搞好房屋修繕工程的要點(diǎn)技術(shù)分析

何宇琛

涿州市市區(qū)房地產(chǎn)管理所 河北 涿州 072750

引言

隨著人們對房屋修繕的關(guān)注與日俱增，房屋修繕工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也得到了提高。為了更有效地開展房屋修繕任務(wù)，相關(guān)人員不僅要積極有效地執(zhí)行相關(guān)的技術(shù)措施，還要考慮房屋所有權(quán)因素的影響。減少房屋滲漏等質(zhì)量問題的可能性，對于滿足現(xiàn)代人口對高質(zhì)量生活水平的需求，開展房屋修繕工程，增強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和承載力具有重要的現(xiàn)實意義。在房屋修繕工程的全過程中，在可行的情況下，必須控制設(shè)計成本，以確保工程的施工質(zhì)量。因此，在房屋修繕工程的施工過程中，必須特別注意相關(guān)技術(shù)措施的有效運(yùn)用。

1 認(rèn)真做好修繕前的前期工作

第一，做好安全檢查工作。安全檢查是確定房屋狀況的必要步驟。根據(jù)實際情況，房屋檢查應(yīng)每年進(jìn)行一次，并應(yīng)以檢查表的形式編制，并保存在已完工的住宅小區(qū)的技術(shù)檔案中。如在檢查中發(fā)現(xiàn)危房房屋，檢查人員應(yīng)當(dāng)做好記錄，及時上報業(yè)主和居民，以便業(yè)主和居民所在單位及時開展修繕工作，消除隱患，確保安全。第二，在制定房屋修繕計劃時，對于施工過程必須有方便的工作面而需要住戶給予密切配合時，并與居民密切合作，應(yīng)提前作出安排，并向住戶解釋清楚，做好他們的思想工作。在施工操作程序中，應(yīng)盡量減少其影響，縮短施工周期，文明施工，避免給居民帶來太多的麻煩。此外，即使是大型修繕和綜合修繕項目，也應(yīng)盡可能分階段進(jìn)行。第三，認(rèn)真做好修繕前的臨時安全措施。房屋經(jīng)查勘鑒定確定為危房之后，離施工修繕還有一段時間，有些特別危險的房屋，為保證住戶和四鄰的安全，需要采取支頂加固的措施，以防萬一。還應(yīng)注意的是修繕施工前，須做好各方面的工作。諸如有些工程牽涉到水電線路、城市規(guī)劃、環(huán)保、公用事業(yè)、園林綠化等項目。在房屋修繕之前，必須對其進(jìn)行綜合處理，以免妨礙房屋修繕工作。

2 修繕工程施工階段中應(yīng)注意的問題

常見房屋結(jié)構(gòu)有磚砌體結(jié)構(gòu)與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。對于磚砌體結(jié)構(gòu)來講，損壞主要形式為墻體裂縫與腐蝕。對磚砌體腐蝕而言，一般表現(xiàn)為墻面產(chǎn)生軟化、起皮、疏松和剝落等現(xiàn)象。這種破壞從表層逐漸向砌體深度發(fā)展，削弱墻體承受力，減低結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，不僅影響房屋建筑的美觀，嚴(yán)重時還導(dǎo)致坍塌事故。考慮到當(dāng)?shù)氐木唧w情況，所有的環(huán)節(jié)和過程必須協(xié)調(diào)好，以確保整體平衡。在搶修過程中，加強(qiáng)對施工階段、施工環(huán)節(jié)和工藝流程的控制，檢查計劃的實際情況。由于修繕工程的計劃管理比新建工程更難預(yù)測和控制，而且一些隱蔽工程很難發(fā)現(xiàn)，因此修繕工程的評估尤為重要。施工過程的連續(xù)性和項目施工過程的覆蓋范圍應(yīng)及時、準(zhǔn)確地進(jìn)行測量、驗收和簽字。做好原材料的記錄，隨時響應(yīng)工作的實際情況，房屋修繕的特殊性決定了做好文件工作的重要性。在施工過程中，及時收集和處理相關(guān)改造數(shù)據(jù)，并盡可能制作隱蔽工程材料，使工作與工程同步。因此，在編制預(yù)算時必須充分考慮這些因素，并且必須考慮一些預(yù)算能力。做好施工安全保障，減少干擾，文明施工，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。房屋修繕工程的復(fù)雜性，特別是房屋改造、舊結(jié)構(gòu)置換、地基加固等，取決于實際工作經(jīng)驗。從事維修工作的技術(shù)人員應(yīng)具有足夠的施工知識，熟悉新舊建筑物，了解建筑物的破壞規(guī)律，并應(yīng)是勘察、鑒定、檢測、改造、加固、修理、糾錯、改造等方面的專家。在實踐中，要注重技術(shù)人員的就業(yè)和培訓(xùn)，充分考慮施工人員的培訓(xùn)水平，不僅要依靠人力、監(jiān)督、審計等[1]。

