房地產企業實施全面預算管理的困境與策略

符惠芬

（海口中建一局和越置業有限公司，海南 海口 570100）

我國房地產企業在持續發展過程中暴露出了一系列的問題，對于房地產企業而言，組織開展預算管理工作有利于企業管理效能的最大化發揮，讓企業中的管理流程更加清晰和完善，讓企業中的管理水平得到進一步增強。本文針對房地產企業全面預算管理的困境與策略進行分析，有助于幫助房地產企業了解正確的發展方向，提高全面預算管理的質量和水平，助推房地產企業的持久性發展。

一、全面預算管理的內容

全面預算管理的前提和基礎是全面預算，這個管理系統體現出綜合性、復雜性以及全面性特點，需要企業全員參與其中，整體的業務覆蓋范圍相對來說比較廣泛，涉及的內容也會更加復雜，流程也更加清晰和完整。全面預算管理在房地產企業得到實施之后，就能對企業中的戰略發展規劃進行協調，讓企業的長期目標、短期目標以及年度計劃都得到明確，也可以針對房地產企業中不同的環節進行優化和整合，通過預算的編制、預算的實施以及預算的調整來落實企業中的發展戰略，為企業的持續穩定發展目標的實現創造更有利的基礎，提供更堅實的后盾。全面預算管理在房地產企業中的應用所指的主要是從項目最開始可研立項，針對企業中的地質勘察、土地規劃以及估算概算等多個環節進行的全面管理，其中會統籌考慮到企業中的資金投入、資金支出、成本控制、工程款項的結算、回款等多個環節，在其中設置專用的指標。針對房地產企業來說開展全面預算管理工作是對企業發展前景和方向進行科學合理的預測，以及對企業未來發展目標進行規劃和實現的重要途徑。

二、房地產企業實施全面預算管理的意義

當前房地產企業的全面預算管理對于企業具有重要意義，首先是通過在房地產企業中推行全面預算管理，能從整體上提高預算管理工作的質量，能節省在傳統的預算管理過程中存在的問題，比如說傳統房地產企業中的財務預算以及業務預算之間聯系不夠緊密，還有年度預算以及各項目預算內容、指標不夠統一的問題得到解決。

其次是通過開展全面預算管理能助推整個房地產企業財務管理成效的提升，讓財務管理過程中的其他管理內容更加清晰和流暢，包括成本控制、資產管理等多個方面都能夠更加規范有效，也能構建形成更具現代化的財務管理綜合體系，使其中的相關工作開展更加順利，有效幫助企業規避風險。此外，房地產企業的全面預算管理也能幫助企業拓展業務，實現企業項目建設的目標和要求，讓房地產企業市場競爭力得到顯著提升。最后全面預算管理的推行也能對房地產企業本身產生積極影響，使管理工作更加規范有序，促進整個房地產市場的良性推進。

三、房地產企業實施全面預算管理的困境

（一）欠缺健全科學預算管理體系

當前很多房地產企業在發展和建設過程中對于全面預算管理工作的了解并不深刻，缺乏對于全面預算管理的全面正確認知，甚至一些房地產企業認為全面預算管理工作可有可無，這項工作沒有為企業創造更多的經濟效益，甚至阻礙了企業進步，導致全面預算管理工作開展難度較高，開展成效不良。從員工的角度來看，房地產企業編制預算的人員對于預算管理工作的了解并不深入，甚至可以說他們對于全面預算管理缺乏基本的認知，只停留在自己負責的工作領域和層次，沒有全局考慮、統籌規劃的思想，因此影響和阻礙了全面預算管理的實施。

同時，企業中的工作人員對于預算管理的很多環節欠缺整體性的掌握，甚至不知道全面預算管理的某些流程和方法，因此導致預算工作在具體執行過程中過于盲目，這也會在一定程度上影響到房地產企業的持久發展。

（二）預算脫節造成預算失真

全面預算能夠在房地產企業中得到相應的落實，全面預算編制的具體內容包括業務預算、專門決策預算以及財務預算這三個部分，其中業務預算通常是由服務于不同指標的各部門單獨編制完成，再由管理部門對這些數據進行匯總填制，比如說房地產企業的市場營銷策劃部門會負責銷售指標，而工程部以及前期部門則負責施工環節以及辦證的相關工作等指標，管理部門則會負責相關管理經費的指標。專門決策預算涉及房地產企業項目投融資以及股權變更等一些重大的決策事項，它是一種偶發性的預算處理，而財務預算則會由財務部門綜合應用相對應的方法包括業務預算和專門決策預算等的資料，配合財務指標內容來編制形成財務報表的數據，體現出相應的結果。

