上海老舊小區綠化停車兼顧新策及實證探析

■ 左 瑩 ZUO Ying 駱天慶 LUO Tianqing

0 引言

居住環境與居民生活品質息息相關。然而，面對近年來激增的私家車保有量，老舊小區因土地資源有限[1]，停車配建標準滯后，無法滿足停車需求[2]——機動車隨意停放，侵占本就不足的綠地及公共空間，影響居民生活[3]。為兼顧停車與綠化，除全面挖掘小區內“邊角廢地”改造為綠地、建設生態停車位及提倡土地功能混合使用之外，還可通過具有節地效益的垂直綠化發掘豎向空間潛力[4]。利用既有住宅建筑的閑置屋面鋪設屋頂綠化，置換地面停車位，不失為老舊小區“綠化與停車位兼得”的一個破局新策。

1 國內外相關政策文件

相比垂直綠化，屋頂綠化的研究開展更早、應用更廣泛[5]。既有建筑實施屋頂綠化的承重[6]、防水[7]、坡屋頂建設[8]、低維護[9]等技術問題已基本解決，且國內外多地已出臺各種激勵性政策[10]。其中，屋頂綠化折抵地面綠地，既是一種主要的激勵政策，也是在建設項目尺度上以屋頂綠化生境對被建設侵占的綠地進行就近補償的重要生態手段。目前，韓國、德國、日本、新加坡等國以及國內的多個城市均已先后出臺地方性折抵政策（表1、2），不過各地折抵辦法與標準不同，有待商榷[10]。

表1 國外屋頂綠化折抵地面綠地的辦法[10]

上海老舊小區數量眾多，更新改造走在全國前列[11]，已率先出臺了居住區改造時屋頂綠化折抵地面綠地的相關政策，但尚缺乏實證。本文借上海共和十村小區更新改造方案論證的契機，在評價其既有建筑屋頂綠化適建性的基礎上，結合小區實際的停車需求，依據現行政策提出“以適建屋頂的平面投影面積折抵綠地面積、置換停車空間”的規劃方案，并通過樣地設計，論證實際可增車位數及綠地減少量，探析借屋頂綠化改善老舊小區停車難問題的有效性和現行折抵辦法的合理性，以期促進該項政策及早落地實行。

2 案例概況

共和十村建成于1992 年，占地面積30 503 m2，共有15 棟居住建筑、830 戶，包括西北角高層（18層）1 棟、多層（6～7 層）14 棟，外圍分布居委、物業、商鋪等低層服務建筑（圖1）。應“平改坡”要求，2010 年，小區內多層住宅建筑屋頂均改造成磚紅色坡屋頂。目前小區建筑密度為35.11%、綠地率為32.45%，按照《上海市綠化條例》，已達到“改建、擴建居住區綠地面積不得低于居住區用地總面積的百分之二十五”的標準，但若按新建小區35%的綠地率標準，則尚有一定差距。

圖1 共和十村現狀布局

表2 國內城市屋頂綠化折抵地面綠地的政策及辦法

小區建設之初未設停車位。隨著住戶私家車保有量增加，物業管理方通過沿路劃定停車位或推掉綠地建造地面停車場的方式，辟出140 個固定停車位（圖2），車位配比為1 ∶0.17。目前，小區內登記常停車220 輛、親情車127 輛。若僅以常停車計，車位缺口為80 個；若綜合親情車數量，車位缺口達207 個，停車需求遠超車位供給。根據對工作日早晨7:00 左右的實地勘察，小區內每天約有52 輛常停車會利用中心綠地周邊道路及轉彎處等空間，在劃定車位之外見縫插針地沿路臨停，剩余車輛的停放則只能借助周邊商業性停車空間。這不僅令車主因爭搶車位深感生活不便，也給小區帶來極大的交通安全隱患。

