基于優化營商環境背景下的“交房即辦證”改革研究

文／陶金鑫、商曉靜、曹夢宇、李文文 山東省泰安市不動產登記和交易中心 山東泰安 271000

引言：

我國不動產統一登記制度實施以來，原來分散的登記遺留歷史問題逐步顯現，其中住權和產權不同步的問題尤為突出，困擾和阻礙著不動產登記業務的正常辦理，也給市民生產生活造成很大影響。為深化“放管服”改革、優化營商環境，提升政府服務效能，切實解決交房、辦證不同步問題，從源頭控制新的房地產歷史遺留問題的產生，規范房地產市場秩序，山東省泰安市自然資源和規劃局不動產登記和交易中心通過創新舉措，深化流程再造，推出“交房即辦證”服務模式，推動不動產登記服務便民化，為企業群眾帶來切切實實的便利。

1、“交房即辦證”改革的背景

1.1 政策制定為改革奠定基礎

買房，是老百姓生活中的一件大事，但長期以來，因房屋建設周期較長，購房者從簽訂購房合同到項目竣工交房往往需要漫長的等待，交房后又因項目抵押、開發商不配合等情況，一時拿不到不動產權證書的情況時有發生，住權和產權的不同步讓購房者往往無所適從，沒有不動產權證，購房者在落戶、子女入學、銀行貸款、房產處置等方面造成了很大的困擾。為徹底解決“住權和產權不同步”這一關系千家萬戶切身利益的問題，2020年9月，泰安市自然資源和規劃局聯合住建局、稅務局、銀保監共同印發了《泰安市推廣“交房（地）即辦證”服務模式工作方案》，作為推進建設工程領域審批制度改革和優化營商環境登記財產指標的重要舉措，正式開啟了泰安市“交房即辦證”服務模式。

1.2 傳統不動產權證書辦理模式

傳統模式下，購房者需等待開發企業所建設的樓盤通過竣工綜合驗收并辦理完不動產首次登記后，自行向開發企業索要購房發票、合同等必要的登記材料，準備齊全后，到不動產登記大廳申請辦理登記。購房者從遞交申請到繳納稅費，最后的領證至少需要跑一次，或因材料、手續不全甚至需要跑多次。

1.3 推行“交房即辦證”的意義

“交房即辦證”是指購房者在收房拿到鑰匙，無論是按揭購房，還是全款付清，僅需在交房現場完成身份、材料核驗，結清稅款，即可在收房時同步辦理不動產登記，領取不動產權證書，無需再自行跑不動產登記大廳，打通服務“最后一公里”，實現辦證“一次不用跑”。

2、我市“交房即辦證”改革中的主要做法

2.1 實行“交房即辦證”的基本模式

我市“交房即辦證”服務模式推出后，新建商品房在預售階段，開發企業將“交房即辦證”意向報房地產開發主管部門和不動產登記機構，不動產登記機構提前介入、主動服務、并行推進相關工作。開發企業在辦理完成相關手續組織交房時，不動產登記機構與稅務、金融機構等部門聯動，在交房現場為自愿提交申請的購房者辦理不動產登記、頒發不動產權證書，同步實現收房與領證。

2.2 我市“交房即辦證”的主要做法

2.2.1 數據既“引進來”又“走出去”

不動產登記機構通過開發共享接口調用公安身份信息、民政婚姻信息、住建網簽備案信息等多項數據信息，為精簡申請材料提供了基礎，實現了材料更簡、審核更準、下證更快。同時，向銀行、教育、公積金、稅務等部門提供不動產登記數據，滿足社會化查詢登記信息，實現“進一個部門，辦多件事”。數據的互通共享，結果互認，簡化了辦事流程，加快辦證效率，打通了“交房即辦證”的關鍵前置。

2.2.2 深入運用“一碼關聯”

