基于物業經營風險控制的內控體系構建

曾小清 浙江開元物業管理股份有限公司 浙江融創歸心物業服務有限公司

目前，物業企業處于市場經濟飛速變化的形勢背景下，要想實現長遠的生存和發展，必須提升自身在市場層面的核心競爭能力，當前雖然物業企業在經營管理環節逐漸重視內控體系的建設工作，但當前在經營管理環節，仍然存在一些風險，亟待進一步優化和解決。所以，要求有關人員對其給予重點關注，科學高效地分析物業企業在經營管理環節存在的各種風險，采取有效措施，對內控體系實行精準高效的組建，在提高經營風險防范工作能力的同時，推動企業實現長遠且平穩的可持續發展。

一、物業經營管理體系中內控工作涵蓋的主要內容分析

(一)費用支出控制

在物業管理工作體系中，費用支入控制指的是物業企業在具體經營環節形成的各種費用支出、各種代收性質的水、電費用支出，管理人員需要針對所有支出方案做出合理管控，以財務核算環節的數據信息作為主要參考依據，對電表和水表等在運營環節的具體狀況實現定期精準的核查，確保費用在支出控制環節的科學性。

(二)庫存物資控制

在物業管理工作中強化對庫存物資的管控力度，能夠對企業的物資實現高效合理的整合，同時以市場環境變化波動狀況為基礎，針對各項內容展開深層次的分析，從而合理明確庫存管理環節可行性最高的方法。與此同時，針對采購工作質量實行嚴格管控，對于一些規模相對較大的采購規劃，必須由財務部門對其實行精準科學的預算，確保對質量在安全性層面實行合理管控，組建安全合理的統計管理工作方案。從根源上確保庫存物資在管理層面的獨立性，同時也為原材料質量在管控環節提供有力保障。

(三)收入控制

針對物業經營管理環節的工作規劃實行深層次的分析，針對收入進行控制時，需要將物業企業內部控制工作體系的建設作為工作環節的核心目標，及時監測和觀察收入管理環節存在的各種問題，以此為基礎，完善和優化物業規范保障工作體系，確保資金在收入和記載層面的各項內容滿足有關工作需求，科學高效地強化企業在資金層面的管理力度，防止資源產生浪費。合理強化內部控制力度，有效加強單據在收入角度的有效性、可靠性，同時實時觀察資金在應用層面存在的各種不同風險，通過對資金收入實現高效精準的管控，能夠確保物業經營活動順利可靠地開展[1]。

二、物業在經營管理環節存在的主要風險影響因素分析

(一)合同糾紛風險

合同糾紛問題不論在任何地區、時間都以不同形式存在，物業行業在我國當下每個城市幾乎普遍存在，但由于一些主觀、客觀角度等不同的因素影響，租賃合同在人員用工、經營資源等層面，都存在一些不夠科學且亟待完善的問題，甚至于一部分條款和當地法律法規存在相互沖突的問題，而且一些合同內容對于合同雙方在利益的層面實際歸屬，并沒有做出清晰明確的說明，由此導致意外事故一旦產生，依然會在合同角度形成一定程度的矛盾糾紛問題，導致雙方都會在經濟角度遭受不同程度的損失。例如，承租方沒有按照合同條例的規定內容私自改造裝修房產，并將其作為他用，在改造環節導致房屋出現損壞，而且對人員生命安全造成了威脅。

(二)租金回籠風險

租金收入是確保物業經營管理工作體系，在經濟角度實現平穩運行的一項主要支撐，所以物業企業必須強化對租金范圍、租金支付方式的重視力度，同時在合同中必須做好合理明確，并保證條款的清晰性。但物業管理工作通常狀況下，要求租賃雙方共同參與、共同負責，承租方在此環節會形成較大的影響，如果承租方受到個人觀念、經濟原因等客觀因素的影響，則很容易產生資金回籠風險。此外，我國社會公眾在契約角度的精神有待于進一步提升和強化，誠信建設力度也有待于進一步加強，上述問題都屬于資金回籠風險產生的主要誘因。

(三)成本控制風險

成本控制風險不論是對企業的初期發展以及未來的成熟性拓展都擁有極為重要的作用，現代化背景下的社會競爭愈演愈烈，人工成本逐年遞增。由此，組建完善且科學的成本管控工作體系，對行業內部的可持續性發展來講，擁有不可或缺的作用。但是在具體工作環節，資金預算與具體支出二者必然存在一定的不同之處，正是由于不同，所以必然會形成一定的風險。例如：采購預算與實際支出二者之間形成的數值差異，必然會在資金和資源角度形成一定的浪費問題，無形之中增加企業的運營成本，同時人力資源分配不夠合理，也會引發各個部門之間產生一定的沖突[2]。

(四)內部環境控制風險

物業企業當前在內部機構設立層面存在一定的風險因素，例如：各個部門之間缺乏高效科學的溝通以及聯系；企業上層領導人員對于機構設置工作沒有給予重點關注；內部各項工作部門之間的職能出現相互交叉的問題；制度建設環節存在諸多亟待于進一步完善和優化的內容，大多數企業的內部控制工作體系整體不夠標準，新制度和舊制度在執行環節相互矛盾；舊制度在應用環節很難發揮出自身的最大價值，一些規章制度只是單純流于表面等。

三、以物業經營管理工作風險控制為基礎，構建內控工作體系的主要措施分析

(一)提升物業企業對內控建設工作價值的認知

物業企業在經營管理環節產生風險或問題的主要原因是，企業內部從管理層一直到基層員工在執行各自工作期間，都沒有相應的指導工作方針作為指引，導致所有人員在工作期間缺乏長期的戰略發展目標，管理層在工作環節也缺乏一定的戰略眼界，無法清晰明確地制定各項制度，并確保各項制度得到真正意義上的落實，各項工作職責模糊不清過于混亂，導致內部整體工作人心散漫且工作效率不高。

