房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的現(xiàn)狀及策略探討

謝偉琦

（廈門福隆置業(yè)集團有限公司，廈門 361003）

引 言

面對新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變傳統(tǒng)的管理方式，促進全面預算管理在其內(nèi)部的順利實施和開展?，F(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理制度方面的應用較少，實踐經(jīng)驗缺失，其應用效果也得不到保障。要想在當前的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須根據(jù)自身的實際發(fā)展狀況，構建符合企業(yè)總體戰(zhàn)略目標的全面預算管理體制，促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、全面預算管理概述

全面預算管理是企業(yè)對自身經(jīng)營過程中的統(tǒng)籌安排和規(guī)劃，是完成戰(zhàn)略目標、實現(xiàn)對各項業(yè)務流程進行監(jiān)督和管理的重要手段。在新的經(jīng)濟社會形勢下，全面預算管理對優(yōu)化企業(yè)財務管理模式起著至關重要的作用，在經(jīng)營活動中占據(jù)了極高的地位。而房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金流動大、回收慢等特點，實施全面預算管理可以起到良好的資金管理和維護資金安全的作用，提升企業(yè)的市場地位。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的意義

（一）有利于適應時代發(fā)展變化

在當前經(jīng)濟社會形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度正在不斷提高，但隨著政府部門相關政策的落地，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一定的限制。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想確保自身整體發(fā)展目標的順利推進，就應當主動調(diào)整其經(jīng)營發(fā)展模式，優(yōu)化內(nèi)部管理制度，逐步細化企業(yè)的內(nèi)部管理工作，以適應多變的經(jīng)濟社會形勢。在逐步實現(xiàn)細化管理的過程中，全面預算管理制度逐漸進入企業(yè)管理人員的視線，其通過對資金流動的各個環(huán)節(jié)進行精細規(guī)劃，可以幫助企業(yè)進一步縮減經(jīng)營成本，實現(xiàn)其經(jīng)營效益的提升。全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的全面應用，可以幫助企業(yè)做出符合自身發(fā)展狀況的改變，在資金安全和成本控制等方面做出良好的戰(zhàn)略規(guī)劃，幫助企業(yè)以最快的速度適應時代發(fā)展，在激烈的市場競爭環(huán)境中占據(jù)一定地位。

（二）有利于實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標

全面預算管理可以幫助企業(yè)對其生產(chǎn)經(jīng)營過程進行統(tǒng)籌規(guī)劃，并對可能產(chǎn)生的經(jīng)營結果進行科學預測和分析。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于對全面預算管理制度的應用范圍較小，因此在項目實施過程中無法對可能產(chǎn)生的未知經(jīng)營風險進行科學的預測和分析，在風險出現(xiàn)時不能第一時間采取合適的措施進行防范，嚴重阻礙了企業(yè)的發(fā)展進程。因此，全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的推進，可以幫助企業(yè)對即將開展的項目進行風險和收益等方面的預測，制訂合理的資金分配計劃，并對過程中可能產(chǎn)生的風險進行及時的預防，促進項目的順利開展，保障資金安全，進而實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標[1]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理過程中存在的問題

（一）缺乏全面預算管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者通常將工作重心放在為企業(yè)謀取更高的經(jīng)濟利益方面，其管理工作主要著眼于對項目質(zhì)量的保障和服務口碑的提高，忽略了全面預算管理對企業(yè)發(fā)展的重要意義，導致企業(yè)的全面預算管理意識薄弱，對開展全面預算管理起到了阻礙作用。預算管理工作的覆蓋范圍為企業(yè)的全部經(jīng)營項目，涉及的業(yè)務部門數(shù)據(jù)信息較多，因此需要各部門之間高度配合、積極參與，幫助預算管理人員充分掌握經(jīng)營項目的真實數(shù)據(jù)信息。但受到傳統(tǒng)觀念的影響，企業(yè)相關管理人員往往將全面預算管理工作籠統(tǒng)地交由財務部門進行規(guī)劃和實施，忽略了對其他部門的宣傳培訓工作，致使其他部門人員對全面預算管理工作的配合度不高，預算編制工作流于形式，未能提供有效的參考意見和幫助，導致全面預算管理工作缺乏準確性，其積極作用得不到充分的發(fā)揮[2]。

（二）缺乏完善的全面預算管理制度

現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)充分認識到實施全面預算管理的重要性，但因其內(nèi)部相關管理制度尚未得到完善，且缺乏專門的預算管理組織機構，不利于預算管理相關人員與各部門之間進行及時的交流，數(shù)據(jù)流通不順暢。業(yè)務部門編制的預算目標與企業(yè)整體戰(zhàn)略目標不一致，而且各部門相應職責的劃分不明確，缺乏充足的理論依據(jù)，例如：銷售部門擔心銷售回款任務無法完成，估計過于保守；行政部門對成本、費用估計過于松弛等，致使全面預算工作編制過程中所獲取的各項數(shù)據(jù)的準確性得不到保障，資源配置得不到優(yōu)化，企業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃的制訂得不到充足的制度和數(shù)據(jù)依據(jù)作為支撐，嚴重阻礙了全面預算管理工作的順利開展和企業(yè)整體戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

