落戶新政背景下西安市引進人才住房問題分析

張依玲

（陜西服裝工程學院，西安 712046）

1 落戶新政背景下西安市引進人才住房現狀分析

西安市為了落實中央關于推進戶籍制度改革的要求，以及滿足大西安建設的人才需求，2017年，西安市落地實施新的戶籍政策，自實施以來，西安市對戶籍政策也在不斷作出調整。具體調整日期和內容如表1 所示。

表1 西安市落戶政策

2017年3月1日，為了吸引更多優秀人才加入國家中心城市、新一線城市——西安的建設中來，西安市實施了“零門檻”戶籍政策。在史上最寬松的落戶政策引導下，非常多的人才涌入西安，這也讓西安市的人口數量大幅度提升。統計數據顯示，2017年全年落戶西安的人數為257 420 人，落戶新政實施后的當年2017年3～12月，西安的落戶人數為244 576 人。2018年全年共計795 167 人，加上2017年3～12月的落戶人數，共有1 052 587 人落戶西安。從統計數據來看，落戶新政策實施不到兩年時間，就有100 多萬人選擇落戶西安，大概為2012-2016年落戶人數增長總量的3.6 倍。

2 落戶新政背景下西安市引進人才住房存在問題分析

2.1 存在問題

2.1.1 居住面積小

居住面積能夠直接反映出居住的品質。從調查來看，由于西安房價不斷上漲、租金不斷上漲，導致引進人才居住的房屋面積較小。走訪調查發現，許多初到西安市的年輕畢業生居住方式選擇自己租房或者與他人合租。自己租房往往選擇較為便利的城中村或者面積較小的老舊小區，居住面積小；與他人合租的房子總體面積較大，多為兩室一廳或三室一廳，但是合租人每人使用一個房間，公共區域共用，空間也比較小。無論是哪種居住方式，空間都比較小，只能滿足最基本的生活需要，滿足不了人才對便利生活、享受生活、舒適生活的需要，而剛開始上班的年輕一族往往住房狀況達不到舒適的要求，更不用說享受這一級別了。同時，居住空間小也影響人才的心理健康，此外，合租混住這種方式也會影響到年輕人的隱私。

2.1.2 居住環境欠佳

大部分引進的年輕人才來到西安工作的初期，都是采用租房住的方式，但是，西安租房市場在管理方面比較亂，存在租房過程中交易混亂、管理不善等問題，同時，小區環境差、生活出行不方便也是一個突出的問題。調查中發現，很多年輕人為了節省房租，租住在老舊小區，也有多人合租在較遠區域的，其居住環境都比較差。

2.1.3 住房距離工作地較遠

由于西安市外來引進人才的工作地大部分在高新區或者經開區，但是高新區和經開區寸土寸金，房屋租金較高，對于剛來西安的年輕人才來說，高租金使他們不得不選擇較遠區域來降低生活成本。調查發現，年輕人上下班的通勤方式，大部分選擇地鐵，而地鐵不同線路之間切換非常頻繁，地鐵站數在10 站左右的也很多，這反映了年輕人租住地距離上班地較遠的事實。同時，在調查通勤費用時，發現大部分年輕人平均每天的通勤費用在15～20 元，公共交通出行費用較高，這也反映了租住地距離工作地較遠。另外通勤時間30 分鐘到90 分鐘的人占比超過50%。

2.1.4 收入水平和住房偏好存在矛盾

西安引進的年輕人才月工資水平在3 000～6 000 元，與西安市平均工資水平相比，他們的工資水平屬于中等，說明他們依靠自己來買房不容易。加之西安市房價增長較快，導致他們的收入水平不足以支撐他們的住房偏好。隨著年齡的增長和中國傳統安居思想的影響，年輕人要想扎根西安，最終還是會選擇買房，這就導致引進人才的收入水平與住房偏好之間存在矛盾。

2.1.5 人才住房福利覆蓋面窄

西安市的人才住房福利主要包括4 種方式：政府的高級人才公寓、租賃房、購房補貼和租賃補貼。高級人才公寓主要面向高層次的人才，量少、要求高；人才租賃房中的公租房覆蓋面窄，申請周期長、難度大。而引進人才中大部分為初中級人才，高級人才占比較低，由此來看，西安市的人才住房福利只能覆蓋少部分，對于大部分來說，很難享受到政府的住房福利，引進的年輕人才主要靠自己解決住房問題。