“一碼關聯”的運用為“交房即辦證”奠定了基礎。在宗地投入開發建設前，權籍調查提前介入，編制不動產單元代碼，應用于規劃、供地、審批、建設、驗收、登記等全生命周期，充分發揮不動產單元代碼的穩定性、持續性和特定性，把不動產單元代碼作為數據對外關聯互認的關鍵標識，實現“一碼可查”。不動產單元代碼承載的權屬、坐落、界址、面積、自然狀況等信息，在辦理登記時，稅務等部門可直接提取，進一步提高了辦事效率。

2.2.3 充分利用“一網通辦”服務平臺

2019年，不動產登記系統與稅務系統進行了互通，通過數據整合共享、流程優化再造、線上線下集成融合，自建了不動產+稅務一網通辦服務平臺，開啟了不動產線上登記新模式，開創省內先河。隨著工作的深入開展，通過不斷優化流程、完善平臺功能，構建起了線上申請、后臺審核、網上納稅、即時取證的業務辦理新模式。通過宣傳引導開發企業利用“一網通辦”服務平臺提前申請分戶不動產轉移登記，購房者只需在交房現場完成身份核驗和繳稅后，就能領取不動產權證書，極大節約了現場辦理時間。

2.2.4 向信用優良的開發企業授權

通過在信用良好的開發企業授權設立登記服務點，把不動產登記窗口延伸到房地產開發項目現場。開發企業在辦理完建設項目首次登記后即可隨時為購房人辦理過戶手續，讓購房人在項目現場領取不動產證，實現隨時“交房即辦證”。

2.3 推行“交房即辦證”的成功案例

2021年4月，不動產登記機構通過聯合山東欣升集團有限公司在泰安市容郡國際小區售樓現場舉行了泰安市首次“交房即辦證”儀式，現場近20余戶購房者在領取新房鑰匙的同時拿到了不動產權證書。山東電視臺《早安新聞》、泰安日報、泰山晚報、網信泰安等新聞媒體對我市“交房即辦證”模式進行新聞宣傳報道，并給予了高度評價。購房者真正體會到了便捷高效的政務服務，獲得感和幸福感顯著提升。

通過不斷地宣傳引導及大力推廣，截止2021年12月底，我市已實現吾悅廣場、泰山院子、半山九里等18個項目交房即辦證，惠及群眾6250余戶。

3、“交房即辦證”的成效

“交房即辦證”是深化“放管服”改革，優化營商環境，深入推進不動產登記服務便民化的一項重要舉措，是一項民生工程、示范工程，維護了開發企業、購房者的合法權益，促進房地產市場和諧穩定發展。

3.1 縮短辦證周期，實現產權住權同步

推行交房即辦證，一方面縮短了購房者的辦證周期，簡化了辦證流程，避免了繁瑣的步驟，為購房者帶來極大的便利。另一方面，購房者在收房時即可拿到“最具價值”的不動產權證書，實現了產權與住權同步，有利于解決落戶、子女入學、抵押貸款等民生問題，而且有效防范了開發企業因資金鏈斷裂造成的維權風險。購房者的房產也從“死資產”變成了“活動產”，滿足了人民群眾對美好生活的需求。

3.2 規范地產開發，提高企業榮譽

新建商品房交房即辦證要求房屋建設各項手續必須齊全，房屋質量必須過硬。交房即辦證的實施是對開發企業和項目建設各個環節的檢驗，有助于降低人力資源和項目綜合開發成本，減輕了企業壓力，進一步規范開發企業行為，提高企業的主體責任意識和社會責任，提升企業的品牌效益和品牌信譽。通過開發企業承諾依法依規開發，還在一定程度上倒逼開發企業嚴控質量、提升效率、誠信經營，避免偷工減料、違規提前交房。

