不動產登記制度對房地產經濟的影響與策略探討

文／王新梅 東營市不動產登記中心河口分中心 山東東營 257200

引言：

房地產經濟在我國建設發展過程中存在的重要到位，也在我國稅收工作中占據較大比重。房地產經濟不僅是房地產發展情況的映像，同時也是我國居民生活質量能夠得到保障的重要體現，有助于推動社會和諧可持續發展。為了實現對房地產行業的科學管控，我國出臺了不動產登記制度。該制度的出臺對房地產經濟帶來一系列的影響，受不動產登記制度的影響，房地產經濟想要獲得穩定發展，就需要逐步轉變自身發展策略以及發展方向，這樣才能夠獲得長久的經濟效益。

1、不動產登記及不動產登記制度

1.1 不動產登記的內容

不動產登記制度指的是根據物權所有人或者利益關系人提出的要求，并將其要求全部記錄在登記簿上。登記的內容主要包括所有權的權利內容、所有權的掌握人以及不動產的變動情況以及其他一些內容，上述所有內容都需要被全部記錄在登記簿上，這樣才能夠確保明晰物權的權屬情況。除此之外，對于不動產登記制度對房地產經濟的作用進行全面剖析，即使目前我國不動產登記制度正處于初步的落實階段，但是仍然會給房地產市場發展帶來一定的風波，我國出臺相關政策以后，越來越多的購房者都停留在猶豫階段。我國人口數量龐大，居民對于住房的需求較高，因此不動產登記工作需要耗費較長的時間才可以徹底結束[1]。從政府方面對房地產經濟進行分析，需要充分考慮房地產行業發展的情況，合理制定相關的政策，借助現代化的信息登記網絡平臺，提升我國政府征收房地產工作的工作效率，保障我國房地產行業可以獲得比較穩定的發展。例如在房地產調控的過程之中，需要制定相關的表格信息，這樣政府就可以對區域住房的現實情況以及具體的房價和稅收問題進行全面的掌握以及了解，推動房價均衡化發展，保持我國房地產供求關系的穩定。

1.2 不動產登記制度的特點

不動產登記制度具有以下三種特點：第一點，清晰明確房屋產權關系。不動產登記制度實施與發展的最主要特點，就是其明確了房屋產權的關系。傳統的房屋登記過程中，買房者會因為對房屋產權認知的不夠明確，因此出現經濟糾紛等情況。這種情況的產生，損害了房地產行業的商業形象，限制房地產行業的發展也不利于我國社會的全面發展。現階段，不動產登記制度的頒布，巧妙的解決房屋產權不夠明確的問題，加快房屋交易的效率。第二點；提升住房信息的查詢速度。不動產登記制度的出臺，確立了房地產統一工作的順利展開，并且實現對房地產信息的編碼工作。在此過程中，房屋的產權人得到明確，住房信息的查詢速度也獲得相應的提升。在房屋產權信息的查詢過程中，只需要輸入關鍵詞就可以獲得有效信息，節約工作人員工作時間的同時，推動了房地產行業的穩定發展[2]。第三點，增強房地產市場透明度。不動產登記制度的頒布，能夠讓買房者提高對房屋產權的認知，編碼標注的手段也確保了房屋的唯一性。借助對房屋登記編碼進行查詢的辦法，能夠使居民群眾更加明確的掌握城市房屋的供求情況，提升了房地產市場信息的可知性，讓房屋購買者能夠更加清楚的掌握相關信息，推動我國房地產行業的發展與進步。

2、不動產登記制度與房地產之間的關系

從宏觀的層面來看，不動產一般包括土地、房屋以及草地等，涵蓋的范圍較為廣泛。不動產登記制度就是權利人與關系人之間的申請，然后由國家的專職人員對不動產事物變動的情況，詳細的記錄在不動產薄中，這也是不動產登記過程的主要內容。但是在居民的日常生活中，一般不動產登記多數指房地產，受一些原因的影響，許多人認為不動產登記的主要目的就是減少房價，但是這種想法缺乏一定的全面性以及權威性。不動產登記是我國明文規定的一項規章制度，主要目的是保護居民群眾的相關利益，如果一旦面臨權屬問題，不動產登記也可以證明房屋的權屬問題，有助于解決產權問題[3]。不動產登記制度也是現代化社會變革以及經濟發展過程中，產生的一項新型的管理制度，這一制度的出現意味著我國不動產統一制度的發展。在我國未來的發展過程之中，會對房地產市場經濟發展以及經濟建設有著十分重要的促進作用。

