房地產評估方法體系及稅費在交易管理中的應用探究

文／王貴榮 北京京城捷信房地產評估有限公司 北京 100029

引言：

房地產業是我國國民經濟的支柱產業，對國家經濟增長具有重要作用。房地產評估是促進房地產市場健康發展的保證之一，政府主管部門應該加強對房地產交易的管理，制定科學合理的評估方法和體系，以對房地產業的發展起到積極推動作用。本文從房地產評估方法的概述入手，提出現行稅費與房地產評估的關系，闡述房地產評估方法與所涉及相關稅費，提出房地產評估方法體系在交易管理中的應用策略。

1、房地產評估方法概述

1.1 成本法及其特點

（1）成本法概述。所謂成本法，是指引用相關不動產重新購置或是重新建設的思路和方法。一般來說，公用建設項目如學校、圖書館、會展中心等建筑物的價格常采用該種評估方法。該類房地產評估方法測算過程中應注重兩方面，一是土地成本計算，二是開發成本計算。土地成本計算包括地產項目開發建設過程中所支出費用及稅金；開發成本計算過程中，包括土地開發成本（包括：房屋及建筑物所在宗地紅線外基礎設施建設費用及宗地內場地拆遷平整等費用）及建筑物建設成本（包括：建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費、室外工程費等）。成本測算則涵蓋了辦公費用、差旅費、人員工資在內的管理費用計算。另外，計算過程中還要考慮財務費用（利息）、銷售費用、銷售稅費、利潤等，以確保評估結果公平。

（2）成本法特點

通過成本法評估房地產價格，主要是從開發商角度出發對房地產進行評估，將其盡量還原為開發建設過程中所需要支出的成本進行測算。然而，房地產作為一種特殊商品，不僅會因為建設年限、使用年限的久遠而產生貶值；也會因為市場、客戶、地理位置等因素，在一定程度上產生增值。現實操作中，房地產價格不能完全通過消耗成本確定，還應該考慮房地產本身效應。可見，對于房地產估價，僅運用成本法顯得有失偏頗。

1.2 收益法及其特點

（1）收益法概述

收益法類似于利用貨幣時間價值的方式，把被評估房產未來純收益折算至現值，從而實現與被評估對象的市場價格相一致的方法。該方法應用的是預期收益原理。房地產價格評估的收益法包含三個環節：計算類似房地產收益、測算還原利率及被評估房地產的其他因素、測算房地產評估時點的價格。

（2）收益法特點

收益法與成本法不同，它是從使用者視角出發估算房地產價格。收益法計算過程中，主要是對于不動產風險性投資，是對被評估對象的限制，在具有一定經濟效益或潛在經濟效益的房地產行業中應用。從另一個角度來看，若被評估對象缺少預期收益或是難以測算收益，則該方法應用過程中準確率將大大降低。同時，該方法僅是對于被評估對象的未來價格進行一個趨勢估算，受到企業管理、評估師的經驗判斷等影響因素，其結果具有很大的不確定性。

1.3 市場比較法及其特點

（1）市場比較法概述

市場比較法是目前較為常用的一種房地產評估方法，不同于成本法、收益法，主要是將被評估對象與類似房地產的近期交易價格進行對比，完成房地產價格評估。該類評估方法下，主要是運用替代原理，以期確保相近似房地產價格的一致性。房地產價格評估的市場比較法，適用于房地產發展較為成熟的市場，通常會有大量類似的交易案例。該方法的運用要注重幾個環節：對交易資料收集歸納和整理、選定合適的交易案例、進行相關因素的修正后計算評估價格。

（2）市場比較法特點

該評估方法考慮市場目前類似房地產的價值后，采取替代原理，根據市場供求理論對房地產進行評估，其評估價格更接近于市場公平價值，道理易懂且具有較強的合理性，易于被大家所認可。缺點為受比較對象的數量限制，只有比較對象絕對量較大時才能夠適用，如果比較對象較少，則影響其準確性。

2、現行稅費與房地產評估的關系

2.1 稅費實質及特征

（1）稅收實質與特征

稅與費是兩個不同的概念，“稅”主要是指稅收收入，我國90%以上的財政收入來自于稅收，稅收收入對于國內的經濟增長、國防建設、民生福祉等都起到重要的積極作用。稅收具有無償性、固定性、強制性的特征。無償性是指國家按照相關法律，向有納稅義務的納稅人征收稅款后無需返還；固定性是指稅款征收以前，根據稅收法定的原則確定的相關因素，具有相應的固定性，在一定時期內不會變更；強制性是指為了維持國家機器的運轉，稅收通常以“法”的形式，對征收捐稅加以規定，并依法強制執行。

（2）各類費用實質與特征

我國的費用征收大致分兩類，一是與稅收較為接近，如教育費附加、地方教育費、城市配套費等，這些與稅收的實質有著相同之處；二是與經濟活動相關的費用，如房地產項目開發過程中的建設項目可行性研究費、勘察設計費、招標代理費、監理費等。該類費用的發生是與正常經濟活動一并出現的，是相關單位及個人在參與市場經濟活動過程中所需要支付的成本。

