破產程序中以房抵債協議解除后債權性質認定的法律適用問題

宋彬彬

北京京師（溫州）律師事務所，浙江 溫州 325000

近年來，隨著中國房地產市場的發展與快速推進，日益增多的房地產企業在運營過程中萌生出多樣的法律關系。作為在對破產案件辦理具備較多及先進經驗的W地區，同樣在破產管理人就房地產企業破產清算案件履職過程中，面臨著新的法律關系處理的挑戰。伴隨著我國法律體系的完善與進步，筆者將在本文中根據自身辦理的一例與破產案件相關的衍生訴訟所體現的相關法律問題提出一些自己的拙見。

一、基本案情介紹

甲公司對債權人陳某負有民間借貸債務200萬元，借款發生后僅向陳某償還了部分借款，剩余借款130萬元因無力償還而由甲公司與陳某約定通過以房抵債的形式向其償還部分借款。

2015年9月，陳某與甲公司訂立一份《商品房買賣合同》（以下簡稱購房合同），約定陳某認購甲公司名下坐落于某市某區某小區1幢202室房產（以下簡稱案涉房產），明確房款總價為944775元；同日，陳某向甲公司支付定金20000元。隨后，甲公司與陳某為進一步明確因甲公司無力償還對陳某的借款而達成的上述以房抵債的事實，與其訂立一份《協議書》（以下簡稱以房抵債協議），明確甲公司原欠陳某130萬元，陳某通過認購案涉房產，以房價總價944775元中的924775元在甲公司對其所負債務130萬元中進行抵扣，陳某于2015年9月10日前向甲公司支付20000元定金。即甲公司通過以房抵債的形式向陳某清償債務924475元，剩余未抵扣部分的負債由雙方另行結算。

2017年1月，因案涉房產所在的整體物業中存在大量外觀上體現為購房戶的權益主體，在盡可能確保社會穩定的考量之下，一審法院執行部門針對申請執行人A銀行與被執行人甲公司等人金融借款合同糾紛一案進行協調，該案件的各方當事人就財產處置達成一致意見，明確消費者購房人享有處置對價的優先受償權、A銀行及案外人建筑公司分別享有針對相應特定財產的優先受償權。消費者購房人有權選擇繼續履行合同，或解除合同并全額受償已支付的購房款。陳某在前述執行意見筆錄附表中簽字表示同意解除購房合同。

2017年11月，包括本文案例所涉房產在內的整體物業以最高價4800萬拍賣成交。

2018年1月，一審法院執行部門因發現陳某等主體屬以房抵債債權人，故而僅針對執行意見筆錄附表中簽字同意解除并全額退還購房款的經確認為真實消費者購房人的三名購房人依法分配執行款，針對經管理人于破產申請受理后核實確認確屬包括陳某在內的以房抵債債權人主體均未予分配。

2018年4月，一審法院依法裁定受理甲公司破產清算一案，并于同年5月14日指定清算公司擔任甲公司管理人。

隨即，一審法院向甲公司管理人移交扣減已向真實三名消費者購房人分配執行款后剩余的案涉房產整體物業的拍賣對價。

2018年6月，陳某向甲公司管理人申報本案爭議金額在內的債權合計130萬元，甲公司管理人對其申報的債權依法予以審查并以130萬元金額全部確認為普通破產債權。

2020年12月，因陳某對管理人審查確認的債權性質有異議，遂提起本案訴訟。一審法院經審理認為，因甲公司與陳某關于案涉房產存在以房抵債的事實無異議，故而爭議焦點即在于陳某的債權924775元是否得以在甲公司財產中優先受償。一審法院認為，陳某不屬于消費者購房人，其不應因購房合同、以房抵債協議的簽訂而形成優先于一般債權的利益，在甲公司已被受理破產申請的情況下，若管理人仍優先清償陳某的債務，將不符合破產法公平清償、避免個別清償的精神。故而依法判決確認陳某對甲公司享有的債權924775元性質為普通破產債權。

