“荷塘月色，智創采荷”

鄔京虹　朱效勇

摘要：“未來社區”的題中之義，高質量和美好生活是兩個關鍵詞，荷花塘社區作為全省首個“拆改結合”未來社區建設模式，旨在建設以數字化為媒介，跨行業可復制的生活、教育、康養“三維共同體”，基于數字孿生的荷花塘未來社區建設應用，構建“360荷悅生活”未來采荷新范式，構建以TOD 為導向的開放式未來社區。

關鍵詞：改造更新；數字孿生；場景應用；數字化實施

一、項目概述

項目實施單元為江干區采荷路以南，秋濤路兩側帶狀區域，用地面積約34.04公頃。項目位于歷史老區，文化底蘊深厚，為20世紀八九十年代杭州市代表性大型居住區之一，為浙江省最好的教育學區之一、中國最具影力的服裝產業集聚地之一，茗茶文化、荷文化等多樣文化積淀。更新地塊調整后平均容積率顯著提高，且實施單獨占地幼兒園、小學各一所，減輕區域配套缺口。

目前實施單元內建筑建設年代久遠、風貌各異、群組關系較弱，組合模式不系統，缺乏建筑制高點且空間層次不豐滿，比鄰錢江新城核心區但發展差距較大，碎片化的更新難以與錢江新城合力發展。

二、規劃定位

（一）建設目標

試點建設既不能走大拆大建的房地產開發老路，也不能過多增加財政負擔，采荷荷花塘社區以“拆改結合”方式打造未來社區。以“海塘文化”為精神樞紐，“智創采荷”為價值核心，聚焦社區原住民與新移民兩類群體，打造具有品質人居、優質創業、文化包容、富有活力的未來都市生活。項目建設以數字化為媒介，打造跨行業可復制的生活、教育、康養“三維共同體”，構建“360荷悅生活”未來采荷新范式。

（二）路徑舉措

整體性規劃—插花式提升—系統性治理—智能化輸出—智慧化管理。

（三）亮點與特色模式

探索碎片化更新地區“化整為零”空間與功能整合的新路徑。以大開放雙層公共空間（地面與地下）構筑社區共享理念，以高質量社區綜合體構建社區品質生活，以產業功能嵌入激發社區活力實現“產城融合”，以CIM大平臺搭建社區智慧化治理。

三、數字孿生社區實踐應用

（一）總體布局

構建以TOD為導向的開放式未來社區，劃分更新地塊和整治提升地塊兩大區域。開發基于TOD導向梯級分布、“疏密有致”空間布局、功能復合、地上地下最大化綜合利用。以圍合式庭院綠化為中心，形成向外輻射的線性景觀綠化系統，融合綠化為居民提供更加接近自然的景觀氛圍。通過九大場景功能布置，落實21項配套設施建設。

（二）數字孿生社區場景應用

1.未來鄰里

創建雙中心——鄰里中心、文化活動中心，以多年齡段、多功能性、多元化為原則，打造集未來展廳、幸福學堂、社區禮堂等功能于一體的全年齡鄰里活動場所，實現集活力、休閑、多元、共享、社交、文創于一體的鄰里生活場景。數字化保障：建立“時間銀行”新型社區互助模式。采用積分機制，激勵居民積極參與鄰里活動，養成共享與交流的習慣；由未來社區運營公司牽頭管理，引導居民組建O2O社群。

2.未來教育

以教育為主題，以學校為核心載體，設立幼托教育、學齡教育、成人講堂、老年大學等課程，滿足全齡段分時段的學習需求；設置多處共享圖書館，也可捐贈書籍、分享知識，捐贈行為可獲得積分。數字化保障：創建教育MALL—全年齡段共享的O2O教育平臺，提供全齡段教育和多樣化教育。實現社區學生對學校課程的線上學習、交流、分享。教育者可以在平臺上發布信息，展示專業技能，歷史服務情況和誠信評分等體系，并且納入社區積分系統。個人專業能力依托智慧平臺得到分享，實現教育資源最大化利用。

3.未來健康

設置公園低碳慢行道、城市慢跑綠道；建設社區運動中心，免費提供完善的健身器材。設置日間照料中心、社區衛生服務站等，圍繞全民康養目標，建設社區高質量醫療服務、數字化健康管理、智能健康終端應用。數字化保障：解決人員統計困難、信息傳播滯后、居民物資緊缺及獨居老人照顧等問題，設置疫情防控、管理和居家診療平臺。專家名醫提供遠程健康診詢服務；社區內部多點布局智能藥柜與社區健康管理中心聯網，提供自助購藥服務。設置智慧養老、移動醫護等多項數字化舉措。

