2023年中國房地產如何走

嚴躍進

2023年中國房地產如何走？尤其是在房地產市場地位明顯提升的情況下，大家對房地產業的關注度明顯增加。我們尤其要對房地產的大環境、房地產政策、房地產市場等核心內容做分析和展望。

環境端：總體利于房地產發展

要重點關注房地產的大環境或總基調。2022年12月，中央政治局會議召開。此次會議分析研究了2023年經濟工作。會議明確，“扎實推進中國式現代化”“更好統籌疫情防控和經濟社會發展”“大力提振市場信心”。此類表述對于明確2023年宏觀經濟政策路線精神、理解疫情防控思路等都有積極的作用。我們認為，2023年在宏觀經濟政策方面，目標是清晰的，即積極落實黨的二十大重要精神，提振市場信心、推動經濟質與量的提升。尤其是要強化敢想敢拼敢闖的思路，搶回“失去的三年”。

該思路對于理解2023年房地產業的發展具有積極作用。我們尤其要關注疫情和人口流動等因素的變化。從疫情的影響來看，在2022年底各地其實迎來了一波感染高峰，但隨后出現了平穩態勢。同樣，社會秩序也總體穩定，市場預期和情緒也開始轉好。此類狀況下，社會經濟和生活恢復的可能性就更大了。雖然疫情可能還會產生干擾，但總體上說，由于對疫情的防控經驗不斷增加，應該說沖擊會逐漸減少。包括房地產在內的供給、需求兩端的釋放，其面臨的干擾也會減少。而從人口的流動來說，當前疫情的各類管控其實基本被解除，所以人口流動確實有加快的可能，對產業經濟發展有非常正面的影響。特別是從2023年1月旅游消費市場的變化來看，市場很亢奮。這種情緒的提振尤其在三亞和大理等城市更為明顯。從這個角度看，人口流動速度在加快，其勢必帶來很多新需求和機會。比如說房地產方面，房屋開盤的熱度就會明顯增加。

當然有一些不確定性因素，也是我們理解房地產方面所需注意的。應該說，目前總的經濟思路是：著力穩就業穩物價、發揮有效投資的關鍵作用、促進企業向好發展、鞏固和拓展經濟回穩向上態勢等。但經濟大環境的回穩和改善，其實還是有一些不確定性的。居民家庭的儲蓄和消費狀況發生了重要的變化，其對于購房需求的釋放有非常明顯的制約作用。這是我們理解房地產發展所要關注的要點。

政策端：防風險穩需求是重點

關于2023年的政策走向，我們可以從1月的一次重要會議開始分析。1月10日，央行和銀保監會召開主要銀行信貸工作座談會。此次座談會最大的亮點是提出了資產負債表改善的四項行動。此次會議明確，要全面貫徹落實中央經濟工作會議精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。要有效防范化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

此次會議說明，此前傳言的資產負債表優化計劃，其實確有此事。這說明資產負債表優化工作正進入實質操作階段。此次會議屬于2023年首次信貸工作會議，但是會議中提及較多的依然是房地產，這也說明，房地產是2023年金融信貸投放的重中之重，體現了高層對于房地產融資的重視和支持。同時，此次會議背后有一層潛在含義，即對于房地產風險的防范依然是作為一項重要工作。所以我們認為，與其說房地產政策要進一步放松，倒不如說2023年首先要做的一項基礎工作就是要防風險。從這個角度看，2023年結合企業端的內容，防范化解風險的政策依然會加快推出。

當然最核心的工作其實還是住房需求提振的工作。2023年是提振樓市尤其是消費需求、確保樓市走出低谷的最關鍵一年。關于住房消費需求的提振，有幾個要點：第一，對于各類限制性的購房政策，后續依然要進行調整或取消，如各地認房又認貸等政策，取消的可能性非常大。第二，對于特定群體，也要繼續給予購房政策支持。這一點此前住建部有過明確的表述。今年1月5日，住建部部長明確，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。相關需求政策也會與此高度吻合。

市場端：預計呈現鉤形走勢

我們認為，對于2023年房地產市場的判斷，尤其是從交易行情的判斷來看，依然需要保持謹慎心態。換而言之，房地產市場持續改善的可能和機會較大。但是在這樣的機會下，房地產市場并不會一帆風順。最主要的原因是，當前房地產市場面臨比較大的沖擊和問題，基礎其實非常虛弱。在這種虛弱的狀態下，房地產交易行情要一下子提振，其實沒有這個條件和基礎。而且從實際感受看，房價總體還處于下跌的狀態，這也就會使得市場數據面臨較大的壓力，購房者的預期也不會快速改變。這方面就需要我們理性去看待市場走勢。

來看具體的行情走勢。應該說，2023年房地產市場將呈現鉤形走勢。這種走勢同時也說明，短期內或還是有降溫的可能。或者說在2023年第一季度還不能過分地樂觀。雖然目前包括文旅等市場開始提振，以及粵港澳大灣區通關后區域市場樓市也略有提振，但總體上沒有非常明顯反饋到全國房地產市場。最重要的原因是，購房者確實購買力或支付能力受嚴重影響。這是需要注意的地方。當然隨著購房政策的繼續寬松以及壓抑的購房需求釋放，預計5月后房地產市場會有一波明顯的交易高峰。當然能真正讓房企感受到市場狀況已經有了實質性或比較明顯的改善，或是2023年9月這一時間節點。這中間尤其是一些二手房交易較好的城市，會逐漸傳導到一手房市場，帶來一波繁榮。

房地產市場方面，從業態和城市等角度，也有一個先后的復蘇順序。第一，從物業來說，鑒于當前文旅市場的復蘇，所以酒店、民宿、商業零售等市場會開始逐漸活躍，尤其是一些文旅資源豐富的城市。第二，從城市能級看，大城市預計依然會有一波較好的行情，即先于中小城市。至少大城市在購房政策紅利上比較多，潛在的購房需求明顯要強勁得多，其依然可以成為樓市復蘇的先行者。相關城市的房企和購房者等都需要密切注意這一點，在項目營銷和房屋選購方面要適當注意這些新特征。