今年首家赴港上市房企　嘉創地產毛利70%遠超同行

陳鏡安　邱墨山

近日，背靠嘉利國際（01050.HK）的嘉創地產宣布，將以介紹方式正式上市，預期股份于3月23日上午9時正開始在港交所買賣，股份代號為2421。此前，嘉創地產已兩度遞表，均闖關失敗。

翻閱梳理嘉創地產上市資料，南都·灣財社記者發現，該公司的體量較小，不僅體現在區域布局，還體現于土地儲備方面。不過令人意外的是其財務表現，于記錄期間其業績穩中有升，更值一提的是其過往毛利率均超70%，遠高于行業平均。

近兩年來房企上市的消息鮮有聽聞。2021年7月，另一家房企三巽集團（6611.HK）赴港上市，是該年首家，也是近兩年來唯一一家。然而兩年不到，三巽集團股價由最初的4.76港元/股，跳水至當前的仙股。大環境不佳，市場對房企信心不足，資本市場已不再是房企追逐的擂臺。曾經渴求上市的房企紛紛開啟“休眠模式”，暫緩上市進程。

直至去年第四季度，證監會等部門出手，打開上市房企融資渠道，才給了市場一針“強心劑”。

此番，嘉創地產成為2023開年首家赴港上市的房企，無疑受到市場的關注。資料顯示，嘉創地產成立于2020年9月，系嘉利國際的附屬公司，主要從事房地產業務。而嘉利國際于1980年在香港創立，起初生產錄像帶外殼，后逐步形成五金塑膠、電子制造及房地產三大業務板塊，該公司于1996年上市。

嘉利國際分拆房地產的消息始于2022年2月4日。彼時公告顯示，嘉利國際認為，將嘉創地產分拆后，將有更明確的業務重點及有效的資源分配，余下集團將專注于五金塑膠業務及電子專業代工業務，而分拆集團將專注于房地產業務。

此外，嘉利國際還表示，分拆能通過更好地識別并確定分拆集團的價值，厘清權益并為股東創造或釋放價值，也能增加分拆集團打入資本市場的機會并提高融資靈活性。

據了解，分拆及上市完成后，嘉利國際將不會保留嘉創房地產已發行股本的任何權益，而嘉創地產將不再為公司附屬公司。

上述公告后，嘉創地產開始操辦起上市事宜，分別于2022年3月31日與11月25日兩度遞表，其中首次遞表逾期失效，第二次遞表暫未通過聆訊。直到今年3月3日，嘉創地產突然宣布將以“介紹方式”于聯交所主板上市，預期股份于2023年3月23日上午9時正開始在聯交所買賣。

南都·灣財社記者了解到，以介紹方式上市是已發行證券申請上市的方式之一，最大特征是不涉及新股發行，不涉及融資，只是將公司股東本身的舊股申請掛牌買賣。

財經評論員郭施亮告訴灣財社記者，介紹上市可以大幅縮短上市流程，提升上市速度?！敖榻B上市不能發行新股，上市之初會影響融資功能，但未來可以通過再融資渠道獲得資本補充。這種上市方式適合急需掛牌上市、提升影響力的企業。”

翻閱上市資料，南都·灣財社記者發現，嘉創地產可謂是一家“螞蟻”房企，其項目呈現出高度集中，且土地儲備規模較小，總土儲甚至不敵頭部房企一個項目。

上市資料顯示，定義為“精品住宅物業發展商”的嘉創地產主要在東莞、惠州及佛山開發及銷售住宅物業，而非一線城市打法。嘉創地產認為，由于深圳房地產價格快速上漲，周邊城市以較低的土地成本提供具吸引力的機會，由此，東莞及惠州的房地產物業具有更大的股本回報潛力。

嘉創地產表示，未來還將繼續于大灣區進行擴張并專注于重建用地，擬探索的大灣區合適地區包括以深圳、東莞及惠州為核心的深圳都市圈，以及以廣州、佛山為核心的廣州都市圈。

不過，南都·灣財社記者留意到，嘉創地產的競爭對手包括戰略與集團類似的國內全國發展商、區域發展商及其他發展商，而按合約銷售金額及銷售范圍計，嘉創地產于2021年在東莞及惠州的市場占有率不足1%。

談及如何脫穎而出，嘉創地產表示，要借助其于城市更新項目的專業知識，及對當地城市更新政策的理解。對此，嘉創地產表示，“我們累積了豐富的當地社區知識，并贏得當地機關的信任，促進了我們的城市更新進程，并使本集團能夠在整個過程中作出明智的業務決策。”

另一方面，土地儲備是一家房企未來發展的底氣。然而上市資料顯示，于估值日期，嘉創地產的土地儲備僅為25.96萬㎡，包括已竣工物業的可銷售整體樓面總面積約12.82萬㎡，及持作未來發展的整體樓面總面積13.15萬㎡。

目前，嘉創地產有兩個主要產品系列，分別為面向中等收入及遷居置業人士的“豪庭”，及針對首次置業人士及退休人士的“公館”。于估值日期，嘉創地產的項目數量僅有7個，包括東莞嘉輝豪庭、東莞鳳崗鎮工業園、惠州羅浮公館，以及預留作未來發展的一塊土地。

相較之下，頭部房企之一的萬科（000002.SZ），其單個項目的總建面就可超過30萬㎡，2022上半年新增項目數近20個。

嘉創地產表示，未來項目獲取資源時會避免價格過高的土地，但會把握機會并適時地進行投資。在補充土地儲備時，公司目標主要為其屬性及配套設施可配合公司在住宅物業市場的定位，并滿足客戶的需求及要求的地塊。同時，繼續在可能以低成本獲取高回報的地點，物色擬作城市更新的用地。

體量不大，嘉創地產走的是穩扎穩打的路線，其過往業績穩中有升，且毛利率達到同行難以企及的水平。

上市資料顯示，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度及截至2022年9月30日止六個月，嘉創地產分別錄得收益4.82億元、5.91億元、7.76億元及4.73億元。同期，純利分別為人民幣1.29億元、1.61億元、2.44億元及1.43億元。

嘉創地產表示，公司預計將繼續自東莞、惠州及佛山產生大部分收入，不過因此，其較業務地域更分散的部分競爭對手所面臨的“地域集中風險”更高。只要其大部分業務仍集中在該三個地區，如果由于當地經濟不平衡等其他原因，或地區內房地產市場狀況出現下滑，公司業務、經營業績及財務狀況可能會受到重大不利影響。

另從資料獲悉，嘉創地產的毛利率遠高于平均水平。據克而瑞地產研究數據顯示，從利潤率指標來看，2022年上半年，行業典型上市房企毛利率中位數為16.9%，其中，瑞安房地產（00272.HK）最高，為63.9%；而頭部央企毛利率均在20%左右，保利發展（600048.SH）為25.55%，華潤置地（01109.HK）為26.9%，中國海外發展（00688.HK）為23.5%。

截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度及截至2022年9月30日止六個月，嘉創地產的毛利分別約為人民幣3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元，而同期的毛利率則分別為72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。

對于毛利率普遍高于其他行業參與者，嘉創地產的解釋是，“主要由于絕大部分于往績記錄期間交付的總樓面面積為土地收購成本相對較低的城市更新項目?！?/p>

此外，關于負債情況，嘉創地產“三道紅線”兩道達標，呈現出較為健康的流動性。于2022年9月30日，嘉創地產剔除合約負債后的資產負債比率為45.6%，非受限制現金短債比率為2.7，凈資產負債比率并不適用，因為其持有凈現金。