關于促進高校周轉住房流轉的探討

吳思弦

（南京工業大學國有資產管理處，南京 211899）

自1998 年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發出以來，我國住房制度發生重大變革，從過去的福利性住房實物分配，過渡到住房分配貨幣化，逐步建立起符合市場經濟機制的住房體制。然而在相當長的時間內，我國都較為重視住房發展的經濟功能，忽視政府保障的作用，其結果是市場商品房出售和租賃價格不斷攀升。為妥善解決民眾基礎住房保障問題，國家早在2005 年和2007 年就明確要建立和完善周轉住房、保障性住房制度，解決社會中低收入家庭住房困難的問題。國家“十四五”規劃綱要中也提出要完善住房市場體系和住房保障體系，加強高校周轉住房管理研究順應了當前國家保障性住房政策趨勢的要求[1]。

一、加強高校周轉住房管理的意義

隨著我國高等教育事業的飛速發展，高校的招生規模不斷擴大，隨之而來的就是每年大批量的新進青年教職工與引進的高層次人才，單位間的專業學術交流也愈加頻繁。這些變化都繞不開住房配置的問題。然而，不斷增長的商品房價格與大部分新進教職工的收入水平相差較大，引進人才在流動到新城市后立即就能找到合適商品房也不太現實，能否及時提供穩定的周轉住房保障成為廣大教職工在擇校工作時最為關心的問題之一，高校因無法妥善解決教職工住房問題而錯過優秀人才的問題屢有發生。因此，為保障廣大教職工的基本生活需求，解決阻礙學校發展的突出民生矛盾，提高學校的競爭力，高校周轉住房作為過渡性住房解決方案應運而生，成為留住人才、穩定隊伍、提升新進教職工等群體的歸屬感和獲得感、實現人才強校戰略的重要保障。

二、高校周轉住房管理工作現狀和分析

（一）房源日益緊缺，缺少必要的調配空間

一方面，可供教職工臨時居住的校內住房房源有限，且因資金、土地等資源的限制，新增住房較為困難；另一方面，隨著國家高校擴招政策的實行，各大高校的辦學規模不斷擴大，帶來教職工人數的激增，且新進教職工多為剛畢業的青年，缺少購房財力又逢適婚年齡，急需解決住房問題[2]。因此，高校周轉住房的供需壓力持續增大，基本處于超負荷運轉狀態，管理部門也缺少后續調整優化的空間，住房緊張問題勢必影響教師隊伍的穩定及學校今后的整體發展。

（二）租金脫離市場，加劇“周而不轉”現象

因為高校周轉住房帶有一定的教職工福利屬性，大部分高校的租金只是按照運營成本收費，遠遠低于周圍市場，且租金一旦設定就很少會再次進行調整。高校周轉住房多數設立在校園內部或周邊，在地理位置、管理服務等方面比市場化住房具有一定的優勢，再加之低廉的價格，致使部分教職工在租賃契約到期后仍不退房，造成有限的住房不能周轉，阻礙了新進教職工周轉過度，降低了使用效益[3]。同時，低廉的租金也給轉租者較大的利潤空間，部分取得周轉住房的教職工在沒有居住需求后選擇轉租他人從中獲利，也造成了國有資產的流失。這些現象都導致周轉住房無法實現良性運轉，堵塞現象加劇。

（三）管理手段落后，無法精準掌握情況

周轉住房管理很大一部分工作是在對房源信息、租住信息等數據進行更新與校準，并以此為基礎對住房的現場使用情況進行核對檢查。當前仍有部分高校尚未建立或有效用好房產網絡信息系統平臺，對數據的管理靠人工操作excel 等傳統文檔工具，管理人員需要花費大量的時間與精力，嚴重影響周轉住房的監管水平和流轉效率，各職能部門之間的信息也無法及時共享。同時，周轉住房的日常管理工作一般都缺乏先進的技術和手段支持，依賴于管理人員上門巡查，工作量大、周期長，效率和頻率都無法適應工作需求，也不能有效判別轉租、轉借現象[4]。