在房地產企業中，這些預算編制的環節存在著緊密的關聯，但同時它們又相互獨立，其中獨立所指的就是房地產企業中全面預算的種類以及涉及的內容并不相同，而產生的緊密關聯則是指在房地產企業中不管怎樣對預算進行分類，最終針對的項目或者是公司都是同一個，這些內容之間不免會存在勾稽關系或者相輔相成的關系。在具體操作過程中，房地產企業不同種類的預算經常會相互脫節，各自為政，如果不經過相關部門人員之間的緊密溝通聯系，經常會出現預算編制失真的現象，影響預算實施。

（三）全面預算管理執行流于形式

一些房地產企業缺乏完善的審批機制，因而導致全面預算管理工作的開展相對來說比較隨意，缺少參考的基礎和依照的前提，在具體落實過程中可能會出現越權審批的現象，導致整體的管理模式比較混亂，最終也會影響房地產企業全面預算管理的落實成效。此外，房地產企業要求財務部門使用并落實全面預算管理的程序，同時也會加強審批工作和管理控制，但是由于財務部門沒有辦法掌控企業具體業務活動內容，在審批預算的過程中就會缺乏依據，企業經常會通過金額的方式來完成約束，并結合財務工作人員的經驗進行判斷，在這樣的環境下可能會導致房地產企業全面預算管理流于表面的現象，在預算執行過程中也會發現與實際情況存在明顯偏差，因而阻礙房地產企業全面預算管理目標實現。

（四）欠缺激勵機制及預算的考核

很多房地產企業在發展建設過程中并沒有建立形成完善的激勵體系，這就會導致企業中全面預算管理制度的作用難以充分發揮，也會導致全面預算管理的落實成效并不理想。由于房地產企業的全面預算管理是一項系統性工程，它和不同部門的權責之間存在著緊密關聯，因此房地產企業就必須使用相對應的激勵機制，這樣才能讓相關人員在利益和各自責任的推動下參與配合的全面預算管理工作中，促進相關工作的順利落實，也能夠使其發揮自身的權威性和整體性，讓房地產企業的全面預算管理落實成效更好。

四、房地產企業實施全面預算管理的對策

（一）制定健全的預算管理制度

在房地產企業的生產經營管理過程中應當重視全面預算管理制度的建設，將制度的建設看成是一項基礎工作來實施，并且將其看作全面預算管理工作開展的參考。在制定更加完整而流暢的全面預算管理制度的過程中需要房地產企業將經濟效益作為關鍵，考慮到權責問題，讓預算管理的機制更加科學合理。

要對房地產企業中的目標進行明確，應當理解全面預算管理目標和成本費用之間的匹配性原則，讓房地產企業的預算預期和實際之間的偏差得到順利的減小。一般來說，房地產企業的預算管理規劃要經過多次的復核和修改，主要是由于在預算管理的規劃得到落實之后，其中的偏差對于整體的執行成效會造成極大的影響。

現如今房地產市場的變化已經更加明顯，很多制度都需要結合實際情況進行調整和增強，而傳統的預算管理手段在實踐應用過程中可能會更加關注短期效應，雖然他們能夠在短時間內獲得收益，卻無法帶動企業的長久發展，倘若房地產企業將年度預算看成是一個完整的周期，但是這個過程的開發時間比較長，成本支出情況產生的變化，因此在房地產企業制定預算目標和方案時就需要將整個項目作為目標，讓責任得到落實。

（二）加強對接及預算聯系

首先要明確房地產企業中的業務預算和專門決策預算是財務預算的基礎和前提，在房地產開發公司發展過程中，業務預算以及專業決策預算經常會對財務預算的編制造成影響，同時也是財務預算編制過程中的基礎參考和前提，項目公司往往會根據自身的開發項目所處的開發進度、環境，綜合項目前期開發部門、設計部門、工程部門以及市場營銷策劃部門等多個部門的意見展開詳細的討論活動，向上級集團或者投資方匯報未來一段時間內的開發任務，包括房地產項目的開發面積，竣工面積，預售面積等不同的指標，這些指標都需要認真得到落實，使其責任更加明確，在項目推進過程中需要將明確指標落實分配至給業務部門，讓各部門的領導以及員工都能夠參與其中，配合預算的開展。

財務預算的編制是房地產企業中財務工作人員不可推卸的責任，在當前房地產開發企業中，應將財務預算作為影響房地產企業經營成果和發展前景的關鍵內容，促使全面預算管理工作開展更加順利。

