商業銀行房貸風險及防范策略研究

曹輝

本文簡要分析了商業銀行房貸業務特點，圍繞商業銀行房貸業務操作、房產市場、債務信用、資金流動風險，建立清晰的風險防范思路，通過規范房貸業務流程、豐富房貸保險產品種類、引入信用風險預警系統、合理配置房貸份額總量等舉措，提高商業銀行房貸風險管理水平，增強商業銀行貸款業務競爭力。

根據人民銀行公布數據：2015年到2022年我國商業銀行正常類貸款余額呈現遞增趨勢，其中2022年貸款余額1581613億元。而在一季度房貸總額為53萬億元，且人均房貸負債14.7萬元，不良貸款余額29912億元。面對如此嚴峻的房貸風險管理挑戰，為支撐房貸業務順利開展，要求商業銀行提前采取有效措施增強風險應對能力，以求在提供優質房貸服務的基礎上改善自身盈利狀況。

一、商業銀行房貸業務的特點

商業銀行作為以貸款為主營業務的金融機構，常在固定資產貸款、流動資金貸款、貿易融資貸款以及消費貸款業務中盈利。而本文提出的房貸業務歸于消費貸款業務范疇，以自用型住房為貸款主體。經過對個人住房貸款業務運作模式的歸納與分析，可總結出以下幾項特點：

（一）大規模

在消費者向商業銀行遞交房貸申請時，其申請金額往往較高，其房貸額度多為70%房價，且還款年限較為持久，多以十年、二十年、二十五年甚至是三十年為主，其最終還款日期不超過貸款人退休年齡，需要根據個人償債能力與收入情況確定貸款年限，致使房貸業務呈現資金與年限大規模變化特征。

（二）周期性

在消費者成功辦理房貸后，對于從商業銀行借貸的房款，多以不同還款模式進行周期性償還，如按月還款等，促使商業銀行在貸款人逐年還款金額中收取利息，并伴隨著往復性還款，逐漸回收全部本金。

（三）廣泛性

商業銀行的房貸業務，其服務對象較為廣泛，即任一自然人（18-65周歲），不單獨設立較高的門檻，以此滿足大部分消費者的購房借貸需求。雖然其未對借貸對象提出嚴苛要求，但對貸款資金用途作出唯一規定，即只能將該貸款資金用于購置住房，不能轉為他用。

（四）擔保性

在消費者成功辦理商業銀行房貸業務后，其房屋將自動成為貸款金額的擔保載體。若在后續還款中，因貸款人個人原因未能按期還款，商業銀行有權開發住房經濟價值，進而順利回收貸款資金，此時消費者所購置的房屋將成為“抵押拍賣房”［1］。

二、商業銀行房貸常見風險

（一）業務操作風險

在商業銀行開展房貸業務時，通常需要按照下述流程為消費者發放房貸：同開發商簽訂購房合同，并支付首付款（≥30%）；整理申貸資料（征信報告、流水清單等）交由中介或律師事務所予以審查；遞交法律意見書；由商業銀行復核資料并與消費者簽署商貸合同；完成抵押、公證、納稅等手續；審批后商業銀行支付貸款，整個流程商業銀行應在15-31個工作日以內完成。商業銀行房貸業務多由客戶經理擔任業務辦理人員，在業務操作流程中，部份客戶經理對資料真實性的核實以及貸前調查事項的落實方面均存在工作缺陷，致使商業銀行未能提前就質押物價值提出可靠評估，從而造成后期承擔較高風險。據了解，房貸業務操作環節受互聯網金融形成的風險比例在11.2%（2018年）—28.24%（2015年），而抵押風險比例為12.32%（2018年）—20.28%（2015年），為提升業務辦理質量，需注重業務操作風險的有效控制。

（二）房產市場風險

在互聯網金融發展視域下，網上借貸產品層出不窮，消費者可選擇通過多種渠道獲得貸款支持。部分消費者在難以全款購房時，不單單考慮向銀行申請房貸，而是從他處獲得購房資金，最終以全款或少量借貸方式購房，這樣將限制商業銀行在房貸業務發展中的優勢。

此外，房地產經濟的持續下跌也對房貸業務產生了重大影響。2022年一季度房地產經濟下降2%，二季度下降4.6%，三季度下降4.4%，房地產市場經濟跌落，造成房貸需求規模得以縮減，繼而加劇房貸風險，若未能依據市場條件提前出具防控方案，將影響商業金融發展質量。對此，房產市場風險也應成為風險防范重要內容。

（三）債務信用風險

商業銀行的房貸業務是通過長期收取購房人支付的貸款本息而獲利。若購房人在還款過程中遭受破產或者短期失業的情況，將難以實現穩定還貸，促使商業銀行在購房人的債務信用危機下引發房貸風險。盡管后期可通過抵押房屋回收損失，但會降低利息回收率。因此，在商業銀行與購房人簽訂借貸合同前，若商業銀行未能加強債務信用等級的客觀評估，更容易受購房人還款能力下降的干擾而遭受一定風險。另外，商業銀行還要事先掌握購房人提前還貸與利率下調的可能性。尤其是提前還貸，商業銀行會增加稅費成本與人工成本，并擾亂資金調度計劃，導致整體風險成本得以提高。這些都要在商業銀行發放房貸款項前予以密切關注［2］。

