城市更新與房地產市場的互動效應初探

文／駱孟齊 光控安石（橫琴）資產管理有限公司 廣東珠海 519000

引言：

在房地產市場的發展過程中，體現了市場與政策變化之間的聯系，也展現房地產市場和城市更新在城市發展建設過程中的相互影響。要實現老舊房屋的更新，將城市環境有效創新，也要讓城市發揮全新的職能，體現全新的活力。有必要根據人們的發展需求，采用合理的方式進行城市更新。而房地產市場則關系到城市發展經濟，若房地產能夠繁榮發展，有良好的發展形式，城市建設才能取得更好的發展地位。房地產市場對城市發展的質量高低有一定的決定性因素，也是城市經濟發展水平的直接體現。城市更新是要將城市中的陳舊內容淘汰，以全新的面貌更新城市環境，為未來階段的城市發展提供更加嶄新的外在環境，也實現城市規模的擴大，促使城市建設發展的效率變高。本文從理論角度探析城市更新與房地產之間的關系，探究城市更新與房地產市場之間的關聯性，促進相關問題的解決，目的是為相關研究提供參考依據。

1、城市更新與房地產市場互動效應概述

1.1 城市更新的特點

城市更新實際上就是將城市中的傳統建造模式推翻，采用改建的形式更新城市環境，打造更加適合居住的城市狀態。在城市更新中，需要進行道路規劃和建筑的重新調整，滿足現代化的都市發展需求。城市更新受當地的發展水平和經濟社會的發展模式影響，在生活質量較高的地區，城市更新速度較快，也有著顯著的變化。而在生活質量較低的地區，則有相中特點，這都能體現出現代化城市建設的具體特征。

我國城市更新的特點根據各地的探索進展，能夠體現經典的“自上而下”特征，在發展過程中，經歷了發展初期、起步時期、探索時期、提速時期等四個階段，深圳、廣州、上海等城市體現了城市更新的成熟狀態。在形成過程中，有幾種不同的特征：一是具有當地的特色，可能呈現不均衡的發展狀態，跟隨城市群體的流動而展現實際情況。二是有三種典型的更新模式，市場化更新、半市場化更新和政府主導更新。三是更新模式和經營對象基本一致，但是土地獲取有多種方式。四是融資工作非常重要，要設立城市更新基金或多元化的融資渠道，重視多方主體參與，實現利益保障。

1.2 房地產市場的特點

房地產市場是針對與房產有關的商品開展的交易系統，在實際交易的過程中，也體現了對城市經濟發展的重要影響。尤其在房地產市場的交易過程中，容易造就許多方面的影響，包括土地流通、房產流通、資金管理、勞動供應等多方面影響，這些影響要素便構成了整體市場，也會造就市場的波動變化，而市場波動也可能造成市場要素的轉變。尤其要關注的是，房地產市場的影響因素也會對周邊環境造成影響。在普遍情況下，人們對建筑環境的整體需求不斷增加，要促進城市的快速更新，也會對房地產市場造就影響。

房地產市場主要包括以下四種特點。其一是經營對象不可隨便轉移，經營對象都為房產，也就是我們日常所說的不動產是固定而不可轉移的，這導致房地產企業在具體經營過程中受到較大限制，經營對象受周圍環境和整體發展情況的影響很大，房地產產品的價格昂貴，在資產轉移的過程中，需要歷經較長時間，很難充分實現與市場發展的脫離，房地產企業的經營成功與否，與當地發展形勢和發展需求有極大聯系。其二是業務項目的服務性質在房地產企業開發各種經營活動的過程中，所涉及到的房地產交易活動和各方面的不同模式，都需要經過大量談判和協調，其中涉及到法律事務，也涉及到經營管理的重要內容，這都與房地產開發企業的經營管理活動有關。其三是資金密集與人才密集，在房地產行業的發展過程中，涉及到的資金流量較大，需要大量資金融入市場流動。房地產行業本來就是資金密集型企業，也需要依靠自有資金開展相關產業。其四是房地產企業在經營管理活動中需要根據行業發展規模的實際情況進行推斷，行業競爭的主要范圍為本地市場，也就是房地產行業的限制性因素較大，而流動資金則是來源于整體性競爭。

1.3 房地產市場對城市更新所起到的作用分析

1.3.1 自然環境

自然環境在出現城市更新之前，不會輕易發生轉變，尤其是城市內部的中心區域和舊居民區，通常在相當長的時間內保持相同的結構與狀態，在出現城市更新活動后，中心區域的土地價值會普遍升高，周邊公共設施也會進行修繕與升級，包括道路系統、地下水網絡系統和其他基礎設施系統，都需要進行完善管理。由許多城市接連完成背街小巷的整治工作，促進河道整治和相關自然系統的環境整治。促使城市建設水平得到了有效提升，自然環境也展現了有效的改進，促使房地產市場的規模加大，購房需求增加，房價也持續增高，而財政收入的增加，也促使城市更新和城市建設效率提高[1]。

