基于房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的實踐探索

萬文麗

蒙城縣住房和城鄉(xiāng)建筑局住房發(fā)展中心

隨著中國房地產(chǎn)市場宏觀調控政策的更新，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益和杠桿率也在逐漸下降。與此同時，為了更好地應對國家宏觀政策的調控，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步轉變經(jīng)營模式，以期在日益激烈的競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。同時，合理的資本結構是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的有力保障。隨著土地成本越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸面臨著更加激烈的競爭壓力和現(xiàn)金流壓力。受經(jīng)濟結構轉型進程加快的影響，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要考慮經(jīng)濟效益，提高城鎮(zhèn)化建筑水平，更要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)的關系，以便更好地轉變經(jīng)營方式，推動房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)的內涵

(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟的內涵

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、運營和維護等多個方面的內容，一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)屬于合作關系。所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟就是指將房地產(chǎn)的生產(chǎn)能力和經(jīng)濟效益進行充分的結合，基于地理位置、交通優(yōu)勢以及發(fā)展前景等多方要素考慮，對土地進行全面細致的分析，并對土地的開發(fā)價值進行定義，對土地的最終受益進行預估。簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟就是通過對土地資源的合理利用，將原先價值不高的土地進行改造或者建造相應的建筑，最后通過出售或租賃建筑來實現(xiàn)經(jīng)濟回報，以此推動經(jīng)濟的發(fā)展。隨著我國城市化進程的快速推移，建筑業(yè)得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟也隨之快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也不斷擴大，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動對于國家以及消費者的影響均不容小覷。這就需要政府相關部門，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和整個社會經(jīng)濟發(fā)展水平，合理進行房地產(chǎn)經(jīng)濟調控，從而更好的發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要作用。

(二)建筑業(yè)的內涵

建筑業(yè)作為第二產(chǎn)業(yè)，其涵蓋了工程勘察、施工設計、主體建筑和維護等個股方面。一般而言，建筑物作為其主要代表，市場容量對建筑業(yè)的發(fā)展影響頗大。因為建筑業(yè)涵蓋內容廣泛，大型的建筑企業(yè)多從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務和基礎設施建筑等相對大型工程，而小型的建筑企業(yè)則主要開展裝修等子業(yè)務，這樣一來，建筑企業(yè)就存在規(guī)模的差異。此外，隨著人們生活水平的日漸提升，人們針對建筑的需求也在不斷提升，居住等基礎功能已經(jīng)無法滿足用戶更高的需求，用戶更加關注居住環(huán)境以及綠色環(huán)保等特性，這也在一定程度上助推了建筑業(yè)的規(guī)模化發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

(一)現(xiàn)有發(fā)展

當前，房地產(chǎn)業(yè)是國家的支柱行業(yè)，如果出現(xiàn)問題，對整個社會的發(fā)展都會造成很大的沖擊。在目前的政府調控下，購房者的購買意向并非由房地產(chǎn)本身決定，而是由實際的需要決定。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在面對新的發(fā)展環(huán)境時，必須加強對市場的調研，主動地進行策略的優(yōu)化和對未來的發(fā)展趨勢的預測。一般來講，一個運作良好的房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)總額要高于其總的債務，但同時也會增加其地價。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步面對日益嚴峻的市場環(huán)境和資金流動的嚴峻挑戰(zhàn)。為適應國家宏觀調控，房地產(chǎn)企業(yè)必須適時的進行發(fā)展策略的轉變，從而促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(二)存在問題