2.2 與房地產評估相關的稅收法律

我國的稅收法律體系是以流轉稅為主、所得稅為輔、其他稅種為有效補充的整體結構。目前，國內在征的稅種涵蓋了七大類、十八個稅種。其中，流轉稅方面，營改增以后，與房地產交易關系最為密切的營業稅退出了歷史舞臺。我國為了公平稅賦、完善增值稅抵扣鏈條，由增值稅替代了營業稅的征收功能，并且繳納增值稅同時，按規定還要繳納城市建設稅、教育費附加及地方教育費等，目前房地產交易中的流轉稅以增值稅為主要稅種。同時，房地產交易過程中還包括所得稅類，如企業所得稅、個人所得稅；其他稅種包括了土地增值稅、土地使用稅、印花稅、契稅等。

2.3 稅費與房地產評估的關系

房地產評估有三種方法，即成本法、收益法、市場比較法。若將被估價對象理解為一種權利，而不將其視作估價對象實體，則稅費就是權利人所擁有的權利，或是利用該權利所實現的收益，這樣一來則需要支付相應的成本及費用。同時，我國目前的稅收體系中，除了增值稅為價外稅以外，其他各類稅種大多為價內稅，即銷售價格中包含相應的納稅成本。因而，房地產在估價過程中，如果不能很好的考慮稅費與房地產評估的關系，則將造成估價上的不準確，最終將影響房地產交易。

3、房地產評估方法所涉及的相關稅費

3.1 成本法評估所涉及的相關稅費

成本法評估涉及的稅費包括兩方面內容，即與取得土地使用權相關的稅費、房地產建設方面的稅費。

首先，取得土地使用權相關的稅費。城市拆遷取得的土地使用權、通過招標、拍賣、掛牌方式取得的土地使用權等兩種方式所支付的購置土地使用權的費用。

①城市拆遷取得的土地。做出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償。根據相應法律規定，通過對原有城市中房屋拆遷取得的土地使用權，需要支付相應的拆遷安置費用。支付標準為根據原房屋所在的區域、用途、已使用年限、建筑面積等因素，并以評估價格確定補償金額。

②通過招標、拍賣、掛牌方式取得的土地。支付相應的交易手續費及契稅。根據中華人民共和國主席令第五十二號《中華人民共和國契稅法》；契稅稅率為百分之三至百分之五；契稅的計稅依據：土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。契稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算。

其次，房地產項目建設階段涉及的稅費。包括前期費用及建設中所產生的費用，前期費用包括科研費用按工程造價0.5%收取、勘察費按0.4%、設計費按2.6%收取、招投標費按所在地政府規定收取；房地產項目建設成本：建筑安裝工程費、公共配套設施費、基礎設施建設費等。需要說明的是，房地產項目建設過程中所涉及的費用大多沒有一個固定的標準，許多費用都是由省級單位自行規定，有的甚至是市、縣級政府規定。并且許多費用還分南方、北方兩區域。如北方需要交納供熱入網費等。因此，估價人員對于不同地區的被評估對象進行估價，要對當地建設部門進行相應的調研，較為深入地了解稅費的種類及征收方式和辦法。

3.2 收益法評估所涉及的相關稅費

收益法評估所涉及的相關稅費中，稅種包括了增值稅（9%稅率或是5%征收率）及相關的附加稅（城市建設稅7%、教育費附加3%）所得稅、房產稅、土地使用稅、土增稅、印花稅等；費用包括：租賃管理費、保險費、土地收益金等。

房地產估價中相關稅費金額的確定，主要是根據被評估對象收益來源來判斷。同時，被評估對象的權利狀況確定是稅費征收或繳納過程中要考慮的一個重要因素。可以說，權利狀況不同，涉及稅費種類也將不同。收益來源指的是被評估對象是通過出售產權獲得收益，還是出租不動產獲得租金來實現收益，或是兩方面因素都涵蓋。

首先，出租性收益需要考慮稅費。

①增值稅：根據《增值稅暫行條例》、財稅【2016】36號文等規定，租賃房產一般需要按9%征收增值稅，若該房產為2016年4月30日以前竣工使用的可選擇簡易征收5%繳納增值稅，但是與租賃房相關的進項稅金不得抵扣；個體工商戶、其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

②附加稅金：以增值稅繳納金額為稅基繳納，包括城市維護建設稅（城市市區為7%、縣城、建制鎮為5%、其他地區為1%）；教育費附加3%、地方教育費2%。

③房產稅：出租房屋房產稅為從價計征，一般納稅人按房產租金收入的12%繳納房產稅；個人出租居民用房根據月租金收入不同，按不同征收率收取。以北京地區為例，如月租金收入在10 萬元以上的按4%稅率繳納房產稅。月租金收入在10 萬元以下的， 2019年以前綜合征收率為5%，2019年1月1日起綜合征收率為2.5%。