3 房屋結(jié)構(gòu)工程的修繕

3.1 結(jié)構(gòu)修繕

建筑結(jié)構(gòu)在磚砌體中一般分為磚瓦結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要破壞形式為墻體裂縫和腐蝕磚瓦，通常表現(xiàn)為軟化、結(jié)皮、松動和墻體剝落。這種破壞從表面逐漸深入到砌體的深度，降低了墻體的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度，這不僅影響了建筑的美觀，還會導(dǎo)致倒塌。磚砌體的修補(bǔ)包括裂縫修補(bǔ)、墻體銹蝕修補(bǔ)、局部拆除和綁扎。一般情況下，磚砌體裂縫的修補(bǔ)應(yīng)在裂縫穩(wěn)定后進(jìn)行，常用的方法有水泥漿縫合法、砌塊填充法、加壓噴涂法、普通石膏、金屬網(wǎng)石膏、普通水泥漿、金屬網(wǎng)噴涂等。腐蝕層可用手工鉆孔清理，灰塵、油污和灰塵可用鋼刷清理，然后用加壓水沖洗。對于腐蝕嚴(yán)重影響砌體強(qiáng)度的墻體，必須進(jìn)行部分或全部更換。一般墻面腐蝕時，應(yīng)按防腐層要求涂刷水泥漿或更換瀝青混凝土。鋼筋混凝土的典型缺陷主要有蜂窩、麻面、空洞、露筋、疏松等。混凝土缺陷的主要原因是工作、使用和維護(hù)不當(dāng)。如果水泥是舊的或在施工過程中沒有正確標(biāo)記，砂巖中含有大量的污泥。混凝土松動，強(qiáng)度水平大大降低；混凝土路基或夯土、粉煤灰配比不當(dāng)，會造成嚴(yán)重的空洞、蜂窩、脈沖開孔、壓實等；模板不干凈，沖模損壞不當(dāng)，會造成混凝土表面的磨損和損壞；如果修繕不好，一旦發(fā)生碰撞、超載、高溫和有害介質(zhì)，結(jié)構(gòu)就會被腐蝕，造成混凝土棱角、松動等缺陷。處理：麻面主要影響混凝土外觀，并恢復(fù)大部分區(qū)域。用水沖洗亞麻布部分，徹底濕潤，并用生水泥磨光。如果混凝土有小蜂窩，可先用水沖洗，然后用1∶2或1∶2.5水泥漿修補(bǔ)。如果是大蜂窩狀，則先丟棄松散的礫石和沉淀顆粒，盡量形成喇叭口，外口較大，然后用清水沖洗，用濕的高等級細(xì)石混凝土密封，加強(qiáng)修繕。鋼筋的控制方法是：清除鋼筋外表面的混凝土殘渣和銹跡，用水沖洗，用1∶2.5水泥漿深層等找平，清除軟弱混凝土，清洗濕潤密實的高層混凝土，認(rèn)真修繕。

3.2 門窗工程的修繕

門窗的損壞主要包括坡度、坡度、彎曲、翹曲、過多裂縫、散扇、腐朽、開裂等。一般情況下，使用剛性楔子恢復(fù)平整度，增加鐵三角固定，用矯直機(jī)矯直，更換部分鉸鏈。對于金屬門窗，損壞主要是由于安裝不可靠、隔墻框架與墻體之間出現(xiàn)裂縫、缺少零件以及未及時涂漆或涂漆保護(hù)。此時，除銹尚未完成。對于松動的門窗，應(yīng)挖出鐵腿加固墻，將鐵腿找平，焊接損壞部位，然后用高標(biāo)號水泥漿修補(bǔ)鐵腿；嚴(yán)重?fù)p壞的門窗扭曲或損壞時，應(yīng)拆除固定，焊后重新安裝，并定期噴漆。鋁合金門窗的損壞主要是緊固件松動、撕裂；密封材料不得安裝、老化或斷開；框架變形等，應(yīng)定期取樣清理表面；更換損壞的密封材料，用于夾具和螺釘軟化和脫落，必須及時擰緊、更換或重新安裝。