4.未來交通

以TOD空間集約化模式，實施功能混合、地上地下綜合利用、功能復合、疏密有致的規劃布局。設置車行、慢行交通及靜態交通三大交通體系。數字化保障：建立共享停車，應用自動導引設備（AGV）智能停車技術，具備車位導航、智能停車與尋車、感應式無線充電功能。區內機器人配送、無人機配送服務，實現無接觸服務。

5.未來服務

創建O2O一站式服務中心，打造多樣社區空間，提供優質社區服務，滿足不同職業、不同身份、不同年齡段居民的生活需要。管家服務全面升級，通過制定各類多維度的特色增值服務提升居民服務附加值的同時創造運營收入，反哺基礎物業實現物業基礎服務零收費，保障可持續化運營；整合退休老人、中青年志愿者服務各類場景，實現勞動力資源和服務需求的平衡。數字化保障：社區建設道路攝像網、一站式報警網，同時以智慧社區平臺為基礎，以大數據和無盲區安全覆蓋網為保障，建立智慧門禁、智能燃氣探測、智慧監控等智能安防設施，實現社區消防、預警、安保等實時防護功能；制定線上線下聯動的安防。

6.未來建筑

空間集約化利用，解決用地緊張、功能日趨復雜的矛盾；戶型的可變模式、裝飾裝修一體化將大大提高空間利用率和實際性，能有效解決居民居住難的問題；屋頂、庭院和室外景觀的多種綠色生態措，打造成可持續發展的未來建筑。數字化保障：建立統一的社區數字化信息平臺。基于社區CIM平臺，“改造—規劃—設計—建設—運營”全生命周期實現數字化、可視化管理；社區CIM平臺作為中腦，成為連接城市大腦和家庭小腦的重要橋梁。綜合運用GIS+BIM+IOT等技術，基于智慧傳感器和5G網絡，實現社區大數據全面收集，實現真實社區和數字孿生社區同生共長。

7.未來創業

實現WeWork人才公寓與雙創空間的有機結合。以“創客廳”的理念為創業客戶提供辦公、健身等全方位全功能配套的創業服務場地；依托數字化平臺為創業者提供咨詢、金融、設計、營銷等一條龍創業服務，建立“創業導航”定向推送各類相關政策。基于采荷優質的教育產業，配合政府人才政策，“引鳳筑巢”，設置人才公寓使教育人才引得來、留得住。建立住房租售“定對象、限價格”的特色人才落戶綠色通道，構建多層次人才和全齡化人群打造各類人才集聚的人才社區。數字化保障：共享辦公服務，云打印、公共會議預約、辦公用品租賃、數據管理、車輛管理、企業服務等豐富多樣的應用，為創業者提供更加智能、便捷、高效的工作氛圍。采用智能化管控平臺，設備遠程監控，連通照明、門禁、電梯，實現管控智能化及安全化。

8.未來低碳

設置零碳廁所、荷葉光伏板應用，打造多能協同低碳能源體系；引進真空管道垃圾收集系統、落實垃圾分類工作；引進集中供冷供暖、開展低碳“行走”計劃等實現真正的未來低碳社區。數字化保障：智能化環境監測系統搭建。針對社區內能源消耗情況進行監控，通過信息記錄對能源使用進行方式優化，達到節能減排，智慧環保的目的。基于環境、天氣預報等多方數據，分析各區域用能特點，制定個性化策略，對社區設施進行智能化管理。保證用能舒適度的同時，合理平移負荷，有效提高設備運行效率。

9.未來治理

建立新社區管理模式，依托社區數字精益管理平臺，構建黨建引領的政府導治、居民自治的未來治理場景。數字化保障：打造“數字化孿生社區”的智能化應用。對社區工作任務進行精益梳理，讓數據跑步，社區數字化高效辦事。一方面為社區管理者提供統一的管理工作平臺，另一方面提供全新的“一平臺、一窗、一人”的全能社區辦事模式，解決社區政務和服務的“最后一公里”的問題。同時配置網格員負責在社區內走訪，搜集社區動態和突發問題，上傳平臺，給予及時處理。

四、數字化實施及成效

（一）主要目標

1.建立數據孿生社區

建筑信息模型（BIM）、地理信息系統（GIS）、物聯網（IoT）等數字化技術搭建未來社區，記錄社區建設現狀，匯聚人口、規劃等多維度信息屬性，明確社區現狀及改造、重建重點，輔助設計方案制定和項目建設實施，促進工程建設提質增效，促進創新性未來社區理念落地[1]。

2.工程全過程數字化

未來社區CIM平臺，為社區規劃、建設直至運營提供統一的分析、協作及管理服務[2]。依托省未來社區CIM平臺上全部社區現狀基底數據，促進數據資源協調及建設原始風貌可溯，使數字孿生社區具有過去、現在、未來多態，為本社區建成后的智慧化運營構筑數字基底。

