商業綜合體建筑工程項目管理探討

文／王銘軒 青島信達置業有限公司 山東青島 266073

引言：

商業綜合體結合了不同空間下不同的建筑功能，顯著的節約了城市用地，縮短交通距離，發揮了整體效益。不過在商業綜合體項目發展的過程中如何實現資源優化配置以及科學計劃、組織、指導各種生產要素也成為了開發商需要深入思考的問題，尤其是在工程項目管理過程中商業綜合體會受到多種因素影響，只有做到準確預測、科學管理才能實現商業綜合體項目的順利進行，以下借助某商業綜合體工程就建筑工程項目管理進行深入分析。

1、城市綜合體特征

2004年至今國家通過多種手段進行經濟調控實現經濟的平穩運行，并且出臺了相關房地產政策，讓商業用地建設獲得更大的發展空間。商業涵蓋了辦公、餐飲、交通、展覽等相關行業的商業用地建設。商業綜合體就是在城市發展的過程中伴隨著市場發展以及人們生活水平提升而出現的一種建筑，可將其理解為獨立的城市空間，商業綜合體內部部門之間相互補充，為人們生活與工作提供了巨大便利。不過這種建筑結構復雜，如何做好管理工作是開發商、建設單位都要思考的問題。盡管商業項目具有很大的發展潛力，不過并非都能獲取高利潤，并且國家對房地產開發要求逐漸提升，需要開發商明確商業綜合體的特征，主要體現在：其一，涵蓋了展覽、餐飲、交通等面向消費者的消費模式；其二，工程規劃實施和運營需要投入大量成本；其三，商業綜合體建設限制條件較多；其四，需要及時修正和調整工程建設問題；其五，需要加強與第三方運營團隊的合作。整體看來，商業綜合體具有建設難度大、建設要求高、項目利潤高等特征，由此導致施工期間存在一些難題，需要處理好時間、成本和利潤之間的關系[1]。

2、項目特點分析

某商業綜合體項目地理位置優越，該商業綜合體建筑涵蓋商業中心、購物廣場、旅游景點和多種娛樂場所，占地面積50 萬m2。其中辦公樓地上30 層，高度達150m；公寓式酒店地上24 層，高度達100m；另外有商業裙房地上3 層。后續計劃配套多種設備設施，其中包括15km 的空中長廊、金融中心以及藝術大廳，全部工程建設后預計該項目成為該城市最大商業綜合體項目。該項目緊鄰城市地鐵站導致深基坑開挖難度大，表現在距離地鐵線不足100m，并且地下分布大量市政管線，需要做好施工環境保護措施，為了在深基坑施工過程中減少對周邊環境的影響，在基坑周邊設定為不同的混凝土支撐和鋼支撐結合的方式。為了實現快速開挖、減少施工中的不利影響將周邊劃分成不同地塊，要求在16 小時之內開挖和完成支撐。與此同時，需要在開發過程中進行精細化管理，并且對交通流、線組織施工、現場車輛管理提出較高要求[2]。

2.1 做好前瞻性的深化設計工作

本商業建筑采取鋼結構組合樓板形式，并且構件預制率高，由于大量管線通過鋼梁腹板區域，因此在項目深化設計過程中需要準確協調鋼結構以及管線，合理設置孔位，這對項目深化設計提出很高要求。

2.2 做好施工區域的現場布置

2.3 超高層單體施工安全控制

在工程進行過程中需要高度重視超高層單體施工的質量控制，由于建筑的施工作業面廣，并且參建單位數量多。在安裝施工期間存在交叉作業，并且大型鋼構件以及幕墻需要高空作業，對項目安全管理提出了更高要求。

2.4 進行信息資料的管理和歸檔

由于本商業綜合體項目建設涉及諸多專業，項目建設周期長，所利用的建筑材料類型多，使得工程信息量和數據較大，在資料管理過程中存在諸多難點，需要及時進行進度信息共享，頻繁更新電子版資料，而現場出現管理失誤以及返工情況會進一步加大信息管理難度[3]。

3、項目施工管理的難點

3.1 建筑物結構復雜

商業綜合體中容納了不同類型的建筑物，并且建筑外形具有個性化特征，施工過程中也會由于內部空間布局的復雜性加大施工難度。相較于普通民用住宅，綜合體所使用的施工技術更為特殊，并且施工期間需要不同施工單位參與，對施工人員要求更高，如何協調施工單位施工工序之間的關系需要充分思考。

3.2 工程設計變更較為頻繁

在建設現代化商業綜合體的過程中，業態管理控制成為項目開發和建設的關鍵。建筑設計圖紙較為復雜，設計跨度時間較長，甚至會導致施工工期延后，而圖紙的臨時變更也對施工技術與管理帶來更大挑戰，要求結合圖紙變化進行工程臨時調整，實踐項目如期高質量進行[4]。

