房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對策探討

容蓉

（恒大地產(chǎn)集團山西有限公司，山西 太原 030000）

近年來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，其成本管理體系也在不斷地完善，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過程中仍然存在差距和困難，在短時間內(nèi)還達不到預期效果，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時不斷深入研究并完善成本管理體系，通過積累經(jīng)驗推動企業(yè)經(jīng)濟效益的增長。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的重要性

市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展對我國房地產(chǎn)企業(yè)管理工作提出了更多的要求，成本管理不僅是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作的基礎，而且對企業(yè)的整體發(fā)展水平也具有重要影響，所以加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理顯得尤為重要。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理是提升經(jīng)濟效益的必然要求

近年來，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范化發(fā)展，這在為房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)展機會的同時也對其提出了更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀政策調(diào)整影響較大，且本身存在資金使用金額大、回籠資金周期長的特點，企業(yè)要實現(xiàn)科學快速發(fā)展，在競爭中獲得優(yōu)勢就必須從成本管理著手，加強成本管理，在企業(yè)經(jīng)營中減少非必要支出，只有這樣才能達到“開源節(jié)流”的良好效果，提升企業(yè)經(jīng)濟效益。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理是實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的重要保障

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，需要加強成本管理的運用。企業(yè)通過科學、合理的方法制定企業(yè)計劃目標，在目標訂立好后，通過運用成本管理的工具和制度，及時進行監(jiān)管，使進度和戰(zhàn)略目標緊密結合，能將成本控制在合理的進度和范圍內(nèi)，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理是企業(yè)經(jīng)營者提升經(jīng)營決策水平的重要依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平直接影響著企業(yè)的長足發(fā)展，經(jīng)營者在決策時需要準確、全面系統(tǒng)、及時的信息作為依據(jù)，信息的變化對經(jīng)營決策的判斷會有很大的影響。提升成本管理的科學合理度以及體系的完善程度可以準確地為企業(yè)經(jīng)營者提供數(shù)據(jù)支撐，使經(jīng)營者更好地做出決策，推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問題

部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過程中存在成本管理意識薄弱，管理過程混亂，沒有健全的成本管理體系，缺乏先進的管理方法，對成本管理人才引入少等問題，導致整個成本管理過程混亂，從而阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理指的是企業(yè)在運營過程中實施的預測、決策、計劃、分析、考核等成本管理活動的總稱。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理活動貫穿于項目事前、事中、事后全過程，存在于土地取得、招標、采購、施工以及銷售核算等各個階段。但房地產(chǎn)企業(yè)通常僅實行靜態(tài)的成本管理模式，沒有將成本管理貫穿于項目的整個過程，只對成本進行事后控制，造成了資源的浪費。同時，在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境中，即使房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識逐步提升，但領導者對成本管理工作重要性的認識也相對缺乏，導致在安排工作時不能做出正確的指引，從而造成成本管理工作落實不合理；另外，房地產(chǎn)企業(yè)管理者成本管理工作理念較為局限于傳統(tǒng)，其認為成本管理工作僅是財務部門的工作，與其他部門關聯(lián)不大，導致成本管理工作未實現(xiàn)全員參與，在整個計劃實施過程中易受各方面因素的影響，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法合理掌控成本，很難提升企業(yè)的競爭力。

（二）成本管理體系不健全，缺乏系統(tǒng)性

健全的成本管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟利益和順利組織各項經(jīng)濟活動的重要保障。目前，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了成本管理體系，但通常不完善，往往只注重處罰，獎勵以及監(jiān)管力度不夠，在實際的成本管理方面還存在很多問題，影響了企業(yè)的良性發(fā)展，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，成本管理體系不健全。首先，在項目的投資決策、施工、結算等階段缺乏完善的制度體系，領導者往往把工作重點放在施工開發(fā)方面，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務人員在開展實際財務工作中會出現(xiàn)管理混亂、職責不明確的現(xiàn)象，造成企業(yè)整體成本管理效益大幅下降。其次，房地產(chǎn)企業(yè)資金運營成本高，由于沒有健全的成本管理體系，規(guī)章制度、監(jiān)督機制以及崗位職責等，導致企業(yè)成本管理與實際支出情況相脫節(jié)。在進行重大決策時，企業(yè)高管往往會對實際情況判斷失誤，嚴重者甚至會導致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的發(fā)展。