（二）工作內容

1.提供省級CIM平臺

免費提供未來社區CIM平臺本體、軟硬件配套、版本升級、測試維護服務。滿足“應用CIM平臺”要求。

2.CIM數據匯聚

提供試點社區基底模型，匯聚試點設計建設各階段BIM模型；基于孿生社區維護系統、數字化建設管理等子系統匯聚各階段工程數據成果，并提供便捷的輕量化；滿足“CIM平臺系統架構完整，子業務系統模塊明確。能與省級CIM平臺無縫對接”“CIM平臺系統應用覆蓋實施單元”要求。

3.數字化建設管理

利用標準版數字化建設管理系統，提供涵蓋工程建設基礎建設管理的功能模塊（含進度、質量、成本管理等），數據無縫實時匯總到CIM平臺。具有PC、移動端雙入口，面向業主、工程承包單位等參建單位，助力試點高效建設施工。

4.在線空間數據服務

基于CIM平臺，提供參建各方基于三維沙盤進行輔助決策的服務；提供在線大數據云服務；可以接入IOT設備提供三維空間背景等。滿足“CIM平臺系統應用覆蓋實施單元，相關LOT等物聯網設備完善；有條件的，配建大數據管理中心等信息設施場所”要求。

5.CIM平臺推廣應用技術咨詢

提供向城區拓展管理范圍的技術方案。滿足“CIM平臺功能向城區拓展，運用到城區引導的聯片開發建設”要求。

（三）實施成效

1.構建數字化平臺

根據未來社區數字化建設層級，整個杭州市的城市大腦由阿里提供，作為頂層建設[3]。第二層是整個荷花塘未來社區數字中腦，作為落地片區級CIM平臺，匯集轄區內所有社區數據。第三層級是荷花塘及青荷苑雙社區數字小腦，作為社區運營的實際數據采集單元。

在用戶入口方面，根據需求設定了三個不同的平臺入口，滿足政府、用戶以及運營管理的不同需求。政府入口做好數字駕駛艙以及“浙政釘”中的數據對接，用戶入口開發“荷悅未來”業主端App以及管家端App，運營管理入口是提供物業使用的管理系統。三者數據及業務相互連通，并在數字駕駛艙最終匯集與展示。

2.BIM模型創建及輕量化處理

針對項目“拆改結合”的特點，最終平臺上線交付的BIM模型創建選擇“新建建筑BIM建模+舊改建筑傾斜攝影相結合”的模式進行。BIM模型建立部分主要為服務驛站、圍墻大門、門衛小品等新建建筑，社區內舊改住宅、景觀等采用傾斜攝影處理。模型完成后，根據平臺數據格式，將BIM模型與傾斜攝影模型輕量化處理，保留運維所需數據，保證平臺流暢運行。

據運維需求，在智能化設計的基礎上需要對設備布點進行重新復核及設計，并與模型中的設備構件做位置適配。

3.基于BIM的運維平臺開發

采荷“金牌管家”智慧運營管理平臺包括“兩中樞”和“四模塊”，其中兩中樞為聯動中樞和數據中樞，四模塊為“黨建引領”“金牌管家”“智慧物聯”“暖心服務”。

聯動中樞主要通過三個不同的用戶端口，實現信息的互聯互通；數據中樞基于泛感知、匯數據、智應用，構建從數據的采集—融合分析—智能感知—聯動處置的閉環。

五、結語

荷花塘未來社區項目實現老城區“化零為整”更新模式，帶動周邊大型舊住宅區整體更新；插花式改造為城市老街道未來社區建設提供了范本；“數字孿生”社區實現數字社區與現實社區同生共長；建設過程CIM數字化管理方案，實現建設過程統籌管理。荷花塘未來社區項目樹立了全省舊改項目的新標桿。

參考文獻

[1]施仲添.數字賦能未來社區建設的思考與建議[J].中國工程咨詢，2021（12）：20-25.

[2]石巍.未來社區數字化建設[J].中國建設信息化，2021（19）：36-39.

[3]張永剛，關軼童，嚴云霞.杭州吉鴻未來社區數字社區建設的實踐探索[J].建設科技，2022（13）：61-63.

課題項目：1.2021-K-149，住房和城鄉建設部課題“基于數字孿生模型的未來社區建設—以未來建筑場景設計為例”；2.ZD2020070101，國家級職業教育教師教學創新團隊課題“新時代高等職業院校”“建筑信息模型制作與應用”專業領域團隊教師教育教學改革創新與實踐

作者單位：鄔京虹，浙江建設職業技術學院；朱效勇，浙江東南建筑設計有限公司