圖2 共和十村停車位分布（數量）及停放方式

3 研究方法

鑒于老舊小區的建筑老化、屋頂幾無游賞要求，適宜建設重量輕、成本低、養護要求低的草坪式屋頂綠化[12]。首先，對屋頂綠化的建設載體——建筑進行承重、高度等客觀特征評估，確定其是否適建草坪式屋頂綠化；然后，以適建建筑屋頂可鋪設綠化的平面投影面積折算地面綠地面積，估測可置換增加的停車空間是否足以填補停車需求缺口；同時，與目前小區內直接將超標綠地置換為停車空間的成效相比較，評判屋頂綠化置換策略的有效性與合理性。受立地條件限制，實際置換可得的車位增量會少于直接面積折算的估測數，因此，根據綠地置換樣區的詳細設計估算小區內綠地和車位的實際增減情況，可為屋頂綠化置換策略的評判提供更為切實的參照依據。

3.1 屋頂綠化適建性評判

綜合既有研究和屋頂綠化建設的相關規范標準，以建筑結構、屋面高度、屋面形式及屋面占用4 項指標構建草坪式屋頂綠化適建性評判指標體系[12]，并確定評價標準，對小區內建筑逐一進行適建性評判（表3）。其中，建筑結構參照測繪圖標注及專業人員的結構檢測結果，屋面高度參照測繪圖標注，屋頂形式根據現場勘測判定，屋面設備占比參照天地圖。

表3 草坪式屋頂綠化適建性指標及評判方法

3.2 屋頂綠化折抵地面綠地辦法

《上海市居住區綠化調整實施辦法（2017 修訂版）》第十一條規定：“居住區綠地內部布局不合理，無法滿足居民生活和居住安全正常需求的，可提出調整申請。居住區綠地內部布局調整應當符合以下條件：（一）占用建成的居住區綠地，應當在所占綠地周邊補建完成相應面積的綠地。（二）確不具備補建條件的，可結合居住區實際，通過增加屋頂綠化、棚架綠化（建成綠地上所建的棚架綠化不納入折算）形式以平衡綠化總量，其面積的35%可折算為地面綠地面積。”本文按照這一35%的現行折算比例，將適建建筑屋頂可鋪設綠化的平面投影面積折算為可置換的地面綠地面積。

3.3 停車位置換增量估測

該小區現狀綠地超出當前改擴建小區標準的部分及屋頂綠化折抵的地面綠地面積，均可按單個車位尺寸直接折算為車位置換增量。單個車位尺寸按照小區現狀停車位尺寸為：2.5 m×5 m。

然而，將地面綠地實際置換為停車空間時，為保障道路通行安全及改造后車位的可進入性，原有的路邊車位可能需要移位或取消，車位增量會小于按綠地面積直接折算的車位數；此外，地面綠化空間中的大型、優質喬木也應予以保護，停車空間的實際增拓潛力需結合實地情況論證。經實地勘測，小區中有條件進行車位擴容的空間，主要是宅間綠地及與之相鄰的現有沿路平行停車位。故選取小區內的宅間綠地樣區進行詳細的改造設計，測算樣區內的車位增量及綠地減少量，并據此推衍至整個小區，估算全區實際可置換的車位增量及相應的綠地減少量。

3.4 屋頂綠化折抵策略評價

屋頂綠化的量化折抵辦法在一定程度上衡量其在城市綠地系統和綠色建筑中的生態效能和地位[12]，但由于針對居住區的折抵尚未有實證案例，其經濟、社會綜合效益尚不明確。本著滿足停車需求、避免綠化環境減少的原則，本文以小區現實的停車需求缺口、綠地實際可置換的車位增量及綠地減少量為基準，比較超標綠地置換和屋頂綠化折抵置換這兩種停車空間增拓策略的預期成效，并以實際可行、車位增量多、減綠少者為合理 有效。

4 研究過程與結果分析

4.1 屋頂綠化適建面積及可折抵地面綠地面積

根據屋頂綠化適建性評判，得到小區內適建屋頂綠化的建筑布局（圖3），除西北角的高層和北入口處的2 棟7 層住宅外，其余建筑均適建。總計適建建筑屋面平面投影面積為9 288 m2，占比為86.73%；依據35%的折算系數，適建建筑屋面平面投影面積可折抵3 251 m2地面綠地。