2.2 導致問題的原因分析

2.2.1 市場方面的原因

第一，房價過快上漲。自2017年以來，受政策影響、落戶新政的實施，西安市房價開始快速增長。無論是主城區還是新區，房價都突破萬元一平方米。以雁塔區為例，在2016年6月時的均價為7 578 元/m2，但是到了2018年6月份的均價達到15 010 元/m2，同期相比房價翻了一番。這幾年，西安市房價上漲比較熱門的區域包括：高新區、曲江新區、灃東新城等，雖然政府出臺了限購政策，但是難擋房價上漲的熱情。調查來看，導致西安市房價快速上漲的原因主要包括以下幾個方面：西安一系列大力引進人才的政策以及國家新一線城市發展的大力推進；西安市在基礎設施和公共服務方面的持續建設；西安市城市魅力大漲，西安不僅是陜西省的西安，更是整個西北的西安；投資性購房較多。房價的過快增長，就會影響到人才的引進，畢竟住房是關系民生的頭等大事。第二，就業形勢嚴峻。這幾年西安市就業形勢總體比較穩定，但是受到經濟下行影響，加上后疫情時代背景，導致勞動力市場供大于求，就業形勢比較嚴峻。西安市當地高校多，每年應屆畢業人數多，而且受當地思想影響，六成以上畢業生會選擇留在西安工作，再加上外來引進人才涌入西安勞動力市場，這就導致找工作競爭異常激烈，畢業生就業壓力增大。讓一些年輕人望而生畏，甚至產生“西漂”的內心恐慌。近年來，雖然西安市政府也制定了一些有針對性的就業政策，但是效果一般。第三，住房租賃市場混亂。大部分引進的年輕人才初來西安的住房方式選擇租房，但是西安市租房市場管理存在一些問題，隨著人才的大量涌入，讓本就管理不太規范的市場存在的問題更加突出。為了謀取利益，一些中介機構散布虛假房屋信息，夸大宣傳，一房多租，在租房時添加不合理條款等，這些行為損害的是引進人才的住房利益，也會影響他們對西安市的印象。

2.2.2 政策方面的原因

第一，保障性住房分布不合理。近幾年，為了緩解引進人才住房問題，西安市出臺了很多保障性住房政策，其中就包括政府保障性住房建設，如公租房建設、經濟適用房建設，但是保障性住房分布不合理。從西安市各區分布來看，位于二環內城區的保障性住房比較少，原因是二環內屬于中心城區，建筑群成熟，建筑密度大，拆改和新建難度大。保障性住房在曲江、浐灞等區域較多，但是這些區域距離高新區、經開區兩大辦公聚集地較遠。這對于年輕人才來說，增加了日常通勤費用。從生活便利的角度，保障房的邊緣化也不便于日常出行。第二，人才安居準入標準高。2017年，西安市政府出臺了《西安市人才安居辦法》，目的是解決引進人才的住房問題。《西安市人才安居辦法》中對引進人才進行了明確分類，共劃分為5 類：A、B、C、D、E。針對不同類別的人才，政府有不同的人才安居辦法。針對A、B、C、D 類人才，主要是以地方建設和籌集的高級人才公寓為主，不少于5 000 套。對于E 類人才，主要以申請公租房、住房補貼方式為主，住房補貼標準為300 元/月。但是這些安居標準實施效果卻一般，對于A、B、C、D 類人才來說，他們學歷層次高，就業較好，收入可觀，因此他們的住房問題本就不大，但是對于E 類人才來說占大多數，人數多，就業形勢嚴峻，收入中等，資金積累慢，他們的住房需求才更突出，才是需要政府重點關注的群體。

2.2.3 人才自身方面的原因

西安市引進的大多為畢業生，年齡為25～35 歲，他們正是成家立業的時候，隨著年齡變大，他們的住房需求越來越突出，最初上班幾年還可以滿足于租房住，但是年齡增大，需要結婚時，就會產生買房需要，而政府的經濟適用房太少、條件高，他們買房以自己購買商品房為主。所以引進人才就會在工作收入與買房條件之間進行權衡，過高的房價讓他們力不從心，望樓生畏，進而產生消極情緒。

3 落戶新政背景下西安市引進人才住房保障改進建議

3.1 市場方面

3.1.1 增加就業崗位，提高人才收入

改善就業環境，使引進人才實現更好更充分的就業，以此增加收入，才能從根本上為解決住房問題提供資金支持。建議西安市從以下幾個方面來做：一是進一步發展現代服務業，充分發揮第三產業的就業優勢，增加第三產業的勞動力吸納能力?，F代服務業是三大產業中占比最大、就業人數最多的產業，服務業涵蓋范圍廣，就業面寬，人才吸納性好。西安市應該對服務業進行引導與扶持，加快現代服務業的發展，促進服務業就業。二是支持小微企業發展。西安市的小微企業占比超過50%，小微企業數量眾多，能夠吸納大量的人才。西安市對小微企業進行扶持。對于符合吸納就業條件的小微企業，政府可給予創業擔保貸款、職業培訓、社會保險、稅收等政策支持。三是提高就業服務質量。政府要做好引進人才的服務工作，尤其是在就業服務質量保障方面多下功夫。