3、不動產登記制度為房地產經濟帶來的影響

3.1 對二手房的影響

我國出臺不動產登記制度是為了保障我國資產所有權人的合法權益，并不在于讓房產資源限制。在該項政策出臺的初始階段，會對房地產市場運行帶來一些影響，但并不會產生決定性的作用，該項政策出臺落實的初始階段，對房地產行業有著十分重要的影響，但是該項政策落實的主要目的是將房產行業的信息進行梳理整合，而不是限制房地產行業的發展。政府部門借助現代信息化的網絡技術，對房產行業進行更加快速的審查并且能夠實現對申請流程的合理控制以及管理發展。在一般情況之中，人們會在不動產信息管理系統上對不動產信息進行查詢以及管理。不動產登記制度的落實之中，有關于房地產的信息還比較少，因此許多投資者也沒有出現大量買房的情況。想要實現對有關信息的快速以及高質量的整理，并在一定程度上將這些信息內容的關系進行系統化的融合，進一步簡化并且提升信息的檢查以及申請流程[4]。一般來說，人們在進行不動產信息之前，需要進行相關的審查，在這種嚴格審核的模式下，投資者大部分不會選擇購買過多的房屋。針對二手房來看，不動產登記制度的管理調理中，二手房市場不會受到一些自認或者人為條件的影響，但是可能會存在傳統地質推測方式被打破，進而導致二手房的需求上升，可以讓二手房市場價格變得更加合理和穩定。值得注意的是，從短期發展的角度出發，二手房市場房源會出現比較大的波動，但是在一、二線城市之中，一手房則不會受到相應的沖擊。從長遠的角度來看，這些制度的落實可以在一定程度上提升房產稅收。基于此，二手房房稅征收過程中，有可能會對一手房的價格產生一定的影響。在不動產登記制度發展的過程中，其長期發展帶來的影響較為深入，在一定程度上提升二手房的房源量，還充分滿足二手房的需求，進一步對房價進行精準的控制，這樣才可以保障房地產工作持續穩定的發展，保障房價穩定。

3.2 對房地產經濟造成的影響

不動產登記結束以后，房屋的購買者無法在較短的時間之中看到較為明顯的利益回報，這在一定程度上降低買房者購房的欲望，但是這種問題的產生也是缺乏一定全面性的。這是因為購房者清楚的知道，對房地產市場造成的影響會根據現實情況的轉變，而逐步發生相關的變化。不動產登記制度頒布三年以后，房地產行業就會出現比較明顯的市場經濟利益回報[5]。在出臺不動產登記制度時，國家是從房地產行業長遠發展的角度出發的，這一制度的出臺對長期經濟影響的發展還較為有利。互聯網經濟發展背景下，利用信息技術的手段能夠實現智能化的登記，在一定程度下可以限制信息不對等情況的產生，可以為房地產經濟發展，提供比較重要的空間，推動房地產行業發展。

3.3 對房價的影響

從房子價格的角度新型分析，房地產經濟影響吸引人們重視的地方不是在其受影響的過程中，也不在其內容之中。新的房產制度發布以后，在調整房產的過程當中，人口、收入以及市場經濟環境，都對房價產生一系列的影響。除此之外，現階段房產稅也對房價產生較為嚴重的影響，房產稅主要是對長期購房的制度設計以及考核。利用不動產登記制度能夠實現對房產規劃工作的推動以及促進作用，進一步對購房者在未來房價預估的過程中，產生一定的波動[6]。正是這種情況造成房價的下降，基于此，房地產商需要及時對市場二手房開展科學的調整，以此解決舊的房產面臨的產權問題。因為老舊房子存在的時間較長，再加上市場供需關系的影響，房價也受到例如人口、土地以及金融等問題的影響。

4、完善房地產經濟中不動產的策略

4.1 引入不動產單元的新概念

不動產單元概念在房地產之中的應用，在一定程度上能夠提升居民對于土地概念的認知以及理解。但是值得注意的是，不動產的單元概念并不單單指某個登記機構，而是借助登記在一個系統內建設一定范圍的登記制度。自從我國實現不動產登記制度以來，登記制度已經被重新的建設和完善，新的登記制度變得比較簡單，提升登記工作的效率，并且有效節省人力資源消耗的工作成本，在一定程度上保障數據的真實性以及可靠性，這樣可以方便后期進行查詢和管理工作[7]。傳統不動產登記過程中，由于缺乏相關的登記制度，因此在登記過程中，各部門之間缺乏統一的工作標準以及技術手段。因此，傳統的不動產登記手段，很容易產生部門與部門之間的矛盾。不同不動產之間對登記制度缺乏一定明確的標準，因此容易加劇登記過程中各部門之間的矛盾，并且有效保障登記的準確性以及有效性，進一步實現信息資源共享。

4.2 調整房地產運營核心

開發商想要開展產品設計的活動，就需要先獲得土地的使用權。房地產登記制度的影響下，房地產開發商要充分結合客戶需要，注重對客戶的運營以及維護，建造符合市場審美的品牌。