目前許多企業(yè)都在進行經(jīng)營管理等方面進行了相應的改革，目前的房地產(chǎn)業(yè)正處在一個良好的發(fā)展階段。但是，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨著許多問題，例如：許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的經(jīng)濟經(jīng)營意識，缺乏健全的經(jīng)營制度，標準的開發(fā)仍有欠缺，諸如此類。其主要的表現(xiàn)是：首先，供需失衡。中國地域廣闊，人口眾多，但與國內的房地產(chǎn)企業(yè)相比，卻有著顯著的差距。一、二線城市在政府的宏觀調控下，基本上能夠達到供求均衡。然而，三線城市和四線城市，因人口的遷移和其他因素造成了嚴重的供給過剩。第二，我國的資金配置不夠完善。在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)很可能會面臨較高的資產(chǎn)負債率，增加經(jīng)營的負擔，制約其發(fā)展。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展其它途徑來達到最優(yōu)的資源分配，并結合自己的實際，優(yōu)化資產(chǎn)結構。第三，制度不健全。為有效應對高房價，我們國家多次制定了宏觀調控措施，但許多開發(fā)商忽視了經(jīng)營方式的優(yōu)化，以求短期利潤，這就造成了企業(yè)的經(jīng)營體制不能適應企業(yè)的發(fā)展需要，存在著一些運營上的風險。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)之間的關系

在理論和實際上，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)有著密切的關系。一般來講，在經(jīng)濟發(fā)展不利的條件下，政府和有關主管部門必須加大投資力度，以促進我國建筑事業(yè)的健康發(fā)展。由于我國地域遼闊，地域分布不均衡，例如，大企業(yè)會將辦公室設在城市中心，而小規(guī)模的工業(yè)和企業(yè)則會將工作場所設在郊外或遠離人口稠密地區(qū)。其根源在于，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和建筑自身價值存在一定的差異性。這就需要政府有關方面繼續(xù)完善我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，防止出現(xiàn)明顯的價格變動。

(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的關系

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系，兩者之間存在著密切的聯(lián)系。要促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須促進我國房地產(chǎn)業(yè)的多樣化發(fā)展。作為建筑的基礎性單位，建筑單位承擔著建筑主體的任務，而房地產(chǎn)企業(yè)又是促進建筑的重要組成部分。兩者各自具有各自的經(jīng)營活動，但也有一些工作上的重疊。房地產(chǎn)企業(yè)要充分的為審批的建筑工作作好充分的前期工作，而施工單位則要為已核準的項目做好施工和建筑工作。一旦工程完工，就必須以該工程為主要的產(chǎn)品，進行房地產(chǎn)其它行業(yè)的開發(fā)，以促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑生產(chǎn)的關系

在傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營方式中，為了獲取增值利益，往往要進行固定資產(chǎn)投資。然而，在新的社會、經(jīng)濟發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)通常不采取大量的投資，而采取三種輕資產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)營模式：第一，全部外包，投資商承擔所有的資本，房地產(chǎn)企業(yè)提供品牌；二是部分外包，將房地產(chǎn)開發(fā)的工程分包給其它建筑企業(yè)，其余則由房地產(chǎn)企業(yè)來經(jīng)營；三是采取與其它企業(yè)的合作方式，在合資企業(yè)中擁有一小部分股權，從而實現(xiàn)分成后的利潤。通過以上三個方面的分析，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)增值達到最優(yōu)，從而提高其品牌的價值。新的經(jīng)營方式使企業(yè)更注重研發(fā)能力、營銷水平和渠道服務等方面，從而更好的利用品牌效應、人力資本和企業(yè)文化帶來的服務效益。但由于市場供求關系和國家政策等因素的制約，對我國的房地產(chǎn)市場銷售提出了更高的要求，在一定程度上，也可以更好的刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟的良好平穩(wěn)發(fā)展。

