、協調有序的房地產開發項目建設過程規劃模型，保障設計管理工作的有序開展。

3、設計變更的概述

3.1 設計變更

設計變更具體指設計單位修改與改變已經明切的施工設計圖紙與設計文件的設計規范狀態。一旦發生設計變更，必須盡早處理，不然會給整個房地產開發項目建設帶來非常大的損失。如果變更是在設計階段,則只有圖紙需要修改,而且對其余費用的影響很少或沒有影響；然而,如果是在采購階段變更的話，既要修改圖紙,還要再次購買設備和材料，造成大量的資源浪費；施工階段的變更，除了會增加上述各種成本外，還會拆除一些已經在建的項目，帶來更大的經濟損失。所以，必須高度重視房地產開發項目設計變更管理工作，提高設計變更控制工作力度，盡最大可能將其控制在項目開發設計的初始階段，嚴格審查設計圖紙，盡早發現其中存在的問題或是漏洞，特別是會嚴重影響工程造價的設計變更，必須做好計算工作。

3.2 設計變更產生的原因

房地產開發項目的建設需要很長的時間，在此期間會有很多不確定的風險，包括：政策變化、市場變化等，這些風險會影響到房地產企業的利益，迫使其更改目標，借助設計規避風險。所以，設計變更往往出現在每個建設環節，具體原因有：

一，法律法規方面。國家有關法律法規直接影響到房地產開發項目的開展，如：城市規劃、房地產交易管理、行業技術規范等，若這些法律法規發生改變，將對項目的發展產生很大影響，為了符合新的要求或標準，就需進行設計變更。

二是，設計缺陷方面。在項目設計中，若出現缺乏完善、全面地信息資料，設計人員能力不足，設計時間不足等情況，都會引發設計缺陷問題，且在后續建設環節體現出來，這時企業就不得不進行設計變更[8]。

三，設計標準方面。房地產開發項目的主要目標為：滿足人們在居住方面的生活的各種需求，項目設計中的電力、給排水、抗震等內容與居住緊密相關。然而，在城市化進程中，城市的要求會不斷變化，變得越來越細化，要求也越來越高，為更好的滿足新時期發展的需要，就必須合理調整設計方案，產生設計變更。

四，決策調整方面。在房地產開發項目中，開發商的決策并不能始終保持不變，當需要調整項目決策時，現有的項目研究設計方案就不能滿足開發商戰略要求，這就不得不進行設計變更，滿足開發商提出的目標。

五，施工方面。房地產開發項目施工過程中，如果施工技術水平、施工現場環境條件等發生改變，或是施工材料，機械設備等發生問題，就不得不進行設計變更，以此來滿足現場施工需要，讓項目施工順利完成。

4、房地產開發項目設計變更管理的有效策略

4.1 強化設計變更簽發管理

當原來的設計確實不能確保工程的質量要求，設計確實有問題和不足、設計不能滿足施工現場需要時，不得不進行設計變更時，相關部門必須對變更設計的經濟性與合理性進行綜合考慮，并對變更發生以后帶來的效益、施工單位索賠等方面的損失進行全面分析和對比，權衡輕重后再做出重要決定。

在設計變更發生后，無論是哪一方提出，均需要開發商、設計單位、施工單位的三方同意，由相關負責人簽字后由設計單位進行圖紙變更，同時辦理相應的變更簽發手續，方可執行設計變更的內容。在辦理手續時，必須進行嚴格的審查，在確認原設計已無法符合現場條件或保證施工質量后，才能夠進行變更，并在變更后與原設計的經濟性做出合理的決定，每項設計變更均需要詳細說明變更的原因、背景、變更的單位、主要工作人員等[9]。

在設計變更執行過程中，需安排專門的機構進行嚴格監管，并簽注執行意見，即變更的實施時間，施工后發生的設計變更，需要與原本的設計圖進行比較，以此為依據來明確具體的施工結構、安裝成本、相關材料成本、拆除成本、需要拆除的材料等。

4.2 加強設計變更控制

一是，盡快減少設計變更的次數。為能夠將房地產開發項目中可能發生的風險轉移到設計環節，就必須在設計階段切實做好設計任務書的制定，嚴格控制設計過程，對設計成果進行全面、科學的評審。

二是，嚴控設計變更的發生。在項目建設期間，必須堅持“先研討再測算最后決策”的原則，即先在技術層面驗證設計方案是否可行，然后在成本層面上驗證設計方案是否可行，最后再明確是否發生變更。

三是，結合房地產開發項目的特性及具體要求，提前在施工合同中細致地列出相關規范，包括：設計的全部項目、總承包范圍、最遲設計完成時間、必須確定的要素、合同簽訂時間等，注意不可為了趕進度而把本該在合同簽訂環節就必須確認的工作以暫定的形式后推，不然在項目建設后期必然會發生大量的設計變更，給企業帶來巨大的損失。

四是，構建科學的設計變更評估生效機制。在房地產開發項目設計變更生效之前，需結合自身實際，構建有效的評估機制，明確強制生效方式，也就是每一項變更都要先進行內部造價、工期及可行性評估，然后通過某種事先約定的方式發出和生效，若未通過內部評估，就不可發出，從而徹底改變設計變更事出多門的問題。

結語：

綜上所述，對于房地產工程建設而言，要想確保建設的高質量與高效率，為企業創造更大化的利益，就必須切實做好房地產開發項目設計與變更管理工作。在具體工作中，應明確影響設計變更的各方面因素，然后有針對性的采取有效措施，盡量規避設計變更的發生，若不得不進行設計變更，則必須規范設計變更方式，以此來有效降低損失，促進房地產開發項目建設工作的有序開展。