所以物業企業需要首先從思想建設角度著手，定期組織經營管理座談工作會、專家講座等相應座談，幫助企業內部各個人員全方位、系統化地了解內控工作體系的主要內容，強化工作人員對于內控建設能夠合理優化企業經營管理工作效率的主要理解。在此環節特別需要強化管理層各個人員對于內控建設工作價值的認知，所有管理人員的認識得到合理提升，才能確保管理者在公司發展決策制定環節具備前瞻性的戰略眼光，同時也能夠強化各個小組、各個部門管理人員對于下屬各個員工在思想工作層面的普及認知，以最快的速度精準高效地在企業內部組建一個適合企業發展的內部控制工作環境以及工作體系[3]。

(二)構建科學化的績效考核管理機制

物業企業需要強化對各個工作人員在能力水平層面的多元化要求。現階段，大多數物業企業中，半數以上的工作人員都不是相關專業人員，雖然此種方式讓人員在工資支出上整體成本相對不高，但是非專業人員在工作期間的不專業性也極強，但如若操控不當則企業在經濟層面遭受的損失，將會遠遠高于企業在人力成本角度節約的費用。

所以物業企業必須深層次認知當前存在的問題，合理提升人才招聘環節的工作門檻，打造出一批精英化管理工作團隊。與此同時，物業企業需要組建科學化的績效考核管理機制，確保員工在工作期間的工作能力能夠呈現透明化的狀態，不僅能夠讓管理層通過員工的日常工作效率，評估其在工作環節存在的各種問題，檢測經營活動開展是否足夠科學，亦能夠對員工的日常工作提出科學可靠的建議；而且績效考核也能夠為員工設立一定的工作目標，讓員工在工作期間具備一定的壓力，通過高效的獎勵懲罰措施，將壓力轉化為動力，合理提升員工在工作期間的主觀能動性以及工作責任心。

(三)強化風險預警工作體系的構建

內部控制對于企業管控來講，大部分都是對內部的行為實行合理約束，降低由于行為不標準、執行力度不夠透徹所形成的各種問題，但是需要注意，物業在經營管理活動中除卻自身存在的問題之外，還有外部環境不斷變化波動所形成的各種影響。所以需要強化對風險預警評估體系的建設，首先，對物業企業在經營環節有可能產生的各種風險展開全方位、系統化的監督和推測；其次，推動物業企業內部控制管理工作的建設，總體來講，保證二者在運行期間相輔相成、協同運作，最大限度地提升物業經營管理環節內控工作的力度和效率[4]。

(四)強化資金管控力度

在物業企業中必須強化對資金的管理。

其一，強化對資金在流動環節的各項記錄工作，并保證記錄工作內容的完整性，對于各種工作發票和單據必須做好嚴格科學的管理，保證財務數據信息具備完整性和精準性。

其二，強化對庫存的管控，針對固定資產在購置和折舊層面必須編制出科學可行的規章管理工作體系，降低或防止固定資產在調配環節出現低配、超配的問題。

其三，對資金支出實行高效管控，針對資金應用的合理性、申請額度、應用用途等展開嚴謹認真的審核，科學合理地提升物業企業資金在應用環節的整體效率，同時提升對資金支出明細的掌控力度。

其四，在物業企業中對資金支出實行管理工作時，需要同步強化對資金結算的管理，物業企業與一般企業存在的不同是，其在收入層面的一部分費用是代收的水費和電費等。對于此部分的數據需要做到獨立核算，不能與其他內容相互混淆，需嚴格高效的管理，有助于物業財務部門對收支實行精準高效的核算，提高財務管控環節的整體效率。

(五)強化物業企業內部各個部門之間的溝通協調力度

物業企業在經營管理環節，構建內控工作體系極其需要，逐步組建完善科學的服務中心綜合管理模式，并對服務中心在運營環節的模式實行創新和完善，確保服務管理工作機制能夠適配更多的工作內容。以此為基礎，針對如何高效科學地提高服務工作質量展開深層次的探討和分析，同時確保對物業企業的財務管理工作實現高效精準的預算以及考核，從根源上解決物業企業在具體運營環節面臨的各種不同問題，及時找到問題所在，采取有針對性的解決措施，合理降低物業企業在經營管理環節存在的各種安全風險以及隱患。

此外，在物業企業內部需要合理強化各個部門間的溝通和協調力度，通過高效性科學的協調交流，能夠讓企業經營管理人員直觀清晰地了解到管理環節的各項工作重點，同時明確財務管理工作模式創新的重要性，合理提升信息在服務環節的綜合質量，并建立相對應的反饋工作機制，確保物業企業在經營管理環節的各項活動能夠緊跟時代發展潮流不斷變化和發展，同時持續優化風險控制環節的整體內控工作體系，確保物業經營工作環節，能夠將所有內控工作體系真正意義上落到實處，并發揮各項內控體系的最大價值，最終推動物業企業在發展層面實現可持續性的創新[5]。

四、結語

綜上所述，現階段，在物業經營管理工作活動中，要想合理強化對風險的管控工作力度，就必須從物業管理方式創新角度著手，從根源上保證物業管理工作的專業性和可靠性，并對具體運營環節的狀況展開深層次的研究和分析，明確管理環節各項工作內容的差異，針對風險實行有針對性防范和解決，確保為物業管理工作順利高效地開展奠定有力且可靠的基礎。同時，有關人員需要將內控管理工作作為管理環節的主要重點，持續不斷地優化和創新內控工作機制，最大限度防范經營風險問題發生，確保在物業經營管理環節發揮出自身最大價值。■