3.3 施工現場管理難度大

由于項目設計問題會導致工程建設中存在不確定性因素，并且施工期間會由于項目資金問題、工程材料欠缺問題、機械設備故障問題導致現場管理難度進一步加大，需要開發商進行全面分析，制定好應對措施。

4、商業綜合體建筑工程項目管理措施

4.1 通過前期規劃了解項目建設環境

在定位城市商業綜合體的過程中，主要是為了滿足群眾生活、消費等需求，所以在前期規劃中必須充分了解城市交通業態分布、公眾需求。在工程項目實施運營以及后期實施過程中前期策劃十分關鍵，也是減少工程變更、保證工期和質量的關鍵，要求開工前期調查商業綜合體的基本規劃，與當前政策法規以及城市總體規劃之間的關系，由此確定建設規劃地的相關因素，避免后期運營造成經濟損失[5]。

4.2 保證工程項目投資管理質量

在商業綜合體項目當中容易出現漏項、增項的情況，其中主要和規劃定位不準確、方案設計不合理有關。因此一方面需要做好圖紙會審工作，這一過程中需要確保建設單位施工單位積極參與，從經營的角度明確總體平面功能，了解結構特征；從工程技術的角度講也要保證施工圖技術具有可行性，然后進行重點審查；從造價的角度講要保證方案具有經濟性，能夠控制在預算范圍內。另一方面需要做好工程招標工作，通過項目招標的方式有利于控制施工費用，并且優選施工單位和施工方案，也有利于加強現場施工管理。此外，重視施工材料采購管理，要求采購前期制定完善的采購方案，明確質量、價格、交貨期、服務等相關要素，由此最大程度的控制項目投資，保證工程建設質量。

4.3 完善管理體制

要求建設單位不斷完善管理體系，安排專業人員負責現場施工和安全管理工作，打造系統的管理體系，并且需要制定風險保證金制度以及安全保證金制度，實現安全管理和績效掛鉤，確保現場人員具有安全施工意識。當地政府也需要組織相關部門及時發現現場施工存在的風險問題，由此保障項目高質量建設。此外，需要制定施工管理責任制，在商業綜合體項目進行過程中需要制定和完善施工管理制度，保證管理內容全面，其中要涵蓋質量控制、進度管理、安全管理，全面提升現場管理水平，要求將責任落實到相關部門和個人，定期開展現場安全管理工作，之后要讓管理工作效果與薪資掛鉤，一旦出現工程質量問題以及安全問題要追究責任[6]。

首先，強調馬克思主義關注“民族大眾”問題。正如馬里亞特吉所言:“我們確實不想在美洲照搬照抄馬克思主義，它應該是一種英雄的創造性事業。我們必須用自己的現實和自己的語言創造出印第安美洲的社會主義。”[11]馬克思主義本土化實踐路徑的選擇使得拉美馬克思主義一開始就具有一種反帝國主義的、文化關切的、拒斥歐洲中心主義的特征。拉美馬克思主義者相信，任何地域性的實踐經驗不能被普遍化為整個大陸的仿效范式，但是本土化的經驗會豐富馬克思主義的時代性內容，對其他地區和民族接受馬克思主義產生良好的示范性影響。

4.4 做好重點環節把控工作

針對關鍵環節需要制定成熟的管理理論，要求施工單位結合工程情況分析現場勞動力、建筑材料、機械供應，然后對不同環節擬定具體的施工方案，在重點施工環節要求監理工程師審批，并由監理單位同意，尤其是項目建設的特殊方案必須由工程師審批，然后進行查驗，確保達到安全施工和技術要求。比如在施工現場管理方面施工材料管理十分關鍵，由于商業綜合體建筑工程量大、建筑整體高度大、施工場地小，需要在施工期間解決原材料對方和垂直運輸問題，采用分區堆放和分樓層對方的方法可以保證良好的施工秩序。再如安全管理過程中需要全力保障綠色施工，樹立安全第一的施工思想。而現場環境管理方面，由于各業態相鄰并且開工時間存在差異性，要求做好施工現場環境管理工作，其中包括處理好建筑垃圾，做好現場除塵降噪工作，避免對周邊群眾生活造成不利影響。

4.5 積極應用現代化管理手段

在商業綜合體建設過程中必須加強信息技術的應用，在信息化管理模式下涵蓋質量管理、成本管理、合同管理等多項內容。對各施工單位溝通和不同模塊協調有著積極作用，要求明確項目管理的不同功能，比如通過工程清單模塊掌握項目建筑材料使用情況，再如通過施工方案模塊管理項目建設文件[7]。