三、促進高校周轉住房流轉措施探討

面對當前周轉住房管理工作中存在的問題，學校及管理部門要用好行政和經濟兩種手段，提高周轉住房的使用和管理效率，從而促進周轉住房高效、順暢的流轉運行。

（一）合理設置租賃期限

隨著高校人員引進程度的加快和深入，對周轉住房的需求勢必加劇，倘若租期過長，會使周轉住房的周轉期拉長，使得本就緊缺的周轉住房資源進一步縮減，不利于高校持續性發展。為提高周轉住房的使用效率，緩解供需矛盾，管理部門必須對租期做出限制，而科學、合理地設置租住期限是其中的關鍵。但若租期過短，大部分新進青年教職工由于缺少原始資金不具備購房能力，引進高層次人才也需要一定的時間適應新工作環境，難以在短時間內購置到滿意的商品房，使得周轉住房無法真正完成作為臨時過渡保障住房應有的作用，極易影響教職工工作與生活的穩定性。因此，周轉住房租期應在本著“宜短不宜長”的原則下，綜合考慮教職工崗位適應、財富積累，以及子女上學等現實因素，一般在3 ～6 年較為合適[5]。租賃期限滿后，管理部門可依據閑置房源數量、人員引進規劃等實際情況為有特殊需求的教職工辦理續租，續租租期一般不宜超過2年，有意促使周轉住房的使用人盡早退出周轉住房，走向市場，加快校內周轉住房的流動。

（二）建立動態調整的階梯式租金體系

首先要明確一個原則，高校周轉住房費用的收取，目的不在于收錢，而是利用經濟杠桿的調節作用，與市場調節相結合，在保障新進教職工住宿需求的基礎上，促使入住人員能夠在一定的期限內主動退房，從而達到促進周轉流動的目的。

1.建立與市場行情相接軌的定價機制

根據周邊市場租金、運營維護成本及房屋設施條件等因素，對周轉住房租金進行分析、評估并定價。租金跟隨市場變化的動態調整制度，可以有效避免因高校周轉住房的租金與周邊市場價格脫節。在高額的市場商品房購買和租賃價格面前，較低的校內租金價格會加深教職工對學校周轉住房的依賴程度，對周轉住房的需求將大大提升，長期違規占房使用的情況也會增加。另外，緊貼市場的租金價格也會大幅度縮減違規轉租等行為的獲利空間，減少此類現象的產生，有助于周轉住房的正常運轉。為確保周轉住房租金始終保持在合理的范圍內，可以2 ～3 年為一個周期，依據市場商品房房價變化情況對租金定期進行調整。

2.建立階梯式的租金收費模式

區分正常租期內、續租期內及超出租賃期三種情形，逐次增加租金收取的費用，用好經濟手段。

在正常租期內，租金的定價既要緊貼市場行情，也要適當讓利于教職工，定價過高則會增加教職工負擔，定價過低又不利于正常周轉。2021 年，在《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》一文中明確提出，保障性租賃住房租金應低于同地段同品質市場化租賃住房評估租金。因此，在充分遵循國家及市政府最新規定要求的基礎上，參考社會保障性租賃住房定價標準，同時為教職工提供一定的福利與實惠，高校周轉住房租金可定為同地段市場租金的70%～90%。

在租金緊跟市場，又有契約約束的情況下，教職工租賃期滿卻仍不愿意退出學校周轉住房的主要原因大致有兩個：一是部分高校身處一線城市，商品房房價遠高于教職工的收入水平，需要更多的時間積攢財力；二是舍不得周轉住房的相關福利，如居住環境好、離工作地點近等。若租金依舊維持一個低于市場的價格，必然會持續降低這些教職工購買或租賃校外商品房的內在動力。必須運用好經濟手段發揮管理作用，通過提升租金的方式，促使周轉住房持續良性流轉。正常辦理續租的，租金在續租期內可與市場價持平；超出租賃期的，應當加大經濟杠桿作用，租金對比市場價要明顯上浮，且定期加碼，如每年增加一倍的租金，直至退房。

（三）行政手段干預

1.建立周轉住房管理監督機制

成立由學校主管職能部門、紀檢部門及教職工群體代表組成的周轉住房管理監督小組，負責對周轉住房日常管理工作進行監督。

一是對管理部門工作的監督。加強對周轉住房管理各工作環節，特別是在廣大教職工都較為關注的敏感問題，如閑置房源公布、申請人員審核、租賃信息公示等事務的監督力度，確保公平、公正、公開，杜絕徇私舞弊等行為發生，保障教職工的合法利益[5]。