4.3 推動房地產經濟發展

現實生活中，每個地區的房地產政策都獨具特色。因此，想要更加合理的推動房地產登記制度實施，尋找創新發展的關鍵點，以此來推動房地產經濟發展。在現實操作的過程中，房地產開發廠商需要以客戶的需求作為產品結構調整的實際，利用融資的手段創新自身的經濟發展方向，轉變傳統發展過程中存在的債務問題以及融資渠道不夠多元化的問題，節約融資成本。

4.4 建立統一的不動產信息登錄平臺

現代信息發展背景下，傳統的不動產信息登記的弊端逐步顯示出來，政府部門可以借助信息數據的手段，建立全國統一的不動產信息登記平臺，該平臺可以推動房地產登記業務的實施，也可以更加科學以及程序化的推動不動產登記發展，各個部門建立資源貢獻的新局面，這樣才能夠為社會提供一定的法律咨詢服務。

4.5 適當削弱產權交易與登記的行政色彩

我國現代發展過程中，政府對登記制度也提出了比較高的要求，特別是注冊部門的工作，必須要注重登記信息的實質性，這種審查的操作過程十分復雜，并且很容易產生錯誤，這種問題一旦發生，那么政府就要承擔相應的責任。為了能夠更好、更加積極的引進一些先進的經驗，掌握一些相關的實踐知識[8]。現階段我國公證機構負責合同簽署的有效性才能在房地產交易過程中顯現出來，政府在房地產登記注冊過程中，需要對其權利進行公證，這也是該項工作能夠有效展開的基礎。

4.6 建設資源共享，分工明確的經濟體系

在房產經濟的發展過程中，開發商需要意識到不動產登記制度對其發展產生的影響，特別是通過出臺關于土地資源為核心的不動產登記制度，這樣才能夠促進資源的合理配置[9]。不動產登記制度的工作部門，需要準確弄清楚自身的職責，提升自身的工作效率，這樣才可以實現真正意義上的資源共享。除此之外，還需要對事物的屬性形成準確的認知，遵循事物客觀發展的同時嗎，開展對土地資源性以及永存性的了解，提前展開對土地使用權的調查以及登記工作。已經完成的土地需要為其頒發證書，這樣才能夠明確土地權屬的問題。而且，在土地測量的過程中，也需要開展信息準確登記的工作。對于樓房登記來說，不動產登記就是需要將房主的個人住房信息，利用現代化的設備實現與互聯網的連接和登記。不動產登記結束以后，就可以從相關的系統上對個人住房信息進行查詢，并且實施精準化的管理，以此保障房產交易的有效性。

4.7 簡化登記審核步驟

不動產登記制度的踐行過程中，由于以往登記審核的步驟比較多，因此在登記過程中可能會產生一系列的問題。受這些問題的影響，后續信息查詢工作很難貫徹實施下去，同時管理部門的工作量也會變得更加繁忙，使原本就比較復雜的工作變得更加困難。對登記審核步驟進行簡化，可以在一定程度上減少登記的內容，并且減少管理部門工作的任務量，提高對房屋信息的安全保障，并且充分維護產權人的相關利益。

4.8 改變企業運營方向

在不動產登記制度的發展過程中，房地產經濟想要獲得穩定的發展就要促進自身的轉變。在提升自身服務水平的同時，轉變企業的運營方向，提升企業對房產信息的掌握能力，這樣才可以充分結合買房者的需要進行房產銷售。房地產企業需要對購房者的需要進行深入的研究，利用多樣化的融資手段，減小客戶購買房產的壓力。企業可以借助詢問或者問卷調查的方式，掌握消費者的需求，促進房產經濟發展。企業也可以借助互聯網的信息手段，進行自我宣傳，以此提升買房者的購房欲望。

結束語：

總而言之，不動產登記制度的貫徹落實，可以幫助群眾更加明確房屋產權的意義，減少不必要的經濟糾紛，同時還能夠提升對城市房屋的供給量，降低房價增長的速度，保障我國社會能夠獲得穩定的發展。不動產登記制度的背景下，房地產經濟需要從技術、流程、制度以及企業內部等多個角度出發。在信息技術快速發展的背景下，可以借助現代化的設備構建信息共享平臺。這樣在一定程度上能夠將復雜的房屋登記過程變得更加簡單，也可以引導登記工作向著更加規范化的方向發展。在幫助購房者查詢信息的同時，還能夠實現對產權人信息的合理保護。信息平臺的構建，在一定程度上實現資源共享，使各個部門的聯系變得更加緊密，提升部門的水平以及工作人員的工作速度，簡化登記流程、逐步完善登記體制，可以有效保障房屋登記的準確性。