第二，財務的監(jiān)管監(jiān)督機制不完善，房地產(chǎn)企業(yè)往往采用傳統(tǒng)的分配機制，成本管理甚至未和績效掛鉤，從而造成各部門各崗位的職責和職權不對等，獎罰不分明，打擊了員工工作的積極性，給企業(yè)成本管理工作帶來了嚴重的風險和損失。

（三）缺乏先進的成本管理方法，管理手段落后

先進的成本管理方法是房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟效益的重要手段，目前，房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理往往采用的是目標成本法和定額法，在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟時代，該種方法能夠準確地反映產(chǎn)品成本，但隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，該種成本管理方法信息精準度逐漸降低，已不利于房地產(chǎn)企業(yè)進行正確的成本計算，房地產(chǎn)企業(yè)大部分還在應用比較粗放的成本管理模式，沒有形成完善的系統(tǒng)的成本管理方法，影響了企業(yè)的技術創(chuàng)新以及產(chǎn)品升級。

（四）忽視工程質(zhì)量

在市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤，為了降低成本，其忽視了工程質(zhì)量，隨意降低成本，甚至出現(xiàn)了偷工減料、敷衍檢查等現(xiàn)象，從而導致房屋存在質(zhì)量問題，危及了房屋使用者的人身安全，造成房地產(chǎn)企業(yè)難以存續(xù)，限制了企業(yè)的發(fā)展。

（五）對現(xiàn)金流管理不合理

房地產(chǎn)企業(yè)具有投入資金數(shù)額大且回籠周期長的特點，因此，企業(yè)在經(jīng)營過程中如果出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問題，往往會直接影響企業(yè)的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在一系列復雜的成本管理活動，如前期拿地、稅費繳納，工程款項支付以及后期售賣營銷人員人力成本投入中，在資金管理方面往往仍然存在很多不足，會直接導致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不能滿足需求或僅能維持短暫的經(jīng)營運轉(zhuǎn)，給企業(yè)帶來非常大的資金風險。

（六）缺乏專業(yè)化的成本管理人才

高素質(zhì)的成本管理人才是提升企業(yè)成本管理水平的關鍵，要提升工作效率和質(zhì)量就必須積極引進工作經(jīng)驗豐富、專業(yè)能力強的管理人員。通常情況下為滿足利潤需求，房地產(chǎn)企業(yè)較為重視相關專業(yè)人員的引進，但對成本管理人才的引進及培養(yǎng)重視程度不夠，對于成本管理人員的專業(yè)技能和個人素質(zhì)要求不高，甚至會出現(xiàn)兼職、代管的情況。在日常成本管理活動中，其對成本管理流程和理念未進行及時更新，管理人員專業(yè)素質(zhì)較低。此外，對成本管理人員的數(shù)量配置也不足，直接影響了成本管理業(yè)務的有效開展。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策

隨著國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的出臺，各地方政府也相繼出臺了限貸、限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平受到了極大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)在加強成本管理過程中既要合理降低企業(yè)成本，同時又要保持適當?shù)睦麧櫼源_保企業(yè)的健康發(fā)展。另外加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，要求企業(yè)需加強成本管理意識、建立健全成本管理體系、引進先進的成本管理方法及人才，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)自身情況建立成本管理體系，以有利于提升員工降低企業(yè)成本的積極性，增加企業(yè)利潤，進而增強其市場競爭力。

（一）強化成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入體量大、回收周期長、業(yè)務復雜等特點，這對企業(yè)經(jīng)營管理者提出了更高的要求，其必須高度重視成本管理問題。在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)人員應自上而下樹立良好的成本管理意識，不斷提高專業(yè)知識水平，全員均應積極參與到房地產(chǎn)成本管理工作中。要通過內(nèi)外部專家人員培訓加強宣傳教育，從思想上提升員工的成本管理意識，做到人人有責，逐漸形成企業(yè)文化，從而落實成本管理工作。

