新收入準則對房地產行業會計核算的影響

吳武平

新收入準則針對收入確認問題，在收入核算細節方面做了更細化的修訂，此舉不僅提高了財務處理的效率，也加強了企業在編制會計信息中的價值創造，因此新準則的實施對各行業會計核算帶來不小的影響。基于此，本文對新收入準則下房地產企業會計核算受到的影響進行分析，找出新收入準則的具體變化內容和要求，并以此為指導，提出完善房地產會計核算的措施，以期幫助房地產企業不斷提升會計信息質量，在會計核算方面打下堅實的基礎，從而實現整個房地產行業的持續性健康發展。

國際會計準則理事會在2014年頒布了新的國際收入準則，將原本的收入確認模型和判斷標準進行了修訂。我國為了與國際財務報告準則保持一致，提升財務信息與國際信息的通用性，財政部于2015年編制了企業會計準則第14號修訂稿之后，于2017年頒布了新的收入準則，在征求了各方意見之后，于2018年1月1日開始逐步實施。到2021年1月1日，新收入準則已經在全國得到全面執行。根據新收入準則當中對于企業收入確認的最新規定，各企業的會計核算要與之規定完全吻合，才能減少會計核算受到的影響，保證其工作質量。

房地產行業的持續健康發展是保證我國國民經濟穩定的重要因素之一。為了改進會計核算工作，從而適應新收入準則的環境，不少房地產企業都將會計核算視為未來經營必須要重視的工作。因此，針對房地產企業經營過程中，項目周期長和成本計量滯后等問題，會計核算工作一定要在秉持新收入準則要求之下，不斷創新自身體系和模式，從而切實提高房地產企業的會計核算能力，使企業擁有不竭的發展動力，從而推動整個行業的蓬勃發展。

一、新收入準則變化內容

（一）統一收入確認模型

過去的收入準則不能夠規范地管理企業的經營，尤其企業運營過程中的收入確認環節，一直得不到高效科學的處理，導致財務信息不能進行有效管理，企業的效益因此受到影響。而新收入準則將收入確認模型進行了統一，即新收入準則通過時間點履行和時間內履行兩種方式，將控制權轉移進行了劃分，讓房地產企業在收入確認方面有了更多的執行依據。同時，對于企業可以獲得的權限進行了嚴格的規定，并縮減了原本復雜的工作步驟，緩解了相關人員的工作壓力，還實現了財務信息統一處理，將原本財務收入確認進度和質量等整體進行了提升。

（二）改變收入確認標準

過去的收入準則在指導各企業收入確認時，通常以風險和報酬轉移為基點。新的收入準則將基點轉變為控制權轉移，不同的收入確認標準，給企業的相關工作帶來較大的轉變。新收入準則當中的控制權轉移標準，能促使企業收入確認判斷更加科學規范，不僅能降低收入確認當中的人為因素影響，還讓收入確認更加有效地展開。

（三）明確多種交易的合同處理

新收入準則進一步規范了企業多重交易業務的合同處理方式，不但明確了計量單位，而且將多種交易間的業務關系進行了梳理，明確了每一個業務交易應當承擔的義務內容，分析了多種交易過程中商品屬性，確定其是屬于獨立的還是不能分割的，以此來確定企業業務的履約義務。如果是相對獨立的履約義務，那么企業就要按照業務獨占的相應比例來進行交易價格分攤，最終確認收入。

（四）特定交易收入確認

除了多重交易的規定之外，新收入準則還對特定交易提出了要求。一些特定交易的工作流程得到了確認，同時還有統一的標準能讓房地產企業依照執行，提高了特殊業務財務數據的可比性，在一定程度上確保了企業財務信息的準確性。