后，因陳某不服一審判決提出上訴。二審法院經審理認為，2017年1月，在一審法院執行部門主持下，根據四方達成的調解協議，四方均認可陳某對案涉房產處置對價具有優先受償權，且案涉房產在甲公司破產申請受理前已經執行程序處置完畢，故而案涉房產不屬于破產財產。進而認定案涉房產處置對價亦不屬于破產財產，一審法院將案涉房產處置對價交付甲公司管理人的行為構成甲公司對相應款項的不當得利。故而，二審判決撤銷一審判決，并根據房屋價值計算陳某對拍賣處置款607055.1元享有優先受償權。

甲公司管理人因不服上訴二審判決提出再審申請，后經再審法院審理，明確如下裁判意見：1.非消費購房者，不得以消費購房者身份要求獲得優先受償；2.涉及債權優先性質及特定物清償債務等事項，應通過訴訟裁判確定，執行程序不具有相應確權職能；并撤銷一審、二審判決，駁回陳某全部訴訟請求。

二、因以房抵債訂立的購房合同的性質及效力

筆者認為購房合同本質屬于以房抵債合同關系，即為一種新的債務消滅的方式約定，此包含著幾層法律邏輯：第一，當債務人與債權人就房產完成不動產權屬變更登記，則債務人對債權人的相應舊債務-貨幣之債視為清償完畢；第二，若債務人無法就房產向債權人完成不動產權屬變更登記，則債務人對債權人的舊債——貨幣之債仍未消滅；第三，若債務人無法就房產向債權人完成不動產權屬變更登記，即雙方約定的通過以房抵債的新債務履行方式無法履行，或債務人與債權人明確約定不再通過以房抵債的方式消滅相應債權，則債務人對債權人所負擔的原始舊債只能通過貨幣清償的方式實現。

本文所舉案例中，陳某與甲公司基于以房抵債之目的訂立的購房合同，因雙方不具備真實的商品房買賣的一致意思表示，而系意圖通過以房抵債的方式消滅甲方公司對陳某負擔的部分債務，根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百四十六條關于“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理”的規定①《中華人民共和國民法典》第一百四十六條。，購房合同雖因陳某和甲公司之間不具備真實購房意思表示，但因隱藏的以房抵債之意思表示未違反我國強制性法律規定，而應被認定為合法有效。

因陳某在執行階段即明確表示要求解除購房合同，系對其與甲公司約定的新的債務清償方式的否定，故而雙方應然按舊債以貨幣清償的方式確認雙方之間的債權債務關系。

三、以房抵債協議解除后，債權人應以原債權性質向債務人主張權利

（一）債權人基于以房抵債之目的訂立購房合同，購房合同解除后，債權人不能被認定為消費者身份的購房人，不享有購房者優先權，依法不能取得債權優先于其他債權清償的權利

1.債權人的購房款來源系基于對債務人的債權，不存在真實的款項交付行為，有別于真實消費者

認定消費者購房的事實，要求消費者與開發商之間在商品房買賣合同關系中僅存在單一的商品房買賣合同關系，亦即是僅存在開發商履行商品房交付的主合同義務、消費者履行購房款交付的主合同義務的法律關系。以房抵債法律關系中，債權人擬通過消滅債務人對其所負債務的方式交付購房款，而債務人則擬通過向債權人交付房產的方式履行債務清償義務，其主法律關系自因民間借貸關系轉變為以房抵債的合同關系，并不屬于真實的商品房買賣合同關系。僅從最基礎的合同擬定目的來看，債權人訂立購房合同的目的就在于實現債權，而非成為消費者購房人，依法無法被認定為消費者購房人，故而亦就不可能享有購房者優先權。

2.若作為以房抵債債權人在購房解除后即獲得優先受償的權利，則將明顯損害抵押權人和工程款債權人的合法權益

在我國法律體系中，擔保物權及法定優先權優先于一般債權請求權，是最基本的權利保護順位規則，抵押權和法定優先權作為具有足夠的公示公信效力的他物權，其享有《民法典》第三百八十六條、第八百零七條所涉之在特定財產上優先受償的權利。在我國法律體系中，在抵押權及工程價款優先受償權妥善先順位有效成立并具備充分的公示公信效力的情況下，唯一的突破見于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條之規定，以及《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《九民紀要》）第一百二十五條至一百二十七條之意見（最典型的為原《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條之意見）所體現的特定情況下的憲法生存權，享有比抵押權及法定優先權更為優先受償順位的效力。但是，此處的抵押權、工程價款優先受償權的優先受償法律效果的劣后，存在嚴格的前提條件，即“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后”。