（四）資金流動風險

因房貸具備大規模特征，促使商業銀行需要花費較長時間回收本息，并在發放房貸資金后直接引起銀行流動資金總額的減少，少則十萬，多則數百萬，在面對諸多房貸申請需求的客戶時，若直接進行大量房貸放款，將削弱其資金流動性，致使商業銀行在承辦其它貸款業務時缺少可用資金，不利于銀行機構的穩定發展。據此，商業銀行在房貸業務中，需要依據上述風險找準優化防范方向，便于在風險管理中取得顯著的盈利成果，為我國金融經濟水平的提高做出卓越貢獻。

三、商業銀行房貸風險防范策略

（一）規范房貸業務流程

商業銀行房貸業務，通過規范業務流程的方式，促使商業銀行在標準化操作步驟保障下優化風險防范效果，減少操作風險。此處可從簡化流程、嚴格審查兩個層面予以闡述。根據相關調查：購房人在辦理房貸業務時，普遍存在“流程煩瑣”“時間長”的困擾，為縮短房貸業務辦理周期，商業銀行應就現行辦理計劃提出改進建議，在相對簡便的流程中消除業務操作缺陷，既能緩解客戶經理辦公壓力，又能切實改善業務服務質量，贏得客戶對商業銀行的深切信任與高度認可。

在房貸業務中一般包含公積金貸款與普通貸款。前者可在業務流程優化中借鑒2018年渭南市貸款流程簡化經驗，推行“一站式”公積金貸款服務模式，為支持職工使用住房公積金辦理房貸業務，專門聯合當地商業銀行、房管所、房產中介等業務辦理主體，前往某樓盤處實施上門辦理，促使30余名有購房需求的職工，在集中辦理環境下加快了公積金提取應用速度。在高新區管理者引導下，組織工作人員對購房者的身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明等房貸辦理資料實施現場核驗，經過資料的留檔與轉交，促使職工短時間內一次性完成房貸業務辦理，而后直接等待銀行放款，提升了公積金房貸業務辦理時效性。后者可在業務辦理中運用數字金融技術，如“數字銀行UBank”，該網站能夠支持購房人參與線上辦貸申請，而且還能在智能客服交流中了解房貸辦理時限、還款方式等業務辦理要點，鼓勵購房人通過自主學習的方式加深對業務流程的了解，且客戶經理也能在網站平臺收集客戶信息，促使在表單填寫、資料整理等環節做到實時互動，促使購房人在商業銀行提供的智能化、個性化業務服務中增強房貸辦理滿意度。

在房貸業務流程中增加審查力度。客戶經理等辦公人員需在整合資料后，再度以“貸款需求”為依據，開設差異化貸款辦理服務機制，始終依據購房人的申貸要求細化業務細節，必要時可以組織銀行人員參與模擬演練與技能學習活動，促使在優化后的業務流程中快速掌握辦公技巧。只有充分應對業務操作風險，才能有效維護房貸辦理秩序。

（二）豐富房貸保險產品種類

在商業銀行應對房貸風險時，還需要聯合金融領域其它力量，共同保障房貸業務的利潤收取穩定性。其中能夠秉承“風險共擔”原則的金融機構多以保險企業為主。因保險企業所開辦的業務具有防范職能，若將保險產品納入房貸業務中，將取得滿意的市場風險防范成果。在房貸業務中，住房作為保險標的，商業銀行能通過購買保險產品的形式轉移房貸業務辦理后出現的各種風險。商業銀行應與保險企業共同開發新型保險產品。從以往商業銀行開辦的保險產品中能夠發現，“農民安家貸”保險產品的推廣價值顯著。

比如早在2018年廣西宜州農行，專為農民用戶的購房需求開發了“農民安家貸”，促使農民能通過申請房貸順利購置城市住房。如房地產開發商以及當地保險企業、河池宜州支行合作下共計投放6089萬元個人住房貸款，且“安家貸”產品貸款投入金額為3954萬元，致使農民也開始成為房貸業務的服務對象。此外，“個人抵押貸款房屋保險”“個人住房貸款保險”等保險產品的創新開發，也是目前商業銀行房貸風險防范改革過程中的關鍵，應加強對新產品的研發力度，借助保險力量強化風險防范效果［3］。

同時，為提升保險產品推行規范性，北京銀保監局還提出了三項明確的糾紛處置渠道，維護購房人保險權益，即撥打銀行投訴電話、找尋北京保險行業協會合同糾紛調解委員會、向監管部門舉報，經過對保險產品合法性、合規性、合理性的大力監管，促使更多新型房貸保險產品得到購房人的信賴，商業銀行也將在保險產品輔助下規避房貸風險。