四、對房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的思考

(一)房地產(chǎn)的價值

房地產(chǎn)的價值是指房地產(chǎn)的運用層次上，與其它物質財產(chǎn)具有本質區(qū)別。由于房地產(chǎn)沒有流動的特性，它容易受到地域、環(huán)境等因素的限制，因此，它的地域特征非常明顯。通常情況下，實物財產(chǎn)的流動是由市場完成的，而對于房地產(chǎn)，其流動的實質是產(chǎn)權和使用權的變動。總之，不管房子是新的，還是舊的，不管是否購買，使用者都需要擁有房屋的產(chǎn)權后方可享有住房所有權。在建筑工程的經(jīng)濟投資中，一方面往往需要大量的固定資產(chǎn)投資，而另一方面又需要大量的資金投入。我國的現(xiàn)代化進程與國民經(jīng)濟的快速發(fā)展密切相關。在城鎮(zhèn)化進程中，要根據(jù)實際情況，對建筑進行合理的規(guī)劃。掌握建筑地基與占地面積比例，最大限度提高空間使用。在這個過程中，對我國的房地產(chǎn)市場將會有很大的沖擊，建筑項目將會對房地產(chǎn)事業(yè)起到正面的促進效應，進而帶動房價的不斷攀升，進而帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。可以說，房地產(chǎn)業(yè)和建筑產(chǎn)業(yè)是相互促進、相互影響的。2021年1-10月，房地產(chǎn)累計增速同比7.2%，環(huán)比增幅繼續(xù)收窄，兩年平均增速為6.8%。其中，10月房地產(chǎn)投資10月同比下降5.4%，為1999年2 月以來最低，僅高于2020 年2 月。環(huán)比下降明顯加深1.9 個百分點，兩年平均增長率為3.3%。目前，“三條紅線”政策約束下，房企要加快完成完善財務數(shù)據(jù)。這導致了住房竣工加速，土地購買數(shù)據(jù)疲軟，導致新建住房建設面積下降，最終體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)走弱上。1-10月，基礎設施建設投資(全口徑)和基礎設施建設投資(不含電力)累計增速分別為0.7%和1%，分別回落0.8 和0.5 個百分點，兩年平均增速分別為1.1%和0.3%。基礎設施投資增速環(huán)比回落，反映近期基礎設施投資仍處于較低水平。基礎設施投資是經(jīng)濟增長的重要引擎。在很長一段時間內，中國經(jīng)濟都保持了兩位數(shù)的增長。但2018年以來，基礎設施投資增速迅速放緩至個位數(shù)，受疫情影響，2020年基礎設施投資年增速僅為0.9%。到2021年，基礎設施投資增速將繼續(xù)保持低位，主要受以下三個因素影響：一是受到地方政府的信用風險制約，調控政策的加強，加大了對基建的投入力度，使得基建投資增長減緩；二是項目建筑的缺乏也是一個很大的限制；三是政府始終不做“大水漫流”，更加重視投入的效率和精確的投入，在保持經(jīng)濟發(fā)展水平的同時，將基建投入托而不舉(圖1)。

圖1 基建投資

(二)建筑經(jīng)濟循環(huán)下的房地產(chǎn)

在我國的市場經(jīng)濟體制下，從施工企業(yè)到開發(fā)商，各個生產(chǎn)、流通的各個方面都有不同的利益。房地產(chǎn)企業(yè)在進行前期工作時，要綜合考量各項條件，施工許可后，由開發(fā)商進行投標或自主開發(fā)，施工單位按房地產(chǎn)企業(yè)的需求及產(chǎn)業(yè)規(guī)范施工。完成項目后，再進行建材產(chǎn)品的多樣化營銷。在這一進程中，房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的責任更為繁重，既要將各種不同的資源進行有效的集成，又要實現(xiàn)對企業(yè)的高水平的資源的有效管理，整個流程牽扯到許多人。建筑企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)有著根本的不同，他們都是通過一套建筑的過程而發(fā)展起來的，而建筑企業(yè)與開發(fā)商又有著密切的聯(lián)系，這就是一種“鏡子”的聯(lián)系。他們的經(jīng)營與生產(chǎn)密切相關，對我國的經(jīng)濟發(fā)展起到了積極的推動作用。建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種“循環(huán)式”的特征，即產(chǎn)品的生產(chǎn)、流通和消費形成一個完整的、互相依賴、互相制約、周而復始的網(wǎng)絡。建筑產(chǎn)品通常以合同方式進行，其所有權轉移具有流動性，而不動產(chǎn)則是與這種流轉活動密切相關的產(chǎn)業(yè)。住宅消費的重點不是住宅的年消費量，而是住宅的維護成本，這與住宅的銷售量有很大的關系，而隨著城市建筑的不斷發(fā)展，城市建筑的可持續(xù)發(fā)展將成為促進城市建筑發(fā)展的一條重要途徑。