3.3 緩解信訪壓力，優化營商環境

新建商品房交房即辦證，是從保護購房者權益的角度出發，通過政府的行政手段，引導開發企業誠信經營、依法建設。交房即辦證可以有效防止“爛尾樓”和開發企業違法違規建設等問題，減輕政府有關部門的監管壓力，減少新的房地產歷史遺留問題產生，避免因購房產生群體上訪問題。同時，此項舉措不僅進一步優化泰安市營商環境工作，更是提升政府各部門的工作效率，從根本上幫助老百姓解決辦事難、辦事慢的問題，為企業群眾帶來切切實實的便利。

4、推廣中存在的問題及原因分析

4.1 交房未能辦證，違規交房是關鍵

2019年11月，山東省住建廳、自然資源廳等部門聯合發布了《關于印發〈山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法〉的通知》，要求開發企業交付商品房時，應當在交房現場醒目位置公示房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明。項目綜合驗收的前提之一，是按規劃要求，同步建設完成社區黨群服務和政務管理、物業服務、教育、養老、衛生等公共服務設施配套公建并無償移交相關部門。這些配套公建無疑增加了建設成本，導致部分開發企業動起了歪心眼，不履行建設義務違規交房。

4.2 微小開發企業執行成本較高

對開發企業來說，交房只是工程質量上達標，而辦證則需要工程質量達標且項目無抵押。一方面，個別開發企業存在不按規劃建設、建筑質量不達標、手續不完備等問題，導致一次驗收通不過，需要花費很長時間整改，“交房即辦證”難以按預期實現。另一方面，微小開發企業因資金鏈問題，在項目建設中往往辦理了土地抵押或在建工程抵押，“交房即辦證”意味著企業需要把抵押物辦理解壓，短期內需要投入大量資金來辦理稅務清算、貸款清算等，而對于資金鏈薄弱的微小開發企業來說，實施較為困難，部分微小企業對改革持徘徊、觀望態度。

4.3 改革模式還不夠優化

泰安在交房即辦證改革中雖已惠及了6250余戶群眾，但尚未深耕于核心市場，垂直性較弱。一方面，由于房地產開發項目在辦理驗收手續時涉及不同部門的多個業務平臺，各個平臺之間數據共享不齊全，導致流程環節多、時間跨度長且往往需要多次測繪，甚至很多資料重復錄入，費時費力。另一方面，辦證周期大幅壓縮，意味著政府各部門需要進一步提高行政服務效率和效能，強化各部門協作，從而消化龐大的前期工作量。

4.4 歷史遺留問題難以解決

開發企業未申請辦理不動產首次登記；正在走流程；項目資金鏈斷裂；項目存在問題，尚未驗收通過等等都是購房者不能及時拿到房產證的重要原因。“交房即辦證”的推出，新房購置者歡呼雀躍，解決了增量問題，但是新政策卻無法解決過往拿不到不動產證的遺留項目，對于存量的遺留問題，也要繼續著力尋求解決之路。

5、相關建議及工作思路改進

5.1 敦促企業增強自身實力

“交房即辦證”服務模式的開展，是對開發企業和項目建設各個環節的檢驗，對開發企業自身要求較高，促使開發企業重視建筑質量、品質和后期服務，嚴格落實在新建商品房不動產登記辦證中的主體責任，降低購房者風險。鼓勵開發企業要把“交房即辦證”作為打造企業形象，提升企業信譽的良好契機，進一步規范開發行為，促使開發企業更加重視樓盤質量、項目監管和服務質量，最終以品質、口碑、業績來贏得購房者的信任。

5.2 建立企業“紅名單”制度

為激勵開發企業自覺履行主體責任義務，探索推出精準服務舉措，對積極主動申請開展“交房即辦證”的開發企業，不動產登記機構安排專人靠上服務，主動協調規劃、住建、審批等部門，開通綠色通道，及時跟蹤項目規劃核實、綜合驗收、房屋測繪等手續辦理情況，確保項目在交房前，依法依規快速完成不動產首次登記。嘗試建立企業“紅名單”制度，對主動申請“交房即辦證”的開發企業，在辦理土地、房屋等不動產登記、權籍調查等業務時，進入綠色通道，依法依規最快辦好。