④土地使用稅：根據土地使用稅相關法律規定，以實際使用土地面積乘以稅率計算。稅率根據省級人民政府規定執行。

⑤印花稅：按租金收入0.1%繳納。

⑥租賃管理費：根據當地政府規定計算。

⑦保險費：根據保險公司規定計算。

⑧土地收益金：根據《城市房地產管理法》，限于劃撥土地上的房屋出租，按租金中所含土地收益計算。

⑨所得稅。所得稅分為企業所得稅與個人所得稅。個人出租房產所得稅按10%繳納，而企業所得稅較為復雜。若企業符合小微企業，則規定年所得額100 萬以下按2.5%征收、100-300 萬元按10%征收；若企業不符合小微企業規定，則按25%繳納企業所得稅。

其次，出售性收益應考慮的稅費。

出售性收益所考慮的稅費與出租性收益有許多相似之處，稅種方面增加了土地增值稅按增值額繳納土地增值稅，稅率為超率累進稅率，分別30%、40%、50%及60%，同時印花稅稅率為0.03%，其他與出租性基本一致，不再贅述。

3.3 市場比較法評估所涉及的相關稅費

市場比較法的運用，主要是參照近期類似房地產交易的價格。而房地產交易過程中，所涉及的稅費包括了增值稅及其附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、土地使用稅、房產交易手續費、測繪費、登記費等。由于大多相關稅費與前述的出售性收益基本相同，此處將不再重復敘述。著重要強調一下個人轉讓二手房的相關稅費情況，以北京地區為例：個人轉讓二手房按稅法規定需要5.6%繳納增值稅及附加、1%房價或20%二次交易差繳納個人所得稅。但是，滿兩年的房產能夠免增值稅，但卻不能免除房1%的個人所得稅。而滿五年的房產能夠免增值稅，也能免除個人所得稅。其稅稅率分別為基準稅率3%、優惠稅率為1.5%和1%；交易手續費一般住宅6 元/平方米，非宅10 元/平方米；測繪費按房產購入時間段不同分為按面積1.36 元/平，和按件計收；登記費一般為按件80 元計收。

由于，我國目前個人二手房轉讓市場較為活躍，各地對房地產交易過程中稅費的規定不盡相同，實際操作時，要根據各地政策具體對待。因此，對于房地產估價師來說，在運用市場比較法來進行房地產的估價過程中，要充分考慮個人二手房轉讓的相關稅費，分區域、分情況區別估算，以免出現誤判問題。

4、房地產評估方法體系在交易管理中的應用策略

4.1 建立與完善評估理論

理論是指導實踐工作的基礎，對于房地產評估行業來說，健全、完善的房地產評估理論是確保房地產評估方法在交易中順利開展的保障。房地產之所以受到人們的廣泛關注，一方面因為其是資本密集型行業，受到相關政策、投資成本及市場影響的因素較多；另一方面，不可否認的是國人戀房情結的因素，使得政府、人民群眾對于房地產走勢較為重視。因此，在進行房地產估價過程中，要合理地考慮上述因素的影響，從而更好地指導評估工作。在實際評估工作中應該結合以下幾個因素進行考慮：

首先，從投入成本來看。一般來講，房地產交易中，投入成本的數值較為固定及準確，有效對其評估，可為房地產交易及評估提供一個參考價值。

其次，從市場供求關系方面來看，將會對房地產交易產生較大影響。房地產估價師應該利用房地產評估方法對市場因素做好相應考慮，確保評估價格的客觀、公允。

最后，國家政策層面。在進行房地產評估中，要注意國家相關政策因素影響，要與政策保持一致，通過政策來指導評估工作。

4.2 建立房地產評估信息化系統

信息化時代，各行各業都離不開信息化技術作為支撐。對房地產評估而言，房地產交易管理信息系統的有效應用，能夠提升房地產評估方法的應用水平，并確保房地產評估價格的準確性。實際操作中，信息管理系統可以對于相關交易的各類信息實施等級管理，以便于房地產信息的查詢，為評估提供所需要數據。

以市場比較法為例，該方法需要運用大量的數據作為參考，從而確保評估工作的準確性。建立交易信息系統，相當于設立一個數據庫，可為房地產評估提供數據及信息，確保價格的公平性。房地產評估信息化系統的建立，能夠提高數據的共享程度、加速其傳播速度、優化評估工作流程、提升工作效率。

總結：

房地產評估是房地產市場化的重要手段，也是促進房地產行業不斷向前發展的積極輔助手段。尤其對于存量房地產來說，評估價格的合理與否將是確保交易是否成功，是否能夠為房地產的去庫存政策起到積極的促進作用。客觀地講，三種房地產估價方法中，各自有其優缺點；對于房地產估價師來說，在估價過程中要根據具體實際情況選擇合適的評估方法，并本著客觀、公正、負責任的態度開展評估工作，以確保房地產價格評估工作能夠順利開展。