(三)建筑生產(chǎn)形態(tài)下的房地產(chǎn)

目前，施工項目大多采用合同方式進行，且投入大。由于我國人民的居住條件日益改善，對居住環(huán)境和綠色環(huán)保的需求日益增加，使得城市住宅的建造難度不斷加大。由于多種因素，導致施工安全問題屢屢出現(xiàn)。在建筑項目中，除了材料、勞動和資金外，構件的高精度制造也是一個非常重要的問題。在建筑的生產(chǎn)方式中，房屋的銷售額是最大的，而房屋的數(shù)量、質量、種類、程序等都與房屋的數(shù)量、質量、種類、程序等有著密切的聯(lián)系，因此，建筑項目的發(fā)展必然會推動整個行業(yè)的發(fā)展，包括裝修、家政等行業(yè)的發(fā)展。

五、房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)融合發(fā)展路徑

(一)完善監(jiān)督管理體制機制

市場經(jīng)濟講究依法辦事，公平競爭，而在住宅建筑項目中，契約是一種法律法規(guī)，是適應現(xiàn)代發(fā)展的需要，也保證了所有當事方的職責和權力得到切實執(zhí)行。除了固定造價，建筑項目的造價也會隨著市場供求關系和國家政策的變化而變化。要促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進雙方的雙贏，還要運用契約來均衡各方的利益，這樣才能在建筑中減少不必要的沖突，能夠有效地監(jiān)控住宅建筑的各方面，確保住宅建筑的質量。

(二)推動新運營模式的發(fā)展

在目前的大環(huán)境下，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，必須轉變經(jīng)營方式。但是，在這種新的經(jīng)營方式下，企業(yè)的品牌和形象常常要冒很大的風險，這種情況下，企業(yè)的利益和風險常常不能很好的匹配，這就需要企業(yè)對風險進行有效的識別和各種保障。為解決利益和風險之間的矛盾，開發(fā)商可以在簽約時，通過向投資商索要部分股份作為擔保，從而使其不至于出現(xiàn)拖欠的情況。同時，作為一種經(jīng)濟契約，也是建筑單位和建筑部門在建筑中進行有關工作的一個特定的參照。房地產(chǎn)企業(yè)要明確施工內容，明確雙方的權利和責任，以防止工程施工中的質量問題。

(三)加強綠色施工理念的推廣

在我國，由于科學技術的飛速發(fā)展，現(xiàn)代計算機技術在建筑項目中得到了廣泛的運用。采用現(xiàn)代的經(jīng)營方式和方法，既能幫助企業(yè)有效地控制施工費用，又能有效地改善施工的工作效率和效益，減少不必要的沖突，促進建筑項目的正常開展。在當前的國際氣候變暖背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應新形勢，才能更好的促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，積極推進綠色建筑建設。綠色建筑一般要求建筑單位合理利用土地、能源和其他資源，充分利用生態(tài)資源和節(jié)約能源，從而實現(xiàn)節(jié)約能源和降低對生態(tài)的負面作用。首先要搭建信息共享的平臺，并在此基礎上進一步完善各個房地產(chǎn)企業(yè)與有關研究單位之間的交流與合作，以達到信息技術的交流與合作，促進綠色發(fā)展。從而加快發(fā)展綠色建筑技術，為發(fā)展我國的環(huán)保建材打下良好的基礎。其次，采用先進的管理技術，既能幫助企業(yè)有效地控制施工費用，又能極大地改善項目的精細管理。為防止出現(xiàn)無謂的沖突，對完成工程有更大的幫助。第三，要對建筑工程項目進行合同管理，以減少工程項目的風險，為綠色建筑企業(yè)提供一些優(yōu)惠，為推進環(huán)保建筑提供更好的幫助。

六、總結

總之，隨著我國城市化水平的加快，建筑業(yè)的多元化發(fā)展促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的跨越式發(fā)展。為了更好地促進中國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應主動分析房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)的關系，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題并提出相應的解決方案，以促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，進一步促進房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑業(yè)的良性發(fā)展。