既有建筑改造工程總承包模式探究

趙 坤（上海華建工程建設咨詢有限公司，上海 200041）

根據國家統計局數據顯示，全國2021 年既有建筑面積約800 億m2。建筑業年度總產值29.3 萬億元，預計房屋構筑物修理及其他產值預計可達到1.06 萬億元。2022 年1 月19 日，住房和城鄉建設部發布《“十四五”建筑業發展規劃》總體要求中指明，我國城市發展由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，這將為既有建筑改造提供難得的發展機遇[1]。

1 既有建筑改造工程總承包模式概述

既有建筑通常指迄今仍存在著的建筑物或構筑物，其改造內容一般有：建筑功能改造、結構加固改造、建筑節能改造、綜合性改造等。此處分析的既有建筑改造，是日常使用的老舊公共建筑、居住建筑等的改造，不包含具有歷史文化價值的建筑改造。

既有建筑改造工程總承包模式，即既有建筑改造工程的勘察、設計、采購、施工由一家總承包單位完成的工程承包模式。業主單位與工程總承包單位簽訂工程總承包合同，明確各方責任、權利和義務。

2 既有建筑改造工程總承包模式的特點

2.1 既有建筑改造工程總承包模式優點

2.1.1 業主單位視角

項目建設期間，業主單位僅與一家工程總承包單位簽訂工程施工合同。此外，業主單位還可以與一家項目管理單位簽訂委托合同，對工程項目進行有效監督，如圖1所示。

圖1 工程總承包模式組織結構

工程總承包模式中，合同關系簡單明了，組織協調工作較少，有利于業主單位在工程建設過程中的合同管理、信息管理和關系協調，避免了人員和資金的浪費[2]。該模式下，簽訂的合同約定了工程總造價和設計、施工總工期，明確了合同總價的調整條件。責任界面和風險歸屬也比較清晰，建設期間的責任和風險可以最大限度地轉移到工程總承包單位，造價控制和進度控制較其他模式更有利。

既有建筑改造工程項目具有內、外部環境復雜、原有建筑情況不明、結構暴露后實際情況變化多、專業協調工作量巨大等特點，需要設計與施工緊密結合。工程總承包單位負責勘察、設計、采購、施工所有工作，業主單位可以僅關注項目整體的目標控制和管理，總承包單位更能發揮主觀能動性，能運用其先進的管理經驗和技術優勢，為整個項目創造更多效益。此種模式集約化程度高，有利于全局統籌，設計與施工實現深度搭接，更有利于解決項目方案過程運作時效性、技術可行性與施工安全性之間的矛盾[3]。

工程總承包單位是項目質量的唯一負責單位，施工現場出現設計缺陷、工程實體缺陷時，均由總承包單位負責，避免了與相關方的扯皮現象。由于責任明確，總包單位的質量管理力度相對較強，一定程度上有利于提高工程質量。

2.1.2 工程總承包單位視角

工程總承包模式下，設計單位與工程總包單位為同一家單位（或為工程總承包單位的設計分包），工程總承包單位在項目投標期間就可以對設計方案進行把控，從而對工程總造價進行有效控制。

既有建筑改造工程現場條件復雜多變，需要變更設計或局部微調設計時，其溝通路徑更為便捷。該模式可以將設計與施工緊密結合，更能發揮總承包單位技術和管理優勢，有利于工程總承包單位對整個工程的統籌規劃和協同運作，集中技術和管理的優勢對項目實施全過程進行合理交叉和動態管理[4]。

既有建筑改造工程總承包單位的工作范圍較廣，項目經理和各部門負責人配備時，往往選擇“一專多能”的復合型人才。各崗位再配備些青年員工，項目部初具雛形。工程實施期間，通過“新老結合”，可以較好地發揮“傳、幫、帶”的積極作用，將理論知識和現場實踐有機結合在一起，有利于青年員工的培養，更有助于青年員工的全面發展。