3.1.2 加強住房租賃市場管理

一是加強住房租賃企業從業人員資格審查素質培養。住房租賃企業在招聘時要選擇正直和具有道德感的員工，對擬招聘員工要嚴格進行資格審查和職業能力測試，提高市場準入門檻。同時，在就業培訓中強化職業素養，以此提升行業的能力與素養。只有經過層層篩選，經過測試考核的人員才允許上崗工作。二是加強合同管理。買方在與中介機構簽訂買賣合同、租賃合同時，一定要在合同中明確寫出雙方的責任和義務，并注明合同終止的賠償條款，幫助租賃者和買方規避一些風險。三是政府要制定符合市場現狀的相關政策和法律，來規范市場操作行為。

3.1.3 提高租賃房品質

當前的租賃市場問題是居住環境差、基礎設施不全、物業管理不夠人性化，甚至還存在安全隱患。為此，政府不僅要依靠市場來調節，更要進行政策引導與干涉，應對出租的房屋提出詳細的規定和規范，將出租市場細致化、透明化。另外，房地產市場可通過打造互聯網透明平臺，日益形成高質量的住房租賃品牌，讓引進的年輕人才放心租房、放心居住，展現西安風采。

3.2 政府方面

3.2.1 住房福利分層次提供，擴大覆蓋面

政府在面對不同層次人才的住房需求時，要有不同的、針對性強的政策來匹配。西安市可借鑒上海、深圳等一線城市的人才層次劃分和人才居住辦法，分層次地進行人才住房政策安排。對于高層次人才的住房政策，要考慮到高層次人才的需求特點，滿足他們對于高品質住房的需求。高層次人才數量較少，滿足他們的需求比較好實現，但是初中級人才數量龐大，占比很高，他們是大多數，如何妥善解決他們的住房問題，才是問題的核心。隨著物價上漲、房屋租金水漲船高，買房房價更是一路飆升，每個月300 元的住房補貼顯然太少，而公租房申請周期長、難度大，市場上還存在魚龍混雜現象。政府可考慮提高補貼，優化公租房申請流程，規范公租房市場的方法，來提高初中級層次人才的住房條件。

3.2.2 完善人才住房管理機制

西安市在制定人才保障性住房準入標準時要充分考慮準入門檻的高低。對比來看，西安市準入門檻較高。在A、B、C、D、E 五類人才中，只有被認定為A、B、C、D 四類人才，才有保障性住房，而E 類人才沒有保障性住房，只有每個月的300 元住房補貼最多補貼3年，或者申請公租房。A、B、C、D四類人才認證標準非常高，只有少部分引進人才滿足，大部分人才屬于E 類。顯然從住房來看，人才住房管理機制存在不合理地方。在人才認定中，也存在造假、蒙混過關現象。政府應該從這幾個方面入手：一是加大人才資格審查力度，利用技術手段進行甄別；二是建立人才誠信檔案，一旦發現造假或提供虛假信息來套取政策紅利行為，立即納入黑名單；三是完善當前西安市的人才住房管理辦法，在現有基礎上進行優化，使政策向大多數傾斜，滿足大部分人的住房需求。

3.3 人才自身方面

3.3.1 平和心態面對住房問題

西安市近兩年的房價快速上漲，給人才造成購房的心理壓力。面對過快上漲的房價，引進人才要調整心態，正確看待。首先，解決住房問題不僅購買商品房一條路徑，還有政府的經濟適用房和租賃住房；其次，財富積累需要過程和時間，隨著工作穩定收入提升，買房壓力也會逐漸變小。

3.3.2 樹立合適的置業觀念

人才作為高素質的人群，置業住房觀念也應該與時俱進。房子不在于多大，適合自己的才是最好的。因此，在置業時，不要一味追求多大面積，或者高配置，選擇適合區域、適合配置，才是最佳選擇。俗話說，先上車再換車，因此，在財富積累初期，可以根據自身及家庭情況，購買適中的面積房子，后續隨著收入上漲，考慮置換。

4 結論

城市發展依靠人才，人才是城市發展的主動力。隨著西安市建設國家中心城市的步伐不斷加快，高層次人次的需求缺口逐步加大，人才引進工作的重要性和緊迫性日益凸顯。希望西安市能優化人才引進住房政策，不斷提高住房保障，吸引更多人才。