4.6 采取動態化管理方法

在該建設項目進行期間關鍵在于協調好質量、成本進組三者之間的關系，在保證工程質量的同時進行進度控制，并且需要通過多項措施避免資金浪費。在壓縮施工進度的過程中需要投入更多人力、材料以及機械設備，而壓縮成本也可能導致施工進度不合理，所以要求業主方以及建設單位分析管控目標，確定質量、進度以及成本曲線的平衡點，實現動態化管理。以資金管理為例，由于本商業綜合體項目建設時間長、規模大，因此所投入資金量大。資金是確保工程確立建設的關鍵，如果資金不到位就會影響正常施工進度，也會危險項目建設質量。為此，業主方需要全力保障資金投入，滿足于人工、建材等方面的資金支出，做好項目預算管理工作，加強項目資金風險管理[8]。

4.7 進行區域化施工管理

為了確保有足夠時間對某環節施工管理，要求項目小組基于區劃原則在施工區域結合施工圖、施工面積和竣工時間劃分成管理的參考要素，并且建設項目單位也要結合總平面圖做好現場管理工作，達到政府規定要求，全力保障施工安全，保證道路暢通。與此同時，要求從項目建設環保的角度出發，對于現場材料他使用要減少搬動次數并且集中放置，而塔吊位置的設置確保覆蓋整個工程，并且施工期間不得混用塔吊。整個施工過程中要求業主方、建設方、承包方和監理方加強溝通。

4.8 重視技術和人才的項目管理工作

商業綜合體工程規模龐大，施工期間要求建設單位投入大量人力和物力，從工程招投標、設計、施工到竣工驗收要求進行全方位分析。而保證工程順利進行的關鍵在于技術投入和人力支持，這就要求新時期借助信息化管理手段和計算機技術加強現場管理，由此提升施工效率，要求建設單位重視技術創新，大力培養技能型人才，培養出懂管理、懂技術復合型人才參與項目建設和管理。與此同時，施工人員也需要定期接受培訓，保證掌握施工技術，具有安全施工思想，為商業綜合體項目高質量建設提供支持。

5、BIM 技術在商業綜合體項目管理中的應用

5.1 精細化基坑開挖管理

由于本工程基坑臨近地鐵，因此采取4D 模擬方法提升基坑施工準備階段土方開挖方案制定效果，確定基坑開挖順序。通過模擬土方開挖與地鐵運營單位進行可視化溝通，有效提升了技術交底質量，為施工進行打下基礎。

5.2 深化設計和三維出圖

由于本建筑工程預制率高，對深化設計提出了更高要求。為此在鋼結構和機電施工部分全部采用三維模擬方法，利用相關軟件分析施工碰撞問題，然后直接和設計單位溝通，如果修改難度較大需要業主方參與其中，并優化原有設計方案。借助三維模型進行預制構件的加工，然后通過三維模型導出施工圖，比如針對辦公樓和管線綜合排布建立了模型并設計多種方案，這一過程中需要鋼結構單位相互配合，提前對特殊部分處理，優化管道孔洞預留位置，由此節約建設材料[9]。

5.3 輔助項目安全管理

由于本工程中基坑數量較多，并且建筑主體高度大，為滿足施工需要設置六部大型塔吊，并且現場作業面較多，對安全防護提出了較高要求。為此利用BIM 技術并根據施工實際情況設置模型，由此分析施工潛在風險，尤其是防火分隔區、設置臨邊洞口防護都在階段模型基礎上確認，由此提升現場管理水平。

5.4 利用BIM 技術進行成本估算

在本項目進行過程中，預算人員利用了多種財務預算軟件，然后配合BIM 模型導出明細表、直接得到材料數量、尺寸等相關信息，之后導出材料表單進行信息核對，并且構件信息可結合設計變更情況加以修改，由此指導現場管理，保證了材料管理的實效性，能夠有效避免鋼材混凝土等材料浪費，保證了建設效益。

5.5 利用BIM 技術進行文檔資料管理

一方面是大型構建信息化平臺管理。通過BIM 信息化平臺把鋼結構以及幕墻等施工劃分為材料管理、構件制造以及項目安裝等階段，由此達到可視化管理目標，比如鋼柱以及幕墻板劃分成不同批次，然后制定施工管理流程，并且利用掃描槍對不同構件進行身份確認，由此達到動態管控目標；另一方面，進行協同平臺管理。通過BIM 信息和云端服務器的數據交互，把施工進度、材料和最新版模型上傳到交互管理平臺，便于參建方及時掌握信息，實現協同管理。

結語：

綜上所述，商業綜合體建筑結構具有特殊性，所以對項目建設和管理水平要求較高，為了確保項目建設質量、加強成本控制需要業主方起到統籌作用，而項目建設單位和施工單位也需要通過多項舉措推動工程高質量進行。新時期需要建設整個過程加強對信息技術的利用，最終有效提升建筑工程項目管理水平，促進城市良好發展。