圖3 適建草坪式屋頂綠化建筑的空間分布

4.2 停車位置換增量測算

4.2.1 超標綠地可置換車位數

若將小區內超出改擴建標準的7.45%現狀綠地全部改造成停車位，可望增加181 個停車位。

4.2.2 屋頂綠化折抵綠地可置換車位數

若小區內適建建筑全部建設草坪式屋頂綠化并折抵相應數量的地面綠地，且將置換所得的地面空間全部用于增設停車位，可增車位數為 260 個。

4.2.3 小區實際可置換車位增量

以74～77#樓北側的宅間綠地為試點樣區，共提出3 種車輛停放方案（表4）。綜合可增加車位數及地面綠地減少量，以車位尺寸為2.5 m×5 m、垂直停放的方案二為最優。

表4 停車位布局多方案比選

將最優方案二推衍至整個小區：為確保道路暢通及轉彎處的行車安全，基于現有停車位分布情況，對宅間停車位進行擴容；基于臨時停車現狀并排除轉彎處的停車量，對中心綠地周邊停車位擴容；限于空間或停放方式無法擴容的場地，則保留現有車位。改造后的停車空間（圖4）參照現狀及方案二的車位數量進行比較，推算共可增加車位112 個（表5）。

表5 實際車位增量估算 單位：個

圖4 改造后停車位空間分布

4.3 屋頂綠化折抵策略可望成效

綜上可知，該小區超標綠地可置換的車位增量明顯小于屋頂綠化折抵可置換的車位增量，不過兩者均超出了以綠地置換停車空間的實際車位增量，故并無實質性差別。該小區若以綠地置換停車空間，實際車位增拓后可望達到252 個，應可填補常停需求缺口并滿足部分親情車停放需求（表6）。

表6 實際車位增量估算

在實際可增拓的252 個車位中，除去55 個保留車位，其余197 個車位均需通過綠地置換和空間調整改造得到。按照方案二，單個改造車位的綠地減少量為13 m2，則實際的綠地置換量為2 561 m2，超出超標綠地可置換量289 m2，較屋頂綠化可折抵地面綠化面積少690 m2（表6）。這意味著以小區的實際空間情況，超標綠地并不足以置換增拓到252 個車位；但是如果全面建設屋頂綠化，則可在置換增拓252 個車位之外，尚余690 m2的可置換綠地面積。若將這部分置換余量納入綠地率核算，可將小區綠地率提升2.26%，達到34.71%，接近于新建小區的標準。

經以上實證可知，按現行35%的折抵系數，通過將屋頂綠化折算為地面綠地的方式來增拓停車空間，不僅能夠有效補足常停車位缺口，而且具有變相增綠的作用，確為“綠化與停車位”兼得的良策。鑒于該小區存在不適建屋頂綠化的高層和7 層住宅，若在適建性比例更高的老舊小區推行這一屋頂綠化折抵策略，可望獲得更為顯著的成效。

5 結論

老舊小區難以通過地面空間挖潛來增設車位。本文依據《上海市居住區綠地調整實施辦法》中屋頂綠化可折抵地面綠地的辦法，借共和十村規劃實證了上海老舊小區全面建置草坪式屋頂綠化折抵置換地面停車空間，實現增停、增綠的必要性及合理有效性。

屋頂綠化折抵地面綠地雖然是激勵屋頂綠化建設、補償城市中綠地不足的常見做法，但也深受屋頂綠化生態效益低于地面綠地、涉嫌套取容積率增量等詬病。關鍵在于精準選擇可進行補償操作的對象，設置科學合理的折算辦法并加強后續監管。在國內，上海率先調整相關政策，將補償對象聚焦于老舊小區，將折算限制條件簡化為35%的面積折算系數，不失為創新之策。但政策出臺后遲遲未見實踐案例。本文的實證探析望能為這一政策的落地實施提供助力。后續仍有必要繼續深入比較草坪式屋頂綠化與地面綠化的生態、經濟、社會綜合效益，進一步論證這一35%折算系數的科學性。