二、新收入準則下房地產企業收入確認現狀

在新收入準則下，房地產企業自行開發的商品房在進行收入確認時有以下兩種情況：一方面，企業針對現房銷售。當房地產企業與客戶簽訂了商品買賣合同之后，此時房屋的建設已經竣工并驗收，那么交易雙方要根據合同收到款項之后的相應程序來辦理交房手續。如果此時房屋的控制權轉移給了客戶，并且不滿足某一時段內的履行義務，房地產企業就可以進行收入確認；另一方面，針對期房銷售。由于此類房地產項目并沒有完成房屋竣工，所以根據與客戶簽訂商品房買賣合同的規定，即客戶對于“企業已完成的房屋半成品成本部分收取款項的某一時段內履約”的這一條件是不能滿足的。與此同時，房屋的風險轉移給了客戶，但是由于房屋沒竣工，所以客戶沒法控制正在建的房產的使用功能，所以某一時段內履行業務也無法滿足。基于上述情況，根據新收入準則當中，按照某一時點確認收入法的要求，房地產企業最終應該結合收款方式進行收入確認。具體而言，第一，客戶簽訂的合同當中已經指明了銷售房屋的具體信息，并且該房屋的控制權已經轉移到了客戶，就可以在收到全款的時候進行收入確認。第二，如果客戶是按揭貸款，那么就采取時點的方式進行收入確認。第三，客戶是以分期付款的方式來繳清房款，以合同的約定為基礎來收取，當客戶超過了合同約定的最終期限，房地產企業有權收取一定的違約金，甚至是取消合同，如果是客戶超過了最終付款期限的原因，導致其失去了辦理產權的權力，此時房地產企業也要采用時點的方式進行收入確認。

三、新收入準則下房地產企業會計核算影響

通過分析新收入準則與舊收入準則的具體內容變化以及房地產企業交房過程中的收入確認，可以明確得出新收入準則給房地產企業會計核算帶來了不小的影響，主要體現在以下三個方面：

（一）所得稅核算方法

過去房地產企業在進行所得稅會計標準計算時，會依照會計制度執行，將相應的會計利潤和應納稅之間的差額進行處理，然后根據收入和支出將具體的時間差也予以測量，以此來做好會計核算工作。但新收入準則改變了這一核算方式，直接以企業的資產負債表為基礎，分析會計價值和稅法規定的計稅基礎差異，具體的稅額則以應付稅款和納稅會計規定為依據來計算。新收入準則對于所得稅核算方法的改變，讓房地產企業的會計核算的指標以及流程等問題也發生了轉變，房地產企業能夠更加精準地統計實際資產信息。

（二）資產及交易處理變化

除了對所得稅的會計核算影響之外，新收入準則讓企業在處理資產及交易問題時，也發生了一點改變，比如對于投資房產、資產減值和債務重組等會計處理工作提出了全新的要求。以投資性房產為例，要在會計報表的相應欄目處對信息進行記錄，并按照公允價值模式或者成本模式的標準來做實施業務的會計核算，該業務中的費用不會涉及折舊及攤銷部分的內容。同時，如果公允價值與原賬目的具體金額存在差異，那么該部分費用要計入會計核算的當期損益中。在處理資產減值的問題上，房地產企業要嚴格按照計提資產減值來確認損失，并且要以權益法為前提，短期內不得對資產進行轉回。針對債務重組問題的處理，房地產企業則要將該工作交由會計部門進行全權處理。

（三）核算人員判斷要求

新收入準則確定了收入確認原則，以商品的控制權轉移為基準，這樣才能促使房地產企業的收入確認工作，受到較少的財務人員主觀判斷影響，從而為收入確認工作指明方向，相關工作更多的則可以依據合同和客觀事實來進行。在新收入準則的指導下，房地產企業真實的經營成果能在會計核算過程當中予以體現，收入確認的結果也會更加客觀。對于新收入準則當中的五步法模型，則需要財務人員具備較高的職業判斷才能高效實施。比如，根據合同是否能以組合的形式存在和對價收回的可能性，要將合同區分為不同種情況進行會計處理。對于合同中單項履行義務要進行有效識別，在確定交易價格時，還要考慮到多種影響因素，防止實際收款與合同金額不一致的問題產生。上述的工作都對于會計人員的專業素養提出了更高的要求，所以新收入準則的變化對相關人員的職業判斷能力提出了一定的要求。