2.2 既有建筑改造工程總承包模式的不足

2.2.1 業主單位視角

工程總承包模式合同關系雖簡單，但合同的條款不易準確確定，容易造成合同爭議；合同數量雖少，但合同管理難度較大，同時也會造成招標發包工作難度大。由于承包范圍廣，工程信息存在較多不確定性，工程總承包單位往往需要承擔很大風險，因此，承包商的投標報價也比較高。此外，具備工程總承包能力的單位數量相對較少，業主單位的選擇空間也相應減少。業主在選擇工程總承包單位時，需綜合考量其資質、業績和財務等各項指標，一旦總包單位出現管理或財務問題時，整個工程項目也將面臨較大風險。業主方最終選擇的設計方案僅為滿足其需求的方案，并不一定是最優方案。

既有建筑改造工程總承包模式雖然能較早的確定工程總價，但在裝飾面層全部拆除后，原結構可能出現不可預期的尺寸偏差、開裂、滲漏等現象，而對其處理的費用一般不包含在工程總承包合同中，因此增加的結構檢測、結構加固等費用也將造成工程總造價的增加，也會造成總工期的延長。

2.2.2 工程總承包單位視角

既有建筑改造工程設計圖紙報審時，政府主管部門、審批部門、業主單位等各方的修改要求比較多，且通常會引起工程成本的增加。在工程總承包的模式下，合同總價固定，勢必會減小工程總承包單位的利潤空間。

既有建筑改造項目的措施費一般為總價包干，人工、材料、機械等單價也不因施工期間市場價格波動而調整。投標報價時，工程總承包單位需考慮各方面不確定因素，一旦出現遺漏，需自行承擔相關費用。

既有建筑實體存在較多不確定性，時常出現結構暴露后與原始資料不符的情況，設計變更或工程洽商不可避免。傳統模式中，監理單位在解決此類問題時，發揮著較強的協調作用，但該模式則需要工程總承包單位自行完成相應的協調工作，日常工作量隨之增大，管理難度也相應增加。

工程總承包合同約定了調價條款，一般情況，除業主提出設計變更、法律法規調整等少數情況可以調整外，其他情況均不調整合同價款，從而造成工程總承包單位索賠困難。

既有建筑改造工程，工作量大、工期緊、施工操作空間受限，工程中、后期一般需要進行趕工作業。趕工期間，施工現場交叉作業多、作業面廣，現場安全管理難度較大。

既有建筑改造項目實施期間，設計、施工可能存在各自為戰的情況，設計不考慮施工，施工不考慮設計[5]。不能將設計和施工深度融合在一起，發揮不出工程總承包單位的優勢，難以達到業主單位期待的效果，從而影響工程總承包單位的健康可持續發展。

3 既有建筑改造工程總承包模式探究

3.1 綜合性管理人才培養

既有建筑改造工程不同于新建工程，其工作內容繁雜，現場復雜多變。項目負責人既要懂設計又要懂采購和施工，既熟悉工程技術又熟悉政策法規和成本管理，需要具有工程總承包綜合管理能力。總承包單位應加快培養綜合性管理人才，培養設計人員的施工現場管理技能，鼓勵其下沉至一線豐富實踐經驗；組織施工項目經理學習設計相關規范。通過對設計人員和施工人員的定向知識培訓，儲備工程總承包綜合性管理人才，提升企業工程總承包綜合管理能力和水平，增強工程總承包發展動力。

3.2 優質資源儲備

既有建筑改造工程涉及勘察、結構檢測、結構拆除、地基與基礎加固、結構加固、鋼結構安裝、幕墻安裝等專業工程。工程總承包單位建立并維護合格供應商、合格專業分包單位臺賬，增加相關合作方的資源儲備。每季度、每年對其進行考核評分，在專業工程招投標時予以加分或減分，形成優勝劣汰的局面，以促進專業分包單位綜合管理能力的提升。通過儲備優質的供應商、專業分包單位等資源，提升工程總承包單位在既有建筑改造業務方面的高質量發展。

3.3 管理模式變革

既有建筑改造工程的復雜性和多變性，決定了工程總承包管理模式的獨特屬性。此模式更加注重管理過程的精準性和時效性，這就需要建立項目的成本目標責任制、建筑師負責制、項目經理責任制的管理模式。不僅賦予項目經理責權利，還應賦予建筑師責權利。通過明確的組織分工和完善的激勵機制，調動項目所有參與人員的積極性，以項目移交和成本控制為導向，充分發揮既有建筑改造工程總承包模式的優勢。