（三）引入信用風險預警系統

商業銀行房貸風險防范工作。多在尚未發生風險事件前開展，通過風險識別、風險管理措施應對風險。而針對上文提到的信用風險，商業銀行可以采用信息化防范模式，積極引入信用風險預警系統，借此在信息技術助力下提高對信用風險防范的全面性。一方面，商業銀行需就銀行房貸辦理人員的風險識別能力進行重點培訓。另一方面，商業銀行應從豐富的信用風險預警系統中優選軟件產品。前一項多采用職業培訓等實踐活動，達到能力提升目的，此處不作為重點內容深入闡述。后一項應用信息系統可實現便捷化信用風險評估，并且也能及時發現潛在風險，除了購房者信用水平外，還能從房地產開發商資信等部分預判住房因結構質量問題引起購房人延期償還貸款的可能性。

比如應用信貸風險管理系統，因其設有SOA架構與OA子系統，能在多節點處提供風險預警服務，可為商業銀行給予定制服務。此系統在接口控制模塊下設置了管理會計、票據管理、核心業務、國際業務、人行子系統，且具備財務分析預警、押品管理以及貸后檢查、貸款定價等多個豐富功能，商業銀行工作人員能通過對系統功能的靈活應用，將購房人的貸款償還能力及其信用水平進行分類劃分，并重點管理信用較低與還款能力較弱的購房人，而且還要提前進行質押品估值操作，一旦出現延期還款情況，可以立即進入質押品拍賣環節，為商業銀行節省拍賣流程準備時間。此種因購房人信用問題引起的風險后果，要求商業銀行重視對抵押住房產品價值的深度開發，最大可能降低經濟損失。除此系統外也可應用“信用風險預警管理系統”，該系統對信用風險的有效預警更具針對性，以風險預警監控模型歸納客戶授信特征風險，自此在購房人銀行資金收支、存款余額等信息整合中調整風險監控力度。一旦購房人銀行資金流出額較大，且收入減少，需要避免出現“無法按時還款”狀況，始終以信用風險信息化防范手段改善購房人的履約能力［4］。

（四）合理配置房貸份額總量

商業銀行房貸放款資金來源多以股東投入資金、同行拆借資金以及客戶負債資金為主，前兩個來源占比相對較小，第三項則屬于重點資金來源。一旦商業銀行過多使用客戶與企業在銀行的存入資金，將限制銀行資金正常流動，造成在企業或客戶取出資金時受到阻力，最終影響銀行的信譽度。因此，商業銀行在通過房貸業務盈利時，一要注意房貸份額的配比；二要關注房貸總量的配置量，以此實現銀行資金的合理分配，使之在調度平衡狀態下持續盈利［5］。

具體可以通過頒布相關制度的方式，引領商業銀行準確設定房貸業務限值，以免超出總量上限減少流動資金儲備量。如2020年末，中國銀行保險監督管理委員會聯合中國銀行，就“金融機構房貸集中度管理事項”，頒布相關通知，規定商業銀行應采用“分檔調整機制”嚴控資金規模，并對房貸余額、房地產貸款余額分別設定占比上限。如位于第一檔的交行、建行、農行、郵儲銀行以及中國銀行、國家開發銀行，要求在房貸占比分配上設定32.5%的上限值。而第二檔中的中國光大銀行、中國民生銀行等中資中型銀行，以20%為標準，其余民營銀行的房貸占比最高不可超過17.5%，農合以及村鎮銀行分別以12.5%、7.50%為基礎限值。經過對各銀行機構房貸占比的合理控制，能適當拓展商業銀行流動資金規模，使之有資本消除流動風險，增加房貸業務收益率。

四、結論

綜上所述，商業銀行房貸多面臨業務操作、房貸市場、債務市場、資金流動等諸多風險，為增強商業銀行風險管理能力，應從房貸業務流程審查、房貸保險產品、信用風險預警系統、房貸份額總量配置等方面著手，由此實現對房貸風險的全面防范，鞏固商業銀行在金融領域中的獨特地位，踐行高質量發展目標。

參考文獻：

［1］陳昆，孫秀冰，張碩宇. LPR調整對商業銀行房貸利率的影響［J］. 牡丹江師范學院學報（社會科學版），2021，（05）：10-19.

［2］華昊，彭芳春. 我國商業銀行房貸風險及其防范策略分析［J］. 企業改革與管理，2021，（19）：129-130.

［3］王文浩. 房價波動、房貸擴張與商業銀行系統性風險的關聯性研究［D］.曲阜師范大學，2021.

［4］華昊，彭芳春. 我國商業銀行房貸風險與防范機制研究［J］. 企業改革與管理，2020，（05）：137-138.

［5］賈秀芳. 我國商業銀行房貸風險與防范措施的研究［J］]. 中國國際財經（中英文），2018，（03）：222-223.

作者單位：北京東方瀚海拍賣有限公司