（三）預算管理人員能力不足，數(shù)據(jù)精確性得不到保障

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高全面預算管理質(zhì)量，相關的專業(yè)性人才必不可少，一支專業(yè)能力過硬的全面預算管理隊伍，能夠幫助企業(yè)在進行全面預算管理工作時，有足夠的人才保障作為支撐。當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴重的預算管理相關專業(yè)人才缺失的現(xiàn)象，無法為企業(yè)全面預算管理工作的開展提供充足的人才保障。而且，企業(yè)為了快速彌補這一人才缺口，通常會在人才聘用方面降低標準，錄用一批專業(yè)能力有所欠缺的人員進入預算管理團隊。但這部分人員在專業(yè)能力上具有局限性，在面對較為復雜的預算管理工作時，通常無法及時采取有效的措施進行應對，不利于企業(yè)全面預算管理工作的推進。房地產(chǎn)企業(yè)在開展新項目前的準備階段，對于項目開發(fā)成本的預算方案往往只能做出一個整體的預算計劃，對各項具體數(shù)據(jù)的細化則需要在項目開展過程中通過各部門之間不斷的討論分析來進行制定。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目往往周期較長，其運行過程中通常會產(chǎn)生較多的變化，預算目標也要相應地不斷進行完善調(diào)整。房地產(chǎn)項目預算涉及的業(yè)務數(shù)據(jù)較為廣泛，若各部門之間的溝通不順暢，財務人員對數(shù)據(jù)的掌握不夠充分，則會導致預算工作所得到的各項數(shù)據(jù)的精確性得不到保障，無法發(fā)揮其對企業(yè)項目開展的指導作用[3]。

（四）缺少相應的績效激勵制度和獎懲制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對預算管理的重視度較差，預算績效考核制度也無法充分發(fā)揮其對預算管理工作規(guī)范的約束作用，因此預算管理工作無法在企業(yè)內(nèi)部充分開展。而造成這一現(xiàn)象的主要原因有兩個：一是企業(yè)的績效標準沒有得到充分的明確，預算績效管理工作缺少具體的約束標準；二是未對預算差異設置標準，致使管理人員對偏離預算標準的項目未能及時察覺，對未知風險的預知能力較差，無法及時采取風險防控措施。

四、關于全面預算管理工作相關問題的解決策略

（一）強化企業(yè)全面預算管理意識

房地產(chǎn)行業(yè)相關管理人員在進行全面預算管理工作的推進時，首先應當提高自身對其重要性的認識，并在內(nèi)部加強相關內(nèi)容的宣傳，幫助各部門相關人員對預算管理工作具備充分的了解和認識，督促其養(yǎng)成科學的預算管理意識，調(diào)動其參與的積極性。并且應當建立良好的溝通環(huán)境，在各部門之間建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)口徑，消除數(shù)據(jù)流通障礙，促進各部門之間的良好交流和積極配合，幫助其樹立主動意識和參與意識，進而確保預算管理人員所獲取的相關數(shù)據(jù)信息的真實和準確。企業(yè)的管理人員還應當對自身在預算管理工作中的重要職責和引導價值進行充分的了解，與各級領導進行相互交流，幫助上級人員對全面預算管理工作在企業(yè)開展中的重要意義進行充分的了解和認識，提高其配合度和支持意愿，促進預算管理工作質(zhì)量的快速提高，確保企業(yè)整體戰(zhàn)略目標順利實現(xiàn)。同時，企業(yè)的領導者還應當制定科學有效的各項制度，使內(nèi)部員工積極地參與并推進全面預算管理工作。為了達到這一目的，企業(yè)應當加強對各部門員工的培訓工作，幫助其樹立良好的預算管理意識和責任感，使其在日常工作中對自身的行為規(guī)范建立良好的約束意識，進一步實現(xiàn)企業(yè)的全面預算管理目標，促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展[4]。