其次要理解財務預算在房地產企業中的重要作用，它能夠更好地實現業務預算和專門決策預算的綜合分析和應用，財務預算經常要統籌業務預算以及專門決策預算等不同方面的內容和結果，將其翻譯成和實際情況更加匹配的財務報表數據，獲得相對來說更加真實可行的對于企業自身發展有著指導價值的財務指標，這個過程中經常會有多年編制預算的工作經驗。應了解整個企業發展業務流程的相關任務，由財務部門匯總業務預算以及專門決策預算中所需要用到的各類型數據，主要包括項目開發成本，支出金額以及銷售費用，管理費用，人工工資等多方面的金額，將這些數據信息作為編制企業預算報表的相關參考，如果發現存在著模棱兩可、模糊不清的數據信息，則需要和相關業務部門的工作人員展開深入詳細的溝通和聯系，絕對不能在其中出現偏差，防止預算的編制結果不理想，而對最終的預算管理成效造成限制[1]。

另外是要理解不同的預算之間存在著緊密關聯，并且相輔相成。全面預算管理對接小組的成立對于房地產企業發展至關重要，企業中的業務預算以及專門決策預算可以說成是財務預算的基礎，但是財務預算又會覆蓋到業務預算以及專門決策預算中的相關內容，這三者之間存在著緊密關聯。這就要求房地產企業中負責全面預算編制以及管理工作的人員能夠不斷提高自身的專業能力，學習全面預算管理過程中一些先進方法和技術，對自己提出更加嚴格的要求，規范自身的行為，保障實際成果。

顯然，在房地產企業全面預算管理的過程中有必要成立全面預算管理的對接小組來負責相對應的工作，為全面預算管理工作的實施提供相應的保障，在全面預算管理過程中獲得更好的成效。

（三）強化預算管理執行的監督

伴隨著時代的進步和社會的發展，房地產企業所面臨的市場競爭環境已經更加激烈，對于房地產企業提出了更高的要求，如果房地產企業想要在這樣的環境下穩定發展，就需要進一步提高全面預算管理的執行力度，保證全面預算管理得到有效落實。如果說房地產企業中的全面預算管理模式過于形式化和表面化，必然會導致企業自身陷入困難境地，因此對于房地產企業來說，務必要保證預算管理高質量完成，但同時監督以及管理是落實房地產全面預算管理效果，保證其順利執行的關鍵。要求在全面預算管理過程中深入細化地開展工作，將審批權力交給相應部門，保證預算管理的動態性和持續性得到增強，也可以讓預算管理工作的落實成效得到保障[2]。

（四）健全績效考核及激勵機制

涉及房地產企業的預算考核，就需要綜合考慮績效指標的完成度，房地產企業可以將它們關鍵的績效指標按照不同部門的情況展開分析，并綜合考慮全面預算管理的實踐情況，尤其需要將房地產企業中的業績劃分成財務、客戶以及經營成果等不同環節，將這些指標進行深入細致的劃分，安排到不同的部門中讓相關人員參考。要建立形成完善的企業激勵健全的體制，使企業中的員工參與到全面預算管理過程中，主動完成相對應的工作內容和任務，從而幫助房地產企業獲得相對更高的經濟利益，促進整體員工業務能力的持續性提升。比如說在房地產企業項目開發環節，預算管理委員會可以將年初或者項目初期制定的績效指標進行完善，使之分配到不同的部門，對各部門的完成情況進行不定期的檢查和探索，也能對其中指標完成度相對較好的部門提供經濟獎勵。

當然，預算委員會還可以針對這些部門在項目推進過程中獲得的結果進行表彰，向企業中所有的員工詳細說明獎勵制度中的各項細則和安排，讓企業中所有的員工都能夠真正了解和掌握全面預算管理中的激勵考核辦法，在該工作中付出更多的努力和探索，讓員工更好地完成預算管理任務[3]。

五、結束語

總而言之，在房地產企業中的全面預算管理是企業實現綜合治理目標和要求的關鍵途徑也是重要的組成內容，房地產企業全面預算管理有著綜合性特點，在企業戰略發展過程中扮演著重要的角色，企業需要將自身的特點作為依托和根據，構建和企業自身發展更加匹配的全面預算管理體系，從而幫助房地產企業實現持續穩定發展的戰略目標，并對房地產企業中的各項資源進行整合，讓企業的經濟效益得到順利提升，推動企業進步。