5.3 深化各職能部門間流程協作

各驗收責任部門要進一步梳理各自業務全鏈條，充分利用“互聯網+政務服務”優勢，推行一鏈受理、數據共享、成果共用。大力推行“多測合一”，將規劃竣工、人防、綠地、不動產以及權籍調查等多個測繪事項合并為一個綜合性測繪事項，實現“一次委托、一次測繪、成果共享”。進一步簡化驗收備案流程，全面推行建設工程聯合驗收制度，通過“一次申請、一家牽頭、多驗合一、限時辦結”方式，壓縮職能部門審批時限，實現簡化辦，一次性辦，依法依規保障企業群眾的合法權益。

5.4 持續加大宣傳引導力度

“交房即辦證”是一項民生工程，也是我市助推企業發展、持續打造優良營商環境的一項重要舉措。要進一步加強對“交房即辦證”工作的廣泛宣傳，增強政策解讀力度。對市本級所有房地產項目進行摸底調查，按各項目進度統一登記造冊，依據各項目的實際進度，科學、合理、統籌安排，對符合“交房即辦證”工作要求的項目，積極引導開發企業納入交房即辦證范圍，讓“交房即辦證”成為泰安不動產登記的“標配”，形成便民高效的新常態。

5.5 探索修改制式合同條款

探索將“交房即辦證”作為選擇性條款寫入“新建商品房買賣合同（預售）”中，用法律保障住權產權同步到位，倡導房地產開發企業與購房人協商選擇使用，逐步引導實現新建商品房交房即辦證普遍化。

5.6 著力解決歷史遺留問題

針對歷史遺留問題項目，按照“證繳分離”“按照現狀核實核測”“辦證與違建相分離”的原則，逐項目拿出解決辦法，形成處置意見，集中會審后，成熟一個、解決一個，積極推動已經出售的城鎮住宅因歷史遺留問題導致的不動產“登記難”。將解決的歷史遺留項目納入“交房即辦證”范圍，借鑒新建商品房“交房即辦證”模式，針對性的推出批量辦證模式，避免老百姓短時間內大規模的集中辦理。同時，登記機構應采取有力措施，提高發證應急服務能力，設置專門受理窗口，簡化登記環節，精簡受理材料，縮短辦理時間，讓群眾盡快辦理完不動產權證書。

對開發企業依法取得商品房預售許可證，購房人簽訂購房協議、取得合法有效的銷售不動產憑證且已履行相關義務，由于開發企業相關手續無法完善而影響購房人取得不動產權證的，將辦理不動產登記與向開發企業追溯法律責任完善手續并行辦理。

結束語：

泰安市推行“交房即辦證”的做法，破解了長期以來“交房難交證”的突出問題，摘除了困擾廣大購房群眾的一塊“心病”，是政府部門“刀刃向內”剜瘡去疾，推進不動產登記改革的又一次創新。在這次革新中，泰安市不動產登記和交易中心堅持問題導向，勇于自我革命，從系統、流程、服務等多方面發力，建立“交房即辦證”不動產登記全新服務模式，從源頭上消除了過去交房與交證不同步帶來的弊端，保障了購房者的合法權益，為購房者長期以來的“心病”注射強有力的“強心針”，真正讓群眾住得踏實、睡得安穩。新模式進一步規范了企業開發行為，引導企業誠信經營、依法建設，讓“優勝劣汰”成為常態，讓開發企業主動擔負起辦理不動產登記的主體責任，有助于房地產市場秩序的健康有序發展，促進了社會和諧穩定，取得了群眾、企業、政府“三贏”的效果。同時，在推廣中也能看到改革存在的一些問題，希望下一步有關部門能充分把握深入優化營商環境帶來的機遇和挑戰，多角度分析總結，不斷優化“交房即辦證”服務模式，讓“交房即辦證”深耕于城市核心市場，從點上試點到面上推開正真成為泰安“標配”。