四、新收入準則下房地產企業會計核算完善措施

（一）提升職業判斷能力

房地產行業要想減少新收入準則對會計核算工作的影響，會計人員首先對準則的內容調整具備充足的認識。在明確新收入準則要求的情況下，房地產企業就能將準則中規定的核算內容、核算標準和核算方式等改變內容全面掌握，進而讓會計人員在實際的工作過程中，以新收入準則的要求為基礎，采取相應的措施來降低會計核算的影響。具體而言，會計人員應當采取變更材料計量的方式，將會計信息質量予以優化，從而保證每個信息的真實性。針對房地產企業的資產債務，要在明確公允價值的基礎上，做好會計核算工作，反映出企業的真實財務狀況。同時房地產行業的企業核心領導人應該發揮帶頭作用，從上到下分配好企業各部門的工作職責與內容，保證會計部門的核算功能不受影響，還能充分發揮既定的作用。房地產企業在該過程中還要不斷完善會計工作體系，讓之后的會計核算工作擁有良好的發展基礎，從而保證其工作效率。房地產企業在保證會計人員對新收入準則的具體內容有準確的了解之后，還要做好收入確認方式的總結工作，加強履約進度關鍵信息的收集和分析，保證會計人員在新的制度之下，能夠在實際的工作過程當中積累更多的經驗，從而提升職業判斷能力。

（二）優化會計核算體系

一個完善的會計核算管理體系是房地產企業優化會計核算工作的重要基礎。在對會計核算管理體系進行改革時，企業一定要加強對新收入準則的研究，做好會計核算工作的相關總結，不斷改進會計核算的運行方式，使會計核算體系能不斷得到創新，從而保證房地產企業在會計核算時能有效落實新收入準則的各項規定。具體而言，會計核算體系在創新的過程中，房地產企業要重視對經營性活動的劃分，結合資本增值的關鍵信息，制定出會計核算體系的改革方案。之后房地產企業還要以會計核算標準為基礎，優化具體的核算方式，使項目工程的質量分析等相應工作能夠有效開展。最后房地產企業還要重視公允價值模型的使用，在執行收入確認的同時，還要注重對具體計量工作的制定，保證房地產企業的各項經營資源能得到有效利用，以此促進企業的會計核算管理體系得到不斷完善。

（三）提高監督機制成熟度

房地產企業要以新收入準則的要求為基準，對會計核算的監督工作予以強化。一方面，在會計人員的專業培訓方面，要構建合理的方案來執行會計核算的監督；另一方面要對會計核算流程進行優化，以此來提高會計核算監督機制的運行高效性。具體而言，當會計人員在執行相關工作時，應當堅決遵守新收入準則的原則和主要理念，減少操作過程當中的失誤，并明確與會計核算質量有關的各類影響因素，做到對其的有效控制，促使會計核算流程能夠不斷規范，以此來保證房地產企業能夠構建一個成熟的監督機制體系。此外，當房地產企業在設定會計核算監督方案時，要做好會計核算的跟蹤情況記錄，對核算工作中的各類問題以新收入準則要求為指導進行深入研究，保證會計的核算監督工作能更加長遠和高效地執行。總之，在會計核算制度體系不斷創新的背景下，房地產企業能選擇更加合理的會計核算方式來處理相應的工作，將賬務處理和成本核算的工作質量予以提升，從整體上把控會計核算工作的效率。

（四）創新會計核算模式

新收入準則改變了會計核算的流程和內容，所以企業在探索會計核算模式改革的過程中，一定要對新收入準則有個全面了解。通過分析新收入準則中會計核算的變化，為工作過程中可能走入的誤區制定相應方案予以解決，保證會計人員在專業培訓時，能夠將相應的工作能力得到針對性地提升。具體而言，在探索會計核算模式的設計合理性時，房地產企業要加強對其模式構成情況的了解，分析會計核算技能應該達到的水平，保證房地產企業能在上下聯動原則下，將會計核算方法得到高質量的應用。與此同時，房地產企業要根據自身的經營特點，不斷優化會計核算模式，梳理各類經營業務的類型，讓會計核算的信息計量和披露水平等相關工作，在新收入準則之下同樣得到保證，從而為會計科目的設置提供有效支撐，促使房地產企業項目在會計科目的合理設計下，獲得最真實的會計信息，助力會計核算模式的進一步改革。

結語：

房地產企業在開發過程中受到項目周期以及成本計量滯后等原因影響，導致會計銷售收入和合同銷售收入之間沒有形成統一，會計信息很難真實展現企業的經營狀況，在新收入準則發布之后，上述問題得到了有效解決，房地產企業能夠更加高質量地處理收入確認工作。因此，房地產企業需要在新收入準則的實踐之下，明確影響會計核算的主要因素，提升專業人員的職業水平，不斷優化以往的會計核算體系，為房地產企業當下的經營，構建最新的會計核算模式和監督機制。在落實新收入準則的同時，從整體上提高企業會計核算的水平，為房地產企業持續性長遠發展奠定堅實的基礎。