消費者購房人身份的認定，作為商品房預售、銷售合同糾紛及相關聯糾紛中最重要的權益順位認定的法律事實依據，也是《企業破產法》中涉商品房買賣行為糾紛中對相應債權是否認定為共益債務的重要法律事實依據，在法律糾紛處置過程中有著至關重要的價值和意義。作為對消費者購房人予以特殊保護的立法根基在于對信息不對稱情況下普通弱勢消費者群體的特殊偏愛與保護，而絕不可能擴張到對具有濃厚的商業投資氣息的以房抵債債權人的利益保護上，面對普遍為金融機構的抵押權人和背后站著無數民工和中小供應商的工程款債權人，消費者購房人的生存權可以理所當然地站在大范圍的金融安全控制和普遍性的商業風險控制之前，更何況后者的商業風險也存在著《企業破產法》第一百一十三條所涉之清償優先順位的保護。但如若將名為民事購房、實為商事投資的主體也納入購房者優先權理論的保護范疇，則顯然違背最基本的公平之原則、正義之精神，個別的普通商事行為不應令一國之立法棄普遍的金融風險、大范圍商業風險乃至農民工的生存權于不顧。

針對司法實務中對購房者優先權經常出現的度的把握不清的問題，最高人民法院亦在《九民紀要》第一百二十六條中明確指出“應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象，為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則”的意見。

3.對債權人予以個別清償，將明顯違背破產法公平清償的基本理念

債權人在破產申請受理前并未獲得任意清償，其債權仍處于懸空未能實現之境遇，根據《企業破產法》第十六條之規定，若對其債權予以優先性清償，則顯然突破了《企業破產法》第一條所明確的破產法公平清理債權債務的基本原則，也顯然損害了其他普通破產債權人要求根據《企業破產法》第一百一十三條第二款，按比例參與分配債務人財產的合法權益。

結合本文所示案例體現的事實及法律關系，筆者認為，債權人對債務人以房抵債協議中涉及的抵債部分金額，僅能認定為無財產擔保的普通破產債權。結本文所舉案例，甲公司于2018年4月已進入破產程序的事實，甲公司從未為陳某的債權設立土地使用權或在建工程上的抵押權，也未提供任意其他甲公司名下財產進行擔保，陳某對甲公司享有的因購房合同解除后而對甲公司享有的924775元債權，應根據《企業破產法》第四十四條之規定向甲方進行申報，并由甲公司管理人審查確認后，以普通破產債權性質依據《企業破產法》第一百一十三條規定的清償順位予以受償。

（二）管理人在履職過程中，即便債權人未主張解除因以房抵債目的訂立的購房合同，管理人亦有權在查明事實后解除購房合同并對其抵債金額以原債權性質予以處理

根據《企業破產法》第十六條、《民法典》第五百六十三條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（五）法律規定的其他情形”、第五百八十條“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行①《中華人民共和國民法典》第五百六十三條。”之規定，管理人在履行期間若發現存在債務人以房抵債情形的，均有權解除購房合同并通知債權人申報債權。而管理人則應根據債權人申報的資料，依據《民法典》第五百六十六條第一款“同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失”之規定，按照原債權性質予以處理。

四、結語

在債務人被受理破產清算之日起，若債務人與債權人曾就雙方之間債權債務關系訂立以房抵債協議的，則管理人應當根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定（二）》第二條“下列財產不應認定為債務人財產：（一）債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關系占有、使用的他人財產；（二）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產；（三）所有權專屬于國家且不得轉讓的財產；（四）其他依照法律、行政法規不屬于債務人的財產②《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定（二）》第二條。”以及《企業破產法》第十六條之規定，依法履職解除以房抵債協議，并根據債權人與債權人之間的原債權債務關系對債權人申報的債權性質予以認定并依法定順位進行清償。