二是對租賃人違約行為的監督。廣泛發動群眾力量，對租賃周轉住房的教職工進行監督，減少轉租、轉借等違規行為的發生，有利于建立良好的管理秩序，促進周轉住房管理體系有效運轉。

2.壓實二級單位責任

構建學校管總、單位抓細的精細化分級管理模式，學校管理部門對周轉住房的總體使用情況進行調配管控，當發現轉租、轉借、超期占房等違規行為出現時，應在第一時間與相關租賃人進行積極溝通與協調，并向其所在單位進行通報。二級單位作為租賃人的履約擔保方，在租賃人發生違反周轉住房管理相關規定的行為且不配合管理部門工作時，有協助學校做好相關工作的義務。當所在單位教職工周轉房入住違約行為超過全校平均水平的，其后續教職工周轉住房申請暫停，直至相關問題得到妥善處理。采用層級傳遞手段，充分調動各單位主動管理的意識，提高周轉住房精細化管理水平。

（四）加強信息化建設

1.建立周轉住房信息化管理平臺

運用高效、科學、系統的現代計算機網絡管理系統對周轉房進行管理，相比于原有人工操作的管理模式，其優勢在于可以更加精準地對全校房源使用狀況、入住人員檔案等信息進行統計梳理，更加精細地對租賃合同、維修情況等歷史痕跡進行記錄，更加精確地對租賃房源的租期和租金進行定期更新和測算調整，可以大幅度減輕管理人員的基礎性工作負擔，減少人工操作失誤，做到關鍵數據信息的隨需隨查，提高辦公質量和效率。同時利用網絡平臺，可以將部分工作流程轉移至線上操作，如在入住申請、維修申報等方面，讓數據多跑路，讓教職工少跑腿，在簡化工作流程、便利教職工的同時，也大大提高了信息的可視度。通過信息化管理平臺的網絡技術，能夠實現周轉住房信息資源的內部共享，有效減少因可能存在的信息壟斷所帶來的查詢困難，提供及時、高效的監控和反饋，有效推動周轉住房管理工作的運作，提高工作效率。

2.在用好信息化管理平臺的基礎上，配套使用智慧化房屋管理設備，提高周轉住房的管理水平

如在周轉住房公寓樓棟大門設置門禁系統，通過面部識別、校園卡信息讀取等手段，查驗通行人員是否為管理部門認可的居住者，可有效緩解轉租、轉借等現象；將房屋門鎖替換為電子門鎖，管理人員可通系統設定強制鎖定房屋使用期限，可有效避免私自占房、超期不退等現象；利用智能水電表遠程讀表的功能，上門巡查水電表度數常年遠低于平均值的房屋，確定房屋使用效率，在學校周轉住房房源緊張的時候可收回空置、閑置、使用率低下的房源給真正有迫切需要的教職工，實現資源的合理配置。充分發揮智能化設備的優勢，不但能節省大量的人力和時間成本，且能有效降低違規違約的使用行為，達到事半功倍的效果，同時可以使周轉住房居住環境的安全性得到提高[5]。

（五）建立獎懲機制

鼓勵教職工購買校外商品房或租賃住房，學校可為購買首套房的教職工提供小額短期無息或微額貸款，為校外租房的教職工提供額外的住房補貼。對租期未滿提前退回周轉住房的教職工，學校可以返還部分租金的方式予以獎勵。

對存在違反學校周轉住房使用相關規定及契約內容的行為，學校可在校內進行通報，按照師德等相關管理規定進行處理，也可與租賃人其他方面的權益掛鉤，如納入教職工年底工作考評內容等，從而降低高校自身管理周轉住房的成本。

結 語

高校周轉住房是穩定教職工隊伍、保障高校高質量可持續發展的重要物質基礎之一，周轉住房管理工作更是一項重要的“民生工程”。解決周轉住房管理問題的關鍵在于建立健全、科學、合理的租賃體系，搭建信息化管理平臺，并運用智慧技術手段，以此提高周轉住房管理水平。高校要充分發揮周轉住房的作用，為教職工提供好住房保障，并要堅持以人為本的原則，不斷解決周轉住房管理工作中出現的新的問題，與時俱進，不斷提高管理水平，促進周轉住房的良性流轉，從而為教育事業蓬勃發展打好基礎，做好保障。