（二）對全面預算管理制度進行構建和完善

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)其整體的戰(zhàn)略目標，促進自身穩(wěn)定發(fā)展，就應當重視全面預算管理制度的構建和完善。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在進行全面預算管理時，應當對相關責任進行合理的劃分，按企業(yè)各層級的劃分對各項職責進行明確的責任分解。企業(yè)管理人員應當站在全局的角度，對整體的運營能力和營收能力進行嚴格監(jiān)管；各部門人員則應當對管理人員下發(fā)給部門的各項指標進行再細化，并對其完成情況進行監(jiān)督；而部門內(nèi)部的相關工作人員則要對個人負責部分的準確性負責，確保自身的工作質(zhì)量。同時，在全面預算管理體系的構建過程中，應當對各部門享有的權利和應盡義務進行明確，確保權責清晰，為全面預算管理工作的順利推進提供充足的制度基礎。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應當構建專門負責預算管理工作的相關部門，對各部門的預算管理執(zhí)行情況進行及時的審核和評價，確保其預算編制工作在規(guī)定的時間內(nèi)完成報送，而且數(shù)據(jù)應當符合預算編制標準和相關流程，并制定相應的獎懲措施，對各種未按規(guī)定執(zhí)行報送的行為進行一定的處罰[5]。

（三）加強預算管理人員的培訓力度，保障各項數(shù)據(jù)的準確性

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算工作的開展離不開高質(zhì)量的人才團隊作為支撐。因此，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，應當高度重視企業(yè)的人才培養(yǎng)工作，引進專業(yè)性較強的人才，組建一支高質(zhì)量的全面預算管理團隊，提高各項工作的開展質(zhì)量。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理工作的開展過程中，缺乏專業(yè)的人才儲備，相關人員的專業(yè)知識掌握程度較差，使得其全面預算管理團隊無法及時組建。面對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)應當采取相應的措施，提升預算管理人才的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力。

第一，企業(yè)應當對新聘入的預算管理人員加強培訓，幫助其充分認識全面預算管理工作對企業(yè)發(fā)展的積極意義，加強思想認知，提升其在全面預算方面的專業(yè)能力。在前期培訓完成后，對其進行一定的考核，通過考核后方可正式入職。

第二，對企業(yè)原有的預算管理人員應當定期開展專業(yè)技能加強培訓，保證企業(yè)預算管理人員綜合能力的不斷提升?？梢詫⑴嘤杻?nèi)容作為其績效考核的一項內(nèi)容，將培訓結果與當月薪資掛鉤，提高相關人員的學習積極性。

第三，在預算管理團隊構建過程中，企業(yè)應對部分態(tài)度不積極的預算管理人員進行思想疏導，以及再教育工作，幫助其樹立良好的工作意識，確保預算管理工作的順利推進，進而實現(xiàn)工作效率和工作質(zhì)量的提升。

另外，全面預算工作在開展過程中，其數(shù)據(jù)的準確性也極為重要。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項目時，需要充足的真實數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，特別是周邊同期同類項目的銷售定價、主要購買客群、土地取得成本、建安造價等方面，要確保預算編制的準確性。各部門對其應該積極配合并提供足夠的相關資料，供預算管理人員作為參考，以防對其預算管理工作造成困難。相關的預算數(shù)據(jù)是預算管理工作的核心基礎，其真實性和準確性可直接影響預算編制工作結果的可靠性。預算結果是公司決策層對新項目是否進行開發(fā)的重要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)應當對此充分重視，在充足的數(shù)據(jù)基礎上采用合適的預算編制方法，促進全面預算管理工作的順利推進[6]。

（四）建立相應的績效激勵制度，提高人員積極性

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)全面預算管理工作，就應當在企業(yè)內(nèi)部建立科學的獎懲制度。獎懲制度的制定要和相關人員的薪資有直接聯(lián)系，對完成預算目標的人員給予充足的獎勵，而未能完成預算目標的人員則會受到相應的懲罰。這可以極大地調(diào)動各部門在全面預算管理方面的工作積極性，督促其主動參與全面預算管理工作。企業(yè)構建預算績效考核機制，可以對各部門預算管理工作的推進情況進行合理的監(jiān)督，督促其按時完成預算管理目標。同時，還應當提高企業(yè)管理人員對全面預算管理重要性的認識，對預算差異的出現(xiàn)進行科學的分析，并就這些差異對預算管理方案進行補充和修改，促進企業(yè)不斷提高預算管理水平。

結 語

全面預算管理對房地產(chǎn)企業(yè)提高內(nèi)部控制水平有著極大的促進作用，有利于企業(yè)提高自身經(jīng)營發(fā)展水平。房地產(chǎn)企業(yè)應當充分了解全面預算管理對實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要作用，在進行項目開發(fā)和經(jīng)營管理時，重點加強全面預算管理工作的落實，對項目運行中的各項預算計劃進行充分的分析和管理，對可能產(chǎn)生的未知風險進行及時預測并制定相應的防范措施，促進企業(yè)的資金安全和項目運行安全。房地產(chǎn)企業(yè)要想全面落實預算管理工作，就應當對預算管理的各個環(huán)節(jié)進行嚴格監(jiān)督和管理，構建完善的預算管理制度，全面提高企業(yè)應對風險的防范能力和市場競爭力。