1.3.2 社會環境

要促使城市土地資源得到合理而有效的應用，要著重認識到城市更新的主要價值，要體現現代化城市建設的重要需要。有必要采用合理的方式進行城市管理規劃，跟隨當代的城市進化需求，促進城市改建，人們的思維模式和社會發展氛圍也發生了轉變。以往，人們并不希望出現大規模的變動，認為大規模的變動會造成生活的不安定。但隨著時代跟進，在城市更新的過程中，人們感受到了城區土地合理開發應用的好處，也就對城市更新有了不同的看法。隨著人們生活質量的提升，城市更新的發展需求也在不斷變化。在進行落后區域的改建工作時，可根據本區域人員的具體需求和該區域能源或技術特點來進行開發，可以選擇翻新整改的方式，也可以促進土地資源的利用再開發。要體現土地資源的利用價值，實現土地資源的合理開發，在后續城市更新活動中，也要完善各類生活設施，促進完善發展體現土地資源的有效價值。

房地產市場的需求量不斷地提升，在城市更新中其主要的目的是對城市環境及城市功能進行改善，以此來保證其可以適應現代化城市發展的要求，在城市更新后如道路、綠化、交通的進一步改善可以營造更好的城市生活環境，而這不僅會推動城市本地人口在實際中對房地產的需求量增加，還會吸引更多的外來人口，而這些外來人口的停駐也造成房地產市場的更多需求。市場需求增加，房地產市場的交易更加活躍，帶動城市房地產市場的經濟內需。

1.3.3 人口狀況

城市更新模式對城市發展也有重要影響，實現城市更新后環境會變得更加環保而亮麗，也能滿足現代化的發展需求。近年來，城市更新既實現了生態環境的有效轉變，也吸引了更多外來人口到當地來生活與工作，帶動了房地產市場的發展進步，致使消費需求增加。部分城市本地民間資本豐厚，而周圍城市也有許多人選擇到當地來購房與定居，可見城市更新能夠在一定程度上促進人口增加，也能促進人口流動性發展，實現對房地產市場的經濟拉動。

2、城市更新與房地產市場的互動效應優化建議

2.1 政策與管理方面

近年來，中國的房價越來越高，在傳統模式下，房地產經濟屬于經濟問題，而目前階段已經發展成為困擾民生的政治問題。國家更加嚴格執行房地產行業的管理制度，積極促進現代化的房地產供應管理工作，包括商品房市場管理和保障房市場管理，實現更加有效的權益保障。這在一定程度上會導致商品房的供需發展空間減小，也需要更多房地產開發商通過城市更新的手段來獲取土地資源。房地產開發企業利用城市更新獲取土地，進行土地的整體開發，促進土地的再開發，挖掘房地產市場的深度價值，并促進城市更新。更加顯著的目標是要提升城市基礎設施建設水平，實現美化環境為城市居民提供更好的生活環境，促進城市的現代化發展建設。要推動城市建設品質，促進現代發展水平的提升，就要根據城市發展需求，逐步實現房地產市場的管制[2]。

首先，要在城市規劃過程中進行城市空間用地的重新劃分，確保布局處于科學合理的狀態。其次，要保證土地資源的有效利用，避免耗費土地資源，要滿足開發商的具體需求，也要滿足城市的良性運轉需求。要促進房地產市場與城市更新產生良好互動，就需要政府給予一定扶持，包括政策扶持和資金支持，為相關工作提供完善保障。促進各地政府實事求是，根據當地發展實際情況，落實整體工作。政府要根據當前城市的發展狀態進行城市更新政策的調整與完善，保證政策的預期性和有效性，在相對穩定的政策管理模式下，房地產的資本能夠得到有效利用，也能促進城市更新與房地產市場的良性互動。

2.2 城市更新與房地產市場的協調

城市更新過程中，需要針對舊城區中的所有建筑物和中心區域都進行改建，包括歷史文化區、商業中心區，進行各個區域的再開發以及保護工程，要真正實現對舊城區土地的合理開發，促進土地價值的提升。整治舊城區，最顯著的是要實現對老舊建筑物和老舊道路的改建和修繕，還要進行其他不合理建筑設施的改進，促使整體建筑系統符合當代城市發展需求，能夠提升人們的生活質量和舒適程度。而商業中心區原有的商業功能和相關設施不能匹配當迄人們的物質發展需求和精神發展需要，就要進行改建與開發，主要目的是為了促進現代商業功能的體現，要展現現代化的商業服務，利用在以往過程中并未充分發揮作用的商業資源。為了進一步提升土地應用效率，也進一步體現現代化的改建模式與有效作用。要進一步提升土地的使用價值和應用效率，也促進歷史文化區的改進，在同步開展城市更新的過程中，既要進行土地營運模式的改進，也要促進文化建設。文化建設是城市發展的理念基礎也是人們理念體系的具體來源。加強文化建設，也加強城市內涵的完善，在體現土地價值的同時，也實現文化底蘊的建設。