（二）建立健全成本管理體系

良好健全的成本管理體系是推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎，因此房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身發(fā)展情況制定完善的成本管理體系。首先，要建立并完善各項成本管理制度，并確保制度的順利施行。其次，完善成本管理責任體系。考評性和預測性是成本管理責任體系的主要特點，房地產(chǎn)企業(yè)應準確劃分成本管理責任中心，落實好權責制度，杜絕出現(xiàn)問題相互推諉的現(xiàn)象。再次，完善成本管理體系中的考評體系。責任體系的建立離不開績效考核的配合，只有考核與管理緊密結合才能充分調(diào)動員工成本管理過程中的積極性。房地產(chǎn)企業(yè)應建立起良好的獎懲和績效考核機制，將權利與義務緊密結合，定期不定期地對各部門員工進行成本管理工作的考核，以充分調(diào)動員工的積極性，使其真正參與其中，從而有效地降低成本。最后，完善成本管理督查體系，對項目施工中的所有成本費用進行督查，對成本管理進行動態(tài)控制，確保將成本控制在合理范圍內(nèi)，促使企業(yè)健康良性發(fā)展。

（三）充實并引進先進的成本管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的成本管理理念，應用先進的成本管理方法、新的技術以不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)人員成本管理意識。為提升成本管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應不斷嘗試新方法、新工藝，根據(jù)客戶需求，改善流程，協(xié)調(diào)內(nèi)外部關系，尋找戰(zhàn)略合作伙伴，最大限度地降低外部環(huán)境的成本；借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，找到適合本單位的切實可行的方法，如可引入“作業(yè)成本法”等先進的成本核算方法；整合各個流程，確定房地產(chǎn)企業(yè)的核心目標，降低成本，從而真正獲得成本優(yōu)勢。

（四）在保證質(zhì)量的同時合理降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者日常應加強對外部關系的維系，合理利用多種融資渠道，與銀行建立良好的關系，強化財務部門財務杠桿作用，利用稅收優(yōu)惠政策合理避稅，減少各項稅費，降低成本；根據(jù)財務成本計劃對撥款嚴格把關，對不在計劃內(nèi)的付款要求要嚴格審核，在進行墊資時要確保應收賬款的回收日期，保障企業(yè)現(xiàn)金流，要根據(jù)預算合理撥付資金，嚴格把關應收款項，提升資金的流動性；房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身品牌影響力，在一定程度上有利于融資，降低開發(fā)過程中的資金成本。

（五）加大對資金流的管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)必須保有大量的資金儲備，才能為企業(yè)的發(fā)展提供堅實的基礎。企業(yè)在成本管理過程中應加強對資金使用情況的監(jiān)管。首先，經(jīng)營者要在對內(nèi)外情況進行合理分析的前提下對企業(yè)資金流做出重要的規(guī)劃。資金流管控要求儲備適當?shù)馁Y金以應對財務風險，應使資金能合理地運轉(zhuǎn)，保持資金流為正。其次，嚴格按照戰(zhàn)略預算進行開支，按照項目合同節(jié)點付清賬款，加強應收和預收賬款管理。再次，企業(yè)資金的收入和支出要保持在合理范圍，要加強企業(yè)應對財務風險的能力，保證企業(yè)具有良好的資金結構。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應充分了解客戶情況，對其經(jīng)濟能力做出評判，劃分客戶情況，制定不同的優(yōu)惠政策和回款計劃，盡量保障應收款在回款周期收回，使企業(yè)健康發(fā)展。

（六）加大對成本管理人才的引進及培養(yǎng)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該重視管理專業(yè)人才引進，積極引入經(jīng)驗豐富以及專業(yè)能力突出的成本管理人員，避免出現(xiàn)兼職、代管現(xiàn)象影響工作質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要定期開展內(nèi)部或者外部專業(yè)技能交流培訓，在強化對成本管理重要性認識的同時，學習理論知識，在實踐中鞏固、加深印象，提升專業(yè)技能水平。最后，要積極培養(yǎng)成本管理人員愛崗敬業(yè)、公平公正的優(yōu)良品質(zhì)，堅定立場，使其能輔助管理層提供更有利的決策信息。

四、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項全面復雜的管理工作，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各種宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺，這要求房地產(chǎn)企業(yè)在穩(wěn)健發(fā)展的同時必須對現(xiàn)階段存在的問題進行整治，建立適合自身發(fā)展的更加規(guī)范化、流程化的成本管理制度和體系，大力引進人才，同時各部門要做好協(xié)同工作，加大對成本管理工作的監(jiān)管力度，在實踐中不斷進行創(chuàng)新和產(chǎn)品升級，從而提升市場占有率，為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展奠定堅實的基礎。