3.3 屋面防水工程修繕

對于柔性防水屋面，卷材防水屋面層主要采用瀝青、再生橡膠、合成橡膠或合成樹脂等防水材料，并插入一整層防水涂料。屋面防水模板主要采用水乳化橡膠瀝青防水涂料、聚氨酯防水涂料等刷涂，在基層上形成防水層。剛性防水、鋼筋混凝土剛性防水屋面，在屋面板上澆筑C20或C25混凝土，內(nèi)置直徑為3或4、厚度不小于4mm的雙向網(wǎng)絡(luò)。這取決于最細(xì)混凝土的密度。為了實現(xiàn)防水，通常需要專業(yè)維護(hù)人員。主要通過檢查、清潔、維護(hù)和及時維護(hù)來控制屋頂內(nèi)容物。在屋面上不得隨意搭建任何設(shè)施，包括天線、太陽能電池板等。如需施工，應(yīng)事先經(jīng)負(fù)責(zé)人員批準(zhǔn)，并按要求辦理相關(guān)手續(xù)[2]。

3.4 供用電設(shè)備、設(shè)施的修繕

供電系統(tǒng)的主要部件必須保證質(zhì)量良好，不能安裝過時的產(chǎn)品，隱蔽作業(yè)時，應(yīng)嚴(yán)格密封鋼絲，避免不可再生故障；定期檢查和抽查供電設(shè)備設(shè)施，如雨季前遙測接地電阻值；夏季檢查線路絕緣情況；通常需要檢查不同線路頭與漏電保護(hù)裝置之間的接觸情況，檢查各支路的實際負(fù)荷是否符合設(shè)備保護(hù)元件安裝的設(shè)定值，配電箱是否可靠，箱內(nèi)物品是否完好，沿墻壁和天花板的光線是否變?nèi)趸蜃兊停幸苿印嗔选p壞較弱的支撐點(diǎn)，沒有其他電線接觸物體，房間內(nèi)電氣設(shè)備的可靠性也很高。其次，供電系統(tǒng)的主要故障是燒線、短路、漏電和斷路。變電站緊急斷電后，首先觀察空氣斷路器的工作狀態(tài)和溫升。如果一切正常，試著送一次電。如果電源故障繼續(xù)，將斷開負(fù)載并檢查線路絕緣。如果電纜完好無損，則前室線路可能有問題。分開拉繩子，一次檢查后，必須添加絕緣保護(hù)。電纜和線路直接短路的可能性非常小。在大多數(shù)情況下，絕緣降低，電流過大，導(dǎo)致空氣斷路器斷開。

4 利用舊料，搞好節(jié)能

合理利用和處置舊材料可以提高資源利用效率，減少建筑材料消耗，降低施工成本。例如，在目前的修繕工程中，除了部分風(fēng)化或變質(zhì)外，許多簡單的房屋和泥瓦需要覆蓋或改造屋頂，舊瓦需要拆除；屋頂已被改造，舊瓷磚已被拆除，以便進(jìn)行其他維護(hù)工作。拆除后的舊磚可用于混合墻、基礎(chǔ)和獨(dú)立砌體；拆卸和組裝梁、檀香木等木結(jié)構(gòu)時，盡量不要損壞并重復(fù)使用；對于較低位置的許多物體，可以清除一些污染土壤進(jìn)行回填，或者可以回收鋼筋混凝土、簡單混凝土和碎片，例如作為三合土墊層。既減少外購黃土回填的費(fèi)用，又能減少污土外運(yùn)對環(huán)境造成的污染[3]。

