現房銷售要來了

趙越

最近，鄭州要全面推廣現房銷售試點的消息，不脛而走。

2022年，河南省省會鄭州一度深受樓盤停工問題困擾。當年9月，鄭州提出“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”的保交樓專項行動實施方案。

全面實現現房銷售，被不少業內人士視作當地房地產市場走出“泥潭”的希望。

事實上，最近推行現房銷售試點的，不僅是鄭州一個城市。在河南，除了鄭州，開封也被定位現房銷售的試點。

記者了解到，最近多個省份召開的住房和城鄉建設工作會議，聚焦“保交樓、穩民生”。其中，四川、山東、安徽這三省還進一步明確，支持有條件的城市因地制宜地開展現房銷售試點。

不少業內人士看來，推行現房銷售改革的號角已吹響。

2023年春節前后，此前“冰凍”已久的房地產市場，在部分城市出現回暖的跡象。

“門店上周五剛新上一套房源，這幾天就有三波客戶看房，市場到了近幾個月最活躍的時候。”2月15日，北京海淀區一位房產中介向記者透露，最近北京二手房市場的帶看和成交量都在顯著提升。

諸葛找房數據研究中心數據顯示，2023年第7周，北京二手房成交3190套，環比漲幅為13.36%，同比上漲71.41%。

2月6日，貝殼研究院發布數據稱，節后首周（1月28日至2月5日）貝殼50城的二手房成交量比1月春節前（1月1日至1月20日），日均提高了三成，帶看量和掛牌量也翻了一番還要多。

近期，多個二線城市全面解除限購、貸款利率大范圍下調到3.8%左右。在這樣政策的刺激下，春節過后，部分城市樓市回暖跡象明顯。

來自鄭州的林靖是一名房產中介銷售人員，他所在的中介，既從事二手房業務，也做新房代銷業務。

“前幾年客戶一般是選定區域和板塊之后，新房和二手房一起看，但是從去年開始，客戶往往直接看二手房。”在林靖看來，避免遭遇樓盤爛尾成為不少客戶選擇二手房最核心的原因之一。

不論春節期間，還是現在，據林靖觀察，鄭州的房產市場確實在回暖。他說，“二手房帶看明顯增多，但新房市場感覺還沒恢復，因為大多數客戶依然非常擔心爛尾。”

與二手房市場回暖形成鮮明對比的是，不少城市的新房市場情況仍然不容樂觀。上海易居房地產研究院的數據顯示，2023年1月份，全國70個重點城市新建商品住宅成交面積同比減少32%。

數據顯示，2022年，全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%。其中，期房銷售面積同比下滑29.6%，而現房銷售面積同比降幅僅僅為2.3%。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，2022年停工斷貸潮風波后，關于期房的交易風險探討明顯增多，關于現房銷售的各類文件和建議也明顯增多。

2023年1月，全國住房和城鄉建設工作會議召開。會議明確要促進轉型，有條件的地方可以進行現房銷售。由此，不少業內人士認為，推進現房銷售的改革號角已經吹響。

在此次試點之前，其實部分省份早已看到房產預售制帶來的弊端，開始逐步推出現房銷售制。

2020年3月，海南發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，明確新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。2020年5月，海南再次發布相關通知，明確在2020年3月8日后，通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現房銷售制度。

值得注意的是，海南建立的現房銷售制度，涉及土地出讓和房屋銷售兩個領域。

經過3年的改革，海南現房銷售占比明顯提升。數據顯示，2020～2022年，海南現房銷售的占比分別為20%、24%和39%。

與現房銷售相對應的，是商品房預售。早在1983年和1986年，深圳和上海分別試點了商品房預售制度。1994年，《城市商品房預售管理辦法》正式頒布，預售制成為我國商品房銷售的主要方式之一。

對于購房者而言，預售制存在包括房屋爛尾、貨不對板在內的諸多隱患。伴隨前幾年房地產市場的高速狂奔，預售制多年積累的問題，在2022年集中爆發。

以此次推出現房銷售試點的鄭州為例，2022年不少新建商品房，出現了停工等交付難題。

比如臨近鄭州大學的樓盤永威·金橋西棠，號稱鄭州“最高學歷樓盤”，有超過20%的業主享受鄭州市人才補貼，在2022年一度停工7個多月。

2022年9月，鄭州提出了“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”的保交樓專項行動實施方案，集中力量處理大面積停工的樓盤。根據該文件披露，在河南省的努力下，鄭州成功爭取到國家開發銀行的一筆專項紓困資金，總規模為100億元。

此外，2022年7月份，互聯網曾經流出200多份因樓盤停工導致的業主停貸告知書，這些告知書涉及河南、湖南、湖北、陜西、河北、江西、四川、廣西、江蘇和重慶等多個省市。

嚴躍進分析，此前各地對于現房銷售的改革，更多是從鼓勵和自愿的角度出發。但是2023年包括河南、山東、四川和安徽的改革，跳出了鼓勵和自愿的范疇，上升為“試點”的概念，推動意愿更為明顯，也更具有示范效應，這意味著現房銷售模式改革正式開啟。

值得注意的是，按照市場正常規律，期房將購房款提前支付給開發商，大大減輕了開發商的負擔，而現房的認購風險較小，所以一般情況下，期房售價低于現房。但讓人不解的是，目前全國現房的均價反而比期房便宜。

比如2022年，根據上海易居房地產研究院數據，全國現房的均價為8326元/平方米，期房的均價為10486元/平方米，兩者價差2100元/平方米。

“以鄭州為例，現在銷售的現房，都是在‘邊邊角角’賣不出去、沒人要的房子。”林靖分析。

“目前市面上的部分現房，其實屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產品存在瑕疵，所以其房價會比較低。”嚴躍進補充說，部分綜合水平較差的現房可能在這兩年“混入”到了住宅交易市場，這是需要警惕的風險。

在廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉看來，現在市場上銷售的現房，主要分三種情況，一是一些樓盤賣得慢、賣不動，而工期在推進，慢慢就變成了現房，比如很多樓盤的尾盤或最后一期；二是前幾年地價較高，開發商不想降價出售，不得不以時間換空間，一套一套賣，“熬”成了現房；三是部分深耕本地的房企，資金鏈相對不緊張，項目不多，不愿意降價，也變成了現房。

顯然，這樣的現房銷售并非市場想要的。

另外，現房銷售帶來房價上漲的擔憂，也一直存在。在房產預售制度下，開發商利用購房者的資金建房，實際上大大降低了自身的融資成本。

李宇嘉分析，現房銷售，房企的成本可能在一定程度上增加，如果土地成本依然高企，開發商融資成本持續走高，對于穩定房價可能存在一定制約。他說，“‘高價’的現房房源，存在滯銷的風險。”

在李宇嘉看來，地方要想更好推動現房銷售，可以在土地出讓環節適當降低地價，或者讓金融機構給予現房項目相應的融資和保障，只有做到這些，各地的現房銷售才不會充斥著各種“賣不掉”的房源，才能夠更健康地發展。