3.4 政策環境優化

政府相關主管部門大力推進既有建筑改造工程總承包模式，在政府和國有資金投資的既有建筑改造工程中，帶頭推行工程總承包模式。加快推動設計與施工“雙資質”制度的落實，鼓勵企業通過內部或外部的設計與施工資源整合，以滿足“雙資質”要求。

3.5 建立屬地化標準

我國幅員遼闊，各地氣候、水文地質條件、材料價格等有較大差異。各地主管部門根據所在地情況，結合當地工程總承包骨干企業管理經驗，建立既有建筑改造工程總承包模式的相關屬地化標準，合理劃分業主單位和工程總承包單位的風險，推動地區既有建筑改造工程總承包模式發展，從而使其各項工作標準化、規范化。

4 既有建筑改造工程總承包創新模式應用

4.1 工程概況

上海城市規劃展示館改擴建工程，新增地上建筑面積2743.8m2。本次改造，對現有建筑實施局部擴建、夾層改造和結構加固，并對室內外原有裝飾、室內設備及管道、除屋頂網架外的屋面、室外景觀綠化等進行拆除，室內裝飾、建筑機電設備進行更新改造。改擴建后，上海城市規劃館總建筑面積為22707.74m2，建筑高度為44.2m，地上6 層，建筑面積為15157.17m2；地下2層，建筑面積為7550.57m2。

4.2 項目管理組織

上海城市規劃展示館改擴建工程作為上海市工程總承包試點項目，是以設計單位中標的工程總承包。設計單位作為工程總包單位，負責項目總的管理及設計工作，將施工任務再發包給施工總包單位，工程總包單位與施工總包單位共同建立現場項目部。為確保項目各施工單位合理有序開展施工，本項目工程總包單位形成了公司層級、項目部層級、施工總包及分包層級的三級管理架構，如圖2所示。

圖2 項目組織結構圖

4.3 施工過程管理

上海城市規劃展示館的地理位置較為特殊，東側為人民廣場地鐵站入口和人民公園大門，南側為人民大道綠地，西側為市政府辦公大樓和信訪辦接訪入口，北側為市信訪辦接訪大廳和辦公區域。北側場地東北入口有地鐵1號線（汶水路至陜西南路配電站），場館周邊區域的管線極為復雜。場館的東、南、西側均無空余場地，僅北側有部分空余場地。對于施工組織、場地布置提出了極高的要求。下面以周邊管線保護和安全文明施工為例，介紹施工管理成果。

4.3.1 施工期間周邊管線保護機制

本項目周邊的管線密集，且大多數管線與人民大道200 號以及地鐵人民廣場站密切相關。根據建設單位、代建單位提供的前期管線資料、物探資料，以及組織的專項管線交底均無法完全反映項目周邊實際管線情況，這給項目部的施工管理、道路保護、管線保護帶來很大的挑戰。項目經理專門聯系人民廣場地鐵站、市政府機關事務管理局、市委市政府物業管理單位等，保持密切溝通，建立聯動工作機制，有動土作業、重載車輛進行必進行事先溝通和落實管線保護的措施，在室外總體開挖作業時嚴格落實監護措施，保障了項目建設過程未出現任何管線受到破壞的情況發生。

4.3.2 安全文明施工管控

因本項目地理位置的特殊性，受關注度極高。項目部從項目策劃階段就對安全文明施工做了充足的準備，制定的各項管理措施也在項目實施過程中得到了比較好的執行。本項目的圍擋方案被上海市安質監總站向市級重大工程推薦使用，如圖3所示。本項目安全文明措施設置并落實到位，施工期間未發生安全生產事故。

圖3 施工圍擋效果圖

5 結語

工程總承包模式在既有建筑改造工程中有著較強的優勢，雖存在各種不足，但也可以在項目實施期間逐步尋求平衡。創新模式的應用給既有建筑改造工程總承包模式提供了新的思路，可以為類似既改項目提供參考。