5 抓好施工合同履行

為了完成已簽訂合同的所有修繕工作，必須要求施工方根據(jù)合同項目進(jìn)度計劃和投標(biāo)承諾，制定詳細(xì)的項目安排方案、目標(biāo)、計劃、措施、制度、實施、長期計劃、短期計劃和合理的進(jìn)度計劃，確保計劃目標(biāo)的順利實現(xiàn)。要求施工單位按照設(shè)計要求、合同條款和現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、說明和試驗標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，施工人員必須認(rèn)真做好施工前期記錄。施工質(zhì)量的早期控制、工作場所控制和產(chǎn)后控制是必要的。修繕和維護(hù)工程的標(biāo)準(zhǔn)合同如下：確認(rèn)合同中的工程圖紙和工作范圍；在合同中確認(rèn)設(shè)備或品牌的價格；建設(shè)項目的審查程序或施工組織應(yīng)在合同中予以確認(rèn)。一般來說，在施工過程中，監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)委托業(yè)主完成建設(shè)項目的審批。

6 抓好施工過程管理

房屋修繕的相關(guān)施工管理隊伍首先要對房屋修繕工程的具體特點(diǎn)和修繕步驟進(jìn)行詳盡地分析，對項目的過程、階段和實踐進(jìn)行科學(xué)指導(dǎo)。為了全面提高綜合建設(shè)的指導(dǎo)水平，努力以標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化促進(jìn)全屋修繕的專業(yè)化發(fā)展，積極重視對所有專業(yè)從事建筑修繕和保障的施工技術(shù)管理人員的思想、業(yè)務(wù)、技術(shù)教育和培訓(xùn)，尤其是在建筑修繕技術(shù)載體的強(qiáng)化培訓(xùn)方面。因此，在日常工作中，我們要繼續(xù)深入研究和挖掘傳承的發(fā)展，認(rèn)真全面地總結(jié)傳統(tǒng)工匠的技藝和經(jīng)驗，充分借鑒地方、流派、民族、歷史文化的基本特征，以及古代建筑業(yè)的現(xiàn)代質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)和保護(hù)要有科學(xué)依據(jù)。施工前認(rèn)真核對圖紙，及時審核，起草會議紀(jì)要，避免圖紙空白造成事故。移交工作包括完成工程任務(wù)、數(shù)量、完成時間、材料使用、操作要素、工程質(zhì)量要求和注意事項，各工程嚴(yán)格按照施工指導(dǎo)書和交鑰匙技術(shù)移交要求進(jìn)行施工，施工機(jī)械管理人員應(yīng)認(rèn)真檢查施工工作的完成情況，控制施工所需原材料、半成品和零部件的質(zhì)量。嚴(yán)格控制建筑材料、建筑零部件和設(shè)備的質(zhì)量，建立建材基礎(chǔ)。建筑材料、部件和設(shè)備必須符合設(shè)計要求和產(chǎn)品質(zhì)量要求。從施工現(xiàn)場采購材料和設(shè)備時，必須持有完整的產(chǎn)品合格證、技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量檢驗報告和當(dāng)?shù)厥┕す芾聿块T頒發(fā)的許可證。在施工階段，必須遵守采購規(guī)則、檢查點(diǎn)、保險和使用等質(zhì)量控制依據(jù)。國家有關(guān)部門發(fā)布的施工合同文件、設(shè)計文件（包括圖紙、設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)圖集）和工程質(zhì)量法律法規(guī)，是施工階段工程質(zhì)量管理的一般依據(jù)，具有一般性、具體性、指導(dǎo)性和強(qiáng)制性。工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和工程施工驗收規(guī)范涉及建筑材料、產(chǎn)品和部件的質(zhì)量。施工過程質(zhì)量控制（如操作規(guī)程和技術(shù)）是工程質(zhì)量控制的專業(yè)、技術(shù)和規(guī)范依據(jù)。

7 結(jié)束語

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，積極有效地開展房屋修繕工程對居民的生活質(zhì)量至關(guān)重要。在現(xiàn)代社會發(fā)展的過程中，有效地實施房屋修繕的各種技術(shù)措施，提高運(yùn)營的質(zhì)量和效率，成功有效地開展房屋修繕工程至關(guān)重要。不斷提高企業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)水平，重視建筑的保護(hù)和維護(hù)，改善居住環(huán)境，保護(hù)和發(fā)展建筑地方特色，將有助于社會的可持續(xù)發(fā)展。