城市更新需要完善的政策管理模式和城市管理規劃。城市運營過程中的內容，調控采取科學有效的管理方式，促進城市改進創新與房地產市場的有效控制。在城市規劃背景下，為城市更新與房地產市場的互動效應提供有效機會，促進良好發展也提供一定的發展空間，推動城市更新與房地產市場之間產生良性互動，避免出現過度的消極影響。若城市生活水平得到有效提升，城市居民的幸福感和歸屬感得到顯著增加，也能促使更多人來到城市內部定居或生活工作，房地產的市場需求得到了有效擴大，也促進市場經濟的發展，對城市高速建設同樣有重要價值。

2.3 城市更新與房地產市場的互動方式

房地產對城市更新有重要的應用作用，首先是推動了城市更新速度，促使在房地產開發的過程中，利用舊城區的改造方式，提升城市更新效率。許多城市在發展和建設的過程中，要跟隨房地產的建設頻率，也要依托房地產的發展，促進整體建設開發。在現代城市發展過程中，城市的發展必然與房地產市場有所聯系，房地產市場的運營狀態也體現了城市更新的實際狀況。能夠非常清晰體現房地產市場對城市更新起到的促進作用，也能展現二者之間的緊密聯系。還能增加城市的融資渠道，能夠為城市更新提供更加全面的資金支持，城市更新是一種消耗較大的活動，需要大量資金支持，需要投入足夠的資金才能順利開展工作。房地產行業體現了重要的經濟支撐地位，在產業逐步擴大的過程中，增加了房地產稅收收入，為城市更新的資金收入提供了更加廣闊的融資渠道，也提供了更有效的資金保障[3]。

在城市發展過程中，房地產開發能夠有效提升城市發展水平。房地產企業的開發工作與房地產市場息息相關，也與城市更新建設有緊密聯系。可以明確的是，房地產市場是城市更新的依據和保障。在開展實際工作時，城市更新的有效手段是舊城區的再開發，現代化的城市發展是在實際進展過程中逐步發展到如迄規模，而在城市發展過程中，舊城區作為已有的資源，必然經過改造，成為全新的應用資源。做好舊城區的合理開發，能夠促進城市更新建設和有效工作的進展。對舊城區來說，若能促進城市的有效建設，提升城市用地的應用效率，也能促進城市的有效更新。雖然舊城區阻礙了的城市發展，也造成一定程度的禁錮，但如果能實現合理的再利用，進行用地規模和用地功能的劃分調整，便能優化城市環境，促使舊城區成為城市更新的助力者。另外，城市更新作為一種常見的活動，需要資金提供支持，也需要城市保障基本的資金融入，才能更加順利地開展城市更新工作。房地產行業在嘗試市場經濟的發展過程中體現了重要作用，要促進房地產市場規模的更新，也要增加房地產稅收，逐步擴充城市更新的融資支持體系，為城市更新工作的開展提供有效支持。

城市更新是對現代發展模式的促進，能夠實現裝飾更新，便是實現城市系統的規范化改建。對現代化城市進展有重要的促進作用，在當代的時代發展背景下，傳統模式下的城市規劃，體現了許多問題，這阻礙了城市現代化發展，需要進行整改與完善，才能促進整體工作的進行，要提升城市土地的利用效率，對舊城區的道路供水系統和綠化系統進行更加有效地改進與完善，改變原本的城市風貌，為現代化建設提供機會也促進城市環境的改進為創造和諧統一的發展系統貢獻力量。將城市更新作為促進環境和諧的重要手段，也為城市土地的開發利用提供機會，從而使城市發展有更好的機會。可見，城市更新對環境改善和現代化建設的重要影響，可以使城市道路、綠化系統、交通系統得到明顯改善，將原本道路擁擠的舊城區變為道路寬廣的新城區，將矮小的房屋變為聳立的高樓大廈，促使城市環境更符合現代發展需求，也能吸引更多外來人口。外來人口的增加必然促進房地產市場的需求擴大，也為房地產市場提供更多的消費需求，拉動經濟增長。

結論：

綜上所述，城市更新與房地產市場在發展變化中會有一定的互相影響，也就是我們所說的二者之間的互動效應，既推動城市建設發展，也可能會導致二者之間出現一定問題，需要調整形成和諧的發展關系。要正確認識城市更新與房地產市場之間的重點聯系，促進合理探究工作的進行，二者的互動效應不但關系到城市的建設發展，也關系到房地產事業的未來發展。在當代背景下，城市建設體系得到了有效完善，也促進更加頻繁的城市更新工作，在此過程中，也展現了房地產市場與城市更新活動的微妙聯系，逐步促進形成了一種特有的互動效應。本文以此為依據進行有效研究，并且采用合理的方式進行探究，找到二者之間的聯系之處，加強研究，實現最終的有效價值。城市更新與房地產市場開發之間的影響是顯而易見的，促進二